投资分析形成性考核册答案小抄用打印Word文档格式.doc
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4、在进行项目市场预测时，如果掌握的是大量相关性数据，则需选用（D）
c主观概率法d回归预测法
5、具有匿名性特点的项目市场预测方法是（C）
c德尔菲法d实验法
6、反映投资项目在其寿命期内各年的利润总额、所得税及税后利润分配情况的报表是（B）
a现金流量表b损益表
c资金来源与运用表d资产负债表
7、下列各项中属于生产成本的费用是（A）
a制造费用
8、计算项目的财务净现值所采用的折现率为（B）
b基准收益率
9、已知终值F求年金A应采用（C）c偿债基金公式
三、多项选择（18分）
1.项目按其性质不同，可分为（AB）
a基本建设项目b更新改造项目c生产性项目
2.下列工作阶段中，属于项目投资期的是（CDE）
a项目评估b做出决策c订立合同
d工程项目设计e组织施工
3.可行性研究的阶段包括（ABC）
a投资机会研究b初步可行性研究c详细可行性研究
4.项目市场调查的原则有（BCDE）
a科学性原则b准确性原则c完整性原则
d实效性原则e节约性原则
5.项目市场调查的方法主要有（ABC）
a询问法b观察法c实验法
d德尔菲法e指数平滑法
6.下列指标中属于动态指标的是（BC）
a投资利润率b财务净现值c财务内部收益率
d资本金利润率e资产负债率
7.下列指标中属于项目清偿能力指标的是（BCDE）
a投资利税率b借款偿还期c资产负债率
d流动比率e速动比率
8.下列指标中反映项目盈利能力的指标是（ABCD）
a财务净现值b财务内部收益率c投资利税率
d投资利润率e资产负债率
9.构成总成本费用的项目是（ABCDE）
a直接材料b直接工资c制造费用
d管理费用e财务费用
四、简答（15分）
1.可行性研究与项目评估的异同点是什么？
答:
项目可行性研究与项目评估的共同点在于:
（1）都处于项目周期的第一个时期——投资前期；
（2）所包括的内容基本相同；
（3）目的和要求是相通的。
项目可行性研究与项目评估的区别在于:
（1）行为主体不同；
（2）研究的角度和侧重点不同；
（3）在项目决策过程中所处的时序和地位不同。
2.项目市场分析的内容有哪些？
项目市场分析的内容:
市场分析主要包括市场需求分析、市场供给分析、市场竞争分析、项目产品分析、市场综合分析等几个方面。
3.什么是项目财务效益分析？
有何作用？
答：
项目财务效益分析，又叫做项目财务评价。
它是在国家现行财税制度、现行价格和有关法规的基础上，从投资项目或企业角度，对投资项目建成投产后的获利能力、清偿能力和财务外汇效果等财务状况进行测算和分析，以评价和判断项目在财务上是否可行。
作用：
项目财务效益分析是项目可行性研究的重要组成部分。
在企业决定是否对某投资项目进行投资之前、银行决定是否对某投资项目发放贷款之前、以及有关部门审批投资项目时，都需要对拟建设的项目进行财务效益分析。
五、计算（25分）
1.某人想在今后5年中，每年年末从银行提取10000元，若按5%年利率计算复利，此人现在必须存入银行多少钱？
P=A【（1+i）*（1+i）*（1+i）*（1+i）*（1+i）-1】/i（1+i）*（1+i）*（1+i）*（1+i）*（1+i）
=10000*（1+5%）的5次方-1除以5%（1+5%）的5次方
=43295元
2.某投资项目第一年初投资5000万元，第二年初投入使用，从第二年起连续5年每年可获净收入1400万元。
若期末无残值，基准收益率为10%，试计算财务净现值和财务内部收益率，静态投资回收期，并判断该项目在财务上是否可行。
FNPV（10%）=-5000+1400（P/A，10%，5）（P/F，10%，1）
=-5000+1400*3.7907*0.9091=-175.42元
静态回收期=5-1+（800/1400）=4.57年
FNPV（8%）=-5000+1400（P/A，8%，5）（P/F，8%，1）
