农批市场改造商业计划书.docx
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农批市场改造商业计划书
一．项目概述.....................................2
二．现状分析.....................................2
三．升级改造的必要性.............................5
四．项目原则和内容...............................6
五．营销策略.....................................7
六．市场风险.....................................9
七．投资估算.....................................10
八．效益分析.....................................11
九．结论.....................................12
一．项目概述
**农产品批发市场位于平政路272号，市场于1999年3月投入运营。
由于规划设计、市场配套和设施老化等原因，市场呈脏乱差现状。
**农产品批发市场改造项目，通过对现有房屋设施“立面修缮、保留一批、拆除一批、新建一批”和“分步实施、轮动推进”等方法步骤，在最小限度影响市场日常运营前提下，完成市场改造升级，提升市场功能形象。
·项目名称：
**农产品批发市场升级改造。
·项目地点：
**县**路272号。
·项目开发：
**县城市发展投资有限公司与北门农产品市场服务有限公司联合开发建设。
二．现状分析
1．市场用地情况
**农产品批发市场由三个地块组成，总占地24774.18㎡（37.16亩）。
·地块一：
面积8522.28㎡，
土地性质为出让；其中：
北门村经济合作社和**
街道集体资产管理中心
共有权土地1803.98㎡，
个人产权房屋100间，
土地面积6718.3㎡。
·地块二：
面积8391.9㎡，土地性质为划拨，全部由北门村经济合作社和**街道集体资产管理中心共有。
·地块三：
面积7860㎡（11.79亩），为国有资产社保储备用地。
根据**县人民政府【2***】**号《会议纪要》，其中3734㎡（5.6亩）由北门村暂借，用于农批市场停车场，剩余土地4126㎡（6.19亩）由农批市场使用至今，主要用于农产品自产自销和商户停车。
2.产权情况
市场内商铺合计150间（不含平政路沿街商铺），其中市场所有72间，国资所有5间，个人所有73间。
市场所有房屋资产中，**街道占55%，北门村占45%。
市场内共有临时建筑23处。
3.人员结构及市场业态
市场工作人员共24人，分别为**街道2人，北门村2人，聘用人员20人，其中有12人为市场创办时以土地入股换取北门村职工名额。
市场经营户共156户，经营业态主要有：
蔬菜、水产、肉类、水果、干杂货、禽蛋、冷库等16个业态。
业态
户数
业态
户数
猪肉
21
豆腐
10
蔬菜
35
鸡
1
海鲜水产
17
牛肉
6
淡水产
16
咸菜
2
冰冻
7
饮食
1
水果
14
蛋
4
干货
16
羊、狗肉
3
卤食
3
年糕馒头粉丝地摊
17
合计
156
4.经营状况
市场于每年11月初进行一次商铺竞租活动，市场内个人产权的商铺委托市场方统一出租（市场收取12%管理费），2015年市场租金合计1043万余元,其中个人商铺租金546万余元，市场和国资所属商铺及摊位租金496万余元。
2015年度市场管理费用约167万元，其中职工工资及福利约94万元，保洁20万元，维修及折旧约48万元，办公费用约5万元。
个人商铺中，年租金5万元以下的商铺比例为41.7%，5万元至10万元的为30.5%，10万元以上的为27.8%。
5.交易对象及业务特征
·交易对象。
市场内交易人群主要有：
蔬菜种植户、市场批发大户、批零兼营户、本市场零售户、外市场零售商、自产自销户、乡村零售点、县域内餐饮业主、城乡居民等。
·流程特征。
（1）晚12时-下半夜2时：
蔬菜种植户与市场内批发大户在现水果区域西段钢棚内完成大车卸小车的车车交易；从外地批量进货的市场内批发大户完成商品货物进场。
（2）2时开始：
市场内批发户开展与小批发商、场内零售户、场外零售商的批发交易活动。
（3）凌晨5时：
大批发业务基本结束，零批业务逐步展开，主要为零散微量批发和批零兼营业务。
