房地产集团商业地产项目运营中的物业管理制度.docx
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房地产集团商业地产项目运营中的物业管理制度
房地产集团商业地产项目运营中的物业管理制度
5.2.1装修管理
（1）目的
规范经营户二次装修管理工作，降低经营户二次装修违规率，保障商场公共设施的正常使用。
（2）适用范围：
适用于分公司经营户二次装修管理工作.
（3）职责：
A、综合部负责经营户装修申请的审批及重大装修事故的处理.
B、综合部负责经营户装修申请装修手续的办理
C、综合部负责依照本规程实施装修施工检查.验收工作.
D、综合部负责核查、收取装修管理费用.
E、物管处保安部负责装修施工人员安全监督管理.
F、物管处的工程维修部负责装修期间施工临时用水用电监督管理.
G、物管处的保洁部负责装修垃圾的清洁监督管理.
（4）程序要点.
1）装修的申请与审批.
A、申请:
经营户向综合部提出装修申请（租户必须持业务部进场通知书、业主必须持售房合同与业主身份证）:
B、经营户填写<装修申请表>各项内容,并附装修设计方案;
C、经营户聘请的施工队,须附装修公司营业执照复印件一份及装修公司资质证书复印件一份;
D、装修较大商铺（S大于100M2.）娱乐场所时,需提供城市消防部门提供的装修审核意见书.
2）审核与审批:
A、综合部接到装修申请当日,依据“装修管理规定”的条款给予审核:
●尺寸是否合理，有无影响邻近经营户；
●平面布置是否合理，符不符合区域的流通特点；
●相邻商铺视觉通透性有没有被遮挡；
●样式风格与产品特性是否协调；
●用电量有无超出区域承受度；
●有没有遵守图纸审批规范；
●设置内仓须提出申请，原则上商铺内不得设内仓；
●灯箱尺寸、颜色、数量及设计经过管理公司批准，并一定要设检修孔、散热孔；
●店铺内有机电设备、设施，一定注意设计装修方案，不能妨碍其功能发挥，更不能任意加改；
●装修设计是否对房屋结构,外墙立面,公共设施设备造成改动,破坏.
●装修设计是否有严重的消防隐患.
●是否有其它违章情况.
●不宜审批情况
涉及有拆改承重墙的
涉及有消防隐患的
涉及有破坏外墙体立面的
涉及有破坏预埋管线
B、在确认装修设计不会对商场安全、公共设施设备正常使用及房屋外观造成不良影响时,综合部经理应当在一个工作日内给出审批意见.
C、综合部经理审批同意的经营户装修设计方案应报物业处复审其用电负荷量，确保商场的用电平衡（三相用电平衡）,
D、综合部物业督负责将审批后的装修申请通知经营户，对需要经营户修改设计的,就告之经营户修改.
E、装修申请获得批准后,综合部物业督导应通知经营户带领装修施工队一同到综合部办理有关装修进场手续.
F、综合部物业督导将施工单位的<室内装饰企业营业执照>,<资质证书>,复印一份附在<装修申请表后>.
G、将装修图纸复印一套附在<装修申请表>后.
H、经营户和施工队一同到财务部按装修管理规定交纳相关费用.
I、经营户应交纳一定数额的装修押金和垃圾清运费，详见《装修费用一览表》；
J、施工单位应交纳一定数额的装修押金、水电费预交金和施工人员出入证件工本费，详见《装修费用一览表》；
K、综合部物业督导依据装修管理规定对经营户及施工队进行装修安全及基本要求的培训.
L、指引施工队负责人到物管处保安部办理<出入证>或在购物中心综合部行政管理员处办理<出入证>
●施工单位负责人应将施工人员的彩色照片两张和身份证复印件一份交***保安部.
●保安部将其中的一张照片和身份证复印件及施工人员的基本情况登记在<施工人员登记表>中（详见<商场物品/人员出入管理标准作业规程>）;
●用施工人员的另一张照片制作成施工人员的<出入证>.
M、综合部物业督导在经营户和施工队办理完上述手续后,应立即通知物管处的工程机电维修部开通租户水电,并告诉经营户可进场装修.
3）施工期间的管理
具体分功
A、综合部经理或主管负责督导施工单位的现场施工并负责协调施工单位与***保安部、工程部、其它毗邻经营户之间的沟通协调工作
B、物业处工程部主管负责监控施工单位土建,水电装修是否违章.
