第一季度广州房地产市场分析报告.docx

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第一季度广州房地产市场分析报告

2005年第一季度广州房地产

市场分析报告

二零零五年四月

主力研究机构

广州市国土资源和房屋管理局

广州市房地产交易中心

广州市房地产信息中心

特邀研究机构

广东中原地产代理有限公司

目录

一、房地产市场综述……………………………………………………………………………3

二、各市场发展状况分析………………………………………………………………………4

（一）土地市场分析…………………………………………………………………………4

1.土地一级市场分析……………………………………………………………………4

1）土地出让概述……………………………………………………………………4

2）出让地块区域分布特征及用地性质特征………………………………………4

3）土地一级市场展望………………………………………………………………5

2.土地二级市场分析……………………………………………………………………5

1）土地转让概述……………………………………………………………………5

2）转让地块用地性质特征…………………………………………………………6

3）土地二级市场展望………………………………………………………………6

（二）房屋市场分析…………………………………………………………………………7

1.房屋一级市场分析……………………………………………………………………7

1）新建商品房供应量总体状况……………………………………………………7

2）新建商品房供应量区域特征……………………………………………………7

3）新建商品房供应区域分布分析…………………………………………………7

4）新建商品房供求关系分析………………………………………………………8

5）新建商品房交易登记量分析……………………………………………………9

6）新建商品住宅交易登记情况分析……………………………………………10

7）新建商品商铺交易登记情况分析……………………………………………12

8）新建商品写字楼交易登记情况分析…………………………………………13

2.房屋二级市场分析…………………………………………………………………15

1）存量房交易登记量分析………………………………………………………15

2）存量房交易量区域份额分析…………………………………………………15

3）存量房住宅交易登记情况分析………………………………………………16

4）存量房商铺交易登记情况分析………………………………………………18

5）存量房写字楼交易登记情况分析……………………………………………20

三、市场总结…………………………………………………………………………………21

一、房地产市场综述

表1-1：

2005年第一季度广州市房地产市场各主要指标

2005年第一季度，广州市以公开方式出让土地7宗，用地面积14.12万平方米，成交金额21.15亿元，土地供应量（土地面积）略高于2004年全年公开方式出让土地；土地转让共16宗，用地面积28.39万平方米，成交金额5.64亿元，土地流转量出现了短期的回落。

公开方式出让土地量的回升，表明了土地管理部门正通过调节供应和规范管理等有效手段，从源头上规范土地供应；土地转让量的短期回落，表明了开发企业在政府调节供应和规范管理的情况下，通过融资与合作等方式，盘活各自手中的闲置土地或游资，而2005年以来，随着大量盘活土地纷纷投入开发，土地流转市场短期呈现相对淡静的局面。

在房屋市场方面，新建商品房批准预售面积为200.74万平方米，同比略减0.5%；新建商品房交易登记面积和金额为232.58万平方米和125.15亿元，同比分别减少22.3%和10.8%；存量房交易登记面积和金额为208.12万平方米和62.23亿元，同比增幅高达36.8%和41.6%。

新建商品房交易登记量高于批准预售量，表明房屋一级市场需求旺盛；存量房交易登记量的大幅度提升，所占房屋市场交易总量的比例不断增大，表明房屋市场二级流转越趋畅旺，房屋市场步向成熟的特征越发显著。

总的来说，2005年第一季度，广州市房地产市场仍然遵循着其良好的轨迹发展：

在国家宏观调控政策下，土地供应得到有效控制，土地二级市场继续稳步健康地发展；房屋供求均衡，一、二手市场交易活跃，价格稳中略升，二手房市场份额继续扩大，房屋市场不断成熟。

