房地产开发工程监理规划详细完整监理规划说明.docx

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房地产开发工程监理规划详细完整监理规划说明

XXXXX工程

监理规划

编制：

审核：

审批：

日期：

XXXX公司

第一章工程概述………………………………………………………………………………1

第一节工程概述…………………………………………………………………………1

第二节对进度、质量以及合同管理有控制性影响的工程……………………………2

第二章监理工作范围…………………………………………………………………………4

第一节监理依据…………………………………………………………………………4

第二节监理工作范围……………………………………………………………………4

第三节监理目标…………………………………………………………………………4

第四节各阶段监理工作内容……………………………………………………………5

第五节监理工程师的工作职责…………………………………………………………9

第六节监理工程师工作分工及岗位职责………………………………………………13

第三章监理组织机构及人员配置……………………………………………………………17

第一节监理组织机构……………………………………………………………………17

第二节监理人员配备计划………………………………………………………………18

第四章自备监理仪器和设备…………………………………………………………………20

第一节拟投入的监理仪器和设备………………………………………………………20

第二节监理仪器、设备管理制度………………………………………………………21

第五章监理工作程序…………………………………………………………………………22

第一节监理工作流程……………………………………………………………………22

第二节监理工作程序……………………………………………………………………24

第六章本工程重点和难点分析………………………………………………………………51

第一节工程质量控制的难点和监理重点………………………………………………51

第二节工程进度控制方面的难点及监理重点…………………………………………71

第三节工程投资控制方面的难点及监理重点…………………………………………74

第四节安全文明施工控制的难点及监理重点…………………………………………75

第七章监理质量保证措施……………………………………………………………………78

第一节概述………………………………………………………………………………78

第二节建立合理的项目监理组织机构…………………………………………………79

第三节制定完善的监理工作制度………………………………………………………81

第四节监理质量保证措施………………………………………………………………91

第五节监理服务保证措施……………………………………………………………104

第一章工程概述

第一节工程概况

一、工程概况：

1、本工程由XXXXXX房地产开发公司拟建的XXXXXX项目位于XXXXXX，地处XXXXXX以东，XXXXXX以南，XXXXXX以西，XXXXXX以北的小湾湖畔，东边为五栋11层住宅楼及2栋6+1住宅楼，西侧为四栋33层塔楼。

2、本工程西侧四栋塔楼（4-7#）为一类高层（民用商住）建筑，其中4、5、6、7#地上建筑为33层，地上层高2.9米，建筑高度98m，建筑面积65403.66㎡；8-12#楼及19-20#楼为小高层及多层两种，其中2#地下室层高为3.9米，19-20#楼为6+1，层高为3米，建筑高度为21.6米，8-12#楼为11层，层高为3米，建筑高度为40.4米，建筑面积为44726.93㎡，合计建筑总面积为110130.59㎡。

3、本工程结构（8-12#、2#地下室）基础选型为独立柱地基、墙肢条形基础、筒体筏板基础和人工挖孔桩基础，主体为框架剪力墙结构；19-20#楼结构基础选型为独立柱地基、墙肢条形基础、筒体筏板基础和人工挖孔桩基础，主体为异形柱框架结构。

本工程合理使用年限为50年，建筑安全等级为二级，抗震设防烈度为六度，地下室防水等级为二级，砌体施工控制等级为B级。

二、工程相关单位

建设单位：

XXXXXX房地产开发有限公司

设计单位：

XXXXXX设计有限公司

勘察单位：

XXXXXX工程勘察研究院

监理单位：

XXXXXX工程管理有限公司

施工单位：

XXXXXX建工集团总公司

本工程总工期：

XXX天。

第二节对进度、质量以及合同管理有控制性影响的工程

一、地基及基础工程

本工程地基及基础工程施工工程量较大，人工挖孔桩244根，设计平均桩长为7米，最深为21米，持力层为中风化泥质白云岩。

二、地下室工程

地下室工程的结构形式不同于主体结构，底板为厚板，地下室侧壁为较厚的剪力墙，其工程量较大。

由于地下室特殊施工工艺要求较多，施工难点多，施工难度也较大。

影响地下室施工质量及进度的分项工程包括：

地下室底板防水处理、伸缩缝、后浇带的设置，底板大体积砼浇筑及温控、底板混凝土裂缝的控制，地下室侧壁混凝土浇筑、侧壁混凝土裂缝控制、侧壁防水及防渗措施，地下室顶板模板支设及混凝土浇筑等。

