XX企业园写字楼营销策划报告.docx
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XX企业园写字楼营销策划报告
北京亦庄企业园写字楼营销策划报告
篇一：
写字楼营销策划
营销推广方案
前言
目前形式上看，项目的写字楼销售进入僵持化，没有良好的销售渠道及销售方向，而且现场的来人来电稀少；项目的楼层方面也出现了抗性，项目的形象包装、业态的包装及投资的保障性没有，造成了项目在消费者心中达不到投资的理想形态。
因此，从目前的形式上看，要进一步的达成销售目标，就必须从新包装项目的形象、业态、地段的优越性并投资者的保障性的形成，建立客户对项目的可发展形象，树立消费者信心；建立有效的客户渠道，寻求有效的客户群体，来促进项目销售。
销售目标：
1、提高写字楼销售
2、在广泛的圈层中提升项目的投资价值及知名度。
项目价值分析及提炼
1、项目价值分析
◇项目所处区位较好,属于规划高次级行政商务
◇项目所属区域整体商务气氛不够浓厚,决定了销售量；
◇项目配套设施品质卓越，档次较高；比目前市面上的写字楼要先进，时尚；
2、项目价值提炼
◇高层次
◇高品质
◇高性价比
◇高回报率
◇高成长空间
客户群定位：
从对写字楼客源的分析来看：
1、本项目难以引起大型基金的关注，但可以与中小基金形成联动，以其为营销工具，炒作项目，增强买家信心。
2、本项目所处区域整体商务气氛不够浓厚，需要引进集团客户来提升本项目形象，起到聚客能力，是项目主要的营销方向；
3、散户和投资客户有利于打开市场，实现项目的最大价值；
目标客户定位：
核心客户：
集团客户（增加项目知名度和美誉度）
辅组客户：
散户、投资客户（实现目标价值）
争取客户：
中小基金（作为营销手段）
（一）核心客户——集团客户
所占比例：
约25％
企业属性：
以国内民营企业为主，其次为国有大型企业
需求特征：
1、注重物业产品内在品质
2、处于市中心，交通便捷、配套齐全
3、提供良好的商务服务
4、优秀物业管理
5、大面积的办公空间
6、追求物业形象和售价之间的均好性
（二）辅助客户——自用散户
所占比例：
约50％
企业属性：
项目周边熟悉本区域的现代服务型企业
多为目前入驻于城市周边、需要升级办公空间的型企业，完成了一定的资本和客户积累，需要提升企业形象。
需求特征：
1、注重物业外在形象
2、处于市中心，交通便捷、配套齐全
3、较高的实用率
4、现代办公配套
因此，对于中小企业来说，可以成为本项目的一个有效营销手段，用以炒作项目的投资价值、提升形象。
是否与企业合作，要综合考量市场发展和客户储备情况。
（三）辅助客户——投资客户
所占比例：
约25％
客户：
德宏州境内及周边城市（龙陵、腾冲、保山、缅甸边境等周边临近城市）
需求特征：
1、注重所处区域的升值潜力和产品的抗跌性
2、有较高的、稳定投资回报率
3、良好的经营管理
4、注重开发商品牌和信誉
因此，对于中小企业来说，可以成为本项目的一个有效营销手段，用以炒作项目的投资价值、提升形象。
是否与企业合作，要综合考量市场发展和客户储备情况。
吸纳目标客户的通路
核心客户——集团客户
主要通过：
圈层关系渠道获得
寻客方向：
通过现有的资源，联系各个集团领导及企事业单位的领导人员
建立公关组，寻找各个集团公司及企事业单位负责人的联系方式，组建人际网络；
在有效资源整合完整的情况下，可以通过沙龙活动来对项目进行销售；辅助客户——自用散户
主要通过：
媒体广告及行销而来
寻客方向：
通过网络推广，组建团购信息，收集客户
通过市面广告吸引客户来现场
通过行销团队的全城布展，及大范围的海报派发
通过行销组的小型推广活动，来收集各个层面的客户资源
辅助客户——投资客户
主要通过：
圈层媒体广告及行销而来
寻客方向：
通过网络推广，组建团购信息，收集客户
通过市面广告吸引客户来现场
通过行销团队的全城布展，及大范围的海报派发
通过公关组的桩脚发展，从桩脚中获取更过的客户资源
通过行销组的小型推广活动，来收集各个层面的客户资源
争取客户——中小企业
主要通过：
行销及圈层网络
寻客方向：
通过行销组根据指定场所派发海报及定点设点来收集客户；
通过对指定的办公场所进行拜访及公关组对企事业单位的拜访所收集的客户；通过行销组及公关组的深入发展桩脚，来达到有效的客户收集资源；
通过圈层关系的来发展中小型企业的负责人的形式，收集各层面的客户资源通过二手房中介公司合作，来拓展有效的客户资源范围。
