名座广场项目.docx

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名座广场项目

“名座广场”项目

前期物业管理招标公告

附件：

物业管理服务收费形式、标准及服务内容

一、物业管理服务收费形式

包干制

二、物业管理服务标准及收费标准

投标人根据招标人提出的服务内容、服务标准提供服务。

物业管理服务费用按照招标人明确的服务内容、服务标准根据实际管理服务成本并参照有关指导价格标准测算。

注：

投标人应将物业管理基本服务费与机电设施设备日常运行养护费分别测算。

物业管理服务费的计价单位为：

元月.平方M。

三、物业管理服务内容及标准

（一）公共性基本服务内容

、综合管理服务标准

序号

服务内容

措施与标准

服务中心

设置服务接待中心，配置办公家具及电话、计算机等办公设施。

管理服务人员

（）项目经理持有物业经理上岗证。

（）管理人员持有物业管理员上岗证；管理人员服装统一、佩戴标志、仪表整洁规范、文明服务。

（）水、电等特种作业员工均应持有专业部门颁发的有效证书上岗，严格遵守操作规程及保养规范。

服务时间

每天小时有管理人员接待业主及物业使用人，处理物业服务合同范围内的公共性事务，受理业主及物业使用人的咨询和投诉，答复率、有效投诉处理率。

日常管理与服务

（）日常服务应符合国家和我市《物业管理条例》的有关规定以及物业服务合同的约定。

（）建立物业区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序、环境卫生维护等方面的规章制度。

（）物业服务合同签订规范，公布物业服务内容、标准及物业管理服务费标准。

（）实行小时报修值班制度。

（）对进出项目的装修车辆、装修人员实行出入证管理，对装修现场进行巡视。

（）对侵害物业共用部位、共用设施设备的行为，要求责任人停止侵害、恢复原状，对拒不改正的书面报告有关部门处理。

（）每年进行二次业主及物业使用人满意度测评，覆盖率达到以上，对管理服务中的薄弱环节适时整改。

（）按规定使用共用部位、共用设施设备专项维修资金，公布专项维修资金使用情况。

（）每年第四季度将物业管理共用部位、共用设施设备运行状况的报告提交业主委员会，并在项目内公告。

档案基础

资料管理

（）广泛运用计算机对业主及物业使用人资料、收费管理、日常办公等进行管理。

（）建立完善的档案管理制度（包括物业竣工验收资料、设备管理档案、业主及物业使用人资料、日常管理档案等），各种基础资料，台账报表、图册健全，保存完好。

服务项目管理

提供有偿特约服务和代办服务，公示服务项目及收费标准。

、房屋本体的维修、养护管理内容及标准

（）房屋外檐：

外观完好、整洁；外墙无脱落、无破损、无纸张乱贴和乱悬挂现象。

（）屋面：

无违反规划私搭乱建。

（）地面：

平整、干净，无塌陷、污染。

（）门窗：

统一有序，色调一致，不超出外墙面。

、设施设备管理服务内容及标准

序号

设备设施系统

日常巡检内容与标准

维保工作内容与标准

内容

标准

内容

标准

供配电

指示灯、各种仪表、开关、外观、桩头、清洁、温度、接地、绝缘、门锁。

仪表、指示灯、温度正常，接地良好，桩头无松动，外观无损，开关在规定位置。

测试绝缘，积炭情况，紧固桩头，清洁工作，电压、电源、各类开关。

绝缘良好，开关、继电器无积炭，桩头牢固，电压、电流正常，开关自如。

电梯

指示灯、按钮、照明、报警装置。

检查电梯运转正常，各指示灯、按钮及照明情况、报警装置是否正常、迫降功能是否良好。

电梯年检及限速器检测。

运转平稳、安全，警铃及对讲、照明功能正常。

