7A文金融中心大厦建设项目可行性研究报告.docx
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7A文金融中心大厦建设项目可行性研究报告
GG新区金融中心大厦建设项目
可行性研究报告
GGGG有限公司
二零一零年十月
Contents
第一章总论4
1.1项目概况4
1.2项目提出背景5
1.3项目建设的必要性6
1.4项目定位10
1.5可行性报告编制依据11
1.6主要技术经济指标11
第二章市场前景分析13
第三章建设规模和建设内容17
3.1建设规模17
3.2建设内容17
第四章建址选择20
4.1建址状况20
4.2建址条件20
4.3项目发展优势24
第五章建筑方案31
5.1建筑设计指导思想与原则31
5.2项目总体规划方案32
5.3建筑方案34
5.4地下金库设计35
5.5主要设备配置36
5.6配套设施38
第六章节能节水44
6.1设计依据44
6.2设计采用的节能标准44
6.3节能措施45
6.4节能机构46
第七章环境保护47
7.1编制依据47
7.2设计采用标准47
7.3环境现状48
7.4基本原则49
7.5主要污染源和污染物50
7.6污染治理措施50
7.7生态保护53
7.8绿化54
7.9环境管理和监测：
54
7.10环境影响分析54
第八章劳动安全卫生与消防55
8.1职业安全卫生55
8.2消防59
8.3消防给水62
第九章组织机构与人力资源配置65
9.1组织机构65
9.2人力资源配置65
第十章项目实施进度68
10.1项目建设期68
10.2项目实施计划68
第十一章投资估算及资金筹措70
11.1投资估算依据70
11.2项目建设投资估算70
11.3资金来源与筹措73
第十二章财务评价74
12.1编制依据74
12.2基础数据74
12.3流动资金估算74
12.4项目总投资75
12.5投资使用计划与资金筹措75
12.6年销售收入和年销售税金及附加估算75
12.7总成本费用估算75
12.8利润总额分配76
12.9财务盈利能力分析76
12.10不确定性分析77
12.11评价结论78
第十三章可行性研究结论与建议79
13.1结论79
13.2建议79
相关附表：
附表1：
建设投资估算表
附表2：
固定资产折旧估算表
附表3：
无形资产及递延资产摊销表
附表4：
燃料动力消耗表
附表5：
销售税金及附加表
附表6：
总成本费用估算表
附表7：
损益和利润分配表
附表8：
项目财务现金流量表
附表9：
财务敏感性分析成果表
第一章总论
1.1项目概况
1.1.1项目名称
GG新区金融中心大厦建设项目可行性研究报告
1.1.2承办单位
中GGGG有限公司
1.1.3项目拟建地点
GG新区GGG大道以北，10号路以西区域
1.1.4项目建设工期
按照统一规划，分期实施的原则进行开发建设，计划2年内完成，即从20GG年10月开始立项规划，20GG年10月底建成投入运营。
1.1.5项目预期目标
本项目投资7.84亿元，建设金融大夏一座，四星级高档酒店两座，工程总占地80亩，总建筑面积146000平方米。
本项目定位立足于“优势“缺口定位”理论，并依据“适度超前性、差异性、市场导向性、创新性、价值性”五大原则，着力打造“时尚生活金融商业+高档商务活动—集理财、金融服务、商务洽谈、商务居住观光、社交于一体的复合主题现代化金融商业方案，力求使本项目成为GG市新的建筑标杆、金融标杆、商住标杆、城市复兴的象征。
1.2项目提出背景
GG位于豫东平原，西距河南省会郑州50公里，北临黄河与新乡市隔河相望，南接许昌市和周口地区，东临商丘市和山东省菏泽市，是河南省东部地区重要的中心城市，国家历史文化名城，旅游胜地。