三、主体结构工程

本工程主体结构采用的是现浇钢筋砼框剪结构及异形柱框架结构，主体结构施工控制重点为：

建筑结构施工方法的选择，为保证项目施工工期对项目进行的施工区域划分、施工流水安排及施工网络计划，机械设备的配置及运行，施工材料运输，结构模板支设及加固措施，管线及铁件预埋，与安装工程的施工穿插配合，装饰工程，安全防护措施，周边环境保护措施，建筑成品防护措施等。

四、安装工程

由于本工程为住宅及配套设施，因此将涉及较多的设备采购及安装工作，主要包括电梯、空调、通风、电气、给排水、消防、监控、照明设施、建筑智能化、音响设备等的安装。

电梯、中央空调、供配电设备、人防、消防等大型设备的设计选型与采购直接关系到工程合同造价的确定，业主与设计单位应精心比选，确保设备的优质优价，明确合同有关条款，避免由此而产生的索赔。

五、建筑智能化（弱电）工程

本工程将拥有火灾自动报警与消防联动控制系统、紧急广播系统和消防电话、数据/语音通信综合布线系统、有线电视系统、安保监控系统等建筑智能化工程内容。

设备种类、规格、型号繁多，产品质量、价格、性能差异巨大，业主与设计单位应精心比选，监理工程师协助开展相关工作，确保质量合格，价格合理。

第二章监理工作范围

第一节监理依据

一、业主与承包商签订的施工合同文件，以及监理服务合同。

二、政府为本建设项目所下达的文件。

三、正式的工程项目设计施工图纸、相关文件及资料。

四、国家和地方建设行政主管部门颁发的现行房屋建筑工程设计规范、规程和工程质量验收标准及施工质量验收规范。

五、贵阳市建设局颁布的现行概预算定额、取费标准及有关工程造价管理文件。

六、国家有关工程建设管理方面的方针、政策、法规以及当地的实施办法。

七、工程实施过程中有关的会议记录、函电和其他文字记载资料。

第二节监理工作范围

根据业主的委托，本工程监理工作范围为：

本工程的施工准备阶段、施工阶段及保修阶段的监理工作。

（具体以监理合同约定为准。

）

第三节监理工作目标

监理工作的总目标：

本着“严格监理、热情服务、秉公办事、一丝不苟”的监理原则，在监理工作中依据国家及建设行政主管部门制定、颁发的有关法律、法规、政策、技术标准，以及经批准的设计文件和依法签订的施工承包合同，按监理服务的范围和内容，认真履行监理义务，制定详细的监理工作计划，明确岗位职责，独立、公正、科学、有效地对本工程实施全面监理，使本工程的监理达到以下总目标：

