新建城市综合体建设项目可行性研究报告.docx

新建城市综合体建设项目可行性研究报告.docx

《新建城市综合体建设项目可行性研究报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《新建城市综合体建设项目可行性研究报告.docx（89页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。

新建城市综合体建设项目可行性研究报告

城市综合体建设项目

可行性研究报告

第一章总论

1.1项目概况

1.1.1项目名称

新建城市综合体建设项目

1.1.2项目承办单位概况

单位名称：

县城乡规划建设局

项目负责人：

联系电话：

邮编编码：

1.1.3建设地址

县贡江新区

1.1.4建设性质

新建

1.1.5建设期限

2013年1月—2015年12月，共3年时间

1.1.6建设规模及内容

项目拟占地1480.516亩，建设***县城市综合体项目。

本项目建设有高档住宅、高层住宅、歌剧院、酒店、商业、办公楼及停车场等多功能的综合建筑群，配套建设供配电工程、供水与排污工程、环保与安全工程和其它等辅助工程。

1.1.7投资估算及资金筹措

（1）本项目总投资157659.50万元，其中固定资产投资为150144.54万元，流动资金为7514.96万元。

（2）资金筹措：

地方政府自筹2550.59万元，申请国家财政补助50000万元，拟通过招商引资筹措余款97593.95万元。

1.2可行性研究依据

（1）《国务院关于支持赣南等原中央苏区振兴发展的若干意见》；

（2）建设部《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》（建住房〔2006〕165号）；

（3）《***县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；

（4）《中华人民共和国城市规划法》；

（5）《城市居住区规划设计规范》（GB50180—93）；

（6）《江西省城市规划管理技术导则》；

（7）《***县县城总体规划设计方案》（1999—2020年）；

（8）《江西省***县城市综合体建筑规划设计方案》；

（9）《建设项目评价方法与参数》；

（10）《xx市城镇体系规划（2006—2020年）》；

（11）《***县城市总体规划（修编）》（2004—2020年）；

（12）国家颁布的城市建设的其他相关规定及规范；

（13）建设单位提供的有关资料。

1.3可行性研究范围

通过调查项目所在地的社会经济状况、房地产现状、***县相关发展规划，研究项目建设的必要性，研究该项目建设规模和内容以及规划设计方案，提出组织管理与实施计划，开展项目投资估算分析，进行投资效益分析和评价，提出项目可行性研究结论。

1.4可行性研究的结论

开发建设***县城市综合体项目可以达到下述目的：

（1）符合《***县城市总体规划（修编）》（2004—2020年），有利于***县的城市发展，有利于整治和美化城市环境。

（2）符合《国务院关于支持赣南等原中央苏区振兴发展的若干意见》文件精神，推动产业与城市协调发展，促进产业和生产要素向城市集聚，提升城市服务功能和承载能力。

科学规划城市功能定位和产业布局，强化城市基础设施和公共服务设施建设，增强辐射带动能力。

推进数字化城市建设。

（4）本项目将建成***县的城市综合体，为***县城镇居民提供一处独特的生活居住、商业购物、文化娱乐综合场所。

（5）盘活闲置土地资产，增加财政收入，创造就业机会，促进当地的经济发展并有利于社会稳定。

该项目财务上具有一定的抗风险能力，既有可观的经济效益，又有较好的社会效益的项目，应尽早组织实施。

第二章项目建设背景及必要性

2.1项目建设背景

2.1.1***县总体概况

***县地处xx东部，总面积2893平方公里，辖9镇14乡352个行政村。

***地处xx东部，素有闽、粤、湘“三省往来之冲”之称。

赣龙铁路、323国道、319国道、昆厦高速公路穿境而过，距京九线xx火车站及xx黄金机场60公里，距京九线江口货运站（中型）28公里，拥有赣龙铁路***货运站（中型），距广州、东莞、厦门、深圳等港口城市和省会南昌均只需4小时左右车程，构建了以铁路、公路、高速路为主的三位一体现代大交通网络。

一是人口大县，总人口104万，其中农业人口83.7万人，人口规模为江西第四、xx第一，拥有富余劳动力45万人。

二是千年古县，西汉高祖六年（公元前201年）置县，迄今有2212年历史，是江西最早建县的十八个县和赣南最早建县的三个县之一。

三是资源大县，钨、铅、碳石、锌、稀土等储量丰富，已探明矿种多达27种150处，开采价值较高，开发前景广阔，是xx市重要的矿产品生产基地，被前苏联专家誉为“东方乌拉尔”。

