地铁沿线出入站口配套服务设施实施方案.docx

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地铁沿线出入站口配套服务设施实施方案

地铁沿线出入站口配套服务设施实施方案

一、项目原则

1．合法原则：

地铁商业资源开发符合相关的法律法规、部门规划条例，红线范围内地块有偿使用需符合有关规范、规定及管理办法。

2．合理原则：

在满足设置标准、科学合理的情况下，需同时满足资产价值设计符合市场经济规律，体现市场价值，地铁商业资源的价值转移和价值扩散，也是在价值转移和价值扩散中得到价值增值。

3．公开公平公正原则：

昆车站出入口红线范围内地块经营权有偿使用操作程序应当公开、公平、公正。

4．设置品牌化规范化原则：

车站出入口红线范围内地块有偿使用需通过整体规划，保持轨道线路品牌规范。

5、综合社会效益和经济效益原则：

车站出入口红线范围内地块有偿使用确保便民性、美观性的同时，提升项目经济效益。

二、项目定位和策划

（一）项目商业特点

站口地块商业干道型地铁商业，其项目位于地铁站厅与地面商业旺地或交通接驳点的主要通道上，人流较为密集，面积可大可小，较为灵活。

（二）项目商业定位

1．地铁商业功能整体定位

以地铁便捷交通、立体交通、网络化、电商支付平台，打造成包容时尚、文化、休闲、娱乐、购物、交通出行服务等综合功能的地铁生活圈。

2．地铁站口地块商业功能定位

结合地铁站口地块规划可用面积，依据站口地块商业干道型商业特点和人流特点，依据地铁生活圈功能定位，首期工程站口地块商业功能定位分为四大功能区。

包括特色购物、餐饮、商务、休闲，具体如下：

功能内容

购物主题性专卖、日常生活用品便利店、眼镜、饰品、电子

餐饮速食食品配送点、西饼店、冷饮、咖啡店、酒吧、茶艺馆

商务小型新品展示体验点、小型展区

休闲书店、音像店、文化廊

3．配套服务设施——亭棚类

主要提供快捷便利的延伸服务，主要有：

便利店、书店、音像店、配送点、寄售店、干洗店、西饼店、饮品店、眼镜店、中低档次的时尚饰品店、小型新品展示体验点等。

对于零售业要求中高档的零售企业和知名品牌。

餐饮以简洁式、休闲式为主，主要是为了实现商业的购物人群的便利，保持环境清洁。

4．目标商户及客户设定与选择

（1）目标商户群：

全国性或地区级连锁店、品牌店、专卖店、主题店；

（2）目标购买人群：

全国性或地区级连锁店、品牌店、专卖店、主题店、本地个体私营业主、有投资意向的本地人；

（3）目标商户确定原则：

先大户、后小户；先品牌商户、后一般商户的原则；

（4）招商品牌组合定位比例

主力店为国际国内一线品牌占25%，次力店为省内品牌占50%，其他为个人经营占25%。

5.规划步骤

根据上级关于进一步完善地铁站点周边服务配套和相关设施的工作要求，确保服务配套设施——亭棚项目的质量和实效，拟计划分批投放和分批实施，同步进行水电物业配套改造。

第一批亭棚投放期（xx年xx月-xx年xx月）：

服务以车站换乘旅客为主，周边居民为辅。

第一批亭棚在xx站、xx站等xx个站点进行试点运营，拟计划投放xx个亭棚，业态以副食品及餐饮配送为主；

第二批亭棚投放期（xx年xx月-xx年xx月）：

服务以周边居民为主，车站换乘旅客为辅。

第二批亭棚在xx站、xx站等6个站点进行试点运营，拟计划投放xx个亭棚，业态以副食品及餐饮配送为主；

第三批亭棚投放期（xx年xx月-xx年xx月xx个站点进行试点运营，拟计划投放xx个亭棚，业态涵盖餐饮、超市、休闲娱乐类。

6、商业形象定位

（1）便捷性

*常用业态规律化布局

*地铁导购指示系统

*朝向客流面的商品成列