工程质量、工期、投资和安全满足施工合同要求。

同时，强化工程建设管理，使本工程建设达到质量优、进度快、投资省、效益高的目的。

具体目标如下：

1、质量目标

质量控制是整个监理工作的核心内容，要在工程预定的投资范围内及预期的工期内，实现最佳的质量、功能效果。

监理质量目标为：

工程质量等级为合格。

根据业主要求，督促施工单位争创黄果树优质工程。

2、进度目标

实现业主对工期的要求，控制总工期为施工承包合同的总工期。

3、投资目标

通过有效的投资控制工作和具体的投资控制措施，在满足进度和质量要求的前提下力求实现工程实际投资不超过施工承包合同总价。

4、安全目标

以施工承包合同签订的安全生产目标为监理目标，确保做到安全文明施工。

第四节各阶段监理工作内容

一、施工准备阶段监理的工作内容

施工准备阶段，我公司将按要求组织监理人员进场。

在业主方发出监理机构进场通知书后7天内，派出能满足施工准备阶段工作要求的监理人员进驻工地，开展监理工作。

1、总监理工程师应组织专业监理工程师审查承包单位报送的施工组织设计及技术方案，提出审查意见，并经总监理工程师审核、签认后报业主批准。

2、审查施工单位的施工进度总计划，报业主批准。

3、审查施工单位的质量保证体系，核查施工单位安全生产许可证。

总监理工程师应审查承包单位现场项目管理机构的质量管理体系、技术管理体系和质量保证体系，确能保证工程项目施工质量时予以确认。

4、审查施工单位的施工机械设备。

进场机械设备（包括计划进场的机械设备）规格、型号等与承诺书附表所填列的符合性；进场机械设备数量、型号、规格、生产能力、完好率等；各种机械设备的进场及周转计划与工程进度计划的适应性，是否满足施工需要。

5、验收施工单位的施工定线是否符合要求。

专业监理工程师应按以下要求对承包单位报送的测量放线控制成果及保护措施进行检查，符合要求时，专业监理工程师对承包单位报送的施工测量成果报验申请表予以签认：

（1）检查承包单位专职测量人员的岗位证书及测量设备检定证书；

（2）复核控制桩的校核成果、控制桩的保护措施以及平面控制网、高程控制网和临时水准点的测量成果。

6、验收施工单位的地面线以确定土石方工程数量。

7、在设计交底前，总监理工程师组织项目监理部监理人员熟悉设计文件，并对图纸中存在的问题通过业主向设计单位提出书面意见或建议。

参加由业主组织的设计技术交底会，总监理工程师应对设计技术交底会议纪要进行签认。

8、协助业主办理施工许可证。

9、分包工程开工前，专业监理工程师应审查承包单位报送的分包单位资格报审表和分包单位有关资质资料，符合有关规定后，由总监理工程师予以签认。

对分包单位资格应审核以下内容：

（1）分包单位的营业执照、企业资质等级证书、安全生产许可证；

（2）分包单位的业绩证明材料；

（3）拟分包工程的内容和范围；

（4）分包单位专职管理人员和特种作业人员的资格证、上岗证。

10、专业监理工程师应审查承包单位报送的工程开工报审表及相关资料，具备以下开工条件时，由总监理工程师签发，并报业主：

（1）施工许可证己获政府主管部门批准；

（2）征地拆迁工作能满足工程进度的需要；

（3）施工组织设计己获总监理工程师批准；

（4）承包单位现场管理人员己到位，机具、施工人员已进场，主要工程材料己落实：

（5）进场道路及水、电、通讯等已满足开工要求；

11、工程项目开工前，总监应与业主代表共同主持召开第一次工地会议。

第一次工地会议的目的在于监理工程师对工程开工前的各项准备工作进行全面的检查，为工程开工创造条件，确保工程实施有一个良好的开端。

此会议应包括（但不限于）以下主要内容：

（1）业主、承包单位和监理单位分别介绍各自驻现场的组织机构、人员及其分工。

业主根据委托监理合同宣布对监理工程师的授权；宣布业主单位驻现场职能机构主要人员及职责范围；

监理单位宣布项目监理机构主要人员及职责范围；将总监理工程师任命书、监理机构设置通知书提交业主及施工单位。

施工单位提交项目经理授权书（任命书）、项目经理部主要人员名单，介绍人员职责分工，并将上述有关人员的岗位资格证书报请监理工程师核查，取得监理工程师的批准；监理工程师应在本次会议中进行审查并口头予以批准（或有保留的批准），会后正式予以书面确认。

