流程管理管理部职责及工作流程.docx
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流程管理管理部职责及工作流程
管理部部门手册
（初稿）
、管理部组织架构图
卫生保洁
年卡、月卡办理
保安员
泥水维修工
厨师
客服人员
客服主管
保安主管
维修主管
餐饮采购员
后勤主管
部门助理
物业经理
、管理部岗位编制明细表
职务
数量（人）
在职（人）
暂缺（人）
备注
物业经理
1
1
0
保安主管
1
1
P0
维修主管
1
1
0
由副经理兼
客服主管
1
1
0
安管班长
2
2
0
收费员
14
9
5
保安员
10
7
3
强电维修工
1
1
0
弱电维修工
1
0
1
泥水维修工
1
0
1
临时外请
年卡月卡办理
1
1
0
由客服主管兼
记帐核查
1
1
1
由经理助理兼
保洁、餐饮采购、厨师
3
3
0
小计
38
28
10
三、管理部工作职责
物业经理岗位职责
一、物业经理全面主持公司管理部各项工作事务，严格按照公司管理制度和要求落实。
二、负责公司各项目的正常运营，各类证照的办理，客户的沟通、合同续签以及各类突发事件的处理。
三、制定年、季、月工作计划，收支预算，人员增减，人员考核等，完善管辖项目的各类管理制度以及各项工作流程。
四、负责制定管理部短、中、长期发展规划、年度计划、项目管理实施
方案和工作质量标准等。
五、依照公司年度工作目标和计划，负责对新开发项目前期人员招聘培训筹备等工作。
六、参与新开发项目设计方案及图纸会审，并提出与项目管理相关的合理化建议。
七、负责所辖项目各职能部门的人事管理、员工培训、业务指导、绩效考核及各项工作的督查。
八、定期走访项目客户，虚心接受客户提出的意见，并有针对各项目不同性质进行管理。
九、完成公司下达的其他工作任务。
部门助理岗位职责
一、协助经理对本部门进行日常管理，督促各部门对在管项目的日常工作完成情况。
二、协助经理完善部门内的各项管理制度及工作流程，函文的收发及拟定。
三、制定本部门的在职人员培训计划，监督各部门的培训进度，根据培训进度制定考核方式对各部门进行考核。
四、协同客服人员对临时停车的收入进行核查、入账并通报财务部。
五、定期对所辖项目的巡查巡检，监督各部门人员当值期间是否按照公司各项规程执行。
六、负责统计在管项目的固定资产，对临时采购的各项材料入库造册,
出库严格按照物品领用流程落实
七、每月底前收集各部门有申购计划并按计划向公司进行采购
八、完成公司其他下达的工作任务。
客服主管岗位职责
一、严格遵守公司的各项管理规章制度，制定季、月、周工作计划并落
实，对各类文书、函文以及合同进行归档管理。
二、收集、制定各职能部部的排班考勤，月底进行核查并报人资部，收集各部门季、月、周工作计划定时上交，并监督落实。
三、每月按时与合作打折商户停车数据对帐，收缴款项，并将收缴款项及时移交财务。
四、协同其他人员加强对临时收费的管理，以免跑、冒滴、漏的现象发生。
五、及时提醒年、月卡车主，对已到期或快到期的客户及时通知续缴费
用，以免费用续交不及时影响车主进出。
六、负责停车场内车辆刮碰的保险理赔事宜，及时有效地处理好停车场内发生的车辆责任事故，做好解释与理赔工作并上报。
七、负责公司员工宿舍的各项费用缴交事宜，跟进在管项目的卫生保洁管理，按时通知相关人员对垃圾进行清运。
八、完成公司领导下达的其他工作任务。
维修主管岗位职责
一、.熟悉的掌握所辖项目各项设备设施运行情况，定期的进行巡查。
