淮南某置业项目规划设计建议书.docx
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淮南某置业项目规划设计建议书
淮南国庆中路电大北校区项目规划设计任务建议书
谨致：
福特置业
XX地产第顾1问页有共限11公页司
2010年4月12日
一、项目概况及项目定位二、技术经济指标
三、项目规划设计建议1、规划设计原则
2、项目总平面布局建议3、建筑风格及立面建议4、产品户型规划建议5、道路交通组织建议6、景观设计建议
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一、项目概况及项目定位
1、项目简介
1）开发商：
淮南福特置业公司
2）地块位置：
淮南市【田家庵区】国庆中路上，东临学院路。
2、项目定位
“城市中央·生态园林水景社区·精品华宅”
物业类型：
以高档住宅为主，精装公寓及沿街商业为辅的高档住宅人居社区
3、规划设计理念
“构筑城市中央的建筑美学品质居住空间设计理念”
●
●
融合田家庵区的地理位置、文化特色，结合福特置业的优质企业文化，采用国际最新设计理念，
追求不仅是物质的产品，还包括精神上的时尚生活体验，将该项目建设成淮南市田家庵区标志性的品质综合型地产，具备市场竞争的差异化，引领片区高尚生活方向。
本项目应提升为一个融生活、消费、休闲、文化各种要素于一体的现代化、高品质的综合地产，
是消费者提升生活质量、享受休闲生活、发现消费乐趣，融入到一种新的高尚生活方式的地方。
二、技术经济指标1.技术经济指标
技术指标
指标值
备注
现用地面积
1.62万㎡即：
（1.74-0.12）万㎡
原用地面积：
26.0955亩【1.74万㎡】不拆迁的建筑单体约20米*60米
总建筑面积【地面以
上】
7.0万㎡
其中：
住宅
4.32万㎡
精装公寓
2.36万㎡
商业
0.32万㎡
地下室面积
1.2万㎡
含超市
容积率
4.3
绿化率
35%
建筑密度
≤30%
建筑高度
≤100米
机动车停车位
负一层【393个·约1.2万㎡】
地面另有30个
地下停车场为机械式停车场
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2.建筑退建设用地红线要求
国庆路道路红线不小于25米，退让东侧截洪沟不小于9米，规划退让西侧、南侧地界均为10米。
3.用地性质
二类商住综合用地
4.设计要求
1）项目拟规划：
●
●
●
●
●
高层住宅1栋33层【2梯4户/层高2.9米/首层架空】；高层住宅1栋32层【2梯4户/层高2.9米】；
高层住宅2栋22层【2梯4户/层高2.9米】；
精装公寓2栋25层【层高3.0米/纵深16.8米】；公寓裙楼为2层商业【层高4.5米】。
2）住宅：
约4.32万㎡，为高品质建筑.。
3）精装公寓：
约2.36万㎡，单核心筒式，时尚立面。
4）商业：
地上约0.32万㎡，为公寓裙楼二层。
5）地下部分：
地下一层为设备和停车以及部分商业。
物业单体规划建议·一览表：
【总建筑面积：
7.0万平方米，容积率4.3】
高档住宅
面积合计
【㎡】
栋数
层数
层高
【米】
净住宅
【层数】
每层住宅
【㎡】
面积小计
【㎡】
首层架空
【㎡】
43200
2
22
0
22
400
17600
——
1
33
0
32
400
12800
400
1
32
0
32
400
12800
——
精装公寓
面积合计【㎡】
栋数
层数
层高
【米】
净公寓
【层数】
每层住宅
【㎡】
面积小计
【㎡】
底商层高
【米】
23570
2
25
3.0
23
512
23570
4.5
底层商业
面积合计【㎡】
层数
临街面
宽
【米】
退缩西线
【米】
退缩东线
【米】
住宅入口
【米】
厚度
【米】
商业面积
【㎡】
3226
2
135
10
9
20
16.8
3226
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三、设计原则
