房地产建设可研报告大学生毕业设计论文设计.docx
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房地产建设可研报告大学生毕业设计论文设计
1导论
1.1房地产投资的基本要素
1.1.1房地产的概念
1.1.1.1房地产的概念
房地产是土地和地上建筑物及其衍生的权利的总称，是实物、权益和区位三者的结合体。
实物是房地产的物质实体部分，包括建筑物的结构、设备、外观和土地的形状及基础设施完备状况等。
权益是指由房地产实物所产生的权利和收益，房地产交易不仅仅是实物交易，更重要的是权益交易。
因此，房地产登记在房地产交易过程中具有特别重要的地位。
区位是房地产实体在空间和距离上的关系，除了地理坐标位置，还包括可及性。
房地产的位置具有固定性，因此，区位对房地产价值的影响是特别重要的。
1.1.1.2房地产的特性
房地产与其他物品相比，有着明显的自身特征。
主要包括以下几点：
①位置固定性
房地产是不可移动的，因而其位置是固定的。
房地产的不可移动性决定了房地产的开发利用受制与其所处的空间环境，房地产市场是一个区域性市场。
②数量有限性
由于受土地总量的限制，房地产开发的数量也受到制约。
⑨用途多样性
同样一宗房地产，可以具有不同的用途。
在不同的用途下，房地产的经济价值也不一样。
④供求区域性
⑤长期使用性
⑥大量投资性
⑦保值与增值性
⑧投资风险性
⑨难以变现性
⑩外部影响性
一宗房地产的兴建、使用会对附近的房地产产生影响，这种影响可能是正面的，也可能是负面的。
1.1.2房地产投资概述
1.1.2.1房地产投资的内涵
房地产投资是指国家、集体或个人等投资主体，将一定的资金直接或间接的投入到房地产开发、经营、管理、服务和消费等活动中，期望获得价值增值的投资行为。
房地产投资从本质上说是一种放弃即期收益而期望获得未来更大的预期收益得经济行为。
因为房地产本身具有保值增值的特点，投资者投资房地产的目的就是为了获得未来更大得收益，达到预期的投资目标。
1.1.2.2房地产投资的特点
房地产自身的特性决定了房地产投资也具有自身的特点。
①投资金额巨大，回收期长。
②投资不确定因素多，风险较大。
③流动性较差。
④具有保值增值性。
⑤受政府政策影响较大。
⑥依赖金融部分的支持。
⑦具有专业性。
⑧投资具有相互影响性。
1.1.3我国房地产投资现状
1.1.3.1近年全国房地产投资情况
根据国家统计局的数据，我国房地产开发和全社会固定资产投资情况如下
表1-1：
近三年房地产开发和全社会固定资产投资情况统计
年份
房地产
开发投资（亿元）
房地产开发投资比上年增长（%）
全社会固定资产投资
（亿元）
全社会固定资产投资比上年增长（%）
房地产投资占固定资产投资的比例（%）
2009
37382
21.3
234598
19.4
15.9
2010
48475
29.6
287140
22.3
16.8
2011
62000
27.9
357933
24.6
17.3
从上表的数据来看，近三年全国房地产开发投资出现以下三个特点：
一是房地产开发投资连年增长，并且增长的幅度也在加大；二是房地产开发投资增长比例均高于同期固定资产投资增长比例；三是房地产开发投资占固定资产投资的比例也在逐年上升。
1.1.4房地产投资分析概述
1.1.4.1房地产投资分析的研究对象
房地产投资分析的研究对象是房地产投资运动的基本规律，主要侧重于房地产投资效益分析和房地产投资决策方法。
具体来说，房地产投资分析的研究范围和主要内容有：
房地产投资的基本原理、房地产投资环境分析、房地产投资市场分析、房地产投资成本估算、房地产投资经济评价、房地产投资不确定性分析、房地产投资风险分析、房地产投资决策分析等。
1.1.4.2可行性研究概述
房地产投资分析是房地产项目投资开发活动进行之前的分析论证过程，其核心问题是研究投资项目的可行性以及选择最佳投资方案。
可行性研究是分析、计算和评价投资项目的技术方案、开发方案、经营方案的经济效果，研究项目的必要性和可行性，进行开发方案选择与投资方案决策的科学分析方法。
可行性研究是在上世纪30年代，美国在开发田纳西流域是就把可行性研究列入流域的开发程序，成为项目开发的重要阶段，促使项目开发顺利进行，对提高项目的经济效益、优化项目开发方案起了重要作用。