二、各市场发展状况分析

（一）土地市场分析

1、土地一级市场分析

1）土地出让概述

2005年2月底，广州市国土房管局公布了《2005年广州市（八区）经营性国有土地使用权出让计划（供地计划）》，这是广州市连续第二年对外公布年度土地出让计划。

该计划指出，2005年，广州市计划出让28幅经营性国有土地使用权，总用地面积110万平方米，总规划建筑面积309万平方米。

2005年第一季度，公开方式土地出让7宗，总用地面积14.12万平方米，总金额21.15亿元。

与2004年相比，土地供应量明显回升，土地供应呈现充足的局面。

7幅地块均以公开挂牌的方式出让，当中有6幅出现了现场公开竞价的场面。

土地需求的旺盛，导致竞价场面的热烈，报价得以不断攀升，7宗土地的总成交价达21.15亿元。

出让的4宗商务办公用地当中，除1宗以底价成交外，其余3宗成交价均比底价高出30%以上，说明广州市的营商环境持续被看好。

2）出让地块区域分布特征及用地性质特征

从用地性质来看，本季度出让的7幅地块当中，有4幅为商务办公用地，2幅为配套，1幅为商住，分别占交易登记面积宗数的57.1%、28.6%、14.3%。

如从用地面积来看，商务办公类的用地面积为13.22公顷，占交易总量的93.6%；商住用地、配套类用地仅占总交易登记用地面积的3.7%、2.6%。

从区域分布情况来看，7幅地块当中，天河区珠江新城占3幅，番禺区大学城有2幅，海珠区琶洲、越秀区一德路各1幅。

珠江新城、琶洲、大学城都是近段时间政府开发的热点区域：

自广交会把琶洲国际会展中心作为主会场之一，周边的商务、办公、酒店、会议等会展配套设施需求激增，琶洲地块的剧烈竞争，充分展现了琶洲的会展效应及广交会的魅力；大学城一期已于2004年9月迎接了第一批学生入学，二期也将于今年投入使用；同时，占地面积45.39万平方米、总建11.5万平方米、总投资达19亿元的广东科学中心项目将于2006年投入使用。

大学城将不仅是一个大学的聚集地，将在周边区域形成一个科教、科学展示、会议、高科技企业聚集区等汇集的新区。

表2-1：

2005年第一季度国有土地使用权出让情况一览表

单位：

平方米、万元、元/平方米

3）土地一级市场展望

2005年，国家将采用土地管理手段和信贷金融手段继续加强宏观调控，以两手抓的方式继续完善土地供应政策。

广州市也将继续在土地一级市场进行公开操作，进一步推行规范管理政策，土地一级市场将更趋规范、完善。

2、土地二级市场分析

1）土地转让概述

2005年，广州土地市场的重点在于盘活二手土地，充分利用土地的价值。

今年将加大处理烂尾地块、烂尾楼的力度，在前段时间已经无偿收回27宗闲置土地的基础上，2005年要把已前置审批土地与闲置土地的处置相结合，加大收地力度，对所有回收土地进行公开出让，分批推出市场。

公开、透明、平等、竞争将加快二级土地市场成熟及发展。

2005年第一季度，广州市转让土地16宗，总用地面积为28.39公顷，总交易金额为5.64亿元，同比分别减少23.8%、60.5%和53.4%，土地流转量出现了短期回落。

主要原因在于2004年“8·31”大限加速了土地资源的流转，2004年初，广州市土地转让量大幅增长，而在2005年初，大量经流转被盘活的土地进入了开发周期，开发企业在信贷紧缩的大环境下，在加大开发力度的同时，不得不在短期内放缓土地储备，在此消彼长下，土地转让量出现了一定幅度的减少，但其长期增长的趋势未见改变。

2）转让地块用地性质特征

表2-2：

2005年第一季度转让地块用地性质分布表

单位：

宗、万平方米、%

2005年第一季度出让土地以商务办公类用地居多，而在土地二级市场当中，商住类用地转让占据主要位置。

转让的16宗土地当中，商住用地有9块，占总宗数的56.3%；商服用地有6块，占37.5%；工矿仓储用地1块，占6.3%。

从用地面积来看，商住用地为21.29万平方米，占转让总用地面积的75.0%；商服用地为5.25万平方米，所占比例为18.5%；工矿仓储用地1.85万平方米，占6.4%。

