某金融大厦建设项目可行性研究报告.docx
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某金融大厦建设项目可行性研究报告
某金融大厦建设项目可行性研究报告
相关附表：
附表1：
建设投资估算表
附表2：
固定资产折旧估算表
附表3：
无形资产及递延资产摊销表
附表4：
燃料动力消耗表
附表5：
销售税金及附加表
附表6：
总成本费用估算表
附表7：
损益和利润分配表
附表8：
项目财务现金流量表
附表9：
财务敏感性分析成果表
第一章总论
1.1项目概况
1.1.1项目名称
某金融大厦建设项目
1.1.2承办单位
某地产开发有限公司
1.1.3项目拟建地点
**省某市某新城
1.1.4项目建设工期
按照统一规划，分期实施的原则进行开发建设，计划2年内完成，即从2016年1月开始立项规划，2018年6月底建成投入运营。
1.1.5项目预期目标
本项目投资7.84亿元，建设金融大夏一座，四星级高档酒店两座，工程总占地80亩，总建筑面积146000平方米。
本项目定位立足于“优势“缺口定位”理论，并依据“适度超前性、差异性、市场导向性、创新性、价值性”五大原则，着力打造“时尚生活金融商业+高档商务活动—集理财、金融服务、商务洽谈、商务居住观光、社交于一体的复合主题现代化金融商业方案，力求使本项目成为某新城新的建筑标杆、金融标杆、商住标杆、城市复兴的象征。
1.2项目提出背景
某是中国北方著名商镇，位于“京津冀经济圈”的核心地区，北距北京102公里，东至天津108公里，南到某62公里。
某总面积54.5平方公里，其中，建成区面积18平方公里。
辖33个村街，人口近13万人，日客流量达25万人。
2007年市场成交额完成207亿元，位列全国百强商品交易市场第22位。
近年来，某先后被国家发改委等11部委确定为“全国小城镇发展改革试点镇”，被国家建设部命名为“全国小城镇建设示范镇”，被中央文明委命名为“全国创建文明村镇工作先进镇”，被联合国开发计划署命名为“中国可持续发展小城镇试点”，被中塑协命名为“中国合成革产销基地”，被中皮协授予“中国箱包之都”称号，被中国世界贸易组织研究会授予“中国商贸名城”和“中国产业集群品牌50强”称号，在2007年度某市百强乡镇综合考评中位列第1位。
目前，某新城借助北京“城南计划”的实施，将加速北京产业转移、消费外溢和市场扩张，首都城市带动力将辐射环首都周边地区。
某新城以此为契机，积极建设“北京飞地”。
某新城围绕建设“北京飞地”，重点打造某--北京无障碍交通圈。
京白连接线已经建成、即将开通917公交线路并设立917公交换乘站，实现与北京公路交通的无缝连接、零换乘。
同时，依托某新城现有支撑产业，瞄准京津主导产业，找准结合点，融入产业链，发展配套经济。
针对京津外迁项目和大型企业，某新城将有目的、有选择地承接京津产业转移，构筑京津产业发展第二空间“北京飞地”，谋划实施国达双鑫文体产业园等环保、房地产和休闲旅游项目，承接京津地区产业、技术、消费、人才的转移扩散，拓展对接京津的广度和深度。
此外，发挥某被**省政府确定为环京津卫星城市带重点县（市）的政策和区位优势，发展金融服务业。
金融是现代经济的血脉。
金融业活跃与否直接关系着地方经济的繁荣稳定和加快发展。
目前，一个以金融业的蓬勃发展为特征的新的发展时期已经在某开启。
伴随着经济的发展、城市的繁荣和环境的优化，一些股份制商业银行纷纷入驻某。
2014年以来，**银行、中信银行（601998）、中成村镇银行相继在某开业，目前，华夏银行（600015）、沧州银行也正积极筹建在某的金融机构。
银行设置分行是从当地的经济总量、经济活跃度等方面综合考虑的。
