估价报告格式.docx

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估价报告格式

房地产估价报告

项目名称：

委托方：

受托估价方：

估价人员:

估价日期：

二○一○年十月十六日至二○一○年十二月二十日

估价报告编号:

********[2010]房估字第号

目录

致委托方函15

估价师声明3

估价的假设和限制条件4

房地产估价结果报告6

一、委托估价方6

二、受托估价方6

三、估价对象6

四、估价目的8

五、估价时点8

六、价值定义8

七、估价依据8

八、估价原则9

九、估价方法10

十、估价结果11

十一、估价人员11

十二、估价作业日期11

十三、估价报告应用的有效期12

估价技术报告13

附件14

致委托方函

苗琪女士：

受您的委托，我公司对位于北京市朝阳区定福庄西街甲1号楼10门301号房产于估价时点2008年12月31日的房地产价值进行评估，为您及有关部门了解该房地产于估价时点市场价值提供价格参考依据。

一、估价对象的确定

根据委托方提供的《房屋所有权证》〖京房权证朝私07字第255904号〗，证载房屋所有权人为苗琪，房屋坐落于北京市朝阳区定福庄西街甲1号楼10门301号，房屋用途为住宅，建筑面积为54.84平方米。

二、估价结果的确定

（一）确定的方法

评估人员采用了市场法和成本法测算了估价对象的价格。

市场法通过寻找参照物，进行修正得出客观正常情况下的房地产的市价。

由于估价对象为已使用房地产，采用基准地价法，测算出土地使用权价格；依照重置成新价法，测算其在估价时点下重新建造或重新购置同样的房屋所需花费的费用，两者之和即为全新状况下的房地产重置价格，扣除折旧，得出估价对象的房屋重置成新价。

（二）估价结果的确定

评估人员根据估价目的，遵循估价原则，按照评估工作程序，利用科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并结合估价经验，详细考虑了影响房地产价格的各项因素，确定在估价时点2008年12月31日的估价结果为：

建筑面积：

54.84平方米

房地产总价：

443491元

大写：

肆拾肆万叁仟肆佰玖拾壹元整

房地产单价：

8087元/平方米（货币种类：

人民币万元）

********房地产评估有限责任公司

法定代表人:

年月日

估价师声明

我们郑重声明：

1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实、准确、完整的，没有虚假记录、误导性陈述和重大遗漏。

2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中说明的假设和限制条件的限制。

3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。

未经本估价机构书面同意,本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。

6、本估价报告依据委托方提供的相关资料，委托方对资料的真实性、合法性、完整性负责。

因资料失实造成的估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。

7、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。

估价师签名

王运红（注册房地产估价师证书号:

1120020054）

邹沧桑（注册房地产估价师证书号:

1120060019）

*******房地产估价有限公司

年月日

估价的假设和限制条件

一、假设条件

1、委托方合法房屋所有权，并支付有关税费。

2、估价对象得到最有效利用，并产生相应的收益。

3、估价对象与其它生产要素相结合，能满足目前生产的正常进行。

4、在估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。

5、任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。

6、本报告设定估价对象土地开发程度为宗地红线外“七通”，宗地红线内“七通一平”。

7、委托方未对估价对象进行任何方式的销售或者出租，本次估价是以估价对象未有任何方式的销售、未与任何一方签署针对于估价对象的无限期或影响估价对象价值的租赁协议为假设前提。

