商业管理在地产中的运用doc.docx
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商业管理在地产中的运用
商业管理在地产开发运营中的作用招商运营管理加入时间2007-2-8113009admin点击32目前国内对大型商业地产项目的盲目立项规划，重复建设及规划布局的混乱造成城市资源的浪费及社会资源的浪费和投资风险增加，形势是严峻的。
因此，聘请国际著名的商业管理设计公司就极为重要。
为什么商业地产和住宅项目存在很大的区别国内发展商普遍缺乏商业地产开发有效的经验，对商业地产开发的操作思路、操作程序、招商渠道等也把握不好。
其中最大的问题就是对于商业地产和住宅项目的开发缺乏根本性的区别。
商业地产项目的规模与形态上，可分两大类，一类是服务于大型综合商业的shoppingMall，即购物中心；还有一类是商业街的商铺店面。
作为专业的商业管理公司，主要针对购物中心来谈几个问题。
大型综合商业地产项目和住宅项目有所不同，其租售对象并非直接的购物消费者而是商家，特别是主力店。
因此发展商首先要找到主力店，按照他们的要求进行规划设计，这一过程最为艰难。
一个几十万平米的店，招一家主力店最多2万平方米，即使确定了能够解决十万平米的主力店，那么还有十几万平米等待解决，这对于发展商无疑将形成巨大的压力。
同时发展商要将店铺租售出去，就必须先决定主力店的形式，是仓储式还是家电用品销售。
因为对于不同的主力店，其卖场的比例大小也不同，以国内外主力店为例他们对卖场的面积、停车位的面积、货架的陈列、空间的高度等都有一系列的要求，如果发展商自己在做设计时不符合这样的要求，那么项目越深入，后其招商的困难就越大。
主力店招商有一系列的具体要求，其中对项目的市场判断尤为重要，而对于发展商，了解商业地产和住宅开发之间的区别则是最重要的。
首先，同样是商业地产，其定位却不尽相同。
体验式的商业，咖啡、体闲、娱乐、电脑这类游戏设施可以兼容，但不是所有业态都可以互相兼容的；而有的shoppingMall是家具城，有的是建材城，有的是购物超级市场它们的定位也不一样；即使同是大型业态，如国内的许多大型超市，也首先需要明确商业业态的具体形式，才能根据实际需求进行设计，为事找人，为商业定位而找设计。
目前，国内能够做大型商业地产评估、资源整合、主力店招商，以至介入到最后管理和实施的顾问公司仅仅几家。
然而国内发展商对此缺乏足够的认识。
国际企业、财团和连锁店等最为看重的却是市场分析、财务分析等。
这就使得中国的发展商缺少了信誉保证，招商过程中自然阻力重重。
国外大型商场其进入中国的目的即为了赢利，因此对项目必然会进行认真而专业的评估市场如何、开发商的房子如何、开店的效益如何，否则不会轻易投资。
而国内如果无法提供这方面的评估，就需要商业管理公司这样的机构。
这是因为对方希望通过代表自身利益的机构进行评估。
而商业管理公司最重要的作用就是整合资源，找到非常好的招商渠道，吸引主力店进来。
其次，大的主力店机构相对强大，总部设在欧洲、亚太地区，北京、上海也设有总部，各部门的职责、职权都比较明确。
国内的发展商想找他们合作，通常不知该找哪一级部门，因此更需要和商业管理公司建立特殊的合作顾问关系。
主力店招商之前不应进行建筑设计。
首先对于大型商场或购物中心，商家比较重视内部空间的可视性，加大可视性对公共购物产生显著的引导作用。
其出租或出售就非常方便，否则很难租售。
令顾客产生空间安全感和舒适感，而不是像进了迷宫。
同时目前的大型综合商业趋向于多种购物消费形式的大融合。
融合了几家主力店、小的精品店和品牌店、购物街，以及室外露天咖啡茶座的商务餐饮部分。
为此，设计了室外广场及舞台等，因为这不仅是商场的需要，也是城市空间的需要。
这些室外宣传或促销活动由现代商业演化而来，并已逐渐形成了一种模式。
