城市综合体核心商圈.docx

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城市综合体核心商圈

核心商圈-城市综合体

城市综合体---即HOPSCA音译为豪布斯卡，①主要是集主题酒店（HOTL）、②商务写字楼（OFFICE）、③立体空中花园（PARK）、④购物中心（Shoppingmall）、⑤会议中心、会展中心（Convention）、⑥高尚住宅（公寓）（Apartment）于一体，⑦并综合了独立商铺和街区、市民休闲广场的组合，成为时尚高端商务人士聚集之地。

它是-----集酒店、商务、休闲、娱乐、餐饮、会展、健身、高档居住、旅游、

商业贸易于一体的建筑群；是城市名片、都市客厅、民众乐园、消

费天堂。

它天生高贵，是人人期待，万众瞩目的明星。

它也是一座城市的心脏、地标和灵魂，24小时不夜城，一座“迷你”的城中

之城。

它可以再造一个城市的商业核心，而带动周边地产及物业

的价值攀升。

综合体通常位于--城市交通网络发达，城市功能相对集中的区域，如位于城市CBD（中央商务区），城市的副中心或规划中的城市未来发展新区，拥有与外界联系紧密的城市交通网络、信息网络。

它具备完整的街区特点，是向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化发展的结果。

城市综合体各类产品的功能大至可划分为：

Ⅰ：

现金流产品：

住宅、产权式公寓等----担当起产生项目现金流的作用。

为后期项目运作提供

资金。

这也同时蕴含着综合体项目中的住宅物业、公寓等产品，随着时间

的推移，存在着巨大的升值的空间。

Ⅱ：

形象贡献型产品：

五星级酒店、超高层5A级写字楼：

它们提升了项目的档次形象，而五星级酒

店、超高写字楼、高层高尚住宅等，设计独特醒目的外形，构成高楼林立的美境，从而成为城市的标志，拔高了项目的高度及形象。

因此，作为形象贡献型产品，也为住宅、公寓等产品加了分，并提高了它的内在价值。

Ⅲ：

核心的购物娱乐广场产品：

作为超大规模的商业购物中心广场，是项目的核心部分，也自然担当起了项目的

明星标杆的角色。

而作为商业体的核心部分，它的成功运作，将是项目成败的关键。

综合体及商圈主要由：

以下具体内容构成

商圈分为以下区域-----

⑴大型商业购物区、⑵星级酒店区、⑶商务区（写字楼）、

⑷国际公寓区⑸餐饮区、⑹视听、娱乐区、

⑺休闲、健身区⑻步行街区（室内步行街、室外步行街）、

⑼会展区⑽金融区、⑾文化广场区、

⑿艺术长廊区、⒀大型停车场区、⒁立体交通体系区

⒂高尚居住区、⒃配套区、[包括幼儿园;名小、中学;医院]