8、本次评估估价人员未获估价对象土地年期情况，评估设定其土地使用权年限为居住用途法定最高土地使用权出让年限70年。

9、评估设定待估宗地容积率为估价对象所处区域的级别平均容积率2.00。

10、委托方提供的资料属实。

二、限制条件

1、设定估价对象为符合法律、法规规定为限制条件。

2、委托方为了解委估房地产于估价时点市场价值，委托我公司对估价对象的房地产市场价值进行评估，本报告仅为此目的进行评估，以提供价格参考。

3、估价对象的建筑面积依据委托方提供的《房屋所有权证》〖京房权证朝私07字第255904号〗及现场勘察情况确定，如上述情况发生变化，评估结果应作相应调整。

三、使用说明

1、评估价格是在满足全部假设与限制条件下，于估价时点为2008年12月31日，在设定的土地开发程度、用途和土地使用权年限及正常市场条件下的房地产市场价值。

如假设及限制条件发生变化，则需要相应调整估价结果。

2、本估价报告中涉及有关估价对象的一切资料均由委托方提供，委托方需对所提供材料的真实性、合法性和完整性负责。

3、本次评估报告包括“房地产估价结果报告”和“房地产估价技术报告”，“房地产估价技术报告”仅供估价机构存档和作为估价结果提交有关部门确认或备案时的附件。

4、市场无明显价格波动条件下评估结果自估价报告出具之日起半年内有效。

5、本报告由北京********房地产评估有限责任公司负责解释。

房地产估价结果报告

一、委托估价方

委托方：

地址：

身份证号：

联系人：

联系电话：

二、受托估价方

单位名称：

********房地产评估有限责任公司

办公地址：

法人代表：

联系人：

办公电话：

三、估价对象

（一）估价对象概况

本次估价对象为北京市朝阳区定福庄西街甲1号楼10门301号房地产，现状用途为住宅，证载用途为住宅。

根据估价人员实地勘查获取的资料及委托方提供的《房屋所有权证》〖京房权证朝私07字第255904号〗，估价对象为砖混结构，屋面为平屋面。

建成于1994年，用途为普通住宅，地上共6层,估价对象位于地上3层，户型为两室一厅一卫一厨，朝向为南北向，建筑面积为54.84平方米，层高为2.8米。

于估价时点2008年12月31日，估价对象为中装修，装修情况详见建筑物装修状况表：

建筑物装修状况表

内装修

地面

顶棚

墙壁

备注

主卧室

瓷砖

涂料

涂料

——

次卧室

瓷砖

涂料

涂料

——

客厅

瓷砖

涂料

涂料

——

厨房

瓷砖

PVC

瓷砖

——

卫生间

瓷砖

PVC

瓷砖

——

阳台

瓷砖

涂料

涂料

——

外装修

外窗

铝合金（双层玻璃）

户门

防盗门

楼梯间

普通水泥地面、顶棚、墙壁刷白

外墙

涂料

屋面

平屋面

（二）估价对象权属状况

1、房地产权属描述

根据《房屋所有权证》〖京房权证朝私07字第255904号〗，证载房屋所有权人为苗琪，证载建筑面积为54.84平方米。

该房产为普通商品房，砖混结构。

估价人员未获估价对象土地年期情况，评估设定其土地使用权年限为居住用途法定最高土地使用权出让年限70年。

2、他项权利描述

无。

（三）估价对象现状及周边环境

该楼物业为专业物业公司管理。

院内有多栋多层结构楼房，基本全部入住，为发展程度较完善的社区。

小区临区域内主要道路有东五环路、京通快速、朝阳路等，小区附近有地铁八通线以及342路、364路、388路、488路、639路、731路、846路、855路等路公交车通过，交通十分便捷，小区环境较好。

小区基础设施状况达到“七通”（通路、通上水、通下水、通电、通讯、通暖、通燃气）小区周边有定福庄中学、大黄庄小学、中国传煤大学、北京第二外国语学院、平房森林公园、兴隆公园、黄渠公园等，生活配套设施相当完善。