二、完善维修部的各项管理制度，拟定年工作计划、岗位职责和各项设备设施的运行记录并造册存档。
三、拟定每月日常维修的申报，日常维修的零配件需记录在案并录入电脑进行存档。
四、对所辖项目的设备设施出现故障时应进行记录督促供应商进行维修，安排人员进行跟进记录维修过程和更换零配件的情况。
五、对更换的旧零配件登记录入电脑并向公司申请报废或由供应商回收。
六、制定所辖项目设备设施的年度、季度保养计划，并按计划落实。
七、对所辖部门的强弱电维修人员定期进行培训，确保安全生产。
八、完善各项设备设施的标识标牌，责任到人，对于高危设备的管养严格按照持证上岗。
九、按时完成其他临时性工作任务。
保安主管岗位职责
一、拟定所辖区域内的安保计划、年工作计划、管理制度、各岗位工作职责、培训计划以及奖惩措施并严格落实。
二、对所辖区域内各岗位的收费情况进行分析、评估、采取相应措施以防跑、冒、滴、漏等事项发生。
三、严格要求各岗位工作人员按岗位工作职责落实到位，对新入职的人员进行岗前培训。
四、及时主动的了解、处理各类投诉性事件并记录存档以便于纠正提高部门人员的工作素质。
五、定期检查所辖区域内的各项消防设备设施并存档记录，对不合格的消防设备设施进行登记上报要求整改。
六、加强安保队伍的建设管理，实行岗位责任制，控制人员流失率。
七、采取有效的控制方法控制停车场内的车卡流失。
八、按时完成公司下达其他临时性工作任务。
保安班长岗位职责
一、协助部门主管对所辖班组当值期间上岗执勤管理，督促当班人员严格按照操作规程执勤。
二、督促本班队员上岗执勤，详细如实地记载工作中遇到及处理的各种情况，每天应向主管汇报一次。
三、对岗位上发生的重大和突发事件，要采取应急措施，及时报警，通知主管及相关领导。
四、以身作则，做出榜样，做好新队员上岗培训工作，定时召开班务会,及时传达公司的各项会议精神
五、积极配合主管开展各项工作，及时将队员反映的各种信息向主管汇报，并提供建设性的工作建议。
六、及时传达、落实上级的指示精神和工作安排，保证本班队员按时上岗，完成各项工作。
七、掌握班组成员的思想动态，确保所辖成员的思想稳定，减少流失率。
八、主管不在时，代理主管行使部门负责人职责尽职尽力带好本班组成员，以免发生各类事件。
九、完成公司下达的其他工作任务。
停车场管理员岗位职责
一、遵守部门的各项管理服务制度，统一着装上岗，佩戴工作牌，做好值班班记录，认真填写交接班记录。
二、负责对停入车库的汽车、摩托车及自行车的统一管理，服从部门主管统一安排调度。
三、负责按规定和程序对车库车辆的指挥和放行，并填写车辆出入登记,维持车库内的交通和停车秩序。
四、督促进出车库车辆减速行驶，禁止车辆鸣号，拒绝装有易燃、燃爆和有剧毒或污染性等危险物品车辆进入车库。
发现可疑车辆应及时报告并随时做好记录
五、对车库内停放的车辆进行巡视、检查，保证车辆的安全，对车辆或业主损坏车库内公共设施或其他车辆的，及时取证通知当班班长并要求责任人按价赔偿。
六、坚持原则，不准利用工作之便与车主拉关系，收受贿赂，放松管理
七、如遇车库内发生紧急情况，应按紧急事件处理流程沉着有序地进行处理并及时向当班班长或主管汇报。
八、完成公司领导交办的其他工作任务。
收费岗岗位职责
一、按公司规定统一着装，佩戴公司工作证，保持良好的精神风貌，按时上岗，不得迟到早退，接班人员未到之前，当班人员不得离开岗位。
二、在岗期间做好各项记录，定时整理收缴款、帐是否相符，不得收钱不给票或弄虚作假。