*更快的购买与结算

*统一的POS系统

*银行卡刷卡消费

（2）质优产品

*明亮、环境清洁

*连锁品牌入驻

*高中档次品牌引入

*商家品牌竞争不断提升服务

（3）服务周到

*更多档次的消费选择

*无线宽带等通信服务提供

*多媒体娱乐功能

*信息化查询平台

三、招商方式

各城市轨道交通公司对车站商铺有着不同的招商模式，参照其他城市轨道交通公司进行配套服务设施独立出租、分标段出租、整体出租等方式。

（一）独立招商

出入站口亭棚以单间为单位对外招商，是目前各轨道交通公司招商的主流模式。

优势：

*有利于商业资源租金提升；

*租期相对短，便于自行掌控租金涨幅，成长性好；

*品牌和业态较为多样；

劣势：

对于客流量低、商业氛围弱的车站难以维持经营。

（二）分业态分标段招商

将多个车站或整条线路同一业态的亭棚打包招商。

优势：

*分业态分标段：

商户承租时须按轨道交通公司设计的组合配置整体承租，且必须由承租方直接经营，不得转租第三方。

*分标段：

兼顾不同客流量的车站商业开展，使商业资源获得充分利用；并通过连锁品牌商家提供服务，保证服务档次与商业形象；同时有利于车站出入口亭棚总体管理和营收稳定。

劣势:

*招商有一定难度，要求商户有较高的整体实力和风险承受能力。

（三）大包租、整体出租模式

将车站出入口亭棚整体委托外包公司进行招租与管理。

优势：

*将亭棚运营风险降低；

*产权、消防、工商等一系列审批、验收等程序，由承租方处理，使机构精简的地铁公司相关部门从此类复杂的事务中解放人力，集中足够精力处理本职业务、提升能力。

*大承租方可采用快捷程序与实际经营商户达成租赁协定，令商业资源在时间档期上充分发挥便民作用、盈利作用。

劣势：

*地铁公司从商业资源中获取的收入低

*业主无法控制经营形象与经营品牌

*亭棚的经营者并非从业主手上直接租赁商铺，对其进行现场管理较难，合作中止后，清场难。

（四）工作建议

鉴于该项目商业经营总面积大于5000平米，属于地块间距跨度大、地块数量多，前期投入和成本管理过高。

且作为地铁出入站口便民服务项目，根据市政府领导关于进一步完善地铁站点周边服务配套和相关设施的工作要求，亭棚项目的招商工作时间紧、任务重，确保招商的质量和实效，故建议采用分业态分标段的招商形式。

四、项目经营管理模式

（一）地块经营模式：

经营地块进行分割，地块上亭棚只租不售，自主招商运营管理。

亭棚类地块通过设置标准化亭棚进行商业经营，标准化亭棚由地铁资源公司统一设计标准、外观样式，商户可向地铁资源公司租赁，亭棚租期界满可续租或自行撤离。

结合其他城市的操作经营，在确保商户品质及管理水平的同时，最大程度提升项目经营效益，拟建议通过公开招商方式，择优选择优质商户，借助其成熟的商业推广渠道及丰富得客户资源，实现有序经营和效益经营。

原则在满足竞买条件的情况下，价高者得。

（二）管理模式：

发挥品牌的带动作用，通过统一规划、统一招商、统一运营、统一管理四个统一管理模式，精心培育地铁商业圈氛围，打造长期、稳定、繁荣的地铁沿线商业。

五、经营期限

项目建成后，将穿过人流商流最为集中的地区，虽然商业价值提升空间巨大，但考虑到目前市场接受程度及成熟度低，需要较长的市场培育时间，综合未来的客流预测及商业价值分析，项目溢价空间巨大，同时也根据其他城市的经验，拟建议合作期限为3年。

六、拟实施亭棚项目价值测算

（一）亭棚地块投资成本

1.亭棚设计、采购、安装成本

经市场询价，单个一般亭棚价位以xx万元/个粗算（包括但不限于亭棚的设计、采购、装卸、运输、安装及质保期内的维修保养等），根据市场需求，亭棚需分步分批次放置，预计xx个亭棚的采购成本约为xx万元。