四是著名革命老区县，为中国革命胜利做出了历史性贡献，诞生过赣南第一支正规革命武装、第一块红色根据地、第一个县级苏维埃政权，是中央红军长征的集结出发地。

1934年10月，中央机关、中革军委和中央红军主力共8.6万人集结***，开始举世闻名的二万五千里长征。

五是国家扶贫开发重点县，先后被列为国家贫困县和国家扶贫开发重点县。

六是建设中的经济强县，2011年，***县全年地区生产总值（GDP）突破百亿元，达107.42亿元，总量为2007年的2.07倍，实现四年翻番，2011年一年全县GDP净增17.9亿元，增量为历史最高，接近于2000年GDP总量。

呈现出经济总量稳步攀升，经济结构不断优化的喜人局面。

五年来，累计获得国家、省、市表彰606项，其中被评为全国民政工作先进县、全国文化工作先进县、全国公安“三基”工作先进县、全省工业崛起先进县、全省利用外资先进县、全省新农村建设综合先进县、全省粮食生产先进县、全省农村危房改造工作先进县、全省强农惠农政策落实先进县；连续四年被评为全市工业发展先进县，连续五年被评为全市推进城镇化工作先进县，连续四年被评为全市住房保障工作先进县，连续四年被评为全市和谐平安县；双拥工作实现全省“六连冠”，民生工程建设实现全市“四连冠”。

2.1.2***在中央苏区的历史地位和重要贡献

***，是一块红色的土地。

在共产党领导的土地革命战争中，不仅是举世闻名的中央红军长征的集结出发地，而且是赣南第一支工农武装、第一块红色根据地的诞生地，是中央革命根据地的全红县和巩固后方，艰苦卓绝的中国南方三年游击战争也是从***开始的。

一是***诞生了赣南地区第一块红色根据地和第一支工农武装，为中央革命根据的创建奠定了重要基础大革命时期***就有一大批青年参加广州黄浦军校和武汉农运所学习，1926年1月就成立了中共***支部，党员达到56名。

大革命失败后，***中心支部在党的八七会议精神指导下，于1928年元月成立了中共***县委，并相继成立了农民协会、工会和共青团组织。

同年2月，在县委的领导下，发动了历史上著名的声势浩大的***里仁暴动、步前暴动、桥头暴动，为探索中国革命道路做了一次次勇敢的实践。

暴动失败后，***党的骨干分子没有被敌人所吓倒，而是开始着手革命武装的建立。

1928年6月县委决定以农民暴动骨干为基础，吸收“三点会”成员，在***兴国边界地区组建了江西红军第十五纵队，管开炳任纵队长、朱学跃任党代表，钟声楼任参谋长，组建时有八十多人、四十多支枪。

红十五纵队是赣南第一支正规工农武装，它的成立大大推动了于兴边界工农武装斗争的发展，揭开了赣南革命史上的新篇章。

随着红十五纵队活动区域的扩大，革命烈火成辽原之势，红色割据区域发展到***、兴国、宁都、瑞金、会昌五县边界的广大地区，成立了农民协会20多个，会员达数千人，在红色区域内基本实现了“一切权利归农会”。

1928年8月成立了中共于北特区委员会和于北特区革命委员会，由李骏和谢芳圣分别担任书记和主席。

它的成立标志着以***桥头为中心的于北革命根据地的正式形式，***成为“赣南当时最红的地方”和“群众斗争的代表”[陈毅《关于赣南闽西、粤东江的报告》（1929年9月11日）]，对整个赣南乃至江西的工农武装斗争产生了重要影响。

土地革命初期，赣南各地暴发了许多次农民暴动，如南康潭口暴动、赣县大埠暴动，以及信丰、寻乌等县的农民暴动，但暴动失败后都没有及时建立工农武装，更没有形成红色割据。

***的农民暴动在中共赣南特委和***县委的领导下，走上了建立工农武装和在边区形成红色割据的道路，***成为当时工农革命的热点地区和赣南革命热潮的中心，成为赣南工农革命的榜样，中共赣南特委也一度迁入***。

桥头革命根据地是江西全省继井冈山、东固根据地之后的第三块红色区域，随着革命形势的发展，桥头和东固两块红色地区域相互联结在一起，同井冈山革命根据地遥相呼应，互相配合，成为1929年初红四军、红五军转战赣南、闽西的重要条件和前提，也为后来的中央革命根据地的建立奠定了十分重要的基础。