（2）检查施工单位的施工准备情况。

施工单位应就施工准备工作情况按如下主要内容提出陈述报告，监理工程师应逐条予以澄清、检查和评述：

①主要施工人员（包括项目经理、主要技术人员及主要机械操作人员）何日进场，并应提交人员名单。

②主要材料的供应以及主要机械设备等是否落实，何日进场，并应提交相应的计划。

③施工测量的基础资料是否已经落实并经过符合，施工测量是否进行或将于何日完成。

④施工用水、用电、临时道路等是否落实。

⑤履约保证金及各种保险是否已经办理或将于何日办理完毕，并提交已办理手续的副本。

⑥其他与开工条件有关的内容。

（3）检查业主负责的开工条件。

业主代表应就工程占地、临时用地、临时道路及其他与开工条件有关的问题进行说明，监理工程师应根据批准或将要批准的施工进度计划的安排，对上述事项提出建议和要求。

（4）明确施工监理例行程序。

监理工程师应明确本工程实施过程中的工作例行程序，提出有关表格及说明。

①有关工程质量控制（检查、验收）的程序、有关工程质量事故或安全事故的报告程序按国家有关规定执行。

②有关计量支付、延期与索赔、工程变更的程序及相关资料要求按施工承包合同的有关条款执行。

（5）总监理工程师介绍监理规划的主要内容。

（6）确定各方在施工过程中参加工地例会的主要人员，召开工地例会时间、地点及程序。

第一次工地会议纪要应由项目监理部负责起草，并经与会各方代表会签。

二、施工阶段的监理工作内容

1、施工阶段的质量控制

（1）对所有的隐蔽工程在进行隐蔽以前进行检查和办理隐蔽工程验收签证手续，对关键工序要派监理人员旁站监理；对检查合格的检验批验收记录、分项工程及分部工程质量评定表及时签署监理意见；

（2）对施工测量、放线等进行检查，发现偏差应及时通知施工单位纠正，并做好监理记录；

（3）检查确认运到现场的工程材料、构件和设备的质量，并检查出厂合格证是否齐全有效，监理工程师有权禁止不符合质量要求的材料、构件和设备进入工地和投入使用；

（4）监督施工单位严格按照设计图及施工质量验收规范要求进行施工，严格履行施工合同；

（5）对工程关键部位、关键工序、主要环节加强检查力度，消除质量隐患；

（6）督促施工单位对检测仪器、设备度量衡定期进行校检，不定期地进行抽检保证度量资料的准确；

（7）对按规定需进行见证取样送检的材料，见证其取样及送检的全过程，并核对取样数量满足相关规定；对混凝土、砂浆试块等现场制作的试件的取样及制作过程进行全程见证监督，并进行见证送检；