全市总面积644平方公里，人口490万，其中耕地面积363.4千公顷，市区面积359平方公里，市区人口80万，辖尉氏县、杞县、通许县、兰考县、GG县五县和鼓楼区、龙亭区、禹王台区、顺河回族区、金明区五区。
GG经济基础低，目前已进入高速增长的启动期；三大产业比例均衡，第二、第三产业发展潜力大；人口集中分布在旧城区，逐渐向新城区转移；旅游业已经成为GG的主要经济支柱；固定投资增长幅度大，对经济发展有较好的拉动；居民收入水平偏低，但有很高的提升潜力；保险、金融业处于快速增长阶段。
目前，GG西区的金融营业机构除中国农业银行和GG市商业银行在金明广场附近建有GG市中心支行外，其他的中国工商银行、中国银行、中国建设银行、农信社、中国邮政储蓄都分布在市中心的区域。
在GG新区目前尚无一家银行的营业网点，不能满足新区企业和居民的服务。
随着银行业的商业化运作，GG目前除了前述的四大国有商业银行和农信社，GG市商业银行、邮政储蓄外，国内知名的浦发银行、广发银行、光大银行、民生银行、交通银行等在GG市目前尚无一家，不利于市场的布局和竞争，不利于提高金融业的服务水平。
有些有意进入GG市金融业的银行因无合适的办公地点及营业网点，一时也无法进入，形成了GG市的银行营业网点少、布局不合理，金融服务类不齐全的局面，不利于GG市的工业发展，不能为企业提供良好的金融服务平台。
正是在加快GG市金融中心建设，降低金融机构经营成本，为GG市本地企业提供良好的金融服务，促进GG市经济发展的背景下，提出了本项目的建设。
1.3项目建设的必要性
金融业是构建和建设现代化城市的战略性、先导性、服务性产业，是GG市推进创新型城市建设、大力发展高新技术产业的重要支柱，是GG市实现城市发展战略转型的重要组成部分，是继续保持国民经济和社会持续、快速、健康发展的强大支撑。
GG新区金融中心大夏的建设对于完善全市金融生态、做大做强金融产业、促进全市金融合作、加快区域金融中心的形成有着重大的意义，同时本项目建设对GG新区的社会经济发展也有着良好的促进作用。
1、本项目的建设有助于完善GG市金融生态环境
金融生态环境是指金融运行所依托的基础设施、基本制度和相关的外部经济环境。
金融生态可以分为两部分，软件环境和硬件环境。
软件环境主要涉及金融业健康发展所需的政策条件、体制条件、氛围等;硬件环境主要涉及各类金融机构日常运转所需的硬件设备和基础设施。
城市金融生态环境的好坏，对于本市金融企业生存和发展有着至关重要的作用。
良好的金融生态环境也是其它企业选择落户的重要考虑因素。
因此，做大做强金融产业、促进GG市经济社会的长远发展，必须不断完善GG市的金融生态环境。
GG新区金融中心大夏的建设可以进一步完善GG市的金融生态环境，是市委、市政府加大对金融产业支持力度的具体举措，对GG金融业的整体竞争力提升有着重要作用。
一方面，金融中心大夏将塑造良好的环境集聚各个金融机构的后台作业，改善金融业发展所必需的硬件环境。
随着金融中心大夏的建设完成，通过为各大银行提供商业办公点和营业网点，有利于引进国内各大知名银行如浦发银行、广发银行、光大银行、民生银行、交通银行等进入GG市，有利于GG市金融市场的布局和竞争。
另一方面，金融中心大夏将引入河南省内各市金融机构的后台支持产业，促进省内各市的金融合作，加强GG市金融业与省内其他市金融业的交流，加快金融人才教育培养机制，改善GG市金融业发展的软件环境。
2、本项目的建设有助于加快GG市区域金融中心的建设
金融中心是金融市场的运营调控中心，突出表现在其完善的市场、密集的金融机构、巨大的资金流量、优良的专业人才、旺盛的市场需求以及齐备的配套设施等方面。
在GG新区建设区域性金融中心，有着十分重要的战略意义:
首先，建设区域金融中心，可以充分发挥GG市资本市场的集聚效应，吸引区域乃至全国的投资资金。
金融产业规模的扩大和集中，能促进金融服务业的发展和金融基础设施的建设。
