试谈青岛房地产市场分析doc 16页.docx
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青岛房地产市场分析
一、青岛市居住格局及类型分布
至解放前夕，青岛市的主要居住区大致分为以下三类：
一类在观海山、观象山、青岛山、信号山和小鱼山等地区，这里多是别墅、洋楼和公寓区；第二类是德县路、保定路以北至小港大港地区，主要是平民区，建筑较为简陋，亦有“里院式”的货栈和公寓等建筑；第三类是东镇、四方的居民居住区。
自建国至改革开放时期，城市“带状”布局得到有效调整，但改变甚微。
九十年代青岛市实施“跨越式”大发展，在实施旧城保护性开发与改造的同时，市南区东部成为城市发展的新区和商务中心区，该区集中了大量的合资企业和外资企业，使这一地区的中介机构、服务结构和各类设施快速发展，该区的购买力大大提高。
经济快速发展，外销房、商品房大量地集中于市南区东部地区，崂山区西部海尔路地段的高科技、国际会展中心和文化中心等行业和设施的集中将使该地段成为未来居住生活极具吸引力的地方。
二、重点投资与建设区域
城区投资热点的市南区是青岛市的政治、经济、商务和文化中心，具有优美的环境资源，集中了青岛市大部分的写字楼和商务中心，其竣工面积、新开工面积、销售量及销售价格目前都是青岛市最高的地方。
当前该区大部分地区已开发完毕，土地供应量将很少，只有部分旧城改造项目可供开发，土地资源十分稀缺。
崂山区是青岛市高科技园区和旅游度假区，近十年为实施市中心东移的战略，该区已成为全市商务、经济和文化体育的重点区域。
2002年该区受市场供应量减少的影响和市场对住宅物业自然环境景观资源的重视程度增大，市场销售非常热烈，价格飞涨，商品房平均售价达至4990元/平方米，涨幅达34.8%，商品房空置率较上年下降了44%。
三、办公写字楼市场状况
2002年中国加入世贸，青岛市作为沿海开放城市，在吸引外资、促进投资方面具有较大的优势，许多跨国公司如电信、金融、保险业等行业加入，对写字楼特别是高档写字楼的需求越来越旺盛，办公楼的销售面积加大，空置面积大幅减少。
受中国加入WTO和北京申奥成功的影响，商家对办公楼的投资持积极态度，2002年全市办公楼开发投资为5.46亿元，增长88.93%；新开工面积也大幅上升，全市共20.19万平方米，增长了72.7%。
从青岛市办公楼指标数据分析图看出，受国际经济低迷的影响，城市写字楼竣工量和销售量呈逐年下降的趋势。
国内商家对办公楼的需求主要表现在租赁方面，2002年全市办公楼出租面积达7.21万平方米，较上年上涨了213.48%。
由于出租面积大幅增长，办公楼积压和空置量大幅减少，至2002年底，全市积压办公楼面积共4.17万平方米，比上年减少了5.87万平方米。
写字楼市场供应特征：
青岛市写字楼供应区域主要位于市南区的中央商务区，数量达到20—30个，自1992年东部开发建设至2001年总供应面积合计约为50万平方米，集中了全市办公写字楼总量的90%，沿东海路和香港路一些市场细分和定位准确的写字楼物业现房租售率在90%以上。
外资企业历来是写字楼租赁市场的主力，据统计，近来外资企业租赁成交量占市场总成交量的40%左右，但受全球经济衰退的影响，外资机构开始从顶级写字楼迁入甲级甚至乙级写字楼；新进入青岛市的外资机构选择乙级写字楼或商务公寓作为过渡性办公场所的比例增加。
写字楼市场供应结构、需求结构、产品结构和客户结构发生了较大的变化，边缘写字楼、个性写字楼、另类写字楼等创新性产品受到市场的热烈反应。
其相对较低的价格、灵活多样的付款方式和创新性的办公服务方式吸引了原为写字楼租赁需求的企业实施转租为购的策略，成为物业的投资者和使用者。
四、未来房地产市场发展的总体趋势
引用前面部分对城市总体发展和人口迁移趋势的分析，预期青岛市房地产开发的热点区域将是？
而良好的规划发展思路和交通规划将提供充裕的土地资源，抑制土地价格上升过快，因此该部分将回答地理位置上的居住开发趋势、价格和开发特征等多方面的问题。