某新城经济发展快，金融环境好，他们入驻某新城充满了信心随着银行业的商业化运作，某目前除了前述的四大国有商业银行和农信社，某新城商业银行、邮政储蓄外，国内知名的浦发银行、广发银行、光大银行、民生银行、交通银行等在某新城目前尚无一家，不利于市场的布局和竞争，不利于提高金融业的服务水平。
有些有意进入某新城金融业的银行因无合适的办公地点及营业网点，一时也无法进入，形成了某新城的银行营业网点少、布局不合理，金融服务类不齐全的局面，不利于某新城的工业发展，不能为企业提供良好的金融服务平台。
正是在加快某新城金融大厦建设，降低金融机构经营成本，为某新城本地企业提供良好的金融服务，促进某新城经济发展的背景下，提出了本项目的建设。
1.3项目建设的必要性
金融业是构建和建设现代化城市的战略性、先导性、服务性产业，是某新城推进创新型城市建设、大力发展高新技术产业的重要支柱，是某新城实现城市发展战略转型的重要组成部分，是继续保持国民经济和社会持续、快速、健康发展的强大支撑。
某金融大厦的建设对于完善全市金融生态、做大做强金融产业、促进全市金融合作、加快区域金融中心的形成有着重大的意义，同时本项目建设对某的社会经济发展也有着良好的促进作用。
1、本项目的建设有助于完善某新城金融生态环境
金融生态环境是指金融运行所依托的基础设施、基本制度和相关的外部经济环境。
金融生态可以分为两部分，软件环境和硬件环境。
软件环境主要涉及金融业健康发展所需的政策条件、体制条件、氛围等;硬件环境主要涉及各类金融机构日常运转所需的硬件设备和基础设施。
城市金融生态环境的好坏，对于本市金融企业生存和发展有着至关重要的作用。
良好的金融生态环境也是其它企业选择落户的重要考虑因素。
因此，做大做强金融产业、促进某新城经济社会的长远发展，必须不断完善某新城的金融生态环境。
某金融大厦的建设可以进一步完善某新城的金融生态环境，是市委、市政府加大对金融产业支持力度的具体举措，对某业的整体竞争力提升有着重要作用。
一方面，金融大厦将塑造良好的环境集聚各个金融机构的后台作业，改善金融业发展所必需的硬件环境。
随着金融大厦的建设完成，通过为各大银行提供商业办公点和营业网点，有利于引进国内各大知名银行如浦发银行、广发银行、光大银行、民生银行、交通银行等进入某新城，有利于某新城金融市场的布局和竞争。
另一方面，金融大厦将引入**省内各市金融机构的后台支持产业，促进省内各市的金融合作，加强某新城金融业与省内其他市金融业的交流，加快金融人才教育培养机制，改善某新城金融业发展的软件环境。
2、本项目的建设有助于加快某新城区域金融中心的建设
金融中心是金融市场的运营调控中心，突出表现在其完善的市场、密集的金融机构、巨大的资金流量、优良的专业人才、旺盛的市场需求以及齐备的配套设施等方面。
在某建设区域性金融中心，有着十分重要的战略意义:
首先，建设区域金融中心，可以充分发挥某新城资本市场的集聚效应，吸引区域乃至全国的投资资金。
金融产业规模的扩大和集中，能促进金融服务业的发展和金融基础设施的建设。
而完善的金融服务业又将进一步降低资本运作的成本、强化资本的风险监控，从而吸引更多的资金。
其次，在某新城建设区域性金融中心，有助于提升某新城经济的整体竞争力，优化产业结构。
资本市场的集聚效应能有效实现某新城投资主体的多元化，使得某新城的产业结构从最初阶段就能按照市场取向构建，同时金融业又是现代信用经济发展的基石。
再次，在某新城建设区域性金融中心，能够将其影响力拓展到**省各市县，进而辐射到相邻的省份。
充分发挥某新城金融业的优势，为区域的产业发展提供金融服务，能有效促进区域经济的发展，提升某新城的区域影响力。
某金融大厦的建设，是某新城建设区域性金融中心的重要举措，对于提高某新城金融产业的整体竞争力和对国内外金融企业的吸引力具有重要意义。
（1）某金融大厦建成将促进金融业专业化运作，确保金融机构的安全有效运作。