（8）监督施工单位认真处理施工中发生的一般质量事故，并认真做好监理记录；

（9）对大、重大质量事故以及其他紧急情况，应及时报告业主。

2、施工阶段的进度控制

（1）监督施工单位严格按施工合同规定的工期组织施工；

（2）对控制工期的重点工程，审查施工单位提出的保证进度的具体措施，如发生延误，应及时分析原因，采取对策；

（3）建立工程进度台帐，核对工程形象进度，按月、季向业主报告施工计划执行情况、工程进度及存在的问题。

3、施工阶段的投资控制

（1）审查施工单位申报的月、季度计量报表，认真核对其工程数量，不超计、不漏计，严格按合同规定进行计量支付签证；

（2）保证支付签证的各项工程质量合格、数量准确；

（3）建立计量支付台帐，定期与施工单位核对清算；

（4）按业主授权和施工合同的规定审核变更设计。

4、竣工验收阶段监理工作的主要内容

（1）督促、检查施工单位及时整理竣工文件和验收资料，受理单位工程竣工初验申请，提出监理意见，决定是否同意进行竣工初验；

（2）组织工程预验收，参加业主组织的竣工验收。

根据初验结果，决定是否批准进行竣工验收。

对不符合竣工验收条件的，应要求施工单位进行整改，并跟踪检查整改情况；对符合竣工验收条件的，签署意见准许进行竣工验收。

（3）参加业主组织的竣工验收，提交监理对工程质量的最终评估报告。

三、工程质量保修期的监理工作内容

1、依据委托监理合同约定的工程质量保修期监理工作的时间、范围和内容开展工作，对易发生质量问题的部位进行跟踪监理。

2、承担质量保修期监理工作时，安排监理人员对业主提出的工程质量缺陷进行检查和记录，对承包单位进行修复的工程质量进行验收，合格后予以签认。

3、监理人员应对保修期发现的工程质量缺陷的原因进行调查分析，组织有关单位研究并最终确定责任归属。

对非承包单位原因造成的工程质量缺陷，监理人员应核实修复工程的费用和签署工程款支付证书，并报业主审批。

四、建设工程合同管理监理工作的内容

1、拟定本建设工程合同体系及合同管理制度，包括合同草案的拟定、会签、协商、修改、审批、签署、保管等工作制度及流程；

2、协助业主拟定工程的各类合同条款，并参与各类合同的商谈；

3、合同执行情况的分析和跟踪管理；

4、协助业主处理与工程有关的索赔事宜及合同争议事宜。

第五节监理工程师的工作职责

一、监理工程师在工程质量监理方面的主要职责

1、在开工前和施工过程中，检查用于工程的材料、设备的质量，对于不符合合同、图纸及规范要求的，有权拒绝使用。

2、向承包单位书面提供图纸中的原始基准点、基准线和基准高程等资料，进行现场交验并验收施工单位的施工放样。

3、审查、批准施工单位提交的工程开工申请报告；必要时报请业主批准下发停工令，通知施工单位暂停整个工程或任何部分工程的施工。

4、对承包单位的检验、测试工作进行全面监理：

动用检测设备和监理人员对工程质量进行检验，凭科学的数据对工程质量进行监理。

5、经常巡视工地，对施工过程进行检查和现场监督，对重要工程工序或部位（质量控制点）实施旁站监理、跟班检查，对质量符合施工合同规定质量标准的部分和（或）全部工序予以签认；对不符合质量要求的工序，有权要求承包单位返工或采取其它补救措施，以达到合同规定的质量标准。

6、对施工单位进场的主要施工机械设备的数量、规格、性能按施工合同的要求进行监督检查，由于机械设备的原因影响工程的质量或进度，监理工程师有权要求施工单位更换或停止使用相关机械设备。

7、建立各种报表，收集质量控制信息和数据。

8、每月以监理月报的形式提出质量控制报告，上报业主。

必要时提交专项报告。

二、监理工程师在工程进度监理方面的主要职责

1、收集有关工期的信息，进行工期目标和进度控制决策。

2、协助业主编制工程项目建设控制性总进度计划。

3、协助业主进行环境及施工现场条件的调查和分析。

4、审核承包单位在开工前提交的总体施工进度计划、工程用款计划及主要机具、设备进场计划，以及施工阶段提交的各种详细计划和变更计划，报业主批准后执行。

5、审批施工单位根据总体施工进度计划编制的年度计划、季度计划及月计划，报业主批准后执行。

6、在施工过程中检查和监督计划的实施。

当工程未能按计划进行时，应要求施工单位调整或修改计划，并通知施工单位采取必要的措施加快施工进度，以使实际施工进度符合施工合同的要求。

该项赶工措施不涉及费用增加。

7、定期向业主报告工程进展情况，当施工进度可能导致合同工期严重延误时，向业主提出建议中止执行施工合同的详细报告，供业主采取措施或做出相应决定时参考。

三、监理工程师在工程投资监理方面的主要职责

1、协助业主与承包单位签订承包合同。

2、按施工合同的规定，现场计量、核实合同工程量清单规定的任何已完工程的数量和造价。

3、按合同规定审查、签发中期支付证书及合同中止后任何款项的支付证书报业主审批终签。

对不符合合同文件要求的工程项目和施工活动，有权暂拒支付，直到上述项目和施工活动达到要求。

4、按施工合同文件规定，对合同执行期间由于国家或省、市颁布的法律、法令、法规等，致使工程费用发生的增减和人工、材料、设备或影响工程费用的其它事项，如价格的涨落而引起的工程费用的变化，监理工程师在与业主和施工单位协商后，计算确定新的合同价格或调整幅度，予以签认。