商业管理公司的介入不仅有利于建筑设计和布局的合理性，更重要的是对周边业态的考察，也就是对未来经营前景的准确头判断，看准需求的空白点，这是需要靠有丰实的商业经营管理公司来掌控。
此外对于大型商场，其交通组织非常复杂，因此首先要考虑的是如何从一开始就疏导人流，将人流引入商场深处，因为顾客能够看到、走到的地方效益才会更大，对于大型商业建筑而言这才是最重要的。
可以说，商业地产操作的核心是通过策划、规划和设计和管理使项目升值。
在整个合作过程中，发展商、投资商作为最大的投资方，同时也是最大的风险承担者。
因此，整个操作应当以专业的态度和技术进行。
对于地产开发，重视商业管理设计公司就极为重要，同时也应慎重选择有商业项目专长的设计师或设计团队。
发展商对商业管理设计公司重视程度和投入如何，对于项目的后期回报无疑将具有着重大的影响。
商业地产是新一轮城市开发建设的高潮和机会。
它面临着新时期设计需求的变化，从而将直接导致结构的变化。
需要发展商具有高度的商业敏感性，重视专业技能和科学资讯性。
招商管理与商业地产的运营招商运营管理加入时间2007-1-23101144admin点击229运营管理是商业房地产运营的核心，是商业房地产收益和物业价值提升的源泉。
现代商业房地产管理运营的精髓就是要把松散的经营单位和多样的消费形态，统一到一个经营主题和信息平台上。
不能统一运营管理的商业房地产项目，会逐渐从“商业管理”蜕变成“物业管理”，直至最终完全丧失自己的商业核心竞争力。
统一运营一般包含四个方面的内容统一招商管理、统一营销、统一服务监督和统一物管。
这其中“统一招商管理”又是后面三个统一工作的基础和起源。
这项工作的成败得失不仅决定了发展商前期的规划是否成功，而且决定着后期商业房地产项目商业运营的管理能否成功。
随着商业房地产的发展，以MALL为代表的商业房地产的招商工作已经不仅仅限于传统的百货商店和专卖店，服务性、娱乐性的项目比重不断上升，甚至超过了普通商品店，招商管理也称之为微观经营主题的选择。
选择依据对于一个大型的商业房地产项目，微观经营主体包括的内容非常广泛，既包括购物商店，还包括餐饮、娱乐等服务性设施，这方面比重在商业房地产中一直呈上升趋势。
目前商业房地产中微观经营主体的内容主要有以下一些，百货类大型百货商店、小型百货商店；食品类超级市场、熟食店、鱼店、面包店、干果店、农产品店、肉店、水果店、乳品店、方便食品店、饮料店、健康食品、佐料和调料品店；服饰类女装店、男装店、青少年服装店、童装店、婴儿装、童鞋、休闲服、沙滩装、布店；家具和装饰类家具、家什、窗帘、灯具灯罩、瓷器和玻璃器皿、地板和地毯、古玩、现代艺术品、陶器、电视架、室内装修、特制家具、隔断；五金类壁画、墙纸、家用五金、低压电器；药店药品、配药、药房；餐饮店小吃店、快餐、中餐厅、自助餐厅、咖啡店、鸡尾酒店、火锅店；其他商店礼品店、相框、电器、音像制品、珠宝、戏装、工艺品、花店、布料店、白酒店、皮箱、化妆品和香水、烟店、报纸店、毛衣、花边、摄影器材、金店、文具店、缝纫机、玩具、邮票和纪念品、运动器材、收藏品、健身器材、热带鱼、宠物、汽车配件、轮胎和电池、园艺用品、纪念品；服务类美容、理发、修鞋、洗衣店、干洗店、眼镜和验光店、减肥沙龙、配钥匙、出租书店、照相馆、旅行社、裁缝店、加油站、机票代售；机构类银行、邮局、信贷处、股票代理、医疗机构和牙医、保险公司、房地产公司、会计师事务所、公共展厅；文化娱乐设施剧场、会议室、保龄球馆、儿童乐园。
在确定了商业房地产可以由哪些微观经营主体之后，就需要从中进行选择。
微观经营主体选择在商业房地产建设期间就应该有初步规划，商业房地产的建筑设计应该同微观经营主体的选择相配合。
微观经营主体选择的第一个考虑因素是建筑特点和建筑条件。