此后经过数十年的发展，尤其是伴随着应用计算技术的发展和电子计算机的发展，可行性研究已渗透到许多领域，成为世界各国项目投资前期的重要工作内容。
我国实行经济体制改革后，国家相应出台有关文件，要求投资项目实行可行性研究，至此，可行性研究便成为投资项目前期不可缺少的环节。
1.1.4.3可行性研究的必要性
①保证投资决策的科学性和合理性
房地产投资项目数额巨大，而且投资活动建设周期长，牵涉面广，所含工程项目多，房地产市场的不确定因素较多，项目成败的回旋余地较大。
单从建筑施工技术讲，一般不存在一时无法突破的重大难点。
关键在于投资的回报，即能否取得最佳的经济效益，并兼顾社会效益和环境效益。
只有对投资项目进行详细、可靠的市场预测、成本分析和效益计算，才能使投资决策建立在科学合理的基础上。
可以说，房地产开发项目成功与否，在相当大的程度上取决于可行性研究的成功与否。
②保证投资项目的优化
一般情况下，可行性分析要研究多个方案，从中优选出最佳方案。
研究人员只能在可行性分析的基础上，综合考虑市场、资金、风险等各方面的问题，综合
评价、合理取舍，使投资获得最大经济效益。
房地产投资方案选择的正确与否，几乎完全依赖于可行性研究成果的正确与否。
③保证投资项目的有序性
房地产投资项目的可行性研究过程，实质上就是对未来项目的实施过程进行周密安排的过程，尤其是围绕项目开发进度所进行的资源配置、资金筹划等一系列分析研究，可初步确定项目开发建设过程中各阶段的资金供给与资金使用、原材料和设备的供应、配套工程实施步骤等。
1.1.4.4房地产投资项目可行性研究的主要步骤
房地产投资项目可行性研究活动是一项系统工程，必须按照一定程序进行。
①筹划
筹划是可行性研究开始前的准备工作，也是关键环节。
包括：
提出项目开发设想；委托研究单位；筹集研究经费；研究项目的界限、范围、内容和要求等。
②调研
调查研究是房地产投资项目可行性研究开始后第一步要做的工作，也是基础工作。
只有调查研究所收集的资料全面、及时、准确，才能使所作出的可行性研究报告详实可信。
③优化及选择开发方案
优化及选择开发方案是可行性研究的主要步骤。
④详细研究
详细研究阶段是对方案优选阶段的验证和继续。
应运用多种技术经济方法，
对优选出的方案进行财务分析、经济效益分析、社会效益分析和环境效益分析。
由于房地产市场的不确定因素较多，还有对投资方案进行敏感性分析，表明在成本、价格、工期等不确定因素发生变化时，对项目经济效益产生的影响。
⑤编写报告书
1.2项目概述
我公司为成都中建房屋开发有限公司，开发项目多次获得国家各项奖项。
此次公司在内双楠成都市核心地段准备开发一个名为“幸福之家”住宅小区。
该项目为多层电梯框架结构，独居亮点户型，即60平方米双向跃层设计，两面采光，独居立体形式（一室一厅）。
该项目地处于成都市黄金地段，占地30851.1平米，容积率3.00，建筑面积102837.5平米。
（一）项目位置与周边交通
项目位于一环路高升桥七道堰街38号，周边有菊乐路小学、双楠中学、西川中学、金贝贝幼儿园。
高升桥七道成都市的主干道之一，为八快二慢设计，快慢车道间有绿化带。
高升桥道上集中了多条公交线路，交通便捷。
（二）该项目建筑方案的主要技术经济指标如下表1-2：
项目名称
单位
数量
规划用地面积
㎡
30851.1
总建筑面积
㎡
102837.5
容积率
%
3．0
楼数
个
6
居住户（套）数
户
1368
地下停车位个数
个
1000
绿地率
%
30
建筑密度
%
20
2项目背景分析
2.1宏观环境研究
2.1.1城市简介
2.1.1.1成都历史
成都,别称“蓉城”、“锦城”，简称“蓉”、“成”。
成都物产丰富，享有“天府之国”美誉。
1982年2月15日，成都跻身首批国家历史文化名城。
成都坚固“四位一体”科学发展总体战略，现已成为西部中心城市，西部政治、商贸、科技、通信、文化、教育、交通、经济、军事、金融中心，享有“西部之心”美誉。
2.1.1.2地理位置
成都位于四川盆地西部的岷江中游地段，介于东经102度54分至104度53分，北纬30度05分至31度26分之间。
境内海拔387-5364米，东界龙泉山脉，西靠邛崃山。
西部为纵贯南北的龙门山脉。
成都市区位于成都平原东部，市中心位于北纬30.67度，东经104.06度,平均海拔约500米。
东北与德阳市、东南与资阳市毗邻，西南与雅安市相接，西北与阿坝藏族羌族自治州接壤，南与眉山市相连。