二是***是中央苏区的全红县和巩固后方，为中央革命根据地的政权建设、经济建设、军队建设做出了重大贡献年2月，以红十五纵队和刚成立不久的红十六纵队为基础组建了江西红军独立第四团，全团四百多人，三百多支枪。

同时，彭德怀领导的红五军从井冈山突围到达桥头，得到了突围后的第一次休整。

紧接着红四团配合红五军攻占***城，***县城得到第一次解放。

4月红四、红五军再占***城，成立了赣南第一个县级苏维埃政权——***县工农革命委员会，同时建立了县赤卫大队。

为庆祝县工农革命委员会和县赤卫大队的成立，中共***县委在县城东门沙坝召开了万人大会，毛泽东、朱德、彭德怀、滕代远等到会指导并做了重要讲话。

之后县赤卫大队转战***、东、西、南乡，有力地打击了***境内的反动势力，至1930年4月***全县基本赤化，并成立了***县苏维埃政府，从此以后，***便成为中央苏区的全红县和巩固后方。

***县工农革命委员会成立后，朱毛在***分兵直取兴国、宁都，建立了兴国、宁都工农革命委员会。

三县工农革命委员会的建立标志着赣南革命根据地的初步形成。

而***县工农革命委员会作为赣南最早建立的县级苏维埃政府，无疑为中央苏区其它县苏维埃政府的建设积累了宝贵的经验，为中央苏区的政权建设产生了积极影响。

苏区时期，在现***县范围内先后组建了红十五纵队、红二十二纵队、***赤卫师、***独立第三团、***红卫警卫营、于北区独立团、独立第九团、红色特务团、***模范师、少共国际师胜利团等大批地方工农武装，这些地方武装先后都加入了主力红军。

在1932年中央苏区开始开展的“红五月”突击扩红运动中，***、胜利两县每次都提前超额完成了扩红任务，被苏区中央政府授予“扩红先进县”光荣称号。

据统计，整个土地革命战争时期，***县共有6.8万人参加红军，占当时***、胜利两县总人口的五分之一多。

据当时的老红军解放后回忆，全县除老弱妇幼外几乎全部男性青壮年都参加了红军，从事生产的只有妇女、老人和身体有残疾者。

***人民为中央红军的壮大发展做出巨大牺牲，为根据地的军队建设做出了重大贡献。

作为赣南最早建立苏维埃政权的地方，***也是最早实行土地改革的苏区县。

***的贫雇农在土改中获得了他们世世代代梦昧以求的土地，从而大大激发了生产积极性，全县粮食总产比土改前翻了一番，不仅解决了自身温饱，而且有力地支援了红军反“围剿”斗争。

中央政府分配给***、胜利两县的筹粮筹款计划每次都提前超额完成，成为中央苏区的主要“粮仓”。

为发展苏区经济，中央政府还在***铁山垅镇成立了“中华钨砂公司”，大量的钨砂换回了苏区政府和红军必需的药品、食盐和武器弹药，为保障苏区物资供给起了十分重要的作用。

***当时的商业也很发达，全县各类合作社普遍建立且发展良好，被苏区中央政府授予“中央苏区第一县总社”和“模范合作社”称号，为繁荣苏区经济做出了贡献。

三是***是中央红军长征的集结出发地，***人民为支援红军长征做出了巨大贡献和牺牲由于王明“左”倾机会主义的影响和军事教条主义的瞎指挥，中央苏区第五次反“围剿”遭受失败，中央红军不得不进行战略转移。

1934年10月中旬，中央红军一、三、五、八、九军团和中央机关直属部队先后从反“围剿”战场和驻地到达***河（贡江）北岸集结，并分别进行了近一个星期的休整和粮食物资、武器弹药的补充。