（4）早6时左右自产自销户逐步进场，7时以后的业务模式与其它农贸市场基本相同。
三．升级改造的必要性
1．市场整体脏乱差
市场建设当初，建筑落位和结构设计未充分考虑农批市场的行业特殊性和国民经济快速发展要求，以及市场运营时间较长，市场内部房屋设施陈旧老化等原因，造成目前市场经营环境差、周边交通拥堵、经营秩序不佳等脏乱差现状，已成为我县文明城市、国家级卫生城市等历次创建工作中的痛点难点，成为城市发展的瓶颈。
2、市场资源浪费严重
农批市场虽占地面积较大，但由于缺乏科学的总体规划，土地利用率不高，落位布局存在死角，市场主次通道混乱，人流、车流、物流运行不畅，造成市场内一部分商铺不能正常利用，场地大量浪费。
如水果大棚南面30余间房屋，每间年租金仅2000余元，冷库占据市场核心区域1200余平方米，市场仅能得到2万余元的场地年租金。
3、经营业务面临萎缩
由于市场硬件差，缺乏市场竞争力，金华、兰溪等地农贸市场建设后来居上，我县已基本失去遂昌、全旺、高家、寿昌等周边市场辐射能力。
经营业务呈“不进则退”状况，如：
我县西门菜场、北门农贸市场以及**农批市场内的大户，无奈选择合伙拼车等方式，前往更具竞争力的金华、兰溪等地农产品批发市场进货。
市场50岁以上经营户占比达70%，经营人员年龄结构呈现老龄化。
四．项目原则和内容
1.工作原则
设计项目方案时，从“改善场容场貌、解决周边环境、扩大功能容量、体现社会效益、施工期市场运转正常”等五方面重点考虑。
2.改造办法及内容
对现有建筑设施“立面修缮、管网改造、保留一批、拆除一批、新建一批”。
·立面修缮：
沿街商铺立面和屋顶修缮，市场内地面及管网改造。
·管网改造：
市场老旧设施及地下管网全面改造。
·保留一批：
个人产权占比高，难以达成一致的，区域内建筑予以保留。
·拆除一批：
按上图所示，拆除临时建筑、冷库、钢棚等4500㎡。
·新建一批：
上右图所示，新建房屋5幢、冷库一座、钢棚二处及半地下非机动车位等，合计建筑面积5600㎡。
拆除房屋设施一览表单位：
㎡
项目
面积
项目
面积
临时建筑7处
420
水果批发大棚
2060
冷库及配套
1270
豆制品、地摊区钢棚
750
合计
4500
新建房屋设施一览表单位：
㎡
项目
面积
项目
面积
5#新建房屋
467
10#门前钢棚124*3.5m
434
6#新建房屋
372
11#新建冷库（地上+地下）
1000+1000
7#新建房屋
387
12#新建二层（一层+二层）
313+313
8#新建房屋
387
5#-6#间大棚
542
9#新建钢棚
393
合计
5608
五．营销策略
1.市场调研
2016年1月开始，我公司指派人员开展对市场经营户、市场管理方、周边居民、工商管理部门、**街道及国土部门等走访调研工作，通过市场调研和分析，基本摸清了**农批市场的内外部特征、市场沿革情况和诉求。
2.制定方案
在前期调研基础上，邀请农贸市场研究中心专家现场踏勘，根据市场特征和人文环境，策划设计市场升级改造的具体方案措施。
经过与市场管理方、蔬菜种植大户、市场经营户代表及工商部门沟通，《农批市场升级改造初步方案》得到了基本认同。
3.方案实施
改造方案经修改深化后，根据市场实际情况，现场施工采取“分步实施、轮动推进”方式进行，保证施工期间市场的正常运转。
·第一步：
新建冷库，建成后暂缓安装设备，作为水果、豆制品、地摊区等业态搬迁过度用房。
·第二步：
拆除水果、豆制品、地摊区域钢棚，市场南端10#房屋屋顶修缮，搭建门前钢棚，使房屋进深从原8.5米增加为12米（满足水果等业态要求）；搭建完成后，从新建冷库区搬回水果、豆制品、米面制品等业态，搬迁完成后及时安装设备，启用新冷库。
·第三步：
旧冷库内储存物品转场至新冷库，拆除旧冷库。
·第四步：
按方案，新建6幢交易用房。
4.全面改造
市场一期改造完成后，市场内保留未拆除的四幢房屋和沿街商铺作为第二期进行改造，主要进行立面、屋顶装饰修缮和地面设施、水电管网改造。
5.外部交通改进
改进市场周边交通硬件，疏通外部交通流量：
·适当消减平政路东侧人行道宽度，向东、西两侧拓宽平政路。
·十字路口新开绕行红绿灯的机动车便道。
·打通龙翔路中间隔离带。
六．市场风险
1.项目开发主体身份地位和权利：
一是在出让、划拨、国有三个不同性质地块上开展同一项工作的政策空间；二是市场产权结构复杂，开发企业作为“第三者”介入的地位认定；三是项目直接牵涉到北门村、**街道、房屋产权个人、市场经营户、周边居民等，各方关系难以厘清。
因此，投资开发主体在本项目中的定位须政府部门协调明确。