而完善的金融服务业又将进一步降低资本运作的成本、强化资本的风险监控，从而吸引更多的资金。
其次，在GG市建设区域性金融中心，有助于提升GG市经济的整体竞争力，优化产业结构。
资本市场的集聚效应能有效实现GG市投资主体的多元化，使得GG市的产业结构从最初阶段就能按照市场取向构建，同时金融业又是现代信用经济发展的基石。
再次，在GG市建设区域性金融中心，能够将其影响力拓展到河南省各市县，进而辐射到相邻的陕西、湖北、江苏等省份。
充分发挥GG市金融业的优势，为区域的产业发展提供金融服务，能有效促进区域经济的发展，提升GG市的区域影响力。
GG新区金融中心大夏的建设，是GG市建设区域性金融中心的重要举措，对于提高GG市金融产业的整体竞争力和GG对国内外金融企业的吸引力具有重要意义。
（1）GG新区金融中心大夏建成将促进金融业专业化运作，确保金融机构的安全有效运作。
例如，金融中心大夏所配套的高效、稳定、安全的通信、电力等各项基础配套设施可以由多家金融机构共享，从而金融机构可以将诸如中心金库、容灾备份中心、后台处理中心、数据中心等机构集中于金融中心大夏，为金融机构的安全有效运作提供了必需的基础条件。
（2）GG新区金融中心大夏建成可以降低金融机构的经营成本。
拟兴建的金融中心大夏选址于GG新区，配套出台扶持性政策，使得办公场所租金成本相对较低，能大大节约租金成本。
另外，相关硬件设备和交通、网络等集中配套，又进一步降低了企业运营的成本。
（3）GG新区金融中心大夏的建设将促进金融人才的培养和交流。
利用金融中心良好的环境和产业集聚效应，金融中心大夏将集中建设金融机构的内部以及行业认证培训中心，对相关人才培养、集聚和交流，金融知识的扩散和创新都有着重要的意义。
3、本项目的建设将为GG市带来良好的直接和间接经济效益
GG新区金融中心大夏的建设有着巨大的市场需求支撑，当前市场对相关用地建筑面积的意向需求可达146000平方米。
按照选址于GG新区的方案，项目建设将带来7.84亿元的投资额，据测算项目建成后还可以产生每年约2.4亿元的增加值，有着可观的直接经济效益。
GG新区金融中心大夏的建设还有着良好的间接经济效益。
金融中心大夏按照面积78000平方米建设，建成后将带来近4000个就业岗位。
由于其容纳的员工为具有较高知识水平和素质的人群，比一般工业基地的员工需要更高标准的生活、娱乐、教育、文化等配套设施，因此会带动周边相关配套服务业的发展，如中高档酒店、高质量的健身、餐饮、休闲娱乐、社交活动场所等等，从而拉动片区的办公服务及生活消费等产业繁荣。
例如，都柏林的国际基金业中心使得原本经济落后的爱尔兰快速步入欧洲经济发展最快国家之列，其积极的带动效应对国家经济的促进作用远远大于卖地得到的可见收益。
4、有利于扩大就业，提升当地人民的生活水平
解决就业问题是我国经济建设和社会发展中一项极端迫切而艰巨的任务，就业问题是当今世界各国都面临的一个难题，就业和再就业已成为关系政治稳定、社会安定、经济发展的极为重要因素。
就业问题解决的如何，是衡量一个政府、一个执政党治国水平、执政水平的重要标志。
GG新区金融中心大夏的日常运营需要大量的劳动力提供服务，通过本项目的建设可为社会提供500个新工作岗位，为当地社会劳动力和大中专毕业生提供了就业机会，有利于缓解当地就业压力，同时可提高当地人民生活水平和质量，对社会的发展具有促进作用。
综上所述，该项目的建设符合国家产业政策和GG市城市发展规划，不仅能加快GG市金融中心的建设，增加就业机会，而且可促进GG市社会经济的快速发展，具有明显的经济和社会效益，项目的建设是十分必要的。
1.4项目定位
1）对于新区来说，项目将成为展现GG经济腾飞和城市化建设的形象窗口，展现GG经济活力的窗口。
GG市从此多了一个新景点、新中心、新城市广场、腾飞的GG多了一个新注释，城市的发展多了一个新象征、新起点。