四、监理工程师在安全控制方面的主要职责

1、按照有关施工安全规范、规程的要求对承包单位施工组织设计中的安全技术措施进行审查。

2、在施工过程中，监理工程师进行有目的的巡查，督促承包单位完善安全生产及安全技术操作规程、落实安全技术措施。

并对施工中的不安全因素提出书面意见，督促承包单位改进。

3、对涉及施工安全的支撑体系、大型垂直运输设备等重要临时设施的施工方案和施工临时用电方案进行审查，确保符合有关法规、规范的要求，对不符合要求的，提出意见督促落实。

4、审查承包单位特殊机械和特殊工种的操作人员的资格证、上岗证及年检合格证。

五、监理工程师在合同管理方面的主要职责

1、主持开工前的第一次工地会议和施工阶段的常规工地会议，并签发会议记录；视情况可参加总包单位为实施合同组织的有关会议，如总包单位组织的协调工地各分包单位（含指定分包单位）施工进度的会议。

2、按施工合同规定的变更范围，按工程变更程序对涉及工程形式、质量、数量及施工程序做出变更的建议，并建议变更工程的单价和价格，经业主审批后下达变更令。

对施工合同中规定的较大的变更，须由业主直接下达变更令。

3、对承包单位提出的工期或费用索赔，应就其中申述的理由，查清全部情况，并根据合同规定程序审定延长工期或费用索赔的款项，经业主批准后发出通知。

4、审查承包单位提交的分包单位的资格和分包工程的类型、数量，按合同规定程序和权限审批。

5、监督承包单位进入本工程的主要技术、管理人员的构成、数量与合同所列名单是否相符，对不符合要求或不称职的主要技术、管理人员，监理工程师应提出更换要求。

6、对承包单位的主要施工机械设备的数量、规格、性能按合同要求进行监督、检查。

由于施工机械设备的原因影响工程的工期、质量的，监理工程师有权提出更换或停止支付。

对本工程要求采购、安装的设备、鉴定其符合性；对不合要求的设备，监理工程师有权要求退货或运出场外。

7、督促业主及时妥善履行合同规定的各项责任和法定承诺。

六、监理工程师在信息管理方面的职责

1、档案管理员负责制订本过程的文档管理方法和监理信息流程，报总监批准。

2、收集本工程监理过程中的有关信息资料

（1）工程建设项目前期的信息：

收集计划任务书及其有关资料、设计文件及有关资料、招标投标合同文件及其有关资料。

（2）施工工程中的信息：

业主提供的信息、施工单位提供的信息、建设项目监理的记录、工地会议信息。

（3）工程竣工阶段的信息。

3、及时对监理信息进行加工整理和储存

（1）进度控制信息：

监理工程师对施工进度状况的意见和指示。

（2）质量控制信息：

监理工程师对工程质量方面的意见和指示。

（3）投资控制信息：

造价工程师对工程结算方面的意见和指示。

（4）合同管理信息：

监理工程师对索赔的处理意见。

（5）对收集到的有关信息进行分类整理，及时储存，以备查找。

信息储存的设备主要有三种：

书面文字、图像和电子文档。

七、监理工程师在组织协调方面的职责

1、建立健全有关会议制度，如定期的工地会议制度；内部的协调会、碰头会等。

2、处理好同业主、承包单位、设计单位、监督管理单位的关系。

发生问题时，既要坚持监理原则，也要从大局出发，积极主动，协商解决。

确有困难时再向上级有关部门请示报告。

3、搞好监理办公室组成部门间的协作关系，特别是联合体成员之间的关系。

定期召开协调会，加强监理成员间的团结合作。

4、建立有关制度以保证工作有章可循。

5、对出现交叉作业的工段加强现场协调工作，确保工程顺利进行。

第六节监理工程师工作分工及岗位职责

一