商业招商计划书.docx
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商业招商计划书
商业广场招商计划书
第一部分招商策划
一、项目总定位
（一）统一宣传口径
1、宣传总精神：
象山城市商业新财富中心
2、顺应象山新一轮开发趋势，应运而生。
华翔奔腾鼎力巨献，政府首推，十大重点工程的重中之重。
3、抢占中国四大渔港的核心区位，与大润发共同构筑象山城市新商业配套中心及标志性建筑群落，打破象山传统商业模式，引领象山城市商业全面升级。
4、融合现代地产和商业运作理念之精华，借鉴吸收国外商业名街的成功经验，整合国际商业模式和盛泽本地文化，为象山人民和国外客商打造一个与上海、比肩同步，全新全能的商业舞台，打造成国际化、本地化、专业化融汇互动的象山商业广场！
5、近十二万平方米的建筑面积，集国际一流大型超市、著名家电卖场、数码广场、专业百货、娱乐休闲、餐饮、商务办公、酒店公寓多功能为一体的中高档shoppingmall，汇聚万千人流、物流、资金流、信息流，将成为新象山的真正核心商业区。
（二）招商定位
作为象山及周边唯一的中档偏上的shoppingmall,我们重点吸纳具有品牌知名度、经营正规、运营良好的品牌商家，以满足大众全方位消费需求。
（三）业态定位
吸纳奉化，慈溪大润发商业广场的业态规划精髓并结合象山消费文化，以各类品牌店、大卖场、大餐饮、大娱乐为核心，规划了丰富而合理的业态，包括各类品牌店、特色店、百货、电器卖场、超市、书城等。
采用多元化经营模式，一站式商业广场，满足各界人士的消费需求。
第二部分招商计划
（一）统筹计划容
统筹计划容指的是以我们要做的事情为线索，按先后次序排序、合理安排。
时间跨度为招商全面启动至开业。
（一）招商阶段划分、招商目标和时间安排
阶段划分：
招商筹备阶段、主力店招商阶段、全面招商阶段、运营调整阶段四个阶段。
招商目标：
由于步行街的商家是需要不断调整、优化的，原则上讲，招商工作不是招满了就结束了。
但为了明确方向，特定目标如下：
1、截止到2010年12月，基本完成步行街主力店、次主力店（大商铺）的招商。
2、截止到2011年5月，基本完成招商任务。
3、截止到2012年4月底，商家开始入场装修，为开业做准备。
力争8月底，确保10月份商家全部开业。
为具体化可执行，在时间安排上，此计划涉及的时间段为：
2010年9月开始执行，截止到2012年开业。
具体工作安排见下面的《计划执行时间表》。
（二）相关招商资料的准备
（1）招商手册（已有）和招商说明书
（2）租赁合同（已有）
（3）委托经营合同
（4）定租确认书（已有）
（5）招商委托书
（6）招商流程表
（7）招商文案（已有）
（8）退房申请表等
（9）授权委托书等
以上文本见附录，其它文本资料根据不同阶段、具体需求再行撰写！
（三）招商方式、目标客户的确定
招商方式：
1、项目销售现场招商发布会
2、大型零售连锁互动
3、登门拜访
4、网络招商
5、联系
6、面对面沟通
7、行业协会、政府机构
8、各地商会
目标客户——主力店
1、超市：
大润发
2、家电卖场：
国美、苏宁、五星。
3、大型中餐、量贩式KTV等
目标客户——次主力店
1、数码广场、书店、运动天地、名品折扣店
2、电影厅及成人电玩
3、百货：
象山本土品牌
（四）第三方招商网络平台的建立
建立第三方招商网络平台可以得到巨大的资讯支持，更能节省大量的人力、宣传推广成本，加快招商速度。
构建第三方招商网络平台可以从这些渠道去争取：
1、专业的招商
2、专业的地产交易平台