2）形象定位
■最新、最好、最美
最新—规划理念新、设计新、产品新、营销新；
最好—质量好、形象好、心情好、风光+文化+规划设计好
最美—风光美、建筑美、服务美、古今中外融合之美
3）功能定位
■GG市乃至中原的国际交往、国内交往、金融交往、商务办公的首席场所
■GG市旅游的首席景观、体验广场
■GG市最好的金融商务生活区
■GG市最好的体验金融广场
1.5可行性报告编制依据
（1）《中原城市群总体发展规划纲要》;
（2）《GG市国民经济和社会发展“十G五”规划纲要》;
（3）国家发展改革委、建设部发改投资[20GG]1325号文发布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）。
（4）《投资项目可行性研究指南》国家发展计划委员会（办公厅计办投资[20GG]15号）;
（5）20GG年《河南省建设工程工程量清单计价定额》与相关规定及《GG市造价信息》。
（6）建设单位提供的其他有关资料;
（7）中华人民共和国《建设项目选址意见书》
（8）中华人民共和国《建设用地规划许可证》
（9）中华人民共和国《国有土地使用证》
1.6主要技术经济指标
主要技术经济指标表1-1
序号
技术指标
单位
数量
备注
1
项目总投资
万元
78400
1.1
固定资产投资
万元
74400
1.3
流动资金
万元
4000
2
成本计算
2.1
年经营成本
万元
3971.8
2.2
年总成本
万元
6486.4
3
收益计算
3.1
年营业收入
万元
24000
3.2
年营业税金及附加
万元
1320
免增值税
3.3
年利润
万元
15740
3.4
年利税
万元
17033.6
3.5
年所得税
万元
3935
4
财务评价指标
4.1
所得税前全部投资
财务内部收益率
%
16.79
财务净现值（ic=12%）
万元
19503.43
静态投资回收期
年
9.1
含建设期
4.2
所得税后全部投资
财务内部收益率
%
22
财务净现值（ic=10%）
万元
41331.28
静态投资回收期
年
6.5
含建设期
5
盈亏平衡点
%
27.5
6
投资指标
6.1
投资利润率
%
20
6.2
投资利税率
%
21.7
第二章市场前景分析
GG整体金融业水平不高，整体情况落后，老城区只有一些档次较低的营业网点。
GG市目前的商业银行有中国工商银行、中国建设银行、中国银行、中国农业银行、中国邮政储蓄、中国农业发展银行，GG市商业银行，这些银行共有214家营业网点，这些营业网点大多分布在老城区的居民区、学校、商业街等。
主要服务对象为居民和其他商业经营户，且服务意识较低，办理各类业务时等候时间较长，且跨行交易手续费较高。
中国邮政储蓄以居民储蓄为主，且业务不多。
中国农业发展银行目前在大梁路只有一个营业网点。
农村信用合作社只分布在郊区且只有几个网点。
在GG新区目前无一家银行的营业网点，新区的企事业单位办理各类金融业务必须要到GG的旧城区域里办理，即浪费时间和人力、物力又不方便。
小额贷款公司目前GG市只有一家，GG汴西新区民生小额贷款有限公司，办公地点位于金明东街且办公场所为租赁用房，面积小，不利于发展业务。
即将注册成立的GG村镇银行目前仍无找到合适的办公及营业网点。
贷款担保类企业布局比较分散且无明显办公地点，形象差无固定办公场所也不利于业务的开展。
目前，GG西区的金融营业机构除中国农业银行和GG市商业银行在金明广场附近建有GG市中心支行外，其他的中国工商银行、中国银行、中国建设银行、农信社、中国邮政储蓄都分布在市中心的区域。
在GG新区目前尚无一家银行的营业网点，不能满足新区企业和居民的服务。