本项目设计应遵循“以人为本”的原则，提倡绿色建筑、生态建筑和节能建筑的理念，突出智
能、人性、个性、自由、效率，追求优化经济设计，增强建筑的市场竞争力。
项目的设计过程中应重点考虑如下方面原则。
规范性原则：
符合国家、淮南市规定的现行建筑、结构、消防等节能规定和规范，设计内容及深度必须符合甲方向政府各部门进行申报各种技术论证、手续所需的深度。
协调性原则：
建筑师应该全面掌握该地块和设计的细节，以及相邻在建或已建的项目。
建筑师在整个设计过程中应充分考虑与相邻地段建筑及环境的协调。
价值实现原则：
设计应采用灵活的手法，包括高效利用空间，协调当地环境，节能等，以增强建筑的商业吸引力。
建筑开发的经济性原则：
相关材料应具属于通用型产品以保证项目开发的经济性要求；设计应充
分考虑现有施工技术，包括选择易于施工的材料。
采用节能环保技术和设计，保证建筑产品长期运营经济，并要在其使用寿命内取得最大的经济效益。
灵活性原则：
充分考虑楼宇定制化的市场趋势，保留建筑未来改造的弹性空间。
长期运营的经济性原则：
综合考虑结构、材料、设备等因素，以最少的能耗和运行费用来提供一个舒适的内部环境，运行费用包括管理费用。
适应性原则：
设计应符合淮南当地的风俗习惯，体现出当地的文化特色。
新技术原则：
设计上要考虑采用建筑新技术、节能生态新技术等。
四、整体建筑布局：
【封闭式居住社区】
◎双阳台，厅出阳台◎首层架空【33层单体】
◎全部不设顶层复式
五、户型规划
1、高层住宅·户型配比
产品户型
面积区间【㎡】
套数
比例
二房二厅
80-86
128
30%
小三房二厅二卫
88-96
88
20%
三房二厅二卫带入户花园
116-122
216
50%
本项目的高端定位将主要体现在高层产品上，最直接的表现就是通过户型创新来表达开发商对生
活理念的深刻理解和全新诠释，从居住的起居习性、动静分布、功能布局、活动便利等多角度体现无
微不至的人文关怀，同时也充分考虑淮南的气候环境对生活居住的影响，从使用功能、采光、通风、材料等角度营造健康环境和生活。
◎入户花园【三房户型】
◎合理的工人房或储物间
◎转角外飘落地窗
2、公寓部分
◎采用单核心筒、内廊式结构
◎进深16.8米，通道1.8米
◎单间开间3.6米，进深7.5米
梯间
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3、商业部分
◎沿国庆路为名义的二层底商【因项目为了用尽容积率、且底商无需受采光、楼距影响，利于
报批，而实际上二层联体的底商面积过大、极难销售，更基于本案的商业氛围极弱，因此建议该1F南侧、2F全部，均按公寓的布局设计，与公寓共用梯间】。
◎
沿国庆路路面，为真实的商铺。
商铺
商铺
公寓式商铺
公寓式商铺
公寓式商铺
梯间
公寓式商铺
公寓式商铺
梯间
公寓式商铺
◎
1F2F生活超市建议规划在负一层。
六、建筑风格
1、整体风格
为体现小区的主题，整体风格可引入现代主义风格和主题型风格。
现代主义风格以体现时代特征为
主，没有过分装饰，一切从功能出发，讲究造型比例适度，空间构图明确美观，强调建筑外观的明快、简
洁，体现了现代生活快节奏，简约实用，又富有生活气息，主题型风格就是围绕小区的主题，以营造一个处处体现主题的建筑风格。
同时应区分高层住宅、公寓、与商业，做到和谐统一而不失高档。
住
宅
公寓及底商
2、外立面设计
外立面的风格应迎合小区主题，包括所选用的颜色配搭、用料两个方面，做到与主题不偏离，同时又不失和谐耐看，须注意每一个细节，力求完美，才能营造高档住宅。
本项目建筑风格应采用清新、时尚、充满动感的形式来体现，应该博采众长，做到运用现代风格的简
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约与实用主题型风格对小区主题进行演绎。
建筑风格主要是从建筑的外观来体现，而建筑外观又主要由建
筑的外立面体现，外立面的设计要注重的是屋顶构型、外立面用料、色调上的配搭、窗户与阳台等细部的
处理、管线的处理以及住宅入口构型几个方面。