10月17日至20日，8.6万名红军将士分别从***三门滩至会昌珠兰埠长达50余公里的贡江北岸南渡贡水，开始了举世闻名的二万五千里长征。

***作为中央红军长征出发地而名闻天下。

***县各级党政组织和***人民在支援和掩护主力红军出发长征的过程中，为中国革命的胜利做出了巨大贡献和牺牲，主要表现为：

（1）踊跃参加红军。

在长征前两次突击扩红运动中，一万余名***儿女报名参加红军，先后组成了八个补充团，主力红军在***集结休整期间补充的9700名红军新战士中就有7000余名***籍战士。

参加长征的***籍红军将士达1.7万余人，其中1.3万人在长征中壮烈牺牲，四千余人在突破敌人第一、二、三道封锁线时被敌军打散回到原籍继续从事革命斗争，只有一千余人胜利到达陕北，全国解放后仅留下277人。

上述数字表明在参加长征的8.6万余红军将士中，每五个人就有一个***人。

（2）筹集粮款物资。

长征前夕，***、胜利、登贤三县在中央苏区两次筹粮、借谷活动中，完成筹粮25万担，占全苏区的四分之一多。

在购买公债活动中，***县人民省吃俭用、倾其所有，完成购买公债50余万元。

同时还筹集草鞋8400双、菜干150担、硝盐500余斤支援红军，多次受到苏区中央政府的表彰。

（3）掩护主力红军突围转移。

胜利县地方武装开赴兴国战场，配合其他红军部队阻敌南下。

***、登贤县的地方武装在南线监视粤军动向，肃清敌探，封锁消息，安置红军伤病员。

（4）为红军休整提供便利。

主力红军在***集结休整期间，***人民不仅把最好最干净的房子腾出来给红军做营房，而且组织慰问队，带着粮食、鸡蛋、猪肉、蔬菜、草鞋等物品慰问红军，组织妇女洗衣队为红军洗衣服。

（5）组织运输队随军出征。

为帮助红军运输大量的设备、物资进行转移，***人民组织三千余名挑夫组成运输队随军出征。

这些同志的一部分在突破敌人第二道封锁线后奉命离队回乡，少部分则加入到红军队伍中继续参加长征。

***挑夫占整个运输队人数的一半还多。

（6）帮助红军征集器材、架设浮桥。

赣南省、***县苏维埃政府组织了800余条渔船用于红军搭浮桥和摆渡之用，***群众把家中的门板、床板、店铺板全部贡献出来提供给红军架浮桥。

***县城一位年过古稀的曾大爷将家里的全部木材献出来后又亲自把自己的一副寿材搬到了架桥工地，周恩来同志感慨地说：

“***人民真好！

”红军渡河期间，***沿河群众真正做到了红军需要什么就无私奉献什么，每到傍晚有组织的群众就涌上架桥工地，有的点火把，有的直接参加架桥，有的送水送饭。

为了避免敌机侦察，架桥不但要在下午五时后开始，又要在红军渡河后早晨六时前拆掉浮桥，如此重复进行，沿河六座浮桥共架设了约十五次。

（7）安置和保护伤病员。

红军反“围剿”战争中留下了一万余名重伤病员，红军突破第一道封锁线后又有一批伤病员送回到苏区。

长征前后***安置红军伤病员一万余名，占红军伤病员总数的一半以上。

安置保护好这批伤病员是***县苏区政府和人民群众的一项艰巨任务，县区派出专门干部，召开专门会议，把安置任务落实到村到户，几乎全县所有农户都安置了伤病员。

苏维埃政府为每名伤病员发了150斤谷票、3斤食油和2斤盐，伤病员的膳宿照料均由群众负责，药品由医务所人员送到各户。

***群众对红军伤病员待如亲人，给予了无微不至的关怀照顾。

中央根据地失守后，为了保护这批伤病员，不少***群众还付出了生命代价，谱写了一曲曲拥军的悲壮之歌。

四是***是主力红军长征后中央苏区坚守的最后一块根据地，艰苦卓绝的中国南方三年游击战争是从***开始的。

主力红军离开中央苏区后，根据中共中央政治局的决定，在中央苏区成立了中共中央苏区分局、苏区中央政府办事处和中央军区，项英任中央分局书记兼中央军区司令员，陈毅任中央政府办事处主任。