（1）未来房地产开发的重要区域分析
青岛市房地产开发地区价格差异很大，各区供应量分布不均衡，市南区和崂山区因为位于或临近中心商业区，具有环境资源优势而倍受发展商和置业者的关注，供应量和销售量都很大。
随着市南区和旧城区土地存量的进一步减少，城市发展的空间受到制约，为拓展城市发展空间，抑制因土地存量不足而引起的土地价格上涨过快，减低投资者生产经营成本和居民生活成本，增大对外来投资者和人才的吸引力，市政府未来的土地开发和供应区域将重点在北部的四方区、李沧区和西部的黄岛区。
近期市场将开发的土地集中在市南区的东部、崂山区和浮山后的新区。
2001年政府已作出了城市经济发展重心西移的决定，在比较长远的未来（5—8年）城市发展的重点区域是黄岛区青岛经济技术开发区，城市重点基础设施项目、外资企业投资和市内企业外迁的区域都在该区，预期该区域亦将是吸引人口迁移和房地产开发的重点区域。
近期（3—5年）市南区因为除了旧城改造项目外，大部分土地已经开发完成，市场供应量将相对减少；而崂山区在2000年市内四区土地控制加强时房地产开发投资大举进入该区圈占土地，使该区大部分土地已被开发公司购买（根据2002年的统计数据，该年度崂山区开发公司购买的土地达158.25万平方米，正在开发的土地为31.23万平方米，待开发的土地面积达236.37万平方米，占整个青岛市的41%，比市内四区的总量还多），因此可以预见在未来2—3年内，崂山区的房地产市场将有大批新盘面世，因为该区域拥有稀缺环境资源，必将使开发的商品房是面向高档消费市场的高端产品，因此该区域将成为高档房地产市场的热点区域。
为缩小青岛市房地产开发南北分布不均和过大的价格差异，政府增大了四方区和李沧区的土地供应量。
目前四方区房地产开发的各项指标在四区中仅次于市南区，未来随着308国道和重庆路的整治美化，四方区房地产市场将升温。
在政府土地供应政策的引导下，李沧区的房地产投资将大幅增加，大规模小区开发的项目将增多，在市场消费者心理日趋成熟的情况下，小区开发的完善的配套设施和高素质的楼盘将吸引一部分市场需求。
随着政府对旧城区改造的加快，东部地区土地供应量减少，目前开发量较少，开发档次较低，而地段区位又处于中间地带的市北区将逐步受到市场的关注，市场发展前景较为乐观。
市北区旧城改造主要位于老城区，新区开发主要集中在浮山后，该片区可供开发的土地已大部分出让，2—3年内将大量面市。
因该片区距离中心市区和高科技园区都较近，房地产开发将可能以中档普通商品房（3000—5000元/平方米）开发为主。
（2）房地产价格预测
青岛市房地产价格已经在高位运行了三四年的时间，价格上涨幅很大，2002年房地产价格张幅在全国排名第三位，与杭州、宁波等城市接近。
目前市场置业投资存在一定的投机行为，特别是住宅物业二手交易中的二次交易量过高，租赁市场没有同步发育，过多的“炒房”投机行为和不完善的租售市场使住宅物业存在较大的泡沫隐患。
商用物业施工面积近年增长很快，特别是2002年较上年增长了近60%，预计未来2—3年正在施工的商用物业将陆续面世，市场供应迅速增加，而目前该类物业的空置量已占到市场各类型物业空置总量的七成多，市场供需矛盾将非常突出。
在这样一个初露非理性端倪的房地产市场中，价格无疑是各方最为关注的问题，以下从多方面分析青岛市未来房地产价格的走势。
市场供应量和政策：
在土地供应不足和青岛市房地产价格上涨过快的情况下，政府将加大房地产开发用地面积的供应量，拓展城市发展空间，并增大经济适用房的开发力度，以调整商品住宅的供应结构，达到平抑房地产价格的目的。
而近五年青岛市房地产开发投资额呈不断上升的趋势，商品房施工面积都大于竣工面积，可以预期随着政府对闲置土地实施严格的罚款和一定期限内无偿收回的政策，目前开发商手中的存量土地和缓慢施工的项目将很快投入开发或加快开发速度，未来2—3年青岛市房地产供应量将有不断增加的趋势，一定程度上缓解供不应求的局面，同时从总体上减少价格上涨的幅度。