微观经营主体的选择的第二个依据是商业房地产的类型和特点和整个商业房地产项目的经营定位。
同时，商业房地产的类型和特点也在很大程度上取决于微观经营主体的组成。
不同的商业房地产的微观商业经营主体组成千变万化，这不是偶然的，也不是由市场自由决定的，而是开发商有意识选择的结果。
他们在制定招商计划时，已经确定了各种微观商业经营主体的组成和数量，他们占整个可出租面积的比例以及他们在商业房地产中的地位和位置。
商业房地产微观经营主体选择的第一步是确定商业房地产项目的经营定位。
商业房地产项目可以根据各地区消费水平、消费结构、消费能力和商业房地产项目的经营规模进行经营定位的确定，基本上可以从以下几个方面考虑①业态定位集购物、休闲、娱乐、文化、饮食等多功能服务于一体的一站式大型商业房地产项目；②目标市场定位满足地区全客层消费者需要；地区或城市新型商业区的标志性企业；③主题特色符合当地人群的经营主题设计；④经营品项吃、穿、用、玩、乐、赏、游等项目的合理配置；微观经营主体选择的第三点是要要考虑零售业的一些特点，这包括①经营组织形式（连锁经营、合作经营还是特许经营）；②销售方式（自助服务、自选商店还是百货商店）；③经营规模（大百货商店还是小货亭）；④经营范围（食品还是非食品、日用品还是耐用品、比较购物还是方便购物）；⑤经营商品档次（是高价和流行商品、还是低价冲动购买商品）；⑥商品本身特点（是否产生垃圾和气味、是否需要特别安全保卫措施）。
需要商业房地产开发商在综合平衡各种关系的基础上制定招商政策，对微观商业经营主体进行控制，最基本的目标是微观商业经营主体在商业上能够生存，有足够的回报，让整个商业房地产开发能够获得效益。
然后，在微观经营主体组成确定之后，还需要根据各种微观经营主体的需求和商业房地产自身的需要进行整合，最后确定它们在商业房地产的位置，以促进共同繁荣，给商业房地产带来最佳效益。
在整合中还应该注意一些问题。
首先，核心微观经营主体对于引导人流起着关键作用，其布局直接影响到商业房地产的形态。
核心微观经营主体的位置需要最先确定，大型商业房地产的核心商店适合放在线性步行街的端点，不宜集中布置在中间，这样才能达到组织人流的效果。
其次，在微观商业主体的布局上，应该考虑选择一些微观商业主体集中布置，因为购物者对商业房地产只有一家商店出售某种商品不会感到满意，希望能够像在城市商业区购物一样，方便的进行款式、质量和价格的比较。
集中布置有利于扩大商品覆盖范围，提供与城市商业区一样的竞争性和便利性，创造“购物气氛”。
接下来考虑普通微观经营主体的位置，微观经营主体的适当组合能够在一定程度上提高销售额。
对于一些大型商业房地产项目微观经营主体布局需要统一规划和布置。
各种微观经营主体之间的亲和力是不同的，一些经营项目的商店组成群体有助于加强吸引力，另一些经营项目的商店需要相互避开。
商店之间的位置关系受承租政策决定，研究发现，商店销售额和经过商店的人流数量有一定的比例关系，这个结果常常用于确定微观经营主体的布置，一个基本规则就是微观经营主体的布置必须能够加强商店之间的交流。
在大型商业房地产，四种主要商店类型需要互相聚集。
第一类是男士用品商店，男鞋、男装、运动用品应当集中布置。
第二类是女士用品和儿童用品店，包括女装、女鞋、童装、童鞋和玩具等等，这样便于在购买之前对商品款式、价格和颜色进行比较。
第三类是食品零售店，包括肉店、鱼店、熟食店、面包店等等，聚集不仅给购物者带来方便，而且还能有效的增加销量。
此外，适合聚集的还有个人服务店，这些服务设施需要靠近停车场和入口，有可能的话集中布置，并与其它微观经营主体相对分离，让购物者出入方便，允许他们在商业房地产营业时间之外继续营业。
一些商店类型适合分散布置，例如，服装店和外卖快餐和冷饮应该分开，原因很明显，而且，把服装和食品分开也有利于组织人流，因为在这两种类型的商店中，购物者的步行速度完全不同。