例如，金融大厦所配套的高效、稳定、安全的通信、电力等各项基础配套设施可以由多家金融机构共享，从而金融机构可以将诸如中心金库、容灾备份中心、后台处理中心、数据中心等机构集中于金融大厦，为金融机构的安全有效运作提供了必需的基础条件。
（2）某金融大厦建成可以降低金融机构的经营成本。
拟兴建的金融大厦选址于某，配套出台扶持性政策，使得办公场所租金成本相对较低，能大大节约租金成本。
另外，相关硬件设备和交通、网络等集中配套，又进一步降低了企业运营的成本。
（3）某金融大厦的建设将促进金融人才的培养和交流。
利用金融中心良好的环境和产业集聚效应，金融大厦将集中建设金融机构的内部以及行业认证培训中心，对相关人才培养、集聚和交流，金融知识的扩散和创新都有着重要的意义。
3、本项目的建设将为某新城带来良好的直接和间接经济效益
某金融大厦的建设有着巨大的市场需求支撑，当前市场对相关用地建筑面积的意向需求可达146000平方米。
按照选址于某的方案，项目建设将带来7.84亿元的投资额，据测算项目建成后还可以产生每年约2.4亿元的增加值，有着可观的直接经济效益。
某金融大厦的建设还有着良好的间接经济效益。
金融大厦按照面积78000平方米建设，建成后将带来近4000个就业岗位。
由于其容纳的员工为具有较高知识水平和素质的人群，比一般工业基地的员工需要更高标准的生活、娱乐、教育、文化等配套设施，因此会带动周边相关配套服务业的发展，如中高档酒店、高质量的健身、餐饮、休闲娱乐、社交活动场所等等，从而拉动片区的办公服务及生活消费等产业繁荣。
例如，都柏林的国际基金业中心使得原本经济落后的爱尔兰快速步入欧洲经济发展最快国家之列，其积极的带动效应对国家经济的促进作用远远大于卖地得到的可见收益。
4、有利于扩大就业，提升当地人民的生活水平
解决就业问题是我国经济建设和社会发展中一项极端迫切而艰巨的任务，就业问题是当今世界各国都面临的一个难题，就业和再就业已成为关系政治稳定、社会安定、经济发展的极为重要因素。
就业问题解决的如何，是衡量一个政府、一个执政党治国水平、执政水平的重要标志。
某金融大厦的日常运营需要大量的劳动力提供服务，通过本项目的建设可为社会提供500个新工作岗位，为当地社会劳动力和大中专毕业生提供了就业机会，有利于缓解当地就业压力，同时可提高当地人民生活水平和质量，对社会的发展具有促进作用。
综上所述，该项目的建设符合国家产业政策和某新城城市发展规划，不仅能加快某新城金融中心的建设，增加就业机会，而且可促进某新城社会经济的快速发展，具有明显的经济和社会效益，项目的建设是十分必要的。
1.4项目定位
1）对于新区来说，项目将成为展现某经济腾飞和城市化建设的形象窗口，展现某经济活力的窗口。
某新城从此多了一个新景点、新中心、新城市广场、腾飞的某多了一个新注释，城市的发展多了一个新象征、新起点。
2）形象定位
■最新、最好、最美
最新—规划理念新、设计新、产品新、营销新；
最好—质量好、形象好、心情好、风光+文化+规划设计好
最美—风光美、建筑美、服务美、古今中外融合之美
3）功能定位
■某新城乃至中原的国际交往、国内交往、金融交往、商务办公的首席场所
■某新城旅游的首席景观、体验广场
■某新城最好的金融商务生活区
■某新城最好的体验金融广场
1.5可行性报告编制依据
（1）《某城市总体发展规划纲要》;
（2）《某新城国民经济和社会发展“十二五”规划纲要》;
（3）国家发展改革委、建设部发改投资[2006]1325号文发布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）。
（4）《投资项目可行性研究指南》国家发展计划委员会（办公厅计办投资[2002]15号）;
（5）2010年《**省建设工程工程量清单计价定额》与相关规定及《某市造价信息》。
（6）建设单位提供的其他有关资料;
（7）中华人民共和国《建设项目选址意见书》
（8）中华人民共和国《建设用地规划许可证》
（9）中华人民共和国《国有土地使用证》