三、车辆进出场要迎来送往，收费时要唱收唱付，发生突发事件时应及时通知当班班、队长并做好记录。
四、保持岗亭内及周边的环境卫生，及时清理，创造一个舒适的工作环境。
五、禁止收取车主或客户的馈赠，出场时核对车卡与车辆是否一致，对于无卡车辆出场需核对车主行驶证、驾驶证、身份证是否一致，问请原因，做好记录，如有不符应立即向当班班、队长汇报，以防发生丢车事件。
六、对于丢失或遗失车卡的车主按公司规定做好记录收取相应的保障金，核对无误后才可放行。
七、遇车主或客户对话前应敬举手礼，如因工作原因无法敬礼的应保持面带微笑和车主或客户进行沟通。
八、下班后应立即把所收缴的款、帐核对后递交财务部，禁止钱、帐私留过夜。
九、及时完成公司下达的其他工作任务。
监控中心岗位职责
一、着公司统一制式服装，保持良好的精神面貌，负责中控室各类设施、设备的运行管理。
二、熟悉火警、匪警等紧急情况的应急处理流程，掌握消防主机的操作规程，实时监控所辖范围的各项治安消防情况。
三、通过监视系统观察公共设施、设备及人员行为，发现异常情况应通知相关岗位人员及时跟进处理；
四、定时对各类设备系统信号正常与否进行测试，协同工程人员定期对消防中心的设备设施进行检测。
五、当班期间做好中控室内各项设备设施的运行记录，无关人员禁止进入中控室，记录在岗期间发生的各项情况。
六、详细记录车主来电的需求和上级部门的指示，及时知会相关人员进行跟进处理;
七、每天0:
00—6:
00期间每15分钟呼叫各岗位一次;
八、完成公司下达的的其他工作任务。
维修电工岗位职责
一、熟练掌握各类电气设备操作，维修保养规程。
二、服从工程主管的工作安排，保证按质完成工作任务。
三、按照工程主管安排，依据维修保养制度内容要求对强电进行维修。
四、严格执行岗位责任及安全责任，确保人身和设备设施的安全。
五、发生事故时，维修人员应保持冷静，按照安全操作规程及时排除故障，事故未排除时不下班，及时寻求相关人员排除故障，完成后编写事故报告，交给工程主管审阅。
六、接到维修通知单应尽快到位检修恢复正常，维修完毕后做好记录上报工程主管，并尽快回到值班地点。
七、按要求开闭设备，不私自调整设备，改变线路走向。
八、严格执行员工守则和公司规章制度，确保配电系统的正常运行。
九、制定强电各设备系统的保养计划，并按计划实施月度，季度,年度三级保养。
十、负责所管辖系统的技术管理及预防性维修，制定设备定期检查维护保养计划，并组织实施。
十一、每天巡查设备，发现隐患及时汇报
十二、完成上级交办的其它工作任务。
弱电工岗位职责
一、服从工程主管的工作安排，保证按质完成工作任务。
二、按照工程主管安排，依据维修保养制度内容要求对弱电进行维修。
三、严格执行岗位责任及安全责任，确保人身和设备设施的安全。
四、接到维修通知单应尽快到位检修恢复正常，维修完毕后做好记录上报工程主管，并尽快回到值班地点。
五、制定弱电各设备系统的保养计划，并按计划实施月度，季度,年度三级保养。
六、负责所管辖系统的技术管理及预防性维修，制定设备定期检查维护保养计划，并组织实施。
七、弱电维修工须定期制定弱电维修养护计划，并按计划实施。
八、对工作范围内的故障和事故进行处理，并作好记录。
九、对弱电系统进行巡查监控，抄表记录。
十、参加应急抢修，配合其他工程人员工作。
十一、对外单位弱电施工布线等进行监控。
十二、每天巡查设备，发现隐患及时汇报。
十三、完成公司领导下达的其他工作任务
保洁员岗位职责
一、尊重领导，服从分配及管理，自觉履行工作职责，严格遵守单位的规章制度和有关劳动安全纪律。