3）土地二级市场展望

盘活土地二级市场是今年工作的重点。

2005年第一季度土地二级市场转让宗数为16宗，总用地面积为28.39公顷，分别为土地一级市场公开方式出让量的2.3倍和2.0倍。

随着政府加大对闲置土地的处理力度，土地二级市场信息公开、透明及运作规范，将加快土地二级市场的发展，使其成为土地一级市场一个有效的补充。

（二）房屋市场分析

1、房屋一级市场分析

1）新建商品房供应量总体状况

2005年第一季度，广州市新建商品房批准预售200.74万平方米，同比下降了0.5%，有轻微的下跌。

说明了广州房地产市场在政府的宏观调控下，继续保持市场的平稳发展。

同时，商品房批准预售量没有明显的下降，也显示了整个房地产市场运行良好。

2）新建商品房供应量区域特征

随着广州拉开发展骨架，新机场、大学城、南沙给番禺、花都的房地产开发带来了机遇。

2005年第一季度，番禺、花都两区新建商品房批准预售面积分别为41.36万平方米和38.82万平方米，批准量位居全市十区的前列。

同比增长的还有花都、荔湾、黄埔、天河和白云五个区，增幅分别达125.6%、94.1%、74.2%、72.6%和4.3%；另外五个区均有不同程度的下降，其中以越秀区降幅最大，东山区的降幅也达到79.5%。

表2-3：

新建商品房批准预售分区情况表

单位：

万平方米、%

（一）3）新建商品房供应区域分布分析

天河、海珠、白云、番禺、花都五区为广州房地产市场的主力区。

其中，天河、海珠、番禺、花都四区批准预售面积均超过了30万平方米，白云区也达到20万平方米，五区合计达175.99万平方米，占到全市总批准预售量的87.7%。

占据绝对的地位。

番禺、花都两区距市中心有一定的距离，生态自然环境较佳，在交通网络逐渐完善的情况，两区居住条件渐佳，区域内住宅类房地产开发日渐蓬勃；天河和海珠区位于城市中心区和城市边缘区之间，少了市中心的拥挤，又优于边缘区的人气，逐步发展成了集住宅、写字楼和新兴商业区于一身的区域；而老三区则由于土地稀缺，开发量日渐稀少，其中越秀区更是由于历史原因反而呈现负数，三个区合计比重仅为6.3%；而芳村和黄埔虽然由于地域限制，房地产发展较迟缓，但合计也有6%的市场比重，发展前景持续看好。

表2-4：

新建商品房批准预售区域分布变化情况表

单位：

万平方米、%

（二）4）新建商品房供求关系分析

表2-5：

近两年新建商品房供求对比情况表

单位：

万平方米、%

2005年第一季度，广州市新建商品房批准预售面积为200.74万平方米，与同期的交易登记面积相比，市场吸纳率（新建商品房交易登记量÷批准预售量×100%）达115.9%，即市场吸纳量大于市场供应量，新建商品房显示出旺盛的市场需求，这是自2003年初以来连续9个季度市场吸纳率高于100%且呈上升趋势。

（三）5）新建商品房交易登记量分析

表2-6：

新建商品房交易登记面积区域分布表

单位：

万平方米、%

2005年第一季度，广州市新建商品房交易登记面积为232.58万平方米，与去年同期相比减少了22.3%。

成交量出现了一定程度的减少，并不能简单地认定为需求量的萎缩，在判定成交量的变化趋势时，必须要通过同比与环比相结合，短期对比与长期对比相结合，一般因素与特殊因素甄选等多方面来判断：

首先，2003年年末广州市政府正式宣布取消外地置业者购房可入红蓝印户口这一政策，使相当部分外地置业者为争抢这一政策“末班车”而在这个时期置业，导致2003年底至2004年初新建商品房交易登记面积有较大幅上涨；

其次，在2003年底2004年初，广州主要发展商一边宣称2004年楼价要升，一方面加大促销力度，使一部分消费者提前买房，直接拉动了2004年第一季度广州市新建商品房的交易登记量；