=-5000+1400*3.9927*0.9259=175.58元
设财务内部收益率为i，则
iFNPV
8%175.58
i0
10%-175.42
（8%-i）/（8%-10%）=（175.58-0）/（175.58-（-175.42））i=9.00%
《投资分析》第二次作业（3、4、5章）
一、名词解释（20分）
1.直接效益
项目的直接效益是指由项目产出物产生并在项目范围内计算的经济效益。
项目的直接效益一般表现为四个方面：
一是项目的产出物用于增加国内市场供应量，其效益就等于满足的国内市场需求；
二是项目的产出物替代原有企业的产出物致使被替代企业减产或停产所释放出来的社会有用资源的价值量；
三是项目的产出物增加了出口，其效益就是所获得的外汇；
四是项目的产出物用于替代进口，其效益就等于所节约的外汇。
2.直接费用
项目的直接费用是指由于项目使用投入物所产生的并在项目范围内计算的经济费用。
项目的直接费用一般也表现为四个方面：
一是为给本项目供应投入物，相应减少对其他项目投入（或最终消费）的供应而放弃的效益；
二是为给本项目供应投入物，其他企业扩大生产规模所耗用的资源；
三是为给本项目供应投入物而增加进口所耗用的外汇；
四是为给本项目供应投入物而减少出口所减少的外汇收入。
3.影子价格
影子价格，又称为最优计划价格，是指当社会经济处于某种最优状态时，能够反映社会劳动的消耗、资源的稀缺程度和市场供求状况的价格。
换句话说，影子价格是人为确定的一种比现行市场价格更为合理的价格。
它不用于商品交换，而是仅用于预测、计划和项目国民经济效益分析等目的。
从定价原则看，它力图更真实地反映产品的价值、市场供求状况和资源稀缺程度。
从定价效果看，它有助于实现资源的优化配置。
4.影子工资
影子工资就是劳动力的影子价格，它用于衡量国家和社会为投资项目使用劳动力而付出的代价。
影子工资用劳动力的边际产出和劳动力就业或转移而引起的社会资源消耗两部分组成。
其中，劳动力的边际产出指一个投资项目占用的劳动力在其他使用机会下可能创造的最大效益。
在项目国民经济效益分析中，影子工资要作为费用计入项目的经营费用。
5.盈亏平衡点
盈亏平衡点是指投资项目在正常生产条件下，项目生产成本等于项目销售收入的点，它通常以产销量指标表示，有时也可以用销售收入、生产能力利用率、单位产品售价等指标表示。
6.固定成本
固定成本就是指在一定产销量范围丙，生产总成本中不随产品产销量增减变动而变化的那部分成本
7.变动成本
变动成本是指在一定的产销量范围内，生产总成本中随着产品产销量变化而呈正比例变动的那部分成本。
8.敏感性分析
敏感性分析是指从众多不确定性因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素，并分析、测算其对项目经济效益指标的影响程度和敏感性程度，进而判断项目承受风险能力的一种不确定性分析方法。
9、房地产投资
房地产投资是一种将资本投入房地产开发、经营、中介服务、物业管理服务等经济活动，以获得最大限度利润的经济行为。
10、国房景气指数
国房景气指数是全国房地产开发业景气指数的简称，是国家统计局以经济周期理论和宏观经济预警、监测方法为理论依据，根据中国房地产业投资统计的实际情况编制的综合反映全国房地产业发展景气状况的总体指数。
二、单项选择（14分）
1.进行项目国民经济效益分析时，应遵循（B）
a效益优先原则b资源合理配置原则
2.项目国民经济效益分析的基本方法是（C）
c费用效益分析d收入支出分析
3.凡项目对国民经济所作的贡献均应计为项目的（B）
a费用b效益
4.影子价格，又称为（A）
a最优计划价格b最优实际价格
5.计算经济净现值时所采用的折现率为（C）
c社会折现率d内部收益率
6.下列收支中不应作为转移支出付的是（D）
c职工工资d国外借款利息
7.下列方法中只能用于项目财务效益分析的是（A）
a盈亏平衡分析b敏感性分析
8.将盈亏平衡分析分为图解法和方程式法的划分标准是（A）