二、公司各区域垃圾篓每日清倒一至二次，更换垃圾袋，要求无外溢物。
三、卫生间每日要清扫，并随时保洁，要求地面干净，无异味，无蚊蝇。
四、地面、沙发、茶几等每天上班前必须打扫一次，因会务需要，应按办公室要求，做到随时打扫，保证公司所有区域的清洁。
窗玻璃、境框奖匾等每月至少擦一次。
五、书橱及陈列品每月至少擦试一次，保持书籍资料以及陈列品摆放整齐，无浮尘。
六、节约用水、用电，爱护公用设施，保管好保洁用品，发现地面渗漏、管道堵塞损坏等应及时向保洁主管汇报。
七、上班时间严禁未经批准私自外出或提前离岗。
八、热爱自己的本职工作，能吃苦耐劳，不怕脏、不怕累，全心全意的投入到自己的本职工作中。
九、如有必要，应自觉帮厨，协助炊事员搞好厨房工作。
四、管理部工作流程图
集团公司
拓展项目
1
现场管理人员参
与
£J
III-,
成本核算
1
n
1
确定项目，签定
T**
现场管理方案，项
资金投入
合同，设计、施工
b
目收益测算，筹备
/Jrffff
#ff
//ff
//
//
X
Jf
/
Jf
/
验收
投入运营
收入
1111
回收成本
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现场管理
现场管理部财务核对
现金、系统数据
当天核查、核对
项目主管
项目主管
项目一
项目二
hi
|Ji
项目三
项目四
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1
项目五
项目六
项目七
1
项目八
项目九
注：
以上流程图是根据公司今年战略发展规划制定，因目前不了解产
品及各项目的实际情况，暂定以上流程，如有不妥之处敬请公司领导指正'
五、设备设施维修保养操作规程
公用设备设施维护保养基本要求
一、公司各类公用设备设施的保养，须参照下表规定的时间周期进行,
“A'表示需要检查；“B”表示需检查并记录，空白表示不必检查。
、检修类别设备名称'、\
每日
巡杳
周检
半月
检
月检
两月
检
季检
半年
检
年检
每年
三月
高压环网柜、变压器
A
B
B
B
配电室内的配电柜
B
B
B
B
B
动力柜、电表箱
A
B
B
电力电缆
B
防雷接地
B
发电机
B
B
B
B
生活水泵及控制柜
B
B
B
B
生活供水管网
A
B
B
雨水泵、污水泵及控制
箱
A
B
B
B
排污管网、化粪池
A
B
泳池设备（运行期间）
B
B
B
B
灭火器
B
电梯
B
B
B
B
B
电讯系统
A
B
B
B
B
红外报警系统
闭路监控系统
A
B
B
车场门禁系统
住户对讲系统
电子巡更系统
A
B
B
B
居家报警系统
A
B
清洁绿化设备
B
B
B
消防系统（水、电系统）
A
B
B
B
B
B
公共设施（如康体设施等）
A
B
B
B
注：
供配电设备的半年检、年检可结合市政计划性停电检修和物业项目实际情况进行，须保证每年至少一次全面检修。
二、公用设备设施预防性维护通用规定
（一）设备检修等级分类：
1.日检：
属巡视检查维护。
检查设备房有无渗水、设备有无漏水、油等现象，记录设备运行参数，确认设备运行状态是否正常；
2.周（月）检：
属预防性检查。
对设备性能进行全面检查，对故障隐患部位进行修理或调整，预防事故，保证设备正常运行；
3.季（半年）检：
属于维护性修理。
对设备进行清洁、调校；
4.年检：
属于恢复性修理。