超级市场需要能够方便的进出停车场，有可能的话最好设置单独的出入口，珠宝店和音像制品店适合分散布置，这样可以延长购物者的兴趣。
如果商业房地产规模比较大，则可以考虑安排百货商店。
百货商店往往成为大型商业房地产的核心，但是常常只能获得比较低的租金，特殊的情况还能够有所增加，并且随着面积的增加而递减。
小型百货商店则往往成为大型商业房地产的次级核心经营主体。
小型百货商店往往也很重要，所以也可以通过谈判得到比较低的租金。
超级市场是商业房地产的重要补充，多数情况下是全国性或竞争力很强的地方连锁店。
它有很好的信誉，能够缴纳足够的租金。
超级市场提供的是方便购物，研究表明，超级市场对于吸引人流的作用非常大。
因此，对于大型商业房地产而言，超级市场是必不可少的。
除了超级市场之外，还有风味食品、糖果店、面包店、熟食店、肉店、鱼店等食品商店，它们面积从50～200m2，并且有较好的销售额。
综合商店可以占到整个商业房地产营业面积的4～9。
单位面积的销售额非常低，但是它却非常重要。
他们常常是全国性的连锁店，具有良好信誉。
对于服装店的布局要尽量创造比较购物环境。
大的女装店和男装店是重要成员。
商店规模是影响租金的一个重要因素，一般小商店支付的租金高，全国连锁店的租金低。
家具店对位置的要求不高，但是由于这种商店要求仓库和展示空间面积大，主要位于地下室，在主要营业层只需要小面积展示空间。
餐饮设施一般可以分为三类即快餐、自助餐厅和高级餐厅。
快餐为员工和购物者提供餐饮。
高级餐厅能够吸引汽车交通，所以最好放在靠近停车场和道路的独立建筑中，同时又不能脱离主要步行人流。
礼品店、珠宝店、收藏品商店、运动用品商店、箱包店、音响制品店和照相机商店通常只能由地方经营者经营，也可能包括一些信誉好的全国性珠宝连锁店。
他们能够有效地增加商业房地产的吸引力，其销售收入也很高，收取的租金也相对高一些。
服务设施包括理发店、美容店、减肥沙龙、修鞋和修理店等等，在商业房地产项目中占的比例很小，不超过2。
由于面积小，故抵押保证金比较低。
租金制定在确定了微观经营主体在商业房地产中的分布之后，就需要确定各个微观经营主体的租金。
租金的制定应该依据商业房地产项目的投资计划计算分析单位面积物业成本、经营管理成本，参考当地市场商业物业租金水平，并综合考虑项目经营策略制定切实可行的招租条件。
按照惯例招商招租条件可以分为A、B、C类，用以区别不同情况下对分类项目的招租。
招商招租条件对同一项目要稳定，对薄利配套项目要有一定程度的灵活性。
此外，店面租金与商业房地产的规模和档次有关，大型或高档次的商业房地产租金高，小型商业房地产租金相对较低。
此外，位置不同，租金也会有所差别，即使在同一商业房地产项目内部，位置较好的店面往往能够获得比较多的租金。
由于微观经营主体经营商品的种类和利润不同，并非都能构承受同样的租金。
收取的租金一般分为两个部分，一部分按面积收取基本租金，成为抵押保证金或抵押租金，另一部分按销售额以一定的比例抽取，称为百分比租金。
租金的制定应该与微观经营主体的选择相互配合，二者具有密切联系。
商业房地产微观商业经营主体的选择要保证租金的来源。
开发商的目的是选择合适的零售商，获得足够的租金，最大限度的出租营业面积，获得最大的利润来源。
但是，很多情况下，获得长期稳定的商业经营主体和短期高回报是有矛盾的，在某些情况下难以两全其美。
开发商把面积大量出租给信誉好的零售商可以保证租金来源的稳定性，但是这些微观商业经营主体可能达不到预期的销售额，所以难以让业主和金融机构满意，由此面临协调长期收益和迅速收回投资的问题，反映在微观商业经营主体的选择上就是选择高信誉度的知名商店和全国性连锁店，还是选择本地的愿意支付较高租金的普通零售商。
选择策略商业房地产项目应该尽量选择国内外某些领域知名企业、知名品牌。