C、物管处的保安部领班负责施工单位装修安全的监督管理
D、物管处的保洁部领班负责施工单位装修的清洁监督管理
4）装修管理巡查标准
A）<巡查标准作业指导书>
B）<装修手册>
5）商铺装修监管要点
A、施工现场施工行为规范
●装修施工单位的装修许可证是否张贴上墙,现场施工有无施工现场负责人
●营业时间施工现场封闭是否规范，是否能达到不影响第三者经营目的
●施工现场配置的消防灭火器是否配置到位，并有明确的管理责任人
●施工人员是否佩戴施工证施工
●施工现场施工单位的用水、用电、排水管理是否得力，严禁施工现场乱排乱接
●施工现场的水电表安装及使用是否正常，绝对禁止施工单位偷电行为
●施工单位有无违规占道及消防通道是否畅通，严禁装修垃圾乱堆、乱放
B、建筑物结构规范
●各经营户可以在其商铺内进行非结构变更,但不得开凿、损坏任何承重墙、梁、楼板、屋面及其他任何破坏商铺结构强度的行为.
C、建筑物立面及景观
●对于建筑物外墙怎样安装空调及如何排放冷凝水、建筑物外墙能否安装广告等必须按商场的统一规划进行严格监管.
D、消防规范
●阻燃材料的使用按规范要求使用（A难燃、B1可燃、B2易燃）
●消防系统的严禁变更与损坏（不同类型的探测器不能更换）
●动火作业现场的设置保护措施（专人看火及配置灭器材）
●施工现场严禁吸烟
E、公共设施管理规范
●未经同意不得擅自连接公共设施,如电路、下水道等,也不得破坏水管系统、化粪池、隔油池（隔油池是高进低出、阀门是低进高出）等阻塞或削弱其有效运用.
●遇损坏或因装修改造而造成楼层漏水、渗水、管道堵塞等要予以处罚并及时修复（防水层：
结构层、找平层、弹性层、刚性层）.
F、商铺内巡查要点
●进入商铺装修现场前要仔细察看图纸及审批文件,做到心中有数
●进入装修现场,应按审批内容逐项检查,并应注意:
※隔墙:
必须使用阻燃型建筑材料,如石膏板、泰柏板、空心砖等,严禁使用木板等易燃材料隔墙
※墙面:
可使用ICI等涂料或阻燃型材料,如防火板、阻燃墙纸等,使用面板装修时需在底板做防火
※地面:
不可损坏原地台,如有给排水管理路经过,必须做好防水,并综合部验收
※天花:
必须使用阻燃材料,如石膏板、矿棉板等,严禁大面积使用木板,天花高度一般在2.5—2.7米之间,如安装封闭式天花,则必须在天花上所有闸阀处预留检修口
※烟感:
每一个封闭间隔必须装一个或多个有效烟感（NET《80平方米》如间隔墙高度低于天花50厘米或以上,则可和附近的烟感共用,所有烟感必须离开空调出风口、回风口最少50厘米.
※喷淋:
所有喷淋管道必须油红色防锈漆.用吊码稳固安装,不准使用铁丝、电丝等悬挂,所有管路接口不得有渗、漏现象.喷淋头必须离开石英灯等高温最少30厘米,以防过热爆裂（高温93°C黄色橱房，低温68°C红色普通卖场，有效温度为68°C）
※电气:
所有线路需套PVC管,天花上线管需用吊码固定,不能用铁丝、电丝等悬挂,更不能悬挂在消防管、空调管上.检查配电箱内空气开关型号、位置是否合理,动力线路需有漏电保护,动力和照明必须分开,不得共用零线.
※中央空调:
检查所有二通阀及电磁阀是否正常工作,电气按线是否正常,保温是否全面、新加的风机盘管可否轻易抽出马达,以便于清洗.检查排水管的坡度是否利于空调排水.
※灯箱:
灯箱只能用镂空刻字方法装饰,灯箱电源须加定时器,未经许可,不能悬挂招牌等在公共部分.
※大门:
一般情况下,大门不能更换,如见有更换,需及时查明上报.
G）任何违章工程必须尽快记录拍照存档（如有需要）,及时上报以便做进一步行动.
装修施工的竣工验收
装修施工结束后,由经营户和施工队负责人共同向综合部提出验收申请.
6）装修验收:
A、验收小组:
装修施工单位负责人、工程部主管及技术人员、综合部经理、业务部经理及综合部物业督导。
B、验收不合格:
当场指出需如何整改,签发<整改通知书>或<违例装修项目说明书>,整改后再验收,直到合格.
C、联系消防、空调项目承包商,按合同检查消防报警联动系统、空调系统,需开机运行二十四小时,检查是否运作正常.检查电力系统是否正常运作,给排水工程是否符合标准规定（如有）
D、综合部可作审批装修项目验收,涉及消防项目验收,以政府消防部门验收结果为准,并据引批核竣工/开业与否.