再次，2004年10月，人民银行十年来首次加息，随后又在2005年一季度再次调高购房贷款利率，促使了部分对住房要求相对不高的置业者转向价性比较高但质数略次的存量房市场，还有部分置业者选择持币待购，导致2005年第一季度新建商品房交易登记面积略减。

受以上三个特殊因素影响，新建商品房交易登记量同比出现了一定程度的减少。

如果从长期的趋势来看，交易量下降的趋势并没有显现。

2003年第一季度，新建商品房交易登记面积为203.40万平方米，到2005年第一季度的232.58万平方米，年累进增幅也有6.9%，增长趋势明显。

表2-7：

新建商品房交易登记面积环比情况表

单位：

万平方米、%

另外，新建商品房交易登记面积受季节因素影响明显，自2002年以来，第一季度的交易登记面积均比上一季度有明显回落，2002年第一季度，交易登记面积环比减少了11.0%，2003年环比减少31.2%，2004年减少12.2%。

2005年第一季度，降幅为12.5%，与2004年和2002年的水平相近，大大低于2003年的降幅。

而2002至2004年间，新建商品房全年总交易登记面积持续增长，由此可见，2005年新建商品房交易量未有萎缩的迹象，降幅控制在规律以内。

（四）6）新建商品住宅交易登记情况分析

表2-8：

新建商品住宅交易登记面积情况表

单位：

万平方米、%

2005年第一季度，广州市新建商品住宅交易登记面积204.05万平方米，交易金额100.77亿元，同比减少19.2%和6.3%。

从交易登记面积的区域分布来看，海珠、天河、番禺仍居三甲。

三区的新建商品住宅交易登记面积均超过40万平方米，合计为144.61万平方米；所占比例均接近四分之一，合计占全市总量的70.9%。

其中，海珠区新建商品住宅的交易登记面积连续几个季度超过天河区，并在本季超过番禺区，成为成交量最大区域，逐渐从过去的工业区转化为被人广泛接受的住宅区。

而老三区由于供应量日渐稀少，因此其交易登记面积量所占市场比重也很小，三个区合计仅占5.6%；而芳村和黄埔区分别也只占1.5%和2.9%的比重。

楼价水平分析

表2-9：

广州市新建商品住宅价格水平分区情况表

单位：

元/平方米、%

在经历了2004年楼价的较大涨幅之后，楼价成为当前社会关注的焦点。

2005年一季度，在央行调整房贷利率、市国土房管局对在售楼盘的巡检等共同作用下，一季度商品住宅价格呈稳中略升的态势。

纵观各区，虽有六个区商品房住宅价格比2004年四季度有所上升，但除番禺区的增幅为4.9%外，其他几个区在1.4-3.1%这个区间理性徘徊，可见宏观调控已初见成效。

另需说明的是越秀区由于2004年四季度出现大宗内部交易登记，从而拉低了区域交易均价，2005年一季度楼价水平只是恢复原位，但楼价增幅却达到了35.9%。

受大学城、广州新火车站等一系列利好消息的影响，番禺区2005年第一季度新建商品住宅成交均价较上一季度上升了将近5个百分点。

自机场搬迁后，白云区得到较快发展，但其商品住宅均价一直较平稳，第一季度增幅为3.0%；黄埔区近年由于有多家大型品牌发展商加入开发，一年一个脚印地拉升了均价，以2.1%的增幅位居前列；交易登记量第二位的天河有3.1个百分点的升幅，亚运村概念使东圃楼价上升，珠江新城的全年启动也使区域高价住宅的成交比例上升，两大因素拉动了区域楼价；此外我们也要看到，位居交易登记量首位的海珠区楼价有3.4个百分点的下降，出现了2004年初以来的首次回落，楼价见顶回稳迹象初现。