1.6主要技术经济指标
主要技术经济指标表1-1
序号
技术指标
单位
数量
备注
1
项目总投资
万元
78400
1.1
固定资产投资
万元
74400
1.3
流动资金
万元
4000
2
成本计算
2.1
年经营成本
万元
3971.8
2.2
年总成本
万元
6486.4
3
收益计算
3.1
年营业收入
万元
24000
3.2
年营业税金及附加
万元
1320
免增值税
3.3
年利润
万元
15740
3.4
年利税
万元
17033.6
3.5
年所得税
万元
3935
4
财务评价指标
4.1
所得税前全部投资
财务内部收益率
%
16.79
财务净现值（ic=12%）
万元
19503.43
静态投资回收期
年
9.1
含建设期
4.2
所得税后全部投资
财务内部收益率
%
22
财务净现值（ic=10%）
万元
41331.28
静态投资回收期
年
6.5
含建设期
5
盈亏平衡点
%
27.5
6
投资指标
6.1
投资利润率
%
20
6.2
投资利税率
%
21.7
第二章市场前景分析
某整体金融业水平不高，整体情况落后，城区只有一些档次较低的营业网点。
某新城目前的商业银行有中国工商银行、中国建设银行、中国银行、中国农业银行、中国邮政储蓄、中国农业发展银行，某新城商业银行，这些银行的营业网点，大多分布在老城区的居民区、学校、商业街等。
主要服务对象为居民和其他商业经营户，且服务意识较低，办理各类业务时等候时间较长，且跨行交易手续费较高。
中国邮政储蓄以居民储蓄为主，且业务不多。
企事业单位办理各类金融业务要跑城区各各地方办理，即浪费时间和人力、物力又不方便。
小额贷款公司、贷款担保类企业布局比较分散且无明显办公地点，形象差无固定办公场所也不利于业务的开展。
目前，某现有金融营业机构都分布在市中心的区域各各角落。
不能满足新区企业和居民的服务。
随着银行业的商业化运作，某目前除了前述的四大国有商业银行和农信社，某新城商业银行、邮政储蓄、**银行、中信银行、中成村镇银行、华夏银行、沧州银行外，国内知名的浦发银行、广发银行、光大银行、民生银行、交通银行等在某新城目前尚无一家，不利于市场的布局和竞争，不利于提高金融业的服务水平。
有些有意进入某新城金融业的银行因无合适的办公地点及营业网点，一时也无法进入，形成了某新城的银行营业网点少、布局不合理，金融服务类不齐全的局面，不利于某新城的工业发展，不能为企业提供良好的金融服务平台。
某金融业的整体格局主要呈现一下特点：
1）、某老城区仍是金融商业重心，该项目所在的新区金融中心发展潜力巨大。
老城金融业主要满足老城居民的消费。
2）、针对政务、商务人士、居民和企业的高端理财场所较少。
3）、银行布局、营业网点不合理，服务、业务不齐全，银行类企业品牌少，行业竞争不公平。
4）、可以体现某经济发展成果，展现某经济活力的银行金融类商业服务项目空缺。
一个地方的经济如何，要看当地有多少家银行。
某新城经济已进入高速增长期，目前工商业发展的速度与金融服务水平的滞后形成的剪刀差，将给项目带来巨大的消费支撑。
某一体化的加速进程，也必将造成某乃至石家庄金融服务格局重构，本地金融市场将重新洗牌，而随着政府规划，城市向新区发展，项目必将成为未来某金融业的真正中心。
目前，已有意向进入此项目的有广东发展银行，上海浦东发展银行，中国民生银行，中国邮政储蓄银行，中国银行，中国建设银行，中国农业发展银行，中国光大银行，招商银行，中国农村信用联社，某新城东方村镇银行，某皇昕劝业担保有限公司担保公司及小额贷款股份有限公司和相关的投资担保、理财等企业，项目前景广阔。
某新城一直都在进行城市复兴的探讨与尝试，某如今迎来了中原崛起的历史机遇，某新城需要一个载体去反映某的复兴历程，区象征一个辉煌时代的来临，区汇集民众成功的喜悦，去展现政府的成就。