E、装修如无违章情况按装修管理合格程序办理验收手续,如发现有违章情况，立即通知商户整改，竣工验收合格的,由综合部经理在<装修申请表>内“完工验收”栏目签署“初验合格”,并签署姓名及日期.
F、综合部收回施工证,如有丢失,每证罚款50元.
G、施工队当日清场离开.
H、装修验收合格并使用三个月后,综合部应对装修施工组织复验,复验无问题,由综合部经理在<装修申请表>内注明“复验合格”后,由财务部退还住户及施工队的装修押金.
7）违章装修的处理.
A、装修施工期间发现违章装修的,综合部应立即要求住户停止违章装修,恢复原状,并视情况采取以下方式进行处理.
●批评教育.
●出具<违章整改通知单>限期整改.
●停水停电（须报项目部经理批准）
●要求赔偿损失（须报项目部经理批准）
B、装修施工验收时,如发现住户违章装修的,综合部经理应对违章装修绘画商场安全,美观造成的违害程度做出评估,并视情况征得项目部经理同意后,列清扣款数额,由财务部按以下方法进行扣款,扣款顺序为:
●首先从施工队装修押金中扣款.
●施工队装修押金不足以补偿扣款的,再从住户装修押金中予以补扣.
●扣完住户装修押金仍不能补偿扣款的,要求住户给予赔偿.
8）相关注意事项
A、<装修申请表>,<装修违章整改通知单>等档案长期保存.
B、本规程作为相关员工绩效考评的依据之一.
5.2.2工程遗留问题整改管理制度
（1）目的：
为进一步规范施工单位整改行为，确保工程遗留问题整改的效率和时效性，保障项目经营有序开展，特制定该方案。
（2）适用范围：
适用于集团开发的各商业项目工程遗留问题整改
（3）开发公司，原建设施工单位，供货商，整改施工单位与管理公司合作原则：
1）专职（专人）对接原则：
即开发公司和管理公司分别成立专职整改部门或设置专职人员对接工程遗留问题整改，确保整改的质量和效率。
2）结算尾款授权原则：
即开发公司授权于管理公司参与施工单位与开发公司最
终结算尾款环节签字权，有利于管理公司有效督促整改扫尾工程。
3）开发公司授权管理原施工单位，供货商的原则：
即由开发公司全权委托管理
公司负责土建，安装，装饰等原施工单位的后期扫尾工程的完善，履行质保期
内的保修义务和保修责任的管理权属。
4）开发公司授权管理整改施工单位的原则：
即由开发公司全权委托管理公司
依据《工程施工合同》督导整改施工单位实施项目工程遗留问题整改的监督和管理权属。
（4）整改施工单位管理细则：
1）工程整改施工单位的选择：
由开发公司和管理公司共同招标选定整改施工单位，分别与施工单位签定固定期限施工合同，由选定的施工单位负责后期质保期内和质保期后工程问题的整改。
2）工程整改施工单位的管理；
（5）施工单位作业人员的考核管理；管理公司负责对施工单位现场施工人员劳动纪律，行为标准，作业规范实施统一代管。
管理责任和管理风险仍由施工单位承担。
（6）整改工程的统一安排；为了提高工程整改效率，我司工程人员将在每月初（5日前）把本月内的整改计划以工程进度横道图方式报至长信公司相关负责人审核后交由专职整改施工单位实施具体工作。
（7）整改工程质量保障：
为确保整改工程满足使用功能要求，保障整改质量，最大限度的避免重复整改，由开发公司全权委托管理公司于每月28日前对当月整改工程量进行全面的验收并在工程竣工验收单上签字。
验收小组固定成员：
施工单位现场负责人，项目分公司负责人，项目分公司专职整改人员。
（8）工程整改授权细则：
1）质保期内设施设备零部件更换和维修：
A、对影响安全运行或对经营将造成直接影响更换维修费用低于5000、00元。
由管理公司电话通知开发公司和供货单位后（后补通知函），管理公司负责维修或更换，费用由管理公司垫资，开发公司承担（从供货单位尾款中扣除）
B、质保期内对坏损的设施设备或急需更换维修的零部件且费用一次性费用大于5000、00元，由管理公司函告开发公司，由开发公司函告供货单位限时（7日）内到现场更换或维修，若管理管理公司至发函之日10日内施工单位仍未来电或复函，视为供货单位放弃维修，则由管理公司委托维修，所产生的费用由管理公司垫资，开放公司从供货单位尾款中扣除划拨到购物中心。
2）质保期后设施设备零部件更换和维修：
由各项目依据与***物业年初关于工程小修，中修费用预算督促***物业按服务标准做好及时维修和预防性保养。