a按采用的分析方法不同b按分析要素间的函数关系不同
9.降低盈亏平衡产销量的主要途径是（D）
c提高实际产销量d提高产品销价
10.项目风险性与不确性因素的变动极限值（A）
a成反方向变化b成正方向变化
11.下列投资项目中，能够较好地避免通货膨胀风险的是（D）
c银行储蓄d房地产投资
12.下列投资项目中，流动性和变现性最差的是（D）
13.与其他行业房地产投资成本相比，一般来说商业房地产投资成本（A）
a更大b更小
14.用于房屋以及市政公用和生活服务房屋开发建设的投资是（B）
a土地开发投资b房屋开发投资
三、多项选择（28分）
1.进行项目国民经济效益分析时，采用的经济参数主要有（ABCDE）
a货物影子价格b影子工资c影子汇率
d社会折现率e土地影子费用
2.下列指标中，属于项目国民经济净效益分析指标的是（AB）
a经济净现值b经济内部收益率c效益流量
d费用流量e经济外汇净现值
3.在项目国民经济效益分析中，下列收支应作为转移支付处理的是（ABDE）
a国内税金b国内借款利息c国外借款利息
d国家补贴e职工工资
4.广义的影子价格包括（ABCDE）
a社会折现率b外汇的影子价格c劳动力的影子价格
d土地的影子价格e一般商品货物的影子价格
5.项目在国民经济相邻部门和社会中反映出来的效益在性质上属于（BCD）
a直接效益b间接效益c外部效益
d外部效果e经济效益
6.在项目寿命周期内，项目产品销售价格变化会影响（DE）
a产品生产成本b项目投资额c产品销售成本
d产品销售收入e销售利润
7.成本按其性态不同可分为（CD）
a生产成本b非生产成本c变动成本
d固定成本e制造成本
8.盈亏平衡点的表现形式一般有（ABCD）
a产销量b销售收入c生产能力利用率
d单位产品售价e生产总成本
9.项目不确定分析的方法主要有（ABE）
a盈亏平衡分析b敏感性分析c费用效益分析
d回归分析e概率分析
10.房地产具有的功能主要有（ABCD）
a消费b保值c增值
d高收益e低收益
11.房地产投资按其投资的领域不同可分为（CDE）
a土地开发投资b房屋开发投资c商业房地产投资
d工业房地产投资e住宅
12.影响房地产投资的因素主要有（ABCDE）
a国际形势的影响b国内形势的影响c国家政策的影响
d地理因素的影响e时尚因素的影响
13.影响房地产价格的一般因素包括（ABC）
a社会因素b经济因素c行政因素
d地域因素e个别因素
14.在国房景气指数的指标体系中，反映滞后因素方面的指数是（DE）
a土地出让收入指数b年末资金来源指数c商品房销售价格指数
d竣工面积e空置面积指数
四、简答（18分）
1.项目国民经济效益分析与项目财务效益分析有何不同之处？
两者的区别在于：
⑴二者的分析角度不同。
项目财务效益分析是从项目财务角度对项目进行分析，考察项目在财务上的可行性；
而项目国民经济效益分析是从国民经济角度对项目进行分析，考察项目在经济上的合理性。
⑵二者关于费用和效益的含义不同。
项目财务效益分析是根据项目直接发生的财务收支确定项目的费用和效益；
而项目国民经济效益分析是根据项目所消耗的有用资源和对社会提供的有用产品考察项目的费用和效益。
正因为这一原因，在项目财务效益分析中，补贴要计为项目的效益，税金和利息也要计入项目的费用；
但在项目国民经济效益分析中，补贴不应计入项目的效益，税金和国内借款利息也不应计入项目的费用。
⑶二者关于费用和效益的范围不同。
项目财务效益分析只考察项目的直接费用和直接效益；
而项目国民经济效益分析除考察项目的直接费用和直接效益之外，还要考察项目所引起的间接费用和间接效益。
⑷二者计算费用和效益的价格基础不同。
项目财务效益分析采用现行市场价格计量费用和效益；
而项目国民经济效益分析则采用能够反映资源真实价值的影子价格计量费用和效益。
⑸二者评判投资项目可行与否的标准（或参数）不同。
项目财务效益分析采用行业基准收益率和官方汇率；
而项目国民经济效益分析则采用社会折现率和影子汇率。
2.