对设备局部解体，除进行月检的工作外，应着重恢复设备的电气性能、机械和精度，检修或更换主要零部件及附属装置；
5.大修：
属于彻底性修理。
对设备进行全部解体，全面检查、试验、调试，更换全部不合格零部件及附属装置。
大修应结合项目发展的需要进行技术改造。
6.设备负责人应视设备运行情况及时提交设备大修报告，经职能部门经理审核后执行，如有维保单位的应上报公司批准执行；
7.服务供方保养维修：
依据合同内容，进行定期保养及故障处理；
8.设备大修：
设备大修方案提出后，报工程管理职能部门审批并备案。
设备鉴定标准将参照国家相关行业标准进行验收。
（二）各项目应建立《设备（工具）汇总表》和设备管理档案或设备管理软件，记录设备、检修及重要零部件更换情况，并在《设备/设施保养维
修记录表》中记录。
1.对重要设备，特别是进口设备的易损零部件，部门应有适量的储备，确保突发故障的及时处理。
2.设备负责人应根据批准的检修计划，做好检修前准备工作及防范措
施。
对影响较大的重要维修工作（对客户造成影响超过2小时以上），部
门负责人需到现场指挥、协调、组织。
3.工程管理职能部门每半年应组织一次设备大检查，检查方法采取重点抽查（设备局部解体、测试）及全面普查相结合的方法。
4.维修部需要编写本部门的《公共设备设施年度检修计划》，并在每年十二月十五日前上报公司职能部门审批并严格执行，如有变更应提前一周向公司职能部门报批。
5.维修部应保存相关设备的技术图纸、产品说明书等资料，以便了解设备运行状态。
6.设备管理档案建立要求，设备应进行分类（可以参照公司的分类）建立设备管理档案，内容包括：
设备的基本参数、购买日期、年度保养内容、日常更换的重要零配件、故障现象描述等。
7.对外购置的设备由设备负责人负责验证，重要设备则由部门负责人会同专业职能部门专业工程技术人员组织验证并填写《设备验收报告》，验收中发现的问题应及时与采购及成本管理职能部门联系，直至最终解决。
验收完毕，由仓管员办理入库建帐手续。
8.设备设施维修养护记录说明
1）项目负责人或助理每月巡查情况记录在《设备/设施检查记录表》中'日、周、月、季、年保养及大修工作、故障处理在《设备/设施保养维修记录表》中予以记录，对于大修、故障处理、设备元器件的更换、控制线路的改接等对设备运行有影响的技改内容还需在《设备台账》中给予记录。
（此处加界定）突发性故障的抢修应填写《突发事件处理记录表》报相关
部门。
2）对于电梯、消防等服务供方在保修期内对设备的定期保养及故障的
处理，必须按规定做好记录，每月需评估，并填写供方工作评估报告。
9.电梯
序号
项目名称
周期
巡视维护要点
质量标准
1
轿厢及
前室
每日
1•检查轿厢选层按钮，电梯前室召唤按钮外观是否完好，是否能正常传送信号。
2•检查轿厢和电梯前室楼层显示器是否完好，指示是否正确。
3•检查外门及门套有无变形，门缝上、下间隙是否一致。
4•检查门框地槽有无异物，门扇启闭是否灵活。
5•检查轿厢内照明、风扇、对讲系统等辅助设施是否齐备、完好。
6•清洁轿厢内部及层门，更换地毯。
1•配套设施正常、齐备。
2.外观整洁。
3•轿厢各活动部分动作灵活，运行安全、可靠。
每月
协助、跟踪分包单位人员维修更换损坏的部件或进行维护保养。
具体内容如下：
1•定期调整门扇，使门缝上下间隙一致，牢固自锁。
2•及时更换照明灯具，清洁灯具防护玻璃。
3•检测对讲系统，使其与监控中心保持通讯畅通。
2
机房及设
备
每日
1•检查警示牌及各种规章制度是否清晰、整洁和齐备。