3）设计缺陷改造工程：
对因设计缺陷带来使用功能达不到要求的必须改造遗留工程，由管理公司和使用单位共同确认可行性方案报开发公司确认。
A、对一次性改造费用低于20000、00元费用的改造工程，由开发公司委托管理公司实施，费用由开发公司承担：
B、对一次性改造费用大于20000、00元的改造工程，由开发公司直接委托施工单位或由开发公司专项委托购物中心管理公司实施，费用由开发公司承担。
管理公司负责改造期间施工单位的日常管理。
4）土建，装饰施工缺陷整改工程
A、整改工程量的核定签字权：
长信公司遗留工程：
遗留工程整改工程量由我司各项目工程整改专管人员、项目负责人代为验收，核算和确认整改工程量后由施工单位传递到长信公司专职部门或个人审核后结算；
质保期后或管理公司临时派工：
由我司各项目工程整改专管人员、项目负责人核算和确认工程量后由项目传公司营运部，财务部结算。
B、费用结算
人工费用：
按国家有关定额（或合同约定单价）按工作日结算（合同期限内集团结算标准）。
材料费用：
原则上由乙供材料甲方（长信公司工程管理部或集团营运中心）审核报价认可
附属设施费用：
按国家有关定额结算
（9）项目工程遗留问题整改施工单位授权及考核细则
1）施工单位现场管理：
A、零星工程整改：
由管理公司以派工单的形式统一派工，明确派工时间，整改部位，施工作业具体人员和人数，并将派工单作为当月综合部负责人在竣工验收单签字依据。
派工单由分公司分管负责人审批同意后由分公司综合部专职整改工程人员签署，由项目分管负责人核发。
B、专项工程整改：
按“***购物广场工程遗留问题整改授权方案”对量大，面广，牵涉人工多，费用开支单项超过20000、00的工程遗留问题，由施工单位提前7日报整改方案，我司初步审核后报开发公司专职（部门）人员做最终审核，并将长信公司审核后的方案作为当月分公司负责人在竣工验收单签字依据。
2）整改工程人工费初步确认：
A、零星工程整改以当月派工工时为基本确认依据，具体费用则依据开发公司与施工单位签定的《工程整改委托施工合同》由施工单位在开发公司结算。
B、专项工程整改以开发公司审核后的方案作为当月分公司负责人在竣工验收审核单签字依据。
具体费用以开发公司决算为准。
3）整改工程量的确认：
财务参与原则：
按“***购物广场工程遗留问题整改授权方案”零星工程整改工程量于每月28日验收时，由财务部，综合部，参与验收，并由项目财务部部门负责人在验收单上签字由项目分管领导审核，项目负责人签字确认。
4）材料选型及用量确认：
综合部全程跟踪原则：
按“***购物广场工程遗留问题整改授权方案”零星工程的整改材料的选型和用量在施工过程中由专职负责人初步核定后做好记录，再将单项工程整改材料的选用和用量每月交由综合部经理备案，综合部经理作为每月在竣工验收单签字依据。
附：
整改工程签署流程图（项目适用）,***购物广场工程整改专用派工单
***购物广场工程整改竣工验收单,***购物广场工程整改工程量确认单
***购物广场工程整改材料清单
5.2.3商业物业能耗管理制度
（1）目的:
为规范******购物中心发展管理有限公司司属各部门/分公司营运能源损耗的规范管理，合理控制能源损耗，降低月均能耗值，从而达到有效控制营运成本，确保营运成本；
（2）适用范围：
A、适用于******购物中心发展管理有限公司下辖营运项目；
B、适用于已前期介入的在建商业项目；3、适用于外接商业项目；
（3）标准
A、能源损耗统计口径;
●常用术语：
照度：
单位面积的电功率；
基本电量：
变压器损耗，按变压器容量1%计，单位，KWH
估计总电量：
既商场估计月用电总量（一般为高压计量总量），单位，KWH
峰值电价：
按电力局规定用电高峰时段电价，单位，元/KWH
谷值电价：
按电力局规定用电低谷时段电价，单位，元/KWH
峰值时间：
按电力局规定执行峰值电价时间，单位，小时
谷值时间：
按电力局规定执行谷值电价时间，单位，小时
基本电价：
电力局规定基本电价，单位，元/KWH
●统计口径：
电能损耗=当月支出电费-当月回收电费-经营性已收电费
当月回收电费=当月实际电费+分摊电费
B、影响能耗指标潜在因数：
变电设备的科学投运：
项目经营时间与设备开关不同步，时间控制欠合理性：