东西最大横距192公里，南北最大纵距166公里，辖区总面积12390平方公里，市区面积598平方公里。
成都平原是我国西南地区最大的平原。
2.1.1.3行政区域及人口
成都市下辖成华区、武侯区、高新区、青羊区、锦江区、金牛区、龙泉驿区、青白江区、新都区、双流县、郫县、温江区、大邑县、金堂县、蒲江县、新津县等9区6县，代管都江堰市、彭州市、崇州市、邛崃市4市。
截止到2011年成都常住人口多达14047625人，相比第五次人口普查结果，2000年—2010年成都人口大约增加281万人，增长24.93%。
成都市户籍人口11426985人。
成都市都市区人口529.5万人，成都市都市区人口比例37.7%。
成都常住人口当中，城镇人口约为922万人，城镇比例约为72.8%。
2.2宏观经济情况
2.2.1国民生产总值GDP
国民生产总值（亿元）
图2-1
据统计，2011年全市生产总值（GDP）6854亿元，比上年增长23.4％，增幅分别高于全国5个百分点。
而自2009年以来，成都经济以每年超过15％的速度快速增长。
2.2.2三大产业比重
成都市2011年三大产业比例图
图2-2
成都市的第三产业在其国民经济生产总值中占据了主导地位，并且其所占比例仍在逐年递增。
2011年成都市第一产业实现增加值121.33亿元，增长7.8％；第二产业实现增加值182.48亿元，增长14.5％；第三产业实现增加值249.2亿元，增长13.3％。
2.2.3社会消费品零售总额
图2-3
2011年成都市社会消费品零售总额达到2862.4亿元，比上年增长18.4％。
其中，批发零售贸易业零售额2234亿元，增长19.2％；餐饮业零售额542.4亿元，增长15％：
其他行业零售额86亿元，增长16.7％。
另一方面，市场物价结构性上涨明显。
全年居民消费价格总水平比上年上升3％。
其中，食品价格上涨8.3％，烟酒及甩品价格上涨0.9％，家庭设备用品及维修服务价格上涨O.4％，居住价格上涨0.5％：
衣着价格下降1.1％，医疗保健及令人用品价格下降0.2％，交通和通讯价格下降1.7％：
娱乐教育文化用品及服务价格下降1.4％。
生产领域价格有升有降。
全年原材料、燃料、动力购进价格比上年上升5.6％，工业品出厂价格下降5.3％。
2.2.4人均GDP
人均GDP（元）
图2-4
成都市人均国内生产总值在四川省内处于领先地位，其人均GDP高出四川省平均水平2.78倍以上，然而与长三角地区发达城市人均GDP相比，差距依然十分明显。
2.2.5居民收入及消费情况
城镇居民人均可支配收入（元）人均消费支出（元）
图2-5
近年来，成都市居民生活水平稳步提高。
2011年居民人均收入23045元，增长15.7％。
全年居民人均消费性支出17795元，增长23.3％。
成都市民的消费层次和结构也在悄然发生变化。
其中，交通与通讯类支出2313.35元，占总支出的13％，增长17.4％：
食品支出8363.65元，占总支出的47％，增长9.6％；衣着支出889.75元，占总支出的5％，增长7.1％。
2.3宏观市场状况
2.3.1整体市场表现
2011年1-11月，成都市主城区总体供应816.93㎡，成交611.91㎡；供应量同比2010年1-11月减少2%，基本持平；同比2009年1-11月增加10%；成交量同比2010年1-11月增加12.4%，同比2009年1-11月减少36%。
2011年1-11月整体成都市场供求及价格统计表2-2：
时间
1月
2月
3月
4月
5月
6月
供应
供应面积
（万㎡）
49.4
14.83
58.85
83.06
80.82
62.37
环比变动
-38%
-70%
297%
41%
-2.70%
-23%
成交
认购面积
（万㎡）
111.6
98.7
33.4
33.53
42.76
43.92
环比变动
0.24
-12%
66%
0%
28%
3%
价格
均价（元/㎡）
9080
8861
8960
8762
8980
8932
环比变动
4%
-2%
1%
-3%
3%
0%
时间
7月
8月
9月
10月
11月
合计
供应
供应面积
（万㎡）
65
82.9
158
67.8
93.9
816.9
环比变动
-5%
28%
91%
-57%
38%
成交
认购面积
（万㎡）
42.6
47.6
48.1