中央房地产贷款方面的实施细则即将出台，将规范房地产开发的贷款行为，减少二次置业的优惠政策，这一细则的出台将使实力不够的开发商面临极大的考验，亦有效的抑制房地产消费市场的投机行为，减少房地产市场中的“泡沫”成份。
市场需求方面：
世界各国的经验表明，但人均GDP达到2500美元，人均住宅面积达到30—35平方米之前，会保持较旺盛的住房需求，另据专家分析，当恩格尔系数在40%时，有关各国的住房消费在消费结构中所占的比重会达到15%—20%。
目前青岛市恩格尔系数已降到40%以下，而住房消费比重不足10%，比国际水平低5—10个百分点，住房消费还有较大的消费空间。
近五年青岛市GDP的增长速度每年都在两位数以上，城市化进程的速度超过了20%，城市新增人口和现有人口为对住房数量和质量将有较长期的市场需求，城市大量的危旧房改造和房地产二级市场的活跃，租赁市场必将得到加快发育。
特别是居民可支配收入每年以接近10%的速度增长，海外资本大幅度注入中国的金融和保险业可以为抵押贷款和其他金融服务创造出更为便捷的方式，这些将从宏观经济的角度带动房地产市场的活跃和房价的上涨。
目前国内市场各行业消费品生产能力过剩，消费不足，竞争日益激烈，利润率下降，其他行业的相对不景气，特别是股票证卷市场的低迷，导致社会游资大量涌入房地产行业，房地产虚拟需求增加，价格虚高。
未来2—3年随着青岛市房地产供应量增加，居民的购房心理日趋成熟，奥运利好和入世概念逐渐被市场消化掉，房地产总体价格将趋于平稳，理性的成份增加。
（3）不同类型物业的市场预测
住宅物业市场是青岛市房地产行业最活跃的，其价格水平已超过了办公物业和商业物业。
由于商业和办公写字楼物业的“冷热”，主要取决于市民收入和机构投资的增长。
根据世界经济和青岛市经济发展的总体趋势判断，近期机构投资增长的速度将比较均衡，商业和办公写字楼物业的市场需求将小幅度增加。
商用物业的经营主要侧重于商圈的凝聚力和整体经营状况，因此前期因为供应分布不集中、市场定位不准确而产生的大面积的空置量将作为市场的无效供应而存在，其未来的出路在于引入先进的经营理念，或改变房产用途，对市场价格的影响将很小，从目前的情况来看，商用物业的投资回报率远高于其他类型的物业，达到12—15%，未来青岛市旧城商业中心的改造和道路建设的加快，人们的出行距离将增大，出行方便程度增加，新的商业中心将在城市改扩建中不断形成，因此可以判断市场商用物业仍将充满高利润诱惑。
住宅物业随着人们居住需求在空间大小和质量两个方面的同步追求，未来青岛市居住物业的建筑面积、公共配套设施的建设和物业管理等多方面应具有超前性，以满足物业使用年限超过70年的不落后。
在居住区位上，城市建设和发展的空间扩大，在能提供就业岗位的更大范围将形成新的居住社区，在居住社区的规划设计上应考虑营造合适的居住和公共活动空间，便于以后社区的组织与管理，使居住区很快形成有凝聚力的家园，成为有认同感和良好社区意识的的居住空间。
人们对优美环境和舒适的居住空间的追求是与生俱来的，因此未来青岛市居住物业的开发一方面应充分利用自然环境资源，另一方面应增加更多的绿化和园林空间。
在土地资源紧缺的情况下，为满足居住物业的市场需求，在平衡居住建筑密度和容积率后，住宅建造将会适当提高容积率和建筑层高，小高层和高层建筑将逐渐为市场所接受。
新兴行业的大量出现和人们对办公空间和时间的要求多样化，使青岛市商务写字楼公寓、边缘性写字楼、个性写字楼等办公类物业将受到市场的追捧。
办公写字楼在建筑设计上将更注重将利用周边的优美自然风光，在智能化程度、物业管理质量、公共服务设施的提供、采光、装修和建筑密度等多方面提高写字楼的档次，以适应快速发展的商贸活动对办公空间的要求。
2、青岛市高档物业市场调研分析
（1）高档物业的界定
青岛市是近代建筑艺术的荟萃之地，虽历经百年沧桑巨变，但其秀丽的山光水色，多资的建筑风格，依然故我。