推广策划应该面对国际性水准的众多机会的筛选，范围上要广，重点介绍项目所在地消费环境、本项目的经营定位、项目的业态组合、经营规模、管理模式等合作商关心的实际问题，使合作商对项目有全面、深入的了解，便于进一步接触洽谈合作。
项目推广策划的程序发达地区一般要由内而外，即先做好本地区推介工作，再进一步吸引外地合作项目；如东部沿海开放城市上海、广州、深圳等地区；其他地区可以先外后内，即首先去吸引在国内外市场上领先的企业和品牌，再选择当地有特色的商品和服务项目。
项目推广策划的形式采用立体交叉的方式进行，可以通过新闻发布会、报纸杂志、广播电视、行业协会等灵活多样的方式。
在微观经营主体选择上应该遵循如下策略核心主力店先行，辅助店随后的原则；零售购物项目优先，辅助项目配套的原则；放水养鱼的原则；先做人气，再做生意的原则。
商业物业的管理与运营探讨招商运营管理加入时间2007-1-19142550中国经营管理网点击157内容摘要商业物业是物业管理的一种形式之一，受房地产开发热的影响，近年来我国商业物业在开发与管理上存在较大的盲目性。
本文仅就目前商业物业发展存在的客流不旺、租户难求、管理乏力问题，分析其原因，并提出相应的解决措施。
关键词商业物业管理运营措施目前商业物业发展中存在的问题我国商业物业的建立与经营大多缺乏对市场的深入调研，缺乏客观的依据，所以物业管理带有很大的盲目性。
经营理念和管理技术落后商业物业里常有上百个所有权独立的零售商，通过统一管理树立商业物业的整体形象至关重要。
但是商业物业的管理比其他物业的管理难度大得多诸如所有零售商是否接受统一收银，是否接受统一营业时间，是否接受进行统一的促销活动等。
由此无论是物业管理企业还是业主或使用人由于经营理念和管理技术的落后，都会使商业物业形象受损，导致顾客失去光顾的兴趣，进而影响商业物业的发展。
商业物业重复建设在商业地产迅速发展的同时，商业物业的空置率也倍受人们的关注。
广州市做为零售商业较为发达的城市具有一定代表性，2002年广州市滞销商品房中，住宅、办公楼、商业用房空置率分别为9.5，22.9，43.1。
其中办公楼和商业用房的空置率均已超过10的警戒线，商业物业空置率最高。
居高的空置率，一方面折射出我国商业地产发展的盲目性，另一方面也反映了重复建设、同质化严重的现象。
原因在于商业地产丰厚的回报，吸引了大批投资商进入，但在投资和建设中由于缺乏统一规划，不可避免地带来了重复建设和空置率高的问题。
商业与地产的脱节目前，大多数的开发商把眼光盯在了前期的开发上，地产公司通常会采取将开发好的商场直接出售给中小投资者，再由投资者直接或间接出租给零售商的做法，实行的是物业管理指导下的“商业管理”体制。
开发商重视的是商场有多少面积出售了，并没考虑出售后整个商业物业的运营状况。
从运营稳健的国内外商业项目看，我们不难发现，他们几乎无一例外地采用出租的方式，也见不到分割成独立商铺出售的现象。
目前地产与商业之间关系的现状是两种资源没有有机结合，地产商找不到合适的商业主体，而商业主体找不到好的商业物业项目。
商业经营缺乏特色目前大量的商业项目存在为招商而招商的倾向，商户组合缺乏竞争力和协调性，开发商为了招商指标，不能全面考虑商户的组合，为未来的经营管理埋下了隐患。
在经营中，业主和使用人缺乏经营理念，盲目建设，目标经营市场不明确，缺乏商业的准确定位，多数商场经营没有特色，给人“千店一面”的感觉，缺乏对顾客的吸引力。
诸多城市开发的商业物业出现“开盘时火爆，开业时冷清”的现象，商场给人以萧条冷清的感觉，顾客像看画展一样浏览各个店铺，光顾的人不多，买东西的就更少了。
客流量不旺，致使商业物业中的商户像走马灯一样地更换，使顾客难以产生信任感，更谈不上培养忠诚性顾客了，如此恶性循环，商业物业的营运就可想而知了。
