第一季度成都房地产市场特征总结报告.docx
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第一季度成都房地产市场特征总结报告
目录
第一部分：
政策篇---调控有保有压政策暖意袭来3
第二部分：
房企篇---资金压力显现大幅降价促销4
第三部分：
土地篇---底价与流拍已成常态商业用地独占鳌头5
第四部分：
住宅篇---去化量回升明显价格继续下滑6
1.一手住宅：
下行趋势明显，短期难以逆转6
2.二手住宅：
价稳量升市场震荡复苏8
第五部分：
商业篇---销售放缓市场压力趋大9
价跌量升市场咋暖还寒
第一部分：
政策篇---调控有保有压政策暖意袭来
Ø各地小动作不断政策将适度微调
尽管中央一再强调坚持调控不放松，但中原调查发现，据不完全统计，从去年开始至今，全国各地约有近20个城市出台不同程度的微调政策，涉及公积金、限购变化、土地出让、购房补贴、普通住房标准、税费补贴等各方面，虽然部分城市新政被紧急叫停，但各地在土地财政压力及利益驱动下早已按捺不住，频冲红线，或明或暗试图松绑调控政策；
我们看到，虽然对于某些冒进城市中央采取“露头就打”的政策，但对于某些不涉及底线及原则的问题，则采取放行的态度；从房地产市场制度化进程的角度来讲，一些诸如公积金覆盖、税费等政策的修订则对建设健康有序的房地产市场也有着积极的意义；
而根据两会期间各部委透露的信息显示：
预计未来数月，保刚需打投机，政策将逐步适度微调以促房价合理回归。
Ø利率回归首套房获信贷力挺
目前，央行有关负责人透露出今年房地产金融业务的几大重要信号：
确保首套房实行差别化利率优惠、必须保证个人首套房贷款、守信企业开发的普通商品房资金贷款给予开闸；这对于饱受“限贷”之苦的购房者和开发商而言，不啻为雪中送炭；在全国房价普遍下降的情况下，购房者成本依旧居高不下，甚至较限购令颁布前不降反升，究其原因主要是受到银行信贷收窄所致；而目前银行放贷已开始趋松，从去年二季度开始蔓延房地产市场的"钱荒"，也随着央行存准率下调等拉闸放水的动作得到一定程度缓解；
通过四川中原研究中心走访发现，成都目前绝大多数银行已将个贷回调至基准利率，而在其他城市，利率打折的情况也偶有发生，预计今年存准率还将有下调可能，届时，首套房利率折扣优惠或将重现。
Ø房产税推进“箭在弦上”
无论刚需、改善、投资性需求均一刀切的限购令政策，作为行政手段只能作用于特殊时期，属于临时措施，从长远看，更为温和、合理的房产税政策，将作为调节市场的长效机制得以实施；
在已经施行房产税的城市诸如上海、重庆等地，房产税对于市场投资及投机的作用并不明显，但综合各方信息来看，房产税的试点扩大及推进将不可阻挡，虽短期内房产税取代限购令可能性较低，但作为市场回归后的常态化调整手段，将在今后的政策调控中进一步深化。
Ø调低目标“保障房”将建5万套
按照省政府下达的要求：
2012年，成都市保障性安居工程建设目标任务50642套。
其中，通过新建、购买、改建、租赁等方式筹集各类保障性住房44642套、棚户区改造住房6000户；较去年6.4万套的建设目标有所调低，这只要是由于住建部要求实事求是的对原定规划进行调整要求所致；
中国房地产市场经历了前些年的全面市场化，面对尖锐的高房价矛盾后又陷入跃进式建设保障房的怪圈，未能充分考虑到市场承受及资金供应，此次调低建设量，但增加资金投入，主抓质量，同时，在大量保障房供应后，对于分配中出现的乱相将进行整治；确保保障房政策落实到出发点。
Ø北风劲吹民生工程带来楼市新机遇
2012年伊始，成都北部城区老旧城市形态和生产力布局改造工程开启，成都北改工程规划总面积为195平方公里，涉及金牛、成华、新都三个区，其中集中实施改造的范围约104平方公里。