目前客户资源渠道：
1.德宏州各个商会会员；
2.各个政府部门能利用的关系人员；
3.企事业单位负责人；
4.保险公司、4S店、等的客户群体；
5.行销过的公司负责人及为行销过的中小企业单位；
篇二：
【写字楼商务中心与办公楼商务楼营销策划方案调查研究报告】
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篇三：
亦庄写字楼市场报告
亦庄写字楼市场调查分析报告
调研说明
调研目的：
了解写字楼的市场现状，并对亦庄地块的市场潜力及定位提供参考调研范围及对象：
亦庄5A写字楼/孵化器
调研重点内容：
产权性质及操作方式、建筑形式及功能配置、价格情况、购买客群分析、销售情况及推广方式
亦庄写字楼市场调查一、行业分布：
按照北京市对亦庄的定位，将着力发展包括电子信息、汽车制造、生物医药、装备制造、文化创意等在内的高端现代制造业，着力构建“一区、三园、多点”的产业发展新格局。
“一区”就是亦庄开发区，“三园”包括生物医药基地产业园、新媒体产业园、新能源汽车产业园。
开发区累计入区企业达3276家，其中包括66家世界500强企业，入区企业投资总额超过200亿美元，基本形成了电子信息通信、生物技术与新医药、汽车、装备制造业四大主导产业。
作为国家技术开发区的亦庄吸引了更多世界级公司落户，同样是低密度写字楼，亦庄国际企业大道已聚集企业千余家，包括可口可乐、ABB、三洋、富士康、资生堂、同仁堂等大型公司。
亦庄主要作为企业的研发和生产基地，但有越来越多的公司将总部搬迁至此，如向互联网转型的诺基亚和快递公司DHL。
亦庄开始将自身定位从现代制造业基地向国际高端产业园区转变。
据房地产调研机构调查数据显示：
电子信息通信占25％、生物医药占21％，科技科贸占20%,汽车产业占25%，其他10％，在其他产业中以法律、咨询、证券、评估、金融等配套服务机构，如国泰君安证券股份有限公司等。
二、客户特征及租金价格
1）高档写字楼
主要需求以科技科贸、金融机构、房地产开发公司、财物公司、律师事务所、大型机械公司、贸易公司、进行出口公司、部分外地企业驻京办事处等。
这
类企业主要选择在该区域内高档写字楼内，注重交通便利，对区域环境、办公环境等其他因素要求较高。
约占亦庄写字楼市场55%。
日租金在人民币元/平方米（使用面积）/天，均有地上或地下停车场，收取一定费用。
2）中、小型写字楼
主要以律师事务所、会计师事务所、房地产评估所、房地产交易中心等中介机构，物流快递、航空服务、办公用品等服务企业为主。
由于租金便宜，交通便捷，周边配套齐全，受到中、小企业的关注。
约占亦庄写字楼市场35%。
日租金基本在元/平方米/天，由于地上停车位数不多，基本不收取费用。
3）商住两用办公类物业
入住公司多元化，行业类型较分散，由于开间面积小，初期投入较小。
选择此类客户其他都是小型公司、外地驻京办及个人投资者。
约占亦庄写字楼市场的10%。
例如：
位于亦庄天华北街东口，国融国际。
建筑面积：
10万平方米，入住企业主要在A幢。
开间面积：
33-53平方米，租金：
元平方米1800元/月-20XX元/月，45平方米2200元/月-2500元/月，53平方米2500元/月-2800元/月。
地上车位1元/小时，地下平车位360元/月，立体车位260元/月。
入住公司：
凯米宝贝国际屋中的宝贝家园；金风科技；宏光圣世（北京）国际文化有限公司；北京桓成立业人力资源咨询服务公司等。
3.租金价格及空置率分析
针对行业类型亦庄写字楼所面对客户行业较为固定，再加上市政配套设施在建设中，固在租金价格上一直处于北京市较低水平，近几年内涨幅约在左右。
如中航持北京工业园写字楼，20XX年租金价格为2元/平方米/天，现租金价格从为元/平方米/天，涨幅；隆盛大厦，20XX年开盘租金价格为3元/平方米/天，现租金价格为元/平方米/天，涨幅为。
升幅不大。
在亦庄地区甲级写字楼约6家（已投入使用）左右，约占写字楼市场的65%，20XX前开始投入使用的写字楼，其出空置率均为15%，为该区域内主要租用场所。
中、小型写字楼4家（已投入使用）左右，约占写字楼市场的35%，由于年份较早，楼体整体较为陈旧，但周边配套较为齐全，交通方便，有部分公司会整栋或半栋租用此类写字楼。
空置率均为10%，市场需求率较高。
三、亦庄写字楼项目分析：
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