计量装置配置合理性与计量准确性，加强水电抄表/计量/核算作业指导；
统一管理口径，经营性质用电与实际能耗有效分离：
租赁商务条件合理化：
C、能源损耗控制的方向
合理投运变压器：
合理启用照明设备，动力设备，采取分时段控制；
计量装置定期检查；
物业接管验收时，专项检查计量装置：
选择合理的分摊方式：
分摊方式：
按面积分摊；按定额分摊；结合分摊；
面积分摊公式：
单位面积分摊额（￥/S）=月度能耗总额（￥）/分摊面积（S）
定额分摊公式：
电价=[（基本电量/估计总电量）*基本电价+（峰值电价*峰值时间+谷值电价*谷值时间）/（峰值时间+谷值时间）]*1、05
租赁合同进一步完善，将物业配套标准，移交标准，维护界面纳入租务条件；
D、能源损耗控制目标
营运中项目由项目分公司依据该办法制定节能降耗方案，提出节能降耗具体目标，落实到时间节点，降耗额度，最终达到的效果；
前期介入项目依据本办法因地制宜制定该项目拟采取的分摊方式，测算出分摊预期和项目在不同阶段能耗指标；如：
前期介入阶段、开业阶段，营运后随出租营运率不断提高的不同阶段能耗指标；
能源损耗指数将纳入项目KPI考核指标之一；
E、能源损耗控制措施
公司营运部统筹能耗管理，指导，监督项目节能降耗具体措施落实，评估能耗管理效果；
项目分公司依据该管理办法因地制宜制定年度节能降耗方案，提出降耗目标；
项目分公司组织项目能耗方案的实施，适时控制能耗；
《能源损耗统计表》和《设备运行时刻表》是项目能耗控制的依据和手段。
《能源损耗统计表》每月须由项目工程负责人认真统计，填写，交由项目第一负责人评估能源损耗阶段性成果，准确判断下一步控制方向，《能源损耗统计表》作为控制手段，各项目一旦制定，交由***物业严格执行并作为考核内容之一，项目可依据经营需要和经营时段适当调整，但保持相对固化；
项目分公司依据本办法制定项目《水电抄表/计量/核算作业指导书》制定
水电统计各类表格；
附件：
能源损耗统计表
设备运行时刻表
能源损耗公示文件模板
**项目节能降耗方案模板
5.2.4招投标管理理制度
（1）目的:
为了规范******购中心发展管理有限公司公司本部及各项目分公司各类委托管理（维护）商务合同的签署，实施高效，规范，有序管理，提高工作效率，有力的保障项目营运，对一定授权范围内的经济合同按招投标管理程序实施合同签署。
（2）适用范围：
适用于购物中心内部合同总额大于10000元经济合同，包括采购类，工程管理类，策划管理等经济合同；
说明：
本办法对招投标管理流程、管理机构职责、投标方案评审作出规定，是招投标牵头部门实施依据，各相关部门，项目分公司必须遵照执行；
（3）招投标管理机构及职责
招投标组织：
由负责各专业总监（经理）组织实施招投标；
评标组织：
由公司各专业部门总监，公司财务经理，公司行政人事总监，分公司经理，分公司部门经理或分管负责人，***物业分管工程负责人组成评审小组；
工作职责：
1）负责公司，项目年度招投标计划的拟定，分解到月度实施招投标；
2）招（投）标书的拟定，讨论和招投标信息发布；
3）负责承包商资格预审，确定投标单位；
4）分公司工程部或分管负责人负责承包商现场勘查和答疑；
5）审核、评定投标文件并记录在案；
6）与初评定出的承包商进行议标,合同谈判，确定中标价格和中标单位；
7）监督，指导招投标全过程公正，公平，公开执行；
（4）招投标工作要求
1）每个招投标项目必须获取三家以上标书才可开标，重大招标项目（合同总额超过15万元），要求有4家以上施工单位/供应商参与；
2）公司各专业部门总监作为评标小组的负责人，开标时，要求评标6人小组所有人员必须到位方可；
（5）招投标管理流程
时间安排
详见招投标工作标划标列表
（6）招投标档案管理
1）招投标文件包括招标书，邀请函，投标书，评标记录，议标记录和委托施工（管理）合同；
1）公司行政部根据公司文件，档案管理制度，对招投标文档进行归类和标示以便查阅，妥善保管相关文档；
（7）附则
本制度由营运部负责起草和修订，经公司总经理签字后实施；
本制度自发布之日实施；
本制度由公司营运部负责解释；
（8）配套相关表格
邀请招标信息表
招投标工作计划表
项目分公司招投标计划列表
招投标评审表
标书标准模板
升级会员 