1934年10月下旬分局机关从瑞金云石山迁入***宽田的龙泉、石含，12月底迁***黄麟的井塘，1935年2月再迁***黎村的上坪直到突围，一直在***范围内办公开展工作。

为了适应变化了的新形势，中央分局先后在于东区设立瑞西县，在于西区设立于西县，在于北区设立兴胜县，包括长征前夕在于南区设立的登贤县，每个县都建立了游击大队，以同敌人开展广泛的游击战争。

红军长征后，仅留下红二十四师一支红军主力部队，加上各省、县的地方武装，留下来的红军总兵力只有三万人左右，而且装备差，军事素质低。

而国民党的“围剿”部队由于当时国民党最高当局开始未掌握红军转移的意图，所以参加“围剿”的国民党50万大军除西路军约10万人尾追红军主力外，其余40万敌军全部向中央苏区疯狂扑来，中央苏区的反“围剿”形势十分严峻，苏区斗争形势急剧恶化。

至11月底中央苏区各县城和交通要道全部被敌占领，根据地被敌人分割成许多小块互不关联的游击区，红军和游击队不断被包围遭受损失。

国民党军对***人民实行惨无人道的三光政策，叫器“茅屋要过火，石头要过斩”，全县被国民党杀害的共产党员、革命干部群众达三千余人，在***桥头山洞活埋的就有数百人，在沙心被杀绝的农户达37家，还烧毁房屋5000余幢，抢走耕牛1000余头，全县处于血雨腥风的白色恐怖之中。

但是，***军民没有被国民党的反动气焰所压倒，在苏区中央局的领导下，同敌人展开了广泛深入的游击战争，协助坚守中央苏区的最后一块根据地，直至1935年2月项英、陈毅仍率领红军坚守在***南部的禾丰、上坪地区。

遵义会议传达到中央苏区后，红军实现了斗争方式的转变，组织剩下的红军分九路向粤赣边、湘赣边、闽赣边、粤东、闽西南、东江、湘南等地突围，为党保存了一部分革命力量，拉开了南方三年游击战争的序幕。

红军突围后，***、于西、瑞西、兴胜、登贤县的游击队仍然继续同敌人周旋，领导群众坚持斗争，不断给敌人以打击，直至1935年5月才被迫停止活动。

但***人民始终心向共产党、心向红军，坚信党和红军一定能取得胜利。

1949年8月13日，***人民获得解放，从而走上了翻身做主人的康庄大道。

2.1.3***县国民经济发展现状

（1）经济总量突破百亿大关，跃上新台阶

全年地区生产总值（GDP）突破百亿元，达107.42亿元，总量为2007年的2.07倍，实现四年翻番，2011年一年全县GDP净增17.9亿元，增量为历史最高，接近于2000年GDP总量。

GDP总量占全市比重为8.0%，GDP增速比上年增长11.6%，其中，第一产业增加值18.39亿元，增长4.3%；第二产业增加值55.28亿元，增长12.9%；第三产业增加值33.75亿元，增长13.9%。

三次产业的比重为17.1：

51.5：

31.4。

表2-1“十一五”以来***GDP净增量（单位：

亿元）

2006年

2007年

2008年

2009年

2010年

2011年

6.44

8.61

12.52

9.92

15.22

17.9

从三次产业的结构看，第一产业比重下降，第二产业比重上升，第三产业比重不变。

2011年第一产业增加值占GDP比重同比下降1.8个百分点，对经济增长贡献率为7.0%，拉动经济增长0.8个百分点；第二产业比重同比上升1.8个百分点，对经济增长贡献率为55.2%，拉动经济增长6.4个百分点；第三产业对经济增长贡献率为37.8%，拉动经济增长4.4个百分点。

表2-22011年三次产业对经济增长贡献（单位：

%）

贡献率

拉动率

GDP

第一产业

第二产业

#工业

建筑业

第三产业

100.0

7.0

55.2

54.7

0.5

37.8

11.6

0.8

6.4

6.3

0.1

4.4

（2）经济运行特点

工业仍然是拉动经济增长的主要动力。

2011年，实现工业增加值49.35亿元，同比增长14.5%，对GDP增长贡献率达54.7%，拉动GDP增长6.3个百分点。

其中，全年规模以上工业增加值完成36.06亿元，同比增长14.9%。

非公有制工业蓬勃发展，非公有制规模以上工业完成增加值33.02亿元，占全县规模以上工业91.6%，拉动规模以上工业增长13.8个百分点。

企业效益大幅提升，规模以上工业企业主营业务收入首破140亿元，达140.44亿元，增长45.3%；实现利税13.3亿元，增长51.0%，其中，实现利润6.39亿元，同比增长51.0%，全县54家规模以上企业全部实现盈利。