2•检查机房各种配套设施及专用工具是否齐备、完好。
3.检查机房有无漏水，曳引机有无漏油、漏电现象。
4•牵引钢丝绳上平层线是否清晰。
5•检查配电柜及控制柜是否清洁，指示灯是否正常，柜内电器设备有无过热现象，工作时有无异响。
6•检查分体空调运行是否正常。
1•机房清洁，通道畅通。
2•机房干燥，温度适中。
3•曳引机工作正常。
每月
1•协助、督促分包单位人员清洁、整理配电柜、控制柜内线路，清洁曳引机及安全钳，紧固接线端头，改善插接件连接效果。
半年
1•对曳引机安装支架、支承座及接地线进行清洁、除锈、油漆。
每年
1•协助年检专业人员对电梯各系统进行一次安全检测。
3
厢顶设施
每日
1•检查轿厢顶照明设施是否正常、有无杂物。
2•检查各配套设备安装是否牢固，有无松脱现象。
3.检查滑轮（槽）与滑轨接触是否良好，接触面是否光滑。
4•检查各保护开关是否灵敏、可靠。
1•安全开关灵活有效。
2•挡遮板准确控制轿厢平层。
每周
1•由分包单位人员对轿厢顶清洁除尘，紧固各安装镙栓及接线端子。
半年
1•协助、督促分包单位检查开门机构，调整间隙，加注润滑油。
2•协助、督促分包单位对轿厢设备支架除锈、油漆。
3•协助、督促分包单位检查清洁轿厢挡遮板及发射信号灯。
4
井底设施
每周
1•检查井底照明、安全开关是否正常。
2.检查井底有无杂物、油渍及积水。
3•检查井底各辅助设施是否齐备、完好。
1•井坑内无积水、无杂物、
无异味。
2•限位开关灵敏可靠。
3•缓冲器工作状况良好。
每月
1•定期清除井底杂物污渍及积水，维护照明设施及安全开关，紧固接线端头。
2•对井底设施进行清洁、除锈、油漆。
3•坑底有排污泵的，测试其工作性能。
半年
1•协助、督促分包单位检查缓冲器受力情况，判断钢丝绳延展率。
2•协助、督促分包单位根据电梯运行情况调整限速器张紧轮间隙。
3•协助、督促分包单位检测限位开关，保证灵敏可靠。
4•协助、督促分包单位检测对重设施，保证其运行稳定性。
10.消防报警系统
序号
项目名称
周期
巡视维护要点
质量标准
1
消防主机
每日
1•机柜清洁。
2.检查指示灯是否正常亮。
3.检查显示屏是否显示正常。
4.检查操作键盘是否能正常操作。
5•从显示屏上检查各回路运行情况是否正常，如有故障点、
警告点，查明地址，及时处理。
1.外观清洁，无损伤。
2.开机时绿色灯亮，报警时红色灯亮。
3.回路卡输入电压为
36VDC。
4.显示屏正常显示，能正确显示、打印、报警情况。
5•能正确进行报警控制。
半年
1•感知器进行加热、喷烟试验以检查整个系统的运行情况。
每年
1•清洁柜内各卡。
2•整理柜内电线，紧固接线头、插接头。
3.检测各卡电压。
2
联动柜
每日
1•机柜清洁。
2•对柜上所有指示灯进行试验，看能否正常亮。
1•外观整洁，无损伤。
2•正常时电源指示灯亮，报警时相关联动部分指示灯亮。
3.报警时能准确联动相应设备。
半年
1•进行系统试验检测联动柜是否正确联动。
每年
1•清洁柜内各卡。
2•整理柜内电线，紧固接线头，插接头。
3.检测电源的各卡输岀电压。
3
烟、温感
知器
每日
1.检查外观是否整洁。
2•检查安装是否牢固，有无松脱现象。
1.感知器输出输入电压均为
36VDC。
2.单一回路线路总电阻不超
每月
1•抽取5%感知器试验以检查能否正常报警。
每年
1•检测感知器底座输入输岀电压是否正常。
2•检测感知器线路的电阻、电容是否正常。
3•清洗感知器腔室。
4•紧固线路接头。
5•
升级会员 