据初步统计，北改工程项目约360个，总投资约3300亿元；
成都城北由于交通、居住环境、大量批发市场聚集、基础配套设施欠缺等因素的制约，导致区域房地产市场发展落后，无论产品品质或价格均明显落后于其他区域，虽然北改立足于民生，但道路交通改造及相关配套的改善对城北居住环境将有大幅提升，间接对房地产市场带来利好，其中不同于其他区域着重住宅产品，城北诸多专业市场的升级，对商业地产而言，也将带来新的机遇。
第二部分：
房企篇---资金压力显现大幅降价促销
Ø标杆房企领头掀新一轮降价潮
以万科、保利、招商等带头的标杆房企，在节后集中推出刚需户型，进行降价促销，快速去化，迎来成都楼市“小阳春”。
在2011年“金九银十”梦想破灭之后部分房企曾经有一波比较大的降价潮，到了12月初，则开始比较沉寂，或是在观察市场。
直到今年2月开始，万保招金开始进行全国性促销，辐射成都并且有部分房企（包括成都本土房企）跟进，全城出现实质性降价，幅度为5%-15%左右。
其原因一是强有力的宏观调控政策效果的显现。
二是各房企信托大量到期，但是市场长期处于低迷，造成销售回款不利及短期债务的压力，可能面临现金流危机；故各房企不得不降价促销，以求回笼资金。
Ø定位恰当瞄准刚需市场
近期市场，各房企推盘以刚需户型为主，而各种改善户型供应则明显放缓；而市场回应亦很明确，各种刚需户型在降价促销后迅速去化，更有个别楼盘推出的刚需小户出现久违的“日光”情形。
或是由于投资性需求被遏制，改善性需求被压制，刚需却受到政策“微风频吹”；在新一轮降价后，长期观望的刚需购房者购买力足够，且认为入市时机恰当，果断出手买房。
Ø2012楼市过渡期房企压力依然甚大
近期虽然由于刚需购房者的给力，迎来难得的“小阳春”，但是整体市场依然低迷；政策基调不会变化，虽然要保刚需、促进房价合理回归，但是毕竟刚需购买力有限，高房价不会在短期内崩溃垮落，房企的高存量如何去化仍然是个难题。
而在近期各上市房企陆续公布其2011年年报，资产负债率超过65%的比比皆是，处于严厉调控下，多手段加快销售以求回笼资金及谨慎拿地是一个必然趋势。
第三部分：
土地篇---底价与流拍已成常态商业用地独占鳌头
Ø底价与流拍已成常态众优质地块遭遇流年
2012年一季度，共出台土地59宗，其中底价成交为41宗，占比达到70%，流拍土地14宗。
政策的影响，已经自下而上的深入到土地，开发商拿地愈加谨慎，底价与流拍已成为土地市场的常态。
而其中大型企业的撤退及观望，给中小企业留出了一些空间，让不少本土企业得以底价拿地。
本季度推出大量的优质地块，如大源核心商务区以及攀成钢片区的商业用地，均是以底价成交；再如沙河堡以及金牛区花照村的商业用地，更是二进宫调低价格后才顺利以底价出让。
表1：
2012年一季度底价成交优质地块
成交时间
宗地位置
面积（亩）
土地性质
成交总价（万元）
楼面地价（元/平米）
竞得人
2012.01.18
成华区二环路东二段宏明技校地块
12.20
商业金融业
14228
3500
四川嘉图房地产开发有限公司
2012.02.01
高新大源商务商业核心区F4地块
22.76
商业金融业
12517
1525
成都润莱置业有限公司
2012.02.13
高新区大源组团
12.81
商业金融业
3843
3000
四川禾怡实业有限公司
2012.02.13
高新盛锦二街南侧、盛华北路东侧
35.53
商业金融业
19539
1650
成都华裕投资实业有限公司
2012.02.13
高新区石墙片区
30.96
商业金融业
11147
900
成都嘉煜投资有限公司
2012.02.29
高新区中和组团新华社区
141.81