（五）7）新建商品商铺交易登记情况分析

a、交易登记面积分析

Ø原八区新建商铺交易登记面积同比下降近四分之一

2005年第一季度，广州市新建商铺交易登记面积为9.38万平方米，同比下降了31.9%。

虽然越秀、白云及黄埔三个区域新建商铺交易登记面积同比增幅明显，但由于其他七个区域均有大幅度的下降，导致2005年原八区新建商铺交易登记面积比去年同期下降逾三成。

Ø番禺、天河占比重较大，黄埔及越秀增幅明显

表2-10：

新建商品商铺交易登记面积分区情况表

单位：

万平方米、%

番禺区交易登记面积为2.26万平方米，位居十区之首，占总量的24.0%；天河新建商铺的交易登记面积虽不及2004年同期，但所占2005年第一季度原八区新建商铺交易登记面积的比重仍然为原八区最大。

商业重地越秀区由于有北京路商圈内多个大型商业项目在售，同时，由于2004年第一季的交易登记面积少，导致2005年第一季度交易登记面积同比上升了1倍多；而东部的黄埔区则由于某专业市场的销售，导致增幅明显。

b、交易登记价格分析

表2-11：

新建商品商铺价格水平分区情况表

单位：

元/平方米、％

由于广州经济的持续良好发展（GDP增幅逐年上升），2005年伊始，多家大型品牌发展商均表示要加大在商业市场的投入及开发力度，广州商业市场日渐趋热。

2005年第一季度新建商铺均价无论环比还是同比均呈上升态势，环比增幅为6.3%，较2004年全年上升了21.7%。

在新建商铺区域均价方面，由于番禺、天河、黄埔新建商铺交易登记面积最大，而“供求决定价格”，由于市场供应量的放大，导致上述三个区域的均价环比均有不同程度的下降。

此外，荔湾、海珠、花都、芳村四个区域的新建商铺均价都有明显上升，而其中升幅最大的为荔湾区，其主要原因在于区内多个专业市场在售，专业市场的大量高价成交拉高了荔湾区新建商铺的整体均价。

（六）8）新建商品写字楼交易登记情况分析

近年广州市写字楼市场蓬勃发展，天河、东山、海珠三区的写字楼建设如火如荼，使2004年年末新建写字楼交易登记面积迅速上升。

2005年第一季度广州市新建写字楼交易相对放缓，交易登记面积为5.26万平方米，同比下降了44.0%。

天河区是广州市十区当中新建写字楼交易登记面积最多的一个区，交易登记面积达2.59万平方米，虽然同比下降了64.4%，但仍占全市总面积接近一半。

位居次位的是东山区，新建写字楼交易登记面积达1.24万平方米。

同比增长5.7%。

从增长幅度来看，2005年广州市新建商品写字楼交易登记面积同比呈现下降趋势。

传统办公区域当中下降幅度最大的区域为越秀区，下降幅度达89.9%，由于越秀区近年写字楼供应量较少，导致交易登记面积大幅度下降。

天河区的新建写字楼交易登记面积亦较去年同期下降了64.4%。

从分区商务办公发展状况来看，2005年天河区珠江新城建设进度的加快，该区域商务办公发展将进入全新的里程；东山区拥有次中心商务区——环市中-东风东商务区，在全市营商环境全面好转，各闲置项目不断盘活的大环境下，其商务办公发展前景看好；海珠区拥有新兴商务办公区——琶洲商务区，在该新商务区逐渐的崛起的美好期望下，该区商务办公发展前景无量。

表2-12：

新建商品写字楼交易登记面积分区情况表

单位：

万平方米、%

2005年广州市写字楼进入了更新换代期，天河区珠江新城写字楼推出了8A智能化写字楼。

海珠区写字楼亦开始全面升级。

产品的革命推动了价格的上升。

表2-13：

广州市新建商品写字楼价格水平分区情况表

单位：

元/平方米、%

2005年第一季度广州市新建商品写字楼均价与2004年第四季度相比有显著上升。

全市写字楼交易登记面积价格为8280元/平方米，环比上升7.4%，与2004年全年比上升6.8%。

广州市各区的新建写字楼均价也均呈现上升趋势，其中上升幅度最大的越秀区的均价为7443元/平方米，环比上升36.1%。

其次的是海珠区，由于受到琶洲商圈的带动，2005年第一季度海珠区新建写字楼的均价为8461元/平方米,环比上升了32.1%，上升幅度仅次于越秀区。

荔湾区的新建写字楼均价由于流花商圈某专业市场上层办公楼交易登记面积价较高，而拉高了该区的价格水平，2005年第一季度该区的新建写字楼价格为20139元/平方米，高居各区交易均价之首。