2.施工期间的政策处理：
市场部分房屋离附近居民区建筑不足10米，建设改造期间附近居民的干扰因素。
3.拆除旧冷库的不确定性：
冷库房屋设备为个人所有，用地为租赁性质，虽然市场每年收取场地租金，一旦拆除，纠纷难免。
4.其它不确定因素：
如经营管理风险、今后城市总体规划等不确定因素。
七．投资估算
1.改造项目拆除4500㎡，新建5608㎡，新增1100㎡，总投资1270万元。
项目投资估算表单位：
（万元）
费用名称
合计
单价
计算量
计算基数
项目总投资
1268.62
1+2+3
一
开发成本1+2
1193.44
1
前期费用
121.88
1.1
大棚拆除、清运费
22.48
80元/㎡
2810㎡
1.2
房屋拆除、清运费
10.14
60元/㎡
1690㎡
1.3
旧冷库收购
50
1.4
设计费
11.22
20元/㎡
5608㎡
按20元/㎡计算
1.5
其它费用
28.04
50元/㎡
5608㎡
2
建造成本
1071.56
2.1
建筑安装工程费
403.02
地上1800元/㎡
2239㎡
房屋2239㎡
180
地下1800元/㎡
1000㎡
半地下1000㎡
2.2
新建市场大门
10
2.3
新建钢棚
20.54
150元/㎡
1369㎡
2.4
新建冷库
150
1000㎡
1000吨冷库
2.5
沿街立面修缮
12
100元/㎡
1200㎡
1200㎡
2.6
地面改造
156
120元/㎡
13000㎡
2.7
管网改造
100
220元/㎡
4500㎡
2.8
屋顶修缮
40
80元/㎡
5000㎡
3
开发费用
75.18
3.1
管理费用
35.8
1193.44万
按开发成本3%计算。
3.2
财务费用
39.38
1193.44万
按开发成本6.6%*半年
2.资金来源
**县城市发展投资有限公司与北门农产品市场服务有限公司商定合作方案，按比例出资。
八．效益分析
改造完成后，新增商铺74间，建筑面积增加1108㎡，其中：
一层房屋1549㎡，二层313㎡，半地下车位1000㎡，钢棚减少1441㎡。
1.测算依据
按照2015年度市场内实际收取租金情况，市场每间商铺租金平均为7.04万元/年，地摊租金平均4.11万元/年，每户平均支付年租金6.69万元。
考虑市场改造后扩容因素，新增商铺租金按市场平均值70%计算为：
7.04*70%=4.93万元/年（保守估算）。
按照2015年度市场内房屋租金情况表单位：
万元·年
测算全项
租金
数量
平均值
测算细项
租金
数量
平均值
市场内房屋
1043
150间
6.95万元/间
水果业态
108
14户
7.71万元/户
个人房屋
546
73间
7.48万元/间
豆制品
46
10户
4.6万元/摊
经营户
1043
156户
6.69万元/户
地摊类
46
17户
2.71万元/摊
全市场
1043
17000
614元/㎡
蔬菜商铺
300
32户
9.38万元/间
冷藏租金
120元/吨·月
地摊肉类
60
10户
6万元/摊
冷冻租金
200元/㎡·月
卤食商铺
14
3户
4.67万元/间
猪肉商铺
120
11户
10.91万元/间
综合平均
7.04万元/间
7.62万元/户
2.经济效益分析
**农批市场升级改造项目总投资1270万元，新增建筑面积约1100㎡、固定商铺74间。
按出租率80%计算，年租金484万元，年净利178万元。
市场改造新增部分成本测算
项目
子项目
金额（万元）
备注
一
固定成本
人员工资及福利
48.4
租金484*10%计算
保洁工资
9.68
租金2%计算
二
变动成本
维修维护
2.74
钢棚1369*20元/㎡
冷库支出（含电费）
57.6
按冷库租金30%计算
三
税收
租金税收
89.54
租金税率18.5%
四
管理费
2
消防、卫生、防疫等
五
固定资产折旧
12.1
按40年直线折旧法
六
财务成本
83.82
总投资1270万*年利率6.6%
合计
305.88
市场改造新增部分收入测算单位：
万元
项目
数量
使用率
金额
备注
一
房屋租金
74间
80%
292
4.93万元/年*80%
二
冷库租金
1000㎡
80%
192
2400元/㎡·年*80%
三
自产自销
四
车位租金
合计
484
九．结论
经测算，升级改造项目正常运营期间，新增部分每年可实现收入484万元，运营成本306万元。
每年可创造税收90万元，实现净利润178万元。
同时，农贸市场整体得到有效改观，具有良好的社会和经济效益。
升级会员 