54.1
55.6
611.9
环比变动
-3%
12%
1%
13%
3%
价格
均价（元/㎡）
8647
8890
8782
8521
8948
——
环比变动
-3%
3%
-1%
-3%
5%
图2-6
（一）1-2月春节期间，限购政策暂未实施，政策影响尚未深入，延续2010年底旺销的局面，供不应求；3月份开始，供应量明显增加，但成交量出现大幅下滑；
（二）3月以后成交量小幅波动，持续维持在较低的水平；
（三）3月以来供应量持续高于成交量，且差距较大，由此推断到目前已挤压了较多的库存，目前成都市场整体面临较大的库存压力。
图2-7
（一）整体来看，月均价格在8500-9000之间波动，但上半年平均达到8929元/㎡，下半年为8758元/㎡，出现小幅下滑的趋势（11月价格上涨与誉峰、中海城南一号、华润金月湾、蓝光云鼎、保利康桥等高端项目集中备案有较大关系）；
（二）3月份以来成交量在33-55万㎡之间波动，相比09年、10年下半年，处于较低的水平，与10年上半年较为接近。
图2-8
（一）2009年至2011年上半年，价格不断攀升，累计增幅达66%；2011年下半年，随着一系列调控政策持续深入，客户观望情绪逐渐浓厚，价格下浮；
（二）2009年供销两旺，供不应求，价格大幅上涨；
（三）2010年价格持续上涨，由于09年主要去化08年库存，新增供应较少，且随着“4.15新政”等一系列政策的出台，在上半年出现了供应量、成交量同时大幅下滑的局面；下半年随着供应量的增加和政策的松动，销量也随之上升，出现回暖的趋势；
（四）2011年伊始，限购、限贷政策纷纷出台，出现“价稳量跌”的趋势；时至2011年下半年，政策未见松动，出现“量价齐跌”的局面，月均去化量达到09年以来的最低值。
2.3.210-11月各区域市场表现
图2-9
10月份成都主城区各区域供应量同比、环比均有明显下降
图2-10
10月份成都主城区各区域成交量除成华区、青羊区环比增长之外，其余区域均有不同程度下降
图2-11
（1）环比2011年10月份，各区域11月供应面积除高新区、金牛区外，其余均有所增加；
（2）同比2010年11月，各区域供应面积均有较大幅度的减少。
图2-12
（一）环比10月，各区域成交价格与成交量呈反比，部分价格有所降低的区域成交量有所增加，而青羊区、高新区，价格有一定的增长，成交量降低。
（二）11月价格上涨与誉峰、中海城南一号、华润金月湾、蓝光云鼎、保利康桥等高端项目集中备案有较大关系
2.3.32011年项目新推情况简析
2011年1-11月项目新推情况汇总表2-3：
时间
开盘项目数量
推售套数
推售面积（万㎡）
开盘认购套数
开盘认购率
1月
24
5106
35.6
2429
48%
2月
4
851
7.1
387
45%
3月
30
6634
58.85
3318
48%
4月
75
16434
83.06
6524
40%
5月
24
6151
61.69
3004
49%
6月
24
8081
73.41
3732
46%
7月
38
11367
105.75
4476
39%
8月
33
9563
76.83
4103
43%
9月
59
15263
158
5700
37%
10月
36
8225
67.8
3008
37%
11月
36
8732
93.9
2145
25%
图2-13
上半年成都市场开盘认购率维持在40%-50%之间，相对较为平稳；7月份开始跌破40%，第四季度以来更是呈现出逐渐下滑的趋势，11月新推项目开盘认购率仅为25%，市场逐渐走向低迷。
3项目定位
3.1主要经济指标
（一）占地面积：
30851.1平方米
（二）容积率：
3.0
（三）总建筑面积：
102837.5平方米
3.2地块SWOT分析
S-优势：
（一）地理位置优越
项目位于一环路高升桥道堰街，这里是成都近几年重点的住宅地区，周围绿化率高，环境优美，未来有很大的升值潜力。
（二）交通便捷
一环路高升桥道是成都的交通主干道，路幅宽阔，路况良好。
这里聚集了众多公交线路，出行极为方便。
（三）小户型
该项目主打“小户型”，吸引更多的80后，甚至是85后的年轻人购房
（四）居住氛围浓厚
“幸福之家”住宅小区，在项目地块周边有很多优质住宅小区，这些小区聚集在一起形成了浓厚的居住氛围。
（五）能够得到政府的扶持