2、房屋二级市场分析

（七）1）存量房交易登记量分析

2005年一季度，广州市存量房交易登记面积为208.12万平方米，与去年同期相比上升了36.8%，增幅较大。

新建商品房交易登记面积与存量房交易登记面积之比为1.12：

1。

存量房交易登记面积已占到房屋交易登记面积的47%。

出现这种现象，我们认为有以下原因：

一是今年房改房可自由上市，存量房市场一下子涌现出很多“笋盘”，价廉物美，使置业者选择层面更广，存量房交易大幅提升。

据统计，原八区房改房交易量占存量房总交易量的1/4，该比例还可能将进一步提高；

二是2004年新建商品房楼价上涨较快，而存量房均价相对来说还是维持在一个较稳定的、相对较低的态势，使得不少置业者将目光转向存量房市场，使得存量房交易量获得了较快增长；

三是国家加强宏观调控，调整房贷利率，出手抑制房价，使得部分置业者放缓了在新增商品房购房的步伐，使得新增商品房交易量与去年同期相比有一定的下降，此消彼涨，两者平分天下局面的出现也就不足为奇了。

（八）2）存量房交易量区域份额分析

2005年一季度，由于受2004年楼价上升较快及央行加息和调整房贷利率的影响，有相当一部分置业者将目光转向了广州市存量房交易市场，使存量房市场得到快速发展，2005年一季度新建商品房交易登记面积与存量房交易登记面积之比为1.12：

1。

广州市存量房交易登记面积所占比重与去年同期相比上升了13.4个百分点，各个区域存量房交易登记面积与去年同期市场比重相比均有一定程度的上扬。

表2-14：

存量房交易面积区域份额变动情况表

单位：

万平方米、%

老三区由于新建商品房批准预售面积日益稀少，而存量房市场发展相当成熟，因此存量房交易都接近或超过房屋交易总量的六、七成。

所占比重最大的是越秀区，存量房交易登记面积占房屋交易总登记面积的79.6%，荔湾区和东山区分别为74.1%和66.5%。

此外值得注意的是，白云区存量房市场由于价格较实惠，加上地铁二号线延长线、白云新城等利好刺激，发展也很快，存量房交易登记面积占房屋交易总登记面积的58.2%。

而芳村区则是由于新建商品房市场发展较迟缓，使得存量房所占比重较大。

而新建商品房市场发展最为迅猛的天河和海珠区，由于市场选择余地大，交易登记面积量也大,所以存量房交易量与新建商品房交易量之比都维持在40:

60。

（九）3）存量住宅交易登记情况分析

2005年第一季度，广州市存量住宅交易登记面积为140.69万平方米，交易金额40.88亿元，同比增幅分别为30.8%、37.9%。

就各区所占市场比重来看,番禺、海珠、天河和白云区这几个新建商品房交易最活跃的区域，同时也是存量房交易最为活跃的区域，而花都存量房交易市场则处于起步阶段。

番禺区存量住宅交易登记面积为30.46万平方米，占全市存量住宅交易登记面积的21.6%，并且增长势头较猛，同比增幅为49.0%，仅次于花都。

海珠区第一季度存量住宅交易登记面积为27.81万平方米，天河区为24.54万平方米，两区分别位居存量住宅交易登记面积的二、三位。

三区合计存量住宅交易登记面积为82.81万平方米，所占比重为58.9%，较三区新建商品住宅交易登记面积在全市的比重低12个百分点。

老三区由于是“老广州”居住最聚集的区域，原住人口多，加上区域配套最充足，对区域认同感强，出让的房屋并不多，所以存量房供应并不是多，加上价格也相对较高，所以导致其交易登记面积量