消费者都具备一个求新求变的心理，本项目所引进其他商业银行类企业和商务酒店服务理念元素，又是有一定浓郁特色文化的产品及服务，这对聚集人气非常有利，最重要的是成为某新城商业、旅游商业的领导者，成为某和国际、国内进行社会、商业、旅游、文化交流的首选场所。
根据市政规划，本项目附近将规划成某新城经济中心、政治中心、大量的财务、商务活动将会带来对金融服务、商务洽谈的极大需求，引进大型的金融服务及商务酒店市市场的急切需求，市场前景广阔。
某新城目前金融行业中没有一个标准化的中心金库，各个银行间的现金存放和交流流程比较麻烦，我公司设计在金融大厦下建一个地下8000平方米的大项标准化金库，由中国人民银行协调，将现有商业银行的金库都集中在这个标准化的大型金库中，便于人民银行管理和各个商业银行之间的结算，这样利于管理，降低了现金押运中的风险，清除了社会不安的隐患，也利于管理，同时，我公司计划在地下金库中划出一定区域，建立四人保险柜和贵重物品保险存放业务，这样，以后参加某收藏论坛的珍贵文物交流也就有安全的存放地点，同时，也适应了现代社会发展的需要。
第三章建设规模和建设内容
3.1建设规模
本项目投资7.84亿元，建设金融大夏一座，四星级高档酒店两座，工程总占地80亩，总建筑面积146000平方米。
本项目定位立足于“优势“缺口定位”理论，并依据“适度超前性、差异性、市场导向性、创新性、价值性”五大原则，着力打造“时尚生活金融商业+高档商务活动—集理财、金融服务、商务洽谈、商务居住观光、社交于一体的复合主题现代化金融商业最理想的方案，力求使本项目成为某新城新的建筑标杆、金融标杆、商住标杆、城市复兴的象征。
3.2建设内容
该项目计划依某大道而建，依据城市规划和提升某新城的城市形象，计划分3座建筑物,一座金融大厦，两座四星级高档酒店。
（1）金融大厦计划建设高度为128米，计划层数为30层，地下2层，地上30层；建筑面积-1层为8000平方米，-2—4层为4000平方米/层，地上5—30层为2000平方米/层，总建筑面积为78000平方米；
金融大厦地下1层为大型标准化金库，地下2层为地下停车场，1—3层为各银行的经营场所，4层为投资担保类营业网点，5—30层为各银行业和其他金融业的办公场所及设备层。
各功能区域独立运行，相互辅助，内设区域独立电梯，高档智能化专用电梯及智能化楼宇技术，打造高档、智能、舒适、节能、先进的综合性服务场所，力争建成某新城的标志性建筑。
（2）两座四星级高档酒店计划建设高度为120米，层数为28层，建筑面积为68000平方米。
四星级高档酒店1—6层为功能区，功能区分为：
1层为商务接待、游泳馆；2层-3层为购物中心；3-4层为洗浴中心；5-8层为中餐厅、西餐厅、多功能厅；9层为健身房、会议中心；10层为酒吧、咖啡吧。
11—28层为客房部，设有高档套房540套，床位1080个。
（3）环保设施：
污水处理设施
废气及油烟治理设施
固体废弃物收集处理设施
防噪音设施
（4）室外工程：
给、排水管网
供电线网
热力管网
消防设施、消防水池、消防供水管网
道路
建筑区域内配套设施及绿化突出某新城古城和现代相结合的园林式建设，彰显东京梦华和未来发展相结合的一体化发展模式。
第四章建址选择
4.1建址状况
4.1.1地址与地理位置
某镇位于冀中平原中部，东经116°00′—116°03′，北纬39°05′—39°10′。
地处“京津冀经济圈”的核心地区，与北京、天津、石家庄、某等京津冀都市空间距离近，北距北京102公里，东至天津108公里，南到某62公里，处于京津冀一小时经济圈内，经济、区位优势明显。
某总面积54.5平方公里，其中建成区面积20平方公里，辖33个村街，人口13万。
某新城公路交通四通八达，距高碑店30公里，津保高速环绕某。
距北京国际机场约2个小时车程。
距天津港2.5小时车程。
4.1.2建址土地权属