四、估价目的

为委托方及相关部门了解委估房地产于估价时点市场价值提供价格参考依据。

五、估价时点

2008年12月31日

六、价值定义

本次评估的房地产市场价值为：

委估房地产在估价时点的市场价值是在设定的土地开发程度、用途和土地使用权年限、现状利用状况不变及正常市场条件下的房地产市场价值。

本报告中的估价对象的房地产价值等于估价对象的房地产市场价格即土地使用权价格与重置成新价格之和。

七、估价依据

（一）国家、地方法律、法规、通知：

1、《中华人民共和国城市房地产管理法》

2、《中华人民共和国土地管理法》

3、《城市房地产转让管理规定》

4、《北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知》

5、国家标准《房地产估价规范》（中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999）。

（二）委托方提供的有关资料：

1、《房屋所有权证》〖京房权证朝私07字第255904号〗

2、委托方身份证复印件

（三）评估人员调查收集的资料：

1、估价对象区域位置示意图

2、估价对象现状利用照片

八、估价原则

房地产估价总的要求是独立、客观、公正，在本次估价作业中，我们遵循的原则主要有下列6项：

1、独立、客观、公正原则

独立、客观、公正原则是房地产估价的最高行为准则。

独立原则要求估价机构本身应当是一个不依赖他人、不受他人束缚的独立机构；要求估价机构和估价人员与估价对象及相关当事人没有利害关系；要求估价机构和估价人员在估价中不应受外部因素的影响，不屈从于外部压力，完全凭借自己的专业知识、经验和良心进行估价。

所谓客观，是要求估价机构和估价人员不带着自己的好恶、情感和偏见，完全从实际出发，按照事物的本来面目去估价。

所谓公正，是要求估价机构和估价人员在估价中应公平、正直，不偏袒任何一方。

因此，遵循独立、客观、公正原则的核心，是估价机构和估价人员应站在中立的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。

2、合法原则

遵循合法原则，首先要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。

合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。

遵循合法原则，具体来说有下列几个方面：

在合法产权方面，应以房地产权属证书和有关证件为依据；在合法使用方面，应以城市规划、土地用途管制等为依据；在合法处分方面，应以法律、法规或合同等允许的处分方式为依据；在其他方面，如评估出的价格必须符合国家的价格政策。

3、最高最佳使用原则

所谓最高最佳使用，要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。

它是指法律上允许，技术上可能，经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。

4、替代原则

替代原则要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。

类似房地产是指与估价对象处在同一供求范围内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。

同一供求范围是指与估价对象相同或相近的房地产所处的区域范围。

5、估价时点原则

估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点上的客观合理价格或价值。

估价不是求取估价对象在所有时间上的价格，而是求取估价对象在某一时间上的价格，而这一时间不是估价人员可以随意假定的，必须依据估价目的来确定，这一时点即是估价时点。

九、估价方法

本公司接受委托后，估价人员深入细致地分析了估价对象的特点和实际状况，并研究了委托方提供的及我方所掌握的材料，为使评估科学、合理、客观、公正，经反复研究，选取市场比较法和成本法作为本次评估的基本方法。

1.市场比较法：

是将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修整和调整，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。

市场比较法的基本计算公式为：

房地产价值＝比较实例房地产价格×交易情况修正系数×交易时间修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数

2.成本法：

由于估价对象为已使用房地产，可依照成本法，测算其土地价格及在估价时点下重新建造或重新购置同样的房地产所需花费的费用，所得出的结果即估价对象的房地产价格。

3．由于市场比较法更为贴近实际情况，赋予60%的权重，成本法赋予40%的权重，最终得出估价对象评估价值。

十、估价结果

估价人员根据估价目的，遵循估价原则和评估标准，按照估价程序，采用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并结合估价经验和对影响房地产价值因素的分析，确定估价对象于估价时点2008年12月31日的市场价值为：

建筑面积：

54.84平方米

房地产总价：

443491元

大写：

肆拾肆万叁仟肆佰玖拾壹元整

房地产单价：

8087元/平方米（货币种类：

人民币万元）

十一、估价人员

参加本次估价的注册房地产估价师签名：

王运红（注册房地产估价师证书号:

1120020054）

邹沧桑（注册房地产估价师证书号:

1120060019）

十二、估价作业日期

二○○九年一月三日至二○○九年一月五日

十三、估价报告应用的有效期

本估价报告所示估价结果为估价对象于2008年12月31日的房地产市场价值，在市场无明显价格波动的情况下估价结果自出具报告之日起半年内有效。

********房地产评估有限责任公司

法人代表：

年月日

房地产估价技术报告

（略）

附件

1、估价对象区域位置示意图

2、估价对象实景照片

3、《房屋所有权证》〖京房权证朝私07字第255904号〗复印件

4、委托方身份证复印件

5、估价机构营业执照复印件

6、估价机构资质证书复印件

7、估价人员资格证书复印件