电梯准运证、年检合格证、维修保养合同完备。

选定专业公司进行维修，维修人员持证上岗；安全设施完好率％。

消防泵

控制箱、开关、指示灯、电机、泵、水压、管道、仪表。

接线牢固，无异味，各类指示灯、仪表、水压正常，无渗漏。

紧固桩头、叶轮，根据情况清洗轴承，加油，更换易损件，清洁联动。

外观整洁，运转正常，水压达到标准，无渗漏，每月起动一次。

喷淋泵

控制箱、开关、指示灯、电机、泵、水压、管道、仪表。

接线牢固，无异味，各类指示灯、仪表、水压正常，无渗漏。

紧固桩头、叶轮，根据情况清洗轴承，加油，更换易损件，清洁联动，管道换水。

外观整洁，运转正常，水压达到标准，无渗漏，每月起动一次。

消防排烟

风机、风叶、控制电器、软接头、电流、电压。

风机转动正常，无异声，风叶固定良好，电器控制正常，软接无损。

紧固桩头，加注润滑油，清洁控制箱，修补软接，测试绝缘，联动消防模块。

控制箱内外清洁，风机运转正常，风量达到要求风管无泄漏，无噪声。

生活泵

控制箱、开关、指示灯、电机、泵、水压、管道、仪表。

接线牢固，无异味，各类指示灯、仪表、水压正常，无渗漏。

紧固桩头、叶轮，根据情况清洗轴承，加油，更换易损件，清洁。

外观整洁，运转正常，水压达到标准，无渗漏。

疏散指示灯

灯具、罩壳、安装、清洁。

照明良好，无破损，保持清洁。

灯具、蓄电池、充电器、电压、电流、按钮。

电压、电流符合要求，充电器工作正常，蓄电池符合标准。

消火栓

消火栓箱、水龙带、水枪、阀门、清洁。

消火栓箱体完好，水龙带无霉变。

阀门、供水。

阀门清洗、加油，供水正常。

污水泵

控制箱、开关、指示灯、电机、泵、水压、管道、仪表、溢位漂球。

接线牢固，无异味，各类指示灯、仪表、水压正常，无渗漏，溢位开停正常。

清洁、检查电机绝缘、清洗轴承、加油、更换易损件、电缆、控制系统。

无杂物，电机绝缘良好，电缆无破损，泵运行正常，控制正常。

水箱

阀门、管道、溢位、旁通、箱盖。

闸门、管道无渗漏，溢位开关正常，密封良好，箱盖锈烂更新。

清洗水箱，进出水阀门。

定期对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、消毒。

水质符合标准，无二次污染，阀门开关自如。

雨污水井

井盖、管道。

井盖无锈蚀、破损，管道畅通。

每月疏通一次排污管道，沉积池清污。

井盖外观良好，无破损，沉积池无污物，管道畅通。

外围道路

有无开裂、起壳、错位、破损、明沟盖有无缺少损坏。

无开裂、起壳、错位、破损，明沟盖无破损。

修补路面。

道路完好无损。

标志牌

有无缺损、固定是否牢固。

无缺损，固定牢固。

紧固螺栓，更换破损标色。

完好、牢固。

照明

检查照明设施是否正常。

巡查,随坏随修，保证照明正常，完好率％。

照明设施正常运行。

保证项目正常使用。

智能化系统

日常维护保养，定期检测。

巡查、维护正常使用功能完好。

月检。

维护正常使用功能完好。

通风系统

日常维护保养，定期检测。

巡查、维护正常使用功能完好。

定期维修保养。

维护正常使用功能完好。

避雷系统

检测避雷设施是否正常。

正常使用。

定期检查维修避雷网。

保证避雷网无间断。

消控系统

日常维护保养，定期检测，宣传、培训、演练。

报警、通讯设备完好，灭火迅速，方法得当；设备齐全，会使用，不堵占消防通道，不存放易燃易爆物品，不违章用火用电。

每月定期检查维修泵、栓、带，保证，保证系统运行良好，无渗漏、腐蚀、破损、丢失、过期，保持表面清洁。

熟悉消防法规和方针，掌握消防技能，训练、宣传、演习组织严密，定期培训，保证消防器材随时启用。