随着银行业的商业化运作，GG目前除了前述的四大国有商业银行和农信社，GG市商业银行、邮政储蓄外，国内知名的浦发银行、广发银行、光大银行、民生银行、交通银行等在GG市目前尚无一家，不利于市场的布局和竞争，不利于提高金融业的服务水平。
有些有意进入GG市金融业的银行因无合适的办公地点及营业网点，一时也无法进入，形成了GG市的银行营业网点少、布局不合理，金融服务类不齐全的局面，不利于GG市的工业发展，不能为企业提供良好的金融服务平台。
GG金融业的整体格局主要呈现一下特点：
1）、GG旧城区仍是金融商业重心，该项目所在的新区金融中心发展潜力巨大。
鼓楼广场、马道街、中山路等核心路段商业氛围浓厚形成了目前GG的商业中心但档次较低。
旧城金融业主要满足旧城居民的消费。
2）、针对政务、商务人士、居民和企业的高端理财场所较少。
3）、银行布局、营业网点不合理，服务、业务不齐全，银行类企业品牌少，行业竞争不公平。
4）、可以体现GG经济发展成果，展现GG经济活力的银行金融类商业服务项目空缺。
一个地方的经济如何，要看当地有多少家银行。
GG市经济已进入高速增长期，目前工商业发展的速度与金融服务水平的滞后形成的剪刀差，将给项目带来巨大的消费支撑。
GG一体化的加速进程，也必将造成GG乃至郑州金融服务格局重构，本地金融市场将重新洗牌，而随着政府规划，城市向新区发展，项目必将成为未来GG金融业的真正中心。
目前，已有意向进入此项目的有广东发展银行，上海浦东发展银行，中国民生银行，中国邮政储蓄银行，中国银行，中国建设银行，中国农业发展银行，中国光大银行，招商银行，中国农村信用联社，GG市东方村镇银行，民众担保公司及GG市汴西新区民生小额贷款股份有限公司和相关的投资担保、理财等企业，项目前景广阔。
GG市一直都在进行城市复兴的探讨与尝试，GG如今迎来了中原崛起的历史机遇，GG市需要一个载体去反映GG的复兴历程，区象征一个辉煌时代的来临，区汇集民众成功的喜悦，去展现政府的成就。
消费者都具备一个求新求变的心理，本项目所引进其他商业银行类企业和商务酒店服务理念元素，又是有一定浓郁特色文化的产品及服务，这对聚集人气非常有利，最重要的是成为GG市商业、旅游商业的领导者，成为GG和国际、国内进行社会、商业、旅游、文化交流的首选场所。
根据市政规划，本项目附近将规划成GG市经济中心、政治中心、大量的财务、商务活动将会带来对金融服务、商务洽谈的极大需求，引进大型的金融服务及商务酒店市市场的急切需求，市场前景广阔。
GG市目前金融行业中没有一个标准化的中心金库，各个银行间的现金存放和交流流程比较麻烦，我公司设计在金融大厦下建一个地下8000平方米的大项标准化金库，由中国人民银行协调，将现有商业银行的金库都集中在这个标准化的大型金库中，便于人民银行管理和各个商业银行之间的结算，这样利于管理，降低了现金押运中的风险，清除了社会不安的隐患，也利于管理，同时，我公司计划在地下金库中划出一定区域，建立四人保险柜和贵重物品保险存放业务，这样，以后参加GG收藏论坛的珍贵文物交流也就有安全的存放地点，同时，也适应了现代社会发展的需要。
第三章建设规模和建设内容
3.1建设规模
本项目投资7.84亿元，建设金融大夏一座，四星级高档酒店两座，工程总占地80亩，总建筑面积146000平方米。
本项目定位立足于“优势“缺口定位”理论，并依据“适度超前性、差异性、市场导向性、创新性、价值性”五大原则，着力打造“时尚生活金融商业+高档商务活动—集理财、金融服务、商务洽谈、商务居住观光、社交于一体的复合主题现代化金融商业最理想的方案，力求使本项目成为GG市新的建筑标杆、金融标杆、商住标杆、城市复兴的象征。
3.2建设内容
该项目计划依GG大道而建，依据城市规划和提升GG市的城市形象，计划分3座建筑物,一座金融中心大夏，两座四星级高档酒店。