（造价明细详见附件1）

2.用电设计及用电改造成本

经与四院就地铁出入站口用电设计及用电改造费进行对接，四院预估每个地铁站用电改造成本约xx万元及用电设计费xx万元，xx个站点总共xx万元。

（二）经营收益测算

1.市场租金调查

（1）其他城市情况调查

中国主要城市的城市轨道交通车站商铺内的租金水平如下表：

城市

商铺平均租金（元/月/㎡）

备注

xx

100

xx

100

xx

100

xx

100

2.亭棚项目价值测算

根据中国主要城市的城市轨道交通车站商铺内的租金水平及沿线地铁周边物业租金水平

（1）其他地铁城市车站商铺租金

鉴于中国城市轨道交通传媒经营发展报告（2013）、中国城市轨道交通商业发展报告（2014）以及北、上、广等地地铁商业街租金的研究，铺面总面积、平均每站客流与地铁出站口商业价值密切相关，因此取北、上、广铺面总面积、平均每站客流作为自变量，北、上、广出站口商业价值为因变量，建立数学模型，对地铁出站口价值进行测算。

（2）亭棚地块租金测算

根据北上广地铁商铺平均租金为基础，结合地铁每站客流、地铁出站口周边商业价值等因素进行地铁站口地块租金测算，一环内有6个地铁站面积约为526.5㎡，地块测算租金为120-320元/㎡/月；二环内有5个地铁站面积约为409㎡，地块测算租金为140-210元/㎡/月；三环及三环外有13个地铁站面积约为1001.5㎡，地块测算租金为100-400元/㎡/月；呈贡有7个地铁站面积约为533.5㎡，地块测算租金为100-130元/㎡/月.具体租金测算详见下表：

考虑到地铁正式运营才一年多，通过日均客流量测算出的出入口价值基本反映了目前市场接受价格。

日均客流量尚有较大提升空间，结合北上广车站商铺租金和地铁沿线周边租金测算，拟建议以调整修复后的租金作为收费依据。

3.收益及报价预测

综合商业分级基础报价，每个站亭棚综合平均报价计算。

另，由于高架站一般设有2个出入口，地面站和地下站一般设有3-4个出入口，根据意向性调查了解，一般客户仅愿意在离自身物业最近的一个出入口进行消费，部分地段出站口周边无物业，但面积巨大商户经营盈利点较低，扣除亭棚采购成本约xx万元，在不考虑用电设计及用电改造费用等因素，故亭棚经营收益大约xx年左右时间收回投资成本。

4.工作建议

因各地铁站点客流量及周边物业成熟度不同，同时亭棚项目的招商工作时间紧、任务重，拟建议根据实际招商情况，根据集团领导要求先在人流量大的站点进行试点运营。

七、付款时限

合作期限xx年，按合同约定时间，每年定期支付。

八、收益分配

地铁商业开发收益全部归集团公司所有，专项用于地铁运营亏损补贴。

九、亭棚经营者资格设定

1、在中华人民共和国境内（不包括香港、澳门、台湾地区）注册，具有独立法人资格；

2、营业执照中的经营范围须包含副食品销售、餐饮经营等内容；

3、食品销售商、餐饮经营供应商必须取得《食品卫生许可证》并按相关政府部门规定取得经营许可；

4、卫生条件符合GB16153和卫生部的规定；

5、经营网点应将营业时间、供应品种、服务项目、收费标准及其他特殊规定等进行明确，并严明按明码标价的销售食品；

6、严格遵守国家有关食品、卫生、防疫、环保、节能、消防、安全、规划等有关法律法规要求；

7、具备经营管理能力，并有完善的管理制度；

8、具备有效的组织机构代码证；

9、具备有效的税务登记证。

十、亭棚设计标准

（一）地铁商业亭棚设计的原则

1.功能性原则

作为地铁商业亭棚的设计，最主要的的功能是满足乘客便捷购物。

2.艺术性原则

在进行地铁商业亭棚设计时，必须考虑到城市的整体建筑风格，从城市形态、色彩、文化等隐含着的因素，运用到设施的设计中去，从而使设施能更好地融入到城市整体环境中。

3.地域性原则

独特的城市地域文化，地域化主要在造型、色彩和材质上来体现。

（二）地铁商业亭棚基本参数

统一标识：

地铁LOGO

材质:

镀锌板，表面工艺为氟碳汽车漆

篷布材质:

玻璃

制作工艺：

焊接、冷作

开启方式:

自动

颜色:

基本色调为地铁标准主色调，装饰色各品牌商自定

规格:

2.5M（开间）*3.0-4.0M（进深）*3.0M（高），10平米以上或异型需另行定制

内部装饰、功能：

根据需要定制，全套批量参考市场价格：

28600元（2.5*3*3规格标准）

制作商：

统一招标