在项目国民经济效益分析中识别费用和效益的基本原则是什么？
项目国民经济效益分析是从国民经济的角度出发，考察项目对国民经济的净贡献，这就决定了在项目国民经济效益分析中，识别费用和效益的基本原则应该是：
凡项目对国民经济所作的贡献，即由于项目的兴建和投产给国民经济带来的各种效益，均应计为项目的效益；
反之，凡国民经济为项目所付出的代价，即国民经济为项目建设和生产所付出的全部代价，均应计为项目的费用。
3.影响项目的不确定因素有哪些？
影响项目的不确定因素主要有以下几个方面
⑴物价的变动。
⑵工艺技术方案和技术装备的更改。
⑶生产能力的变化。
⑷建设工期和资金结构的变化。
⑸项目寿命周期的变化。
⑹利率和汇率的变化。
⑺政策因素的变化。
⑻其他因素的变化。
除上述主要因素外，还有许多难以控制和预测的不确定性因素对投资项目效益产生影响，如国际性金融危机、战争、自然灾害等。
4.敏感性分析的一般步骤有哪些？
进行敏感性分析，一般遵循以下步骤：
⑴确定分析的项目经济效益指标。
⑵选定不确定性因素，设定其变化范围。
⑶计算不确定性因素变动对项目经济效益指标的影响程度，找出敏感性因素。
⑷绘制敏感性分析图，求出不确定性因素变化的极限值
5.房地产投资的风险有哪些？
最主要的风险大至有以下几种：
⑴财务风险；
房地产投资的财务风险是指由于投资者或其它房地产主体财务状况恶化致使房地产投资及其报酬无法全部收回的可能性。
主要有包括融资风险和购房者拖欠款风险。
⑵利率风险；
房地产投资由于利率的变化会产生风险。
⑶变现风险；
房地产相对于股票、债券等有价证券来说，流动性和变现性较差所导致的风险。
⑷购买力风险；
房地产投资的购买力风险是指由于宏观经济环境的变化使物价总水平迅速上升，通货膨胀严重，出售或出租房地产获得的收入不能买到原来那么多东西，也就是说购买力下降了。
⑸经营风险；
经营风险是指由于经营决策上的失误造成实际经营结果偏离期望值的可能性。
⑹社会风险；
房地产投资的社会风险是指由于政治或经济的大变动、以及相应的规划、政策等因素变动，引起房地产需求和价格下跌造成的风险。
⑺自然风险。
自然风险是指由于人们对自然力失去控制或自然力本身发生异常所造成损失的可能性。
6.房地产投资决策方法？
房地产投资决策方法种类繁多，概括起来可分为定性分析方法和定量分析方法。
（一）定性分析方法；
定性分析方法通常有以下两类：
（1）经验判断法；
这种方法普遍应用于一般决策中，但缺乏严谨的投资分析。
房地产商经营在广告中向投资者推荐各种投资反巧，引导和诱惑大众的投资决策行为，这些都是利用一般房地产投资的经验积累进行投资判断。
这种方法直观易用，但分析不深入，只能作一般表面性的描述。
（2）创造工程法；
这种方法建立在人的直观、灵感和经验以及形象思维和创新的能力基础上，是各种创造技术的总称。
（二）定量分析方法；
定量分析方法是指采用定量化的指标和数学模型进行房地产投资决策的方法。
常用的定量分析有确定型决策法、风险型决策法和不确定型决策法。
（1）确定型决策法。
所谓确定型决策法，就是在项目各期的现金流量为已知情况下的决策方法。
（2）风险型决策法。
所谓风险型决策法，就是在未来可能出现多种状态，并且各种状态出现的概率为已知的情况下的决策法。
（3）不确定型决策法。
不确定型决策法的特点是，不知道投资行为（包括未来各期的现金流量）可能出现哪种结果，并且每种结果出现的概率也不知道。
五、计算（20分）
1.某项目的国民经济效益费用流量简表（全部投资）如下：
单位：
万元
年份
项目
建设期
投产期
达到设计能力生产期
1
2
3
4
5~9
10
效益流量
800
850
1000
1100
费用流量
900
950
400
420
450
净效益流量
-900
-950
430
550
650
社会折现率为12%，试计算该项目全部投资的经济净现值，并判断该项目在经济上是否可以被接受。
该项目全部投产的经济净现值为
ENPV=-900（P/F，12%，1）-950（P/F，12%，2）+400（P/F，12%，3）+430（P/F，12%，4）+550（P/A，12%，5）（P/F，12%，4）+650（P/F，12%，10）=523.64（万元）
因该项目ENPV大于0，故该项目在经济上可行。
2．某房地产项目建设期为2年，第一年年初投资150万元，第二年初投资100万元，第三年开始投产并达到1
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