商业物业管理与运营困难的原因主观原因缺乏对商业物业发展规律的认识。
房地产将其作为物业来做，商业把它当作商场来做。
实际上它是一个综合体，其运营比单纯的物业或纯粹的百货商店要复杂得多。
商业物业管理是专门对商业地产提供经营管理服务的物业管理公司，除了要有对房地产的丰富知识和管理经验之外，还需要有很强的商业运作和管理的经验。
既能够向开发商提供商业定位和市场细分方面的服务，又能够在以后的商场或商铺的管理方面有效地发挥作用，维护和扩大市场的影响力，吸引消费者的驻足。
因此，商业物业的管理与运营对物业管理企业具有很大的挑战性，在管理过程中出现一些问题是必不可免的。
行业原因爆发式的零售革命。
西方发达国家在近l5O年时间内，依次爆发了百货店、连锁店、超市店、商业物业、自动售货、步行街和多媒体销售等多次零售革命，产生了20多种零售业态。
而我国在九十年代中期
三、五年时间内，几乎所有零售业态都出现了。
这一方面会给商业物业的发展带来难得机遇，另一方面也使商业物业发展出现了的盲目仿效的现象。
许多项目不看地点，靠追风来指导建设，如此的商业物业效益不仅不会好，还会造成国家财产的浪费。
更有一些投资者因资金不足，把为消费者购物等提供方便的必要现代化硬件设施滚梯、空调砍掉，而在墙面、地面等装潢上大量花钱，给后人留下“弃之可惜，改之不能”的遗憾。
环境方面商业物业条件不成熟。
商业物业发展所需的客观经济环境是形成一批成熟品牌并能构成吸引客流的专卖店，城市居民向郊区延伸，消费观念转向生理和心理需求的双重满足，人均国民收入2000美元以上，居民小汽车普及率超过50。
我国目前城镇人均居民收入1000美元左右，卫星城、小区建设刚刚起步，一些郊区的人主要在城区购物，小汽车普及率还不高，因此形成了商业物业郊外无客流，建在城区又与百货商店、社区商业中心竞争的两难境地。
发展商业物业管理与运营的对策树立先进的经营管理理念经营性商业项目的主要收入来自于商户的租金。
租金的支付者，是创造营业收入的主要组成力量。
商业项目的功能就是要帮助商户去创造收入。
简而言之，就是提高每一平方米商业面积的赚钱能力。
这就是商业项目经营管理的价值所在，也是商业地产成功运作的关键所在。
物业管理企业在商业经营管理上应拥有一支专业队伍，建立一套超前的经营管理模式和理念。
通过提供商业项目从定位、规划、招商到管理的全程服务，从而确保未来有效而持续的经营管理。
提高物业管理队伍的专业素质物业管理是运用现代经营的技术手段，按合同对物业进行多功能、全方位管理和服务，为物业产权人和使用人提供高效、周到服务，以提高物业的经济和使用价值，创造一个良好的物业环境这样的一个过程。
要完成这一过程，一支高素质的专业队伍是必备的条件。
商业物业管理队伍的建设必须与这一管理特点相适应。
在人员配置上除了常规的物业管理所需要的专业人才外，还应注意吸收下列人员懂商务、会管理的经营人才；懂法律掌握政策的管理人才；高级技术人才。
不少商业楼宇的智能化程度相当高，特别是楼宇自动化、通讯自动化以及信息管理自动化的广泛使用，迫使我们必须以更先进的科学手段对商业楼宇进行管理。
当然在引进专业人才的同时，对原有的商业管理人员进行不断的培训也是十分重要的。
只有把引进人才和自我培养有机结合起来，物业管理队伍的专业素质才会不断提高。
利用制度规范市场秩序任何企业都存在两方面的制度一是企业的基本制度。
它们规范企业的基本经济关系，构成企业的经济形体，是企业经营机制的决定因素，有什么样的企业基本制度和经济形体，就会产生什么类型的经营机制；二是企业的具体管理制度。
它规范企业内部各个部门、单位、个人的职责和联系，构成企业管理的组织形态，对企业的经营管理水平具有重大影响。
现代企业制度指的是企业的基本制度。
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