本项目承办单位建设用地已征用，取得取得土地使用权证，使用年限40年。
4.2建址条件
4.2.1某新城自然条件
地形：
某新城地处华北平原，大部分地区海拔20米以下（黄海高程系），平均海拔7—9米。
地势平坦，地势自西北向东南徐缓倾斜，平均坡降比为0.6%，西北最高处海拔为39.4米，构成地势比较平坦的平原地貌地势总趋势西高东低。
地质：
某新城地质构造体系，属于新华夏构造体系的第二沉降带。
某新城位于华北平原北部的海河平原西部。
某新城地质条件良好。
主要持力层为洪积亚粘土，地基耐压力高，工程地质良好。
气候：
某新城属温带大陆性季风气候，四季分明。
太阳辐射资源丰富，累年平均辐射量126.1千卡/平方厘米。
日照十分充足，年平均实照时数2522.9小时，年平均日照为57%。
年平均气温11.5℃，7月份气温最高，平均26.1℃；1月份最低，平均-5.5℃。
年平均无霜期为186天。
4.2.2某新城经济发展
某新城2010年9月16日某市正式挂牌成立，地域包括原某·白洋淀温泉城产业聚集区和某镇全境，总面积118.5平方公里，现状人口12万。
同时，某新城被**省确定为建设区域性中心城市综合配套改革试点。
为加快发展小城镇，促进中心城市的大发展，某市在2008年推行“一主三次”城市发展战略，对某主城区和涿州、定州、某·白洋淀温泉城三个次中心城市的城市建设和发展做出部署，加快推进城镇化进程。
两年时间，某新城实现了跨越式和可持续发展，居住人口从13万人发展到15万人，建成区面积从15平方公里发展到25平方公里，财政收入从1.5亿元发展到3亿元，增长100%。
某新城成立后，按照“某加快发展带动区、现代特色产业聚集区、统筹城乡发展示范区、综合配套改革试验区”的目标要求，根据某市委、市政府授权，新组建的中共某某新城工作委员会和管理委员会，某新城为某的大发展，增加了一个强有力的引擎，一个更有活力的经济增长板块。
2010年，在工业园区面积近万亩的基础上，37平方公里省级产业聚集区得到批复，这将成为某经济可持续发展的基石。
某新城的定位和发展目标是：
建设中国箱包之都、京南商贸名城、保东中心城市；当好全市加快发展带动区，打造特色产业聚集区，建设统筹城乡发展示范区，争做综合配套改革试验区
“新某、新品牌、新商机、新风采”形象地概括了现代某的风貌，商业化—工业化—城市化—国际化四步走的发展战略，构筑了具有镇略意义的“某模式”，使一个名不见经传的小镇，发展成为全国乃至国际有名的商贸名城。
该项目用地位于某新城市经济技术开发区，已实现了路、水、电、通讯等“七通一平”。
开发区将进一步提高园区规划、建设和管理水平，扩大对外开放，增强自主创新能力，加速产业聚集与升级，坚持节约集约利用土地，构筑现代产业体系，推动园区向城镇集中，实现园区建设与城市建设相互协调、相互促进，保持区域经济全面、协调可持续发展，为促进我市经济又好又快发展起到推动和促进作用。
4.2.3公共设施条件
（1）供电
10KV高压线路在场址附近通过，本项目自建变配电站，安装800KVA变压器2台，以满足本项目用电需要。
（2）供水
本项目用水由某新城自来水厂供给，水质优，水量能满足本项目需要。
来水厂供水主管在本项目建址附近通过。
（3）排水
场区内辅设排水管网，实行雨污分流，雨水直接排入附近的无名小溪，各类生活污水经地埋式微动力生活污水处理装置处理达标排放。
（4）空调及供热
本项目设置冰蓄冷中央空调系统，夏天制冷，同时回收废热、加热洗浴用水。
冬天利用蓄热电锅炉供暖。
4.3项目发展优势
按照“次中心城市”和“京南卫星城”的发展定位，加速实现某城市建设的“四级跳”。
第一阶段（2009—2012年）全力做好从“副县级镇”到“开发区”的建设工作；第二阶段（2013—2016年）积极
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