投资和消费双轮驱动，经济发展的动力进一步增强。

2011年，***县全社会固定资产投资持续保持较快增长势头，全社会固定资产投资突破70亿元，达72.9亿元，比上年增长24.3%。

其中500万元以上固定资产投资67.7亿元，比上年增长23.4%。

今年以来，***县随着城乡居民收入较快增长，居民生活质量的不断提高，推动消费品市场持续繁荣活跃，全年实现社会消费品零售总额32.72亿元，增长17.4%，高于全市平均水平0.1个百分点。

投资与消费双轮驱动，带动全县经济较快增长。

外贸进出口呈现高位增长。

2011年，全县进出口总额为6480万美元，比上年增长46.5%，其中，出口5155万美元，增长47.7%。

新增出口业绩企业5家，新增备案登记企业10家。

经济增长质量得到改善，财政收入占GDP比重大幅提高。

2011年全县经济在保持稳步增长的同时，经济效益得到进一步改善，实现了总量、速度、结构和效益的协调发展。

从财政收入看，2011年，全县财政总收入突破8亿，达8.11亿元，增长27.7%，同比提高12.3个百分点，财政收入占GDP比重由上年同期的7.1%提高到7.5%，提高了0.4个百分点。

其中地方财政收入突破5亿，达5.65亿元，增长24.4%，同比提高0.9个百分点。

财政总收入、地方财政收入接近3年翻一番。

从城乡居民收入看，***县民生投入继续增长，出台了一系列政策，城乡居民收入增速双双超过两位数，城乡居民收入得到提高。

2011年，***县农民人均纯收入3931元，增长10.03%；城镇居民人均可支配收入13481元，增长12.3%。

由此可见，作为xx市的人口、经济大县，随着***县城镇功能增强，县城规模扩张，经济辐射能力加强，促使县城建设步伐加快，品位不断提高，为城市开发事业健康发展奠定了良好的基础；加之近几年来***经济快速发展，居民可支配收入不断增加，消费也正在升级换代，一部分中高收入人群已不再满足于普通的消费，观念上有了不断的更新，追求完善的建筑环境和更高格调的高档消费场所和高档住宅已日趋成为他们的消费时尚，同时将购房作为一种安全、增值的投资方式。

2.1.4***县房地产发展现状

2012年1—3月，***县共完成房地产开发投资1.46亿元，同比下降6.69%；房地产开发总量达68.09万平方米；其中商品房新开工面积20.08万平方米；商品房销售面积3.2万平方米（其中住宅销售面积2.15万平方米，非住宅销售面积1.05万平方米）；房屋销售额达13776万元。

全县高层商品房销售均价为4256元/m2，小高层商品房销售均价为3486元/m2，多层商品房销售均价为3315元/m2。

2.1.5***县相关发展规划解析

2.1.5.1《***县国民经济与社会发展第十二个五年规划刚要》

在《***县国民经济与社会发展第十二个五年规划刚要》中提出，***县城市发展按照“东拓、南进、西开发、北优化”的城市发展思路，围绕“三江六岸、六大片区”格局，搭建“一轴、两心、三片、六区”城市框架，以红古绿为底蕴，山水园林为基点，宜居宜业为追求，畅通八方为依托，祈福和谐为特色，将县城打造成经济活力强劲、人文特色明显、基础设施完备、城市功能完善、开明开放和谐，与建设xx中心城区构建特大城市功能配套的大型城市。

县城规模近期（2015年）达到30平方公里、30万人，中远期（2030年）扩展到50平方公里、50万人。

重点建设贡江新区、工业园区、古田新区、中心城区、跃洲新区和黄金拓展区等6大片区，进一步完善城市功能布局，提升城市品位。

2.1.5.2《***县城市总体规划（修编）》（2004-2020年）

2004年，***县人民政府组织编制的《***县城市总体规划（修编）》（2004-2020年），确定了