大海赋予山以灵性，山海共同孕育了一座可以亲近的岛城。
百年欧陆城镇的怀旧建筑风格史，也初步形成了青岛市居住分层而居的居住形式，旧式的豪宅和新式的海滨高档别墅、公寓都临近一线海滨，在几十年的城市发展中，自市北老城区到市南新城区、崂山区，沿海岸线形成了富裕阶层的居住区。
随着经济的发展和对外开放的深入，市中心亦建筑了高档次的商务公寓或外销居住区。
总体上青岛市高档物业的素质较国内房地产市场发达的城市还有较大的距离，但目前青岛市高档物业市场的活跃，吸引了全国各地甚至海外的房地产策划、规划设计和物业管理公司进入该市，促使了高档物业的素质逐步提高。
根据本公司对高档物业市场的充分调研，本案界定高档物业应具备以下几个条件：
地理环境优越：
是市中心商业圈附近之高档生活社区，或是景观优美的山水高档物业。
市政配套完善且上档次，周边人文环境高尚，交通条件十分便利；
具小区规模，环境优美，配套设施齐备，尤其是会所、游泳池、健身房、智能系统、外语儿童学校等设施齐全；
规划水准高：
建筑、景观形象豪华气派，内部装修高档，有符合现代居住要求的大户型设计等；良好的环境空间感及生活氛围；
物业管理和服务水平高：
有高水准的酒店式管理，洗衣、餐饮配送等服务；
具有珍贵和不可替代性，突出高档物业“值得拥有”的心理价值。
（2）高档楼盘供应区段分析
根据楼盘定位和拥有的环境资源不同，将目前市场供应的高档次楼盘分布区位分为三大板块，即位于市政府后江西路段周边板块、香港东路北部和浮山之间至石老人板块和自五四广场沿海至石老人旅游度假区板块。
市政府后江西路段处于城市中央商务区商业服务业繁华路段，商业氛围浓厚，各类生活、文化教育、艺术配套设施完善。
该板块经过近十年的开发，已形成浓郁的生活气息和高雅的人文环境，坐拥了新城区的一切优势，区位价值得到了良好体现。
居住人群为在该区域商务写字楼上班的外籍人士、高层管理人员和青岛市新富裕起来的从事商贸活动和企业经营之人士。
该板块没有天然的海景资源和山景资源，一般极力提高绿化面积，以良好的园林景观、高档次的建筑质量和物业管理以及小区自身配备、适应本项目的高档次商业配套设施等赢得居住人群的肯定。
该板块开发的居住社区都已销售入住，形成了稳定的居住环境，新开发项目大部分规模较小，建筑容积率大，以单栋或塔楼的高层建筑形式出现。
因为该板块土地资源极其有限，市场供应量很小。
香港东路北部与浮山之间至石老人板块是近3年新开发的楼盘，在拥有较好的海景资源和浮山山景资源优势。
城市东进的步伐在该板块似乎有些阻滞，该区段各项生活配套设施和商业设施都未有完善，片区整体规划设计亦没有很好实施和得到体现，目前整个板块已由数个新开发楼连成一片。
在近几年海景楼盘涨声一片的市场氛围中，该板块楼盘没有进行很好的规划设计和施工建造，建造规模一般较小，建造质量与该板块拥有的良好景观资源和多样性的地形条件不相匹配，小区生活配套设施未有完善。
目前该板块整体入住率在30%左右，未形成良好的居住氛围，较大部分物业是青岛市“炒楼”投机者的投资物业。
从市场调查可以发现，该板块可供开发的土地已非常有限，后续供应量不多。
五四广场沿海至石老人度假区板块是青岛市环境资源最佳的区域，目前沿海楼盘已抛弃了“地段论”的观点，都充分利用稀缺的景观环境资源，以良好的规划设计、园林景观设计打造青岛市最高级的居住社区。
该板块楼盘以度假和商务居住型为主，较难以形成良好的居住氛围，目前入住率亦较低。
（3）市场楼盘供应特征分析
基于前文对高档物业的考量标准，本次市场调查重点调查了包括商务酒店式公寓、滨海和近海的TOWNHOUSE别墅和高级纯居住小区在内的共十多个楼盘，以下选用市场定位、价格、户型与面积以及销售状况等指标进行综合分析。
市场定位：
青岛市高档次楼盘良好的销售成绩使新开发楼盘似乎并不需要很准确的市场定位，但从市场调查获知，准确的市场定位和良好的物业质量将使项目可以自信的标出较其他楼盘高出近两成的销售价格。