⒄综合体内部管理

各区互融互补构成一个整体。

（一）大型商业购物区（50万平方米以上）包括以下店面：

①大型超市、②数码通信城、③家电主力店、④珠宝城、

⑤新华书店、购书中心、⑥时尚服饰、（男装、女装）、

⑦精品百货、化妆品、香水、名表、饰品、花店、礼品店、、鞋、箱包、内衣、红酒、雪茄、名牌音响、

⑧户外用品主题店、⑨潮流音像店、

（购物娱乐中心的运作成效如何，其重要作用，对于整个综合体的项目

成败，无论用什么语言形容其重要性，也一点不过份。

）

（二）星级酒店区

（包括六星、五星、四星、三星酒店多家）--

作为项目的主要形象产品，满足商业上的住宿、会议、饮食、会所之用。

（起到增加业态，提升形象、品位的作用，多个星级酒店的作用是留住不同层

次的消费人群。

）

（三）商务区（超高层5A甲级写字楼）

（面积10万平方米、40层以上）

吸引优质租户--世界500强企业驻当地办事处、区域银行总部、保险、证券、外资企业、等国内外大型企业的驻当地的办事处。

（四）国际公寓区（主要是舒适及宠大量体）

满足高层人士的短期居住及来往商旅的临时居所之用。

（五）餐饮区-

⑴中国美食广场---（湘菜、川菜、京菜、粤菜、沪菜等特

中餐厅）、

⑵主题餐饮店：

一道独特风景-----由必胜客、肯德基、麦当劳、星巴克、哈根达斯、拉丁餐厅

⑶世界美食广场

（世界五大菜系----墨西哥、法国、印度、中国和意大利菜均为齐名的美食）

-----法国美食、意大利美食、日本料理、泰国料理、墨西哥美食、印度美食、西班牙菜、韩国料理、

⑷海鲜酒楼、中式茶馆

⑸连锁咖啡馆、茶餐厅、露天咖啡吧、甜品屋、自助餐厅、

点心店、茶坊、

（餐饮业主要的作用是增加业态，积聚人气、人流，一般该区设在步行

街或者广场的最顶层，以增加其它各层的人流量。

做旺整个综合体。

）

（六）视听、娱乐区—

①晚会娱乐-----------演艺界、文化界的知名人士出场的大型商业活动、公益活动、慈善晚会、（主要在广场免费举行，让消费者观看，作为一种投资）

②大型欢乐谷-----马戏表演、网罗了哇哇哇、开心果、快乐比、冰河湾、惊险刺激的反斗反恐、夺宝奇兵、幽灵旅馆、高空冲浪、儿童梦幻乐园、电玩天地、宠物贝贝屋（将深圳欢乐谷搬进来）、