要处理好建筑物的外立面，就要从以上几个方面着手，反过来与整体的建筑风格呼应，以夯实建筑风格的内容。
七、道路交通组织建设
由于本地块形状不规则，建筑相对密集，同时又兼具多种物业形态，为了做到各部分的和谐统一而又不产生不良影响，区内道路停车应遵从安全与便捷的原则，形成合理的交通组织分布。
1、车道系统主次分明、脉络清楚，有明显的导向性；
2、各车道的设计应保证安全，同时采用最短距离设计，尽量使行车便捷；
3、商业与住宅部分人流、行车应避免矛盾，同时注意闹区与静区的分离
4、小区采用人车分流的交通组织方案，机动车出入口避免切断人行道
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八、景观设计建议
1、土地利用规划：
以绿化广场为中心，水景为点缀，利用人造园林手法进行园林设计，为居民提供一个休闲游憩空间。
2、环境结构：
以绿地小径为骨架，中心广场和中心绿地为传媒，形成连续的开放空间体系。
再配以东西两侧连续的绿化散步道，形成层次分明的绿化体系。
公共绿地主要的组成内容：
①入口公共绿地②中心公共绿地③建筑小品④宅密绿地，以上要求使各功
能区与每组建筑相结合，使房前屋后都有园艺绿化，观赏性及功能性的小的天然植被与人工点缀融为一体，以体现小区的主题。
园林景观的规划设计对成功的现代小区来说，其作用是举足轻重的，无论楼盘的设计做得如何优秀都
少不了园林景观对其的点缀与配合。
园林景观是体现生活方式的重要内容之一，因此从建筑小品到大型绿地景观设计，都应淋璃尽致地体现小区所提倡的主题和所倡导的生活方式。
而对于本项目而言，外部景观稀缺不足，故此，区内园林景观的设计就尤为重要。
本项目的园林景观的设计应注意做到：
1体现“以人为本”的设计思想。
2引入主题型的园林景观设计，以配合小区主题。
3考虑建筑小品应用，对整个园林景观起到画龙点睛的提示主题的作用。
4水景及人造景观的运用与绿化之间的配合。
5各种道路系统与整体园林景观的有机融合。
6园林景观的设计满足阳光、空气、水源对健康生活的要求。
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关于概念水景的建议
◎
◎
水景能极大地提升项目的价值，因此建议项目规划大面积的概念水景。
概念水景：
拼色造型的马赛克铺底，水高20cm，水中央可建若干廊桥亭台。
相关绿化规划建立建议
1、道旁绿化设计：
为免行车时的废气、噪音及灯光对住房造成滋扰，所以路旁的树木在选材及造型上除要美观外，应更多地减低以上的污染。
在设计中树种将选用榕树类植物，并修剪成约3米高锥型，配合低矮的灌木、草花，列植于车道两
旁，形成一堵多层次的绿色高墙。
此外，对移动污染源（机动车尾气产业的氮化物）的处理，可种植吸收
污染能力强的植物以及用环境污染指示植物，如苏铁、柳树、矮牵牛、杜鹃、鸢尾、扶桑、大丽花、报春
花、蔷薇、一品红等。
对灰尘的处理，用绿色过滤器，如选择椰树、重阳木、刺槐、枸树等。
对于车道环
岛选择耐修剪的整形植物，如整形的勒杜鹃、黄榕树等，配合形状优美但枝干不高的小棕榈种植物。
如散
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尾葵等，并以低被植被衬托，既能给人以悦目之感，又不阻挡视线、减弱功能。
2、草坪的处理：
对于草坪，建议作为小区一大特色，允许人们在其上活动、休息，这将增加人与自然的亲和性，令
人休息时更觉舒适与惬意。
还应设置木凳及石台，使人们可以在此停息。
草坪将选用耐踏的狗牙根、结缕草等低成本的地被植物，再于上面配种各各颜色的草花，有点缀、美化的作用。
3、停车位的绿化处理：
由于汽车启动时产生的废气较多，且污染源集中，所以停车位周围绿化应着重考虑遮挡污染。
4、小品设计：
为营造项目高尚的生活品位，区内绿化部分的小品设计应具备时尚个性的特色，同时紧密结合项目的格局，人性化分布。
地产顾问有限公司2009-4-12
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