位于香港东路的新世界数码港打造国际化的商务平台，以良好的设施配置和完备的智能化系统定位于“三度空间”的商务酒店式公寓，其以9800元/平方米起的标价高出同时定位于酒店式公寓的金华公寓、绿岛嘉园近3000元/平方米。
市场高档次的楼盘定位层次不够丰富，在市中心附近几乎都定位于商务公寓，在临海和滨海处都定位于度假或国际化的生活家园。
总体上市场高档次楼盘营销策略比较浮于表面，仅以概念冲击市场，物业规划设计、建造水平、设施配套和物业管理等方面的水平都还比较低，缺乏实质性的产品性能和全方位营销策略的支撑。
户型与面积：
高档次物业三房两厅两卫户型占供应总量的60%左右，主力户型对应面积为120—170平方米，两房两厅两卫户型占供应总量的25%左右，主力户型对应面积为100—130平方米。
一房一厅或单间的小户型占市场总量的6%左右，对应面积为60—90平方米，四房两厅和复式单位占总量的9%左右，对应面积为170—250平方米。
价格：
市政府北面的江西路段的高档物业价格6500—8000元/平方米，香港中路南面的酒店式商务公寓为9000—12000元/平方米以上，香港东路以北的高档公寓和别墅价格为6500—8000元/平方米，其中定位档次较高的亚星.丽都国际高级纯住宅小区期房销售价格定位在10000元/平方米以上。
香港东路以南临海住宅（包括靠近香港东路的小高层）目前正销售的楼盘价格定位为8000—11000元/平方米。
对应以上市场供应楼盘户型和面积区间，市场楼盘供应总价位在江西路段40—140万/套，酒店式商务公寓总价位为60万—180万/套，香港东路以北高档次纯住宅和别墅总价位为80万—210万/套，香港东路以南临海楼盘总价位为60万—200万/套。
销售或入住状况：
本次市场调查的十多个楼盘仅有6个正处于紧张销售时期，其余楼盘还未交楼都已接近销售完毕。
6个销售楼盘有两个是内部销售的期房，其交楼时间在2004年—2005年，期房销售是违反现行政府对楼盘预售的要求的，但开发商提前以内部认购的方式提前销售，并以良好的规划设计和营销策略推出市场，一方面表明目前市场供不应求和供需失衡的态势，另一方面也预示开发商对预期市场发展趋势的把握信心不足。
五、青岛市高档物业市场发展趋势
判断未来青岛市高档物业在分布、数量、功能和价格等方面的趋势。
未来2—3年青岛市的高档物业将集中在市中心、香港东路地段和崂山区的旅游度假产品开发，包括新增供应量和现有空置房的消化，因土地面积减少，新增供应量将逐年减少，而目前大量的空置住房将是市场面临的极大压力，市场竞争将非常激烈。
适应竞争压力的加剧，未来高档物业产品开发将更注重市场定位的准确性和产品规划设计、建造和物业管理的质量，以差异化的市场定位赢得市场的认同。
产品开发的趋势将主要体现在如下几个方面：
未来房地产产品的发展将是多元化的。
规划将结合地形、地貌，以及当地的文脉进行设计。
建筑形式上城郊连接处的别墅和连排别墅是将来住宅发展的方向；城区内高层板式是居民的最佳选择。
户型上功能划分更加具体和个性化，随着一部分人们生活质量和自身的素质的提高，其所需要的产品一方面强调私密性的个性化间，另一方面强调其实用性；而且建筑面积将下降，有一些很专业的功能空间出现。
产品开发越来越重视环境设计，园林设计上依然以水景园林为主导，绿化率将提高，并更加注重前园后庭的设计。
物业管理和智能化的要求越来越高，管理套餐、智能化消费套餐，以及宽频入网是将来每一个家庭的基本需求。
不同的产品质量和景观资源将决定高档物业的价格，当产品质量差异化程度增大和高品质物业的市场价值充分为市场认同时，拥有类似环境资源的竞争物业因产品开发的质量不同其价格差异将增大，考虑市场供应量和存量较大，总体上高档次物业的价格将有所下降，而顶级物业和完美开发的物业因独一无二的竞争优势，其价格将有一定的上升空间。
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