③国际影院----------立体影院、国际影院、歌剧院

④大型DISCO、KTV、网吧、

（本区主要的作用对凝整个综合体的聚人气有重要作用，一般放在中心广场的

最高层或者次高层，以拉高其它各层的人气、人流。

）

（七）休闲、健身区---

⑴真冰溜冰场、⑵网球场、⑶羽毛球场、⑷蓝球场、

⑸游泳池、⑹武术俱乐部、⑺卓球会所⑻保龄球会所

⑼乒乓球会所⑽美体会所、⑾美容沙龙、⑿桑拿、按摩会所

⒀沐足会所⒁

（运动区的主要作用有增加业态，提升综合体的品味、品位。

）

（八）步行街区---（室内步行街、室外步行街）

①雅典娜步行大街（饮食）、②丘比特步行小街（游玩）、

③各大卖场（特价卖场）、④著名品牌店（购物）

（室外步行街区的作用有增加人气、业态，也可作为出售而回收一部分的投资

资金的作用，但要控制出售的总量，否则会失控。

）

（九）会展区---

⑴名车展、⑵名画展、⑶书法画展、⑷艺术博物馆、⑸名楼展、

这些展厅可提高卖场的品味及档次，尤其是名车展更是如此。

（一十）金融区

银行、邮局、行政单位（进驻四大国有银行、多家专业行、工商设广场内，这样做的好处是：

对银行及行政单位有利，对消费者有利，对企业有利，可谓一石三鸟。

）

（一十一）文化广场区（休闲景观）----

⑴各样喷泉、⑵主题公园、⑶地上植物公园、⑷空中花园、

（本区主要作用是汇聚人气）

（一十二）艺术长廊区---

1景观大道（造型灯柱、发光座椅、透明T台、景观绿地、荷花戏水池、小桥流水、雕塑、）

②廊桥鱼影、亭台楼阁、潺潺溪流、幽静步道、

2大型灯光音乐喷泉、人造雾景、水幕电影、全彩激光、庭园灯饰、

（本区的主要作用，积聚人气、人流，留住来往顾客。

）

（一十三）大型停车场区---

地上、地下（二层）大型停车场。

对于飞速发展的现代，汽车已成为必需品，随着小车的普及，有没有足够的车位，已成为项目的成败，一点也不为过。

（一十四）立体交通体系区---

1人车分流系统、②租车出入系统、③地面、地下多层的停车场系统、

④公交线路系统、⑤轻轨-地铁系统、⑥天桥-行人遂道、自动扶梯、路标

（综合体内部应有复杂、完善的交通体系，通过立体交通网络的建立，使内部

各不同功能的建筑有机结合;综合体对外界的交通依赖较强。

其外界的交通体

系直接影响综合体内部不同功能的使用。

）

（该体系的主要作用是：

起到人流能快进，也能快出，对于节假日等重大关健

时刻，能起到核心作用。

）

（一十五）高尚居住区、

大型高尚居住区是综合体的前期开发及出售，主要起到后续资金支持，

及充足现金流的作用。

也有后期住户群的消费及物业管理收益的作用。

（一十六）配套区

①医院②学校（幼儿园、名小学、名中学）

（别看这些项目须不是利润的中心，但对于整个综合体的形成不可或缺。

尤其对于商品楼的销售更是起到不小视的作用。

）

（一十七）综合体内部管理

Ⅰ智能管理系统---

①智能安防系统、②闭路电视监控系统、

③宽带网络系统（综合体内免费上网、）④节能循环系统、

⑤车场管理系统、⑥日夜巡场保安系统、

⑦大型电子彩屏、⑧设有广播、总服务台、咨询台、投诉台、

⑨贵宾室、大客户服务部、对外联络部、公关部。

（城市综合体管理体系的成功，对于大型综合体成败起核心的作用，也非一朝

一夕可以练就。

这就好比练功，姿势架势可一时象模象样，但要练成内功心法，

那就不是一时半刻的问题了。

）

Ⅱ内部业态、土地使用、空间层次布局----

1巨大采光穹顶、利用天然光源、②升降梯、手扶梯分布合理、

③布局清晰大气、装饰前卫、辉煌高雅、宽敞宏大。

④室内采光源合理，有效节约能源。

⑤室内步行街，各层业态布局合理，尽量将人气较旺的（知名的大型实力）商业体分布在内里及高层，带动外层及低层业态的人气。

⑥最大限度地利用土地资源，避免土地过分集中于某一特定功能。

⑦建筑体之间均通过空中、地下和地面形成多层次的联系，形成互补的、流动的、连续的空间体系。

Ⅲ政企一体融合-----

参与政府对整个城市的功能布局、交通规划、商业规划、房地产建设与居住规划、城市景观与商业购物相互结合、高度融合。

（纵观现代上市或者不上市的公司，凡是发展较好的地产企业，无一例外地与政府关系是融洽的，因此企业的公关就显得尤为重要了）

Ⅳ企业集团主攻发展的方向---

①商业地产、②住宅地产、③商业租凭、④高级酒店、⑤租赁面积巨

大（至少400万平方米）、面积宠大，物业租金也惊人、⑥复合功能而互为提升价值。

（这是商业地产能做大做强的关健所在，因为租金的收入能为企业提供源源

不断的发展动力。

）

Ⅴ引进的主要著名商号----

商业购物中心需引进著名商号，这是满足人群的消费，吸引人流，是经营商

业体的核心内容之一，知名的品牌包括----

知名珠宝品牌---（周大福、周大生、卡尼亚、金伯爵、明牌、翠绿等；）

知名化装品牌----（欧莱雅、美宝莲、玉兰油、蝶妆、高丝、艾露莲、香奈尔香水、泊丝、白大夫、雅芳、瑞丽、欧诗顿、凯柔怡、卡姿兰、高丽露香、露姿、雅美姿、莱姿、京润珍珠、羽西、金珀莱）

男装名衣著品牌------（花花公子、金利来、BOSS、巴那斯、保罗盖章、老人头、三A、沙奇、啄木鸟、鳄鱼恤、皮尔卡丹、红蜻蜓、骆驼、金迈王、苹果、卡丹路）

女装名品牌------（百丽、哈森、康莉、他她、天美意、丹露、依歌尔斯、安玛莉、高琪、波顿）

鞋名品牌------（都彭、登喜路、金利来、梦特娇、拉丁红、老人头、金鱼、时代、BOSS、苹果、百利莲、啄木鸟）

少女时装品牌-------（爱特爱、杰西、菲妮迪、欧柏兰奴、雷诺帝娅、迪妮、艾格、巧帛、贝拉维拉、花思薇、奈格尔、中中美仑美奂、采轩、红人、名典屋、经典故事、城市俪人、水木年华、朗文斯汀）

羊毛品牌区--------（汇集的鄂尔多斯、鹿王、庄子皮草、褚老大、皮皮狗等）

内衣品版区------（黛安芬、安莉芳、芬怡、猫人、宜而爽、三枪等）

绅士运动馆-------（既有法兰诗顿、路易诗兰、汤尼威尔、马克华菲、圣大保罗、绅浪、金企鹅、普洛达、兰伯基尼、城市公爵、杉杉、洛兹、禧尔森、九牧王、雅戈尔、金利来、巴黎世家、金狐狸、金苹果、美国萍果、七匹狼、莱克斯顿、路易·迪文等）

运动休闲品牌-------（阿迪、KAPPA、匡威、耐克、异乡人、姚明、诺诗兰等）

童装童玩品牌-------（可可鸭、派克兰帝、兔仔唛、红黄蓝、迪士尼、朦朦兔、读书朗、力果、芭比、奥迪玩具、乖乖狗、ABC童鞋、米奇童鞋、卡丁、跑豹太郎、永高人童鞋、布朗博士等。