商业用地兼容50%住宅
42542
900
成都百利丰投资有限公司
2012.03.07
锦江区攀成钢片区4、7、8号地块
106.24
综合公共设施二类住宅
174052
5000
韩国乐天集团
数据来源：
中原数据库
Ø商业用地供应连连大源新区一枝独秀
2012年一季度，共出台土地59宗，其中商业用地为53宗，占比达到90%。
住宅市场的限购将部分实力不足的买家及投资者拒之门外，于是他们将目光投入商业地产，同时可以在一定程度上规避风险；而为了将成都打造成国际化新城，政府更是连连推出各种商业用地，且尤以大源新区一枝独秀，在本季度主城区出让的18宗地块中，8宗地块处于大源区域。
Ø后期：
走势平稳商业用地仍是主流
后期的土地市场，其新增供应或持续平稳，政府按照其供应计划按部就班的推出土地。
而鉴于目前开发商对于商业土地的积极响应，供应或仍以商业地块为主。
在成交方面，由于大型企业的谨慎拿地态度，中小企业虽有所购买欲望但实力不足，成交会以小宗地块为主，且底价成交依然是主流。
第四部分：
住宅篇---去化量回升明显价格继续下滑
1.一手住宅：
下行趋势明显，短期难以逆转
Ø节后楼市成交回温，供应端仍显乏力。
据中原地产统计，截止3月25日成都市共供应8590套住宅，供应面积89.98万平方米。
相比去年一季度来说，供应端大幅缩水。
其中供应在1月达到了近期低点，仅有1088套供应。
看得出开发商在整体市场冷清的大环境下刻意放缓了推盘速度。
但随着市场“小阳春”的意外出现，成交端有所复苏。
截止到25日，3月累计成交套数达7594套，较前期出现明显反弹。
图1：
主城区一手住宅成交走势
数据来源：
中原数据库
Ø刚需支撑楼市成交，市场集中度明显
据中原地产统计，截止3月25日成都市成交16447套住宅，成交面积145.79万平方米。
与去年同期来看，成交量大幅下滑。
今年春节过后，成都楼市确实较春节前有明显回温，但此种现象并不意味楼市拐点出现。
今年1、2月市场成交量同比去年，占五成左右。
市场“小阳春”，其实也仅是就前期市场基数较低而言。
表2：
2012年第一季度典型热销刚需楼盘
项目名称
发展商
建筑面积（㎡）
方位
建筑类型
推出
套数
已售
套数
去化率
成交均价
（元/平米）
尊城国际
美邦地产
/
城中
超高层
102
102
100.0%
7800
北城天街
龙湖地产
700000
城北
高层
120
80
66.7%
7258
招商雍华府
招商地产
500000
城北
高层
300
278
92.7%
7200
蓝光锦绣城
蓝光实业
441560
城东
高层
298
242
81.2%
6400
中海锦城
中海房产
350000
城南
小高层
796
400
50.3%
6470
光华逸家
国嘉置业
360000
城西
小高层
440
440
100.0%
7279
数据来源：
中原数据库
但在3月，市场触底反弹，成交量急剧走高。
原因是开发商降价促销的深入，积累的刚需逐渐释放，拉高走势。
目前市场成交也主要集中在首次置业群体上，刚需购买力是目前楼市主要支撑点。
Ø后期：
宏观环境依然严峻房价有望触底
在今年两会上，政府明确提出房产调控不松动，抑制投资投机性需求，保障首套购房需求。
看的出今年政策依旧严厉，政策面也希望看到房价合理回归。
从开发商来看，从2011年起信贷规模大幅度缩水，开发商融资渠道缩小，资金链早就不堪一击，目前则更应着重“现金为王，以价换量”，更快实现资金的回笼。
基于这两个层面，今年房价或持续下探。
在刚需购买年来说，降价才是硬道理。
2.二手住宅：
价稳量升市场震荡复苏
Ø成交触底反弹整体平稳
一季度，成都二手房市场走出了过山车式的行情。