（1）金融中心大夏计划建设高度为128米，计划层数为30层，地下2层，地上30层；建筑面积-1层为8000平方米，-2—4层为4000平方米/层，地上5—30层为20GG平方米/层，总建筑面积为78000平方米；
金融中心大夏地下1层为大型标准化金库，地下2层为地下停车场，1—3层为各银行的经营场所，4层为投资担保类营业网点，5—30层为各银行业和其他金融业的办公场所及设备层。
各功能区域独立运行，相互辅助，内设区域独立电梯，高档智能化专用电梯及智能化楼宇技术，打造高档、智能、舒适、节能、先进的综合性服务场所，力争建成GG市的标志性建筑。
（2）两座四星级高档酒店计划建设高度为120米，层数为28层，建筑面积为68000平方米。
四星级高档酒店1—6层为功能区，功能区分为：
1层为商务接待、游泳馆；2层-3层为购物中心；3-4层为洗浴中心；5-8层为中餐厅、西餐厅、多功能厅；9层为健身房、会议中心；10层为酒吧、咖啡吧。
11—28层为客房部，设有高档套房540套，床位1080个。
（3）环保设施：
污水处理设施
废气及油烟治理设施
固体废弃物收集处理设施
防噪音设施
（4）室外工程：
给、排水管网
供电线网
热力管网
消防设施、消防水池、消防供水管网
道路
建筑区域内配套设施及绿化突出GG市古城和现代相结合的园林式建设，彰显东京梦华和未来发展相结合的一体化发展模式。
第四章建址选择
4.1建址状况
4.1.1地址与地理位置
本项目选址于GG新区GG大道以北，10号路以西区域
项目南面GG大道宽100米、10车道的GG快速通道，起点为郑州金水东路与东四环交界，距离项目全程30公里，从GG到郑州仅需半个小时左右。
“向西发展”成为GG城市发展主要方向、GG新区是GG城市向西发展的桥头堡，GG新区整体的发展势头良好，基础设施优，交通环境好，目前有5路公交线路通往项目，随着城市的向西发展，未来3年内还将开通多条公交线路。
城市功能主要集中在新区，项目靠近多个大型市政设施，商业机会浓厚，城际交通得到加强，市区交通改善，项目得益。
4.1.2建址土地权属
本项目承办单位建设用地已征用，取得取得土地使用权证，使用年限40年。
4.2建址条件
4.2.1气候、矿产条件
GG属暖温带大陆性季风气候，四季分明，光照充足，气候温和，雨量适中，春秋季节多东北风。
年平均气温14℃，年均降雨量670毫米，林木覆盖率高于全国平均水平。
最佳旅游时间：
9、10月间，此时天气温和，降水量适中，还能观赏盛开的菊花。
GG坐落于广袤的豫东平原之上，境内无山，河流、湖泊较多，气候温和，雨量充足，地上地下水资源丰富，自然生态环境较好。
GG的河流分属黄河、淮河两大水系。
其中流域面积在100平方公里以上的有黄河、涡河、惠济河、贾鲁河等32条。
城区拥有龙亭、铁塔、禹王台三大园林风景区，包公湖、龙亭湖、铁塔湖有水系相通，湖水面积占城区面积的四分之一，素有北方水城之美誉。
据1999年统计资料，城区绿化覆盖率为34.4％，境内森林覆盖率高于全国平均水平。
噪音平均值为57.2分贝，空气污染综合指数为88.7，饮用水质达标率大于95％，均控制在国家标准之内。
树木以桐树、柳树、槐树为主。
黄河滩区、柳园口湿地自然保护区是众多鸟类的天然栖息地。
农作物以小麦、棉花、玉米、大豆、花生为主。
石油、天然气、地下矿泉水资源储量也比较丰富。
4.2.2GG市经济发展
建国以来特别是改革开发以来，GG经济和社会事业发展迅猛，城市建设、工业、农业、交通、通讯、商业、旅游业均取得了显著的发展成就。
GG十分注重基础设施建设，积极创造对外开放的良好环境，在保护和完善老城区的基础上，努力向新兴的现代化城市迈进。
位于老城西侧的GG经济技术开发区，总面积200多平方公里，规划启动区面积25平方公里，己初步建成集多功能为一
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