）

都市综合体的运作较为成功的实例：

⑴济南万达广场

位城市中心区域，项目总用地面积：

345亩。

建筑面积：

约100万㎡，由高档住宅社区、5A级写字楼、超五星级酒店和大型购物中心组成的城市综合体项目。

商业规划：

逾23万平米。

住宅建筑：

面积近47万平米。

酒店：

近6万平米，

写字楼：

17.5万平米。

国际公寓：

2万平米。

学校：

1.2万平米

市民广场：

1万平方米。

⑵浦西万达广场：

用地面积：

275亩。

建筑面积：

123万平方米。

是一个集购物、休闲、商务、社交、居住为一体的城市综合体。

⑶日本东京六本木

2000年完工，于2003年开始营业的。

由森林大楼、朝日电视台大楼、六本木新城住宅大厦、有着巨大圆形遮雨蓬露天广场、东京凯悦大酒店、森美术馆、六本木新城TOHO影城等设施构成。

六本木自诞生之日起，就以其超凡魅力，吸引了雅虎、乐天、活力门等众多日本知名企业总部进驻。

⑷香港太古城

地铁连体物业，享有湾区所有的资源及配套。

成为湾区的居住核心、商业核心、交流中心。

其总用地面积：

约6.6万平米。

总建筑面积：

约43万平米，（包括近10万平米超大规模的高档shopping mall，汇集国际一线品牌名店、大型百货、休闲娱乐等）

太古城主要由：

17座高层组成-----分南北二区，并由空中走廊及地下连廊连通南北。

北区主力户型为130-170平米三房、四房。

207-306平米

四至、五房及顶层复式；南区主力户型为40-89平米一至三

房，全部精装修交楼。

太古城周边配套：

F1世界级摩托艇永久赛场、深圳湾体育中心、保利歌剧院、保利剧院、深圳歌剧院、艺术馆等文化设施以及名商高尔夫、沙河高尔夫球场、有6大主题公园的15公里滨海长廊，当然还有辽阔的深圳湾……

⑸北京“国贸中心

始建于1985年8月，1990年8月30日全面开业。

地处北京中央商务区的核心地段。

占地：

12公顷。

总建筑面积：

56万平方米。

集办公、住宿、会议、展览、购物和娱乐等多功能于一体，是众多跨国公司和商社进驻北京的首选之地。

旗下包括：

有国贸写字楼、国贸商城、中国大饭店、国贸饭店、国贸公寓、世纪公寓、国贸展览部。

国贸中心是目前中国规模最大的综合性高档商务服务企业之一。

⑹香港新标竿——天玺

天玺座：

落机铁九龙站上，位处香港未来西九龙商业及文化心脏地带。

两幢大厦变为七座。

分别为：

日钻玺、皇钻玺、月钻玺、星钻玺、天钻玺、海钻玺、慧钻玺。

坐拥香港：

最完善的交通枢纽，庞大的区内基建投资（机场快线、西铁线及广深港高速铁路），完善的社区规划及交通枢纽，成为全港的国际级地标豪宅。

⑺深圳宝能太古城

总用地面积：

约6.6万平米。

总建筑面积：

约43万平米，（包括近10万平米超大规模的shopping mall，容积率约3.5）

占尽了深圳最精华的城市资源 ：

私家地铁、多元化的产品形态（大、中、小户型皆有）

旗舰式shopping mall、集最有价值城市资源于一体，无可估量的升值潜力

⑻万达集团在武汉重点推出巨无霸城市综合体

占地约：

1.2平方公里。

总投资突破：

500亿。

主要业态有多家超星级酒店、超高层写字楼，宠大的商业楼宇。

作为该项目的主要特色。

一是能以旅游为主线，以娱乐为中心（包括超大型的娱乐中心、多个纪念广场），构筑超长的步行仿古汉街。

完全可以起到一个中等规模的紧密型城市的趋型。

二是别个一特点是能配合政府的连接七大湖的开发规划，因此也能得到政府的大力配合与支持。

⑼厦门海西时代中心

占地：

1000多亩土地。

规划有可容纳：

8万人的海峡体育场、可容纳8188人的、海峡体育馆、

建筑面积：

40万平方米的大规模纯商业业态广场（集风情商业街、大型百货主力店、超五星级酒店、5A甲级写字楼、高端酒店式公寓等于一体）（海西商业广场）

高档住宅小区：

百万平方米