一月份受元旦和春节两个节日的影响，成交量大幅走低，整月成交仅1100余套，不足去年年末一半水平。
而二月份在整体市场转强的带动下，二手住宅成交量走出了触底反弹的走势，成交回升至去年年末水平，从房管局公布的数据来看反弹走势尚在延续中，三月份市场表现预计不会弱于二月。
整体上看一季度成都二手房市场走出了一个触底反弹的走势，但成交水平依然较低。
Ø租赁市场活跃后期平稳回归
住宅租赁市场方面，春节后由于部分人群换工作和租赁合同到期等原因，租赁市场十分活跃，中介门店看房客户接连不断，且从部分中介门店了解到的信息，套二类出租房源一度紧张。
预计，此高峰期过后接下来二手房租赁市场将有所降温，在下半年毕业期间，新就业的大学生将会再次为市场带来活力。
Ø市场观望厚重成交价格平稳
二手住宅成交价格方面，一季度主城区内各主要楼盘成交价格略有走低，但整体上二手房价格表现出一如既往的坚挺。
业主惜售、购房者对房价下跌有预期等众多因素导致了多空双方认识的分歧，使得整个市场观望气氛非常浓厚，双方“按兵不动”。
同时，新房价格下跌也多体现在优惠上，降价之风并未盛行，亦对二手房价格能提供一定支持。
在上述等各种原因综合作用之下，二手住宅价格表现出相对稳定的走势。
Ø“北改”利好金牛区强势领先
另外，值得一提的是二月份“北改”的推出，金牛区受明显的利好。
区域内二手房成交明显活跃起来，连续两月成交相对于其他各行政区表现抢眼，可见区域环境及配套对购房者的决策有重大的影响，政府的规划建设对市场的影响亦是举足轻重的。
图2：
主城区各行政区二手住宅成交套数概况
数据来源：
成都市房管局
Ø后期：
延续反弹行情成交或继续走高
预计在今年7月1日，成都市二手房交易全面启动参考评估价系统计价征税。
此规定实行以后将有效打击签订阴阳合同的行为，买卖双方无法再通过此种不规范的行为降低交易成本。
在新规实施之前，有意向购买二手房的购房者势必将这个因素纳入考虑范围，将刺激部分购房者及早入市。
同时，近日有首套房贷款利率松动的消息传出，对于市场也是利好。
预计，未来几个月成都二手房市场将延续这波反弹行情，成交有继续走高的可能。
第五部分：
商业篇---销售放缓市场压力趋大
Ø写字楼成交低位运行库存量居高不下
自2011年4季度开始，销售市场出现下行趋势，写字楼成交量始终处于低位徘徊。
2012年1季度，在整体楼市持续偏冷的市场情况下，不少中小投资者仍采取观望态度。
2月开始，市场积累需求有所释放，并且企业自用需求上升有力支撑了市场成交量。
但是在供应巨幅放量的市场情况下，写字楼去化速度相对较为缓慢，库存量始终居高不下。
租赁市场方面则保持了平稳发展的态势，由于新交付项目较少，租赁需求持续强劲，优质写字楼租金平稳上升，空置率则持续下降。
Ø商铺市场供需基本持平价格继续上扬
商铺市场方面，在住宅市受到严厉政策调控成交量下滑的背景下，1季度开发商继续加大商铺供应量以达到快速回笼资金的目的。
由于长期以来商铺供应有限，市场投资及自用需求相对较为旺盛，供需基本持平，受到市中心商业广场项目带动，商铺价格继续上扬。
受政策影响，开发商纷纷加大商业地产开发比重，大量的城市综合体项目处于如火如荼的建设之中，这些项目均包含较大体量的商业部分，未来的商铺供应量将保持在较高水平。
Ø后期:
需求持续强劲市场回升
由于商业地产不受宏观调控影响，未来依旧是投资的主要渠道，并且随着成都经济高速增长，在中西部产业转移过程中扮演着越来越重要的角色，商业地产需求将持续强劲。
预计2季度开始，市场将逐步回升。
但由于商业地产潜在供应量较大，市场压力依旧较大。
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