国家推出的一系列房地产政策，鼓励政府，发展商建设小户型、经济适用房，来满足市场的需要。
W-劣势：
（一）项目建设规模较大，使项目建设运营有一定压力
O-机会
（二）“小户型”的住宅市场的需求在不断增加
随着成都经济的不断增长，外来人口不断增加，尤其是80后毕业的大学生，到了适婚的年龄，需要一个属于自己的小家，“小户型”的住宅楼成为了他们的最佳选择。
T-威胁
由于国家对房地产的宏观调控，房价被控制，使得未来的房屋售价存在着很大的不确定性。
3.3定位表述
图3-1
3.4客户定位
本项目虽然定位为甲级住宅楼，按照通常习惯应该是只售不租的，但由于项目特有的客户群（80后的年轻人）以及发展商对资金回收的要求，我们将本项目确定为可租型住宅楼，因此除了中档住宅楼的自用客户外，还包括部分投资客户。
以下为我设计的客户分布情况：
本项目客户构成表3-1：
客户种类
分布比例
自用客
70～80%
其中
出售：
70%左右
租赁：
30%左右
投资客
20～30%
其中
本地：
80%左右
外地：
20%左右
3.5租金和售价建议
3.5.1市场租金确定
市场比较法是目前最为通行而且有效的房地产估价方法，通常市场比较法又称为市场法、市价比较法、交易实例比较法、买卖实例比较法、市场资料比较法等。
从这些名称中可以看出，这种方法是通过对市场上完成交易的实例进行分析比较后，推断得出待估房产的价格的。
一般把通过市场比较法求得的价格称为比准价格。
从这一方法的适用范围来看，在房地产市场比较发达的地区，交易活跃，市场资料易得的情况下较为有效。
本项目住宅楼将来的市场租金按照市场比较法来确定，选取的比照对象为目前成都市场上类似的住宅楼
表3-2
物业名称
新巢
小天竺
蜀军苑
龙泉花园
商鼎国际
欧成
租金
（元/M2/月）
40
35
45
36
40
30
用以上的可比案例作为参考，对本项目在地段、景观、品质等多个方面的要素进行系数评定（条件好则评定分数大于1，条件差则评定分数小于l，如本项
目相比小天竺地段条件稍差，则地段评分为0.9，但景观较好，则评分为1.1,详细的计算过程在此省略），然后加权平均所有的可比价格，再考虑市场在一两年之内的价格走势，最终确定本项目在将来销售期内的租金约为40元／平方米／月。
3.5.2售价确定
售价的确定采用市场比较法和收益还原法两种结合计算。
（一）收益还原方法：
（土地还原率为8%）
（二）市场比较法：
由于本项目楼层跨度较大，故先选取下面四个可比项目5F价格来计算推导
本项目5F价格。
表3-3
新巢
小天竺
龙泉花园
蜀军苑
6200元/平方米
6000元/平方米
6300元/平方米
5900元/平方米
图3-2
项目比较表3-4：
比较内容
权重
新巢
小天竺
龙泉花园
蜀军苑
比较系数
拟合
系数
比较系数
拟合
系数
比较系数
拟合
系数
比较系数
拟合
系数
地理位置
20%
1
0.200
1
0.200
0.9
0.180
1
0.200
交通情况
14%
1
0.140
1
0.140
1
0.140
1.1
0.154
建材标准
6%
0.9
0.054
0.8
0.048
0.9
0.054
1
0.060
配套设施
10%
0.9
0.090
1
0.100
0.9
0.090
1
0.100
物业管理
10%
1
0.100
1.1
0.110
0.9
0.090
1
0.100
内部结构
10%
1.1
0.110
1
0.100
1.1
0.110
0.9
0.090
交房标准
10%
0.9
0.090
0.9
0.090
0.9
0.090
1
0.100
建筑设计
6%
0.9
0.054
0.9
0.054
0.8
0.048
0.8
0.048
智能化
5%
1
0.050
1
0.050
0.9
0.045
1.1
0.056
车位
4%
0.9
0.036
0.8
0.032
0.9
0.036
1.1
0.044
开发商
知名度
5%
0.8
0.040
0.9
0.045
0.9
0.045
0.9
0.045
100%
0.964
0.969
0.928
0.996
价格（5F）
6200
6000
6300
5900
将各比较对象的市场价格经比较系数修正后得：
新巢————————————————————6432元/平方米
小天竺———————————————————6192元/平
升级会员 