3、行业协会及政府招商机构，行业协会和政府招商机构从某种意义上讲，很具有权威性和号召力，他们既拥有本行的丰富的品牌资源和众多企业家朋友圈，更具有说服他们入驻的话语权。
更能省却一大笔宣传费用，在短期带动一大批商家考察、开店的热情。
例如：
商会，餐饮协会，省工商联
4、与定位不同的商业项目招商部门建立战略性合作伙伴关系，达成资源共享的互赢格局。
特别是可以通过私下互动，把对方的招商人员转化为我们的兼职招商人员，在高奖励的吸引下，引进我们所需的商家品牌。
（五）招商政策的制定
在项目的定位、宣传推广基本到位的基础上，一个优化组合的优惠招商政策可以成为吸引商家入驻的推动剂。
为了吸引和推动极具影响力的主力店的进驻，我们将在租金、建筑结构等方面给予一定的优惠。
（六）媒体宣传推广计划的制定执行
具体媒体宣传方案见媒体计划表。
（七）大型主题招商活动的策划执行
大型主题性招商活动，配合全方位立体化媒体平台（电视、报纸、网络、广播）宣传炒作。
1、招商发布会
2、主力店、次主力店等具有一定品牌知名度和影响力的签约仪式，如苏宁、讴歌、国美、宏图
3、阶段性的招商成果发布会
4、以项目命名的大型零售连锁会议
5、工程重要节点（封顶、竣工等）完成及开业庆典会
根据目前的项目招商情况，在10——12月份，计划举行招商发布会、项目推介会、签约仪式，其它活动视具体发展情况而定。
活动具体策划执行方案在确定后撰写。
（八）招商费用预算
招商费用包括：
人员差旅费用、商家接待费用、宣传费用――广告及招商活动费用、招商人员提成。
招商总费用为年租金底价的1%，约为6万左右。
其中，广告公关礼品费1万，媒体投放、现场SP活动5万元。
（九）租金建议方案
根据象山本地租金情况、目前项目周边商业状况并结合我们的市场定位，确定我们租金水平为中等水平，并在大润发开业后提升至中高水平。
涌金商业广场业态楼层平均租金表
（注：
最终面积与公摊待工程部确认）
面积（招商面积）
日租金
年租金
超市
26657m²
地上一层
待定
待定
地上二层
待定
待定
地上三层
7965m²
2元/m²·天
581.4450万元
地上四层
4855m²
1.2元/m²·天
212.64万元
地上五层
1977m²
1元/m²·天
72.16万元
百货
家电
1000m²
2.1元/m²·天
76.65万元
数码广场
600m²
2.1元/m²·天
45.99万元
总计：
988.88万元
（十）招商政策建议方案
1、付款方式：
分小商铺和大商家两种情况
（1）小商铺：
首付定金（三个月租金），租赁合同签定支付其余全部租金。
大商家：
根据谈判情况，由集团领导确定。
原则定金为年租金的10%，其余一季度加一个月押金
（2）小商铺半年一付，押一个月，下次付款须提前1个月支付。
2、装修免租期政策
根据入住商家规模、品牌的大小建议给予商家相应的装修免租期。
小商家为一个月免租期，大品牌主力店、聚人气店为3个月免租期。
3、协助办证：
提供工商、税务、卫生、公安、环保等一条龙办证服务。
4、允许一定围的改变房屋布局
经营者根据经营的实际需要，在符合规划技术规的条件下，在不改变建筑主体结构的情况下，可根据自己经营项目的需要进行改动或与其它商铺打通统一装修，以最大限度满足经营户的需要。
招商计划执行时间表（2010年——2012年开业前后）
招商计划执行时间表
项目明细
阶段划分
时间
事项明细
责任部门
筹
备
阶
段
（2010年9月—10月）
9月
1、人员培训（中原接待）
现场招商
2、架构和机制建立
现场招商
3、招商资料准备
招商总监
4、招商计划制定
招商中心
5、主力店联系洽谈
现场招商
10月初
1、招商政策的制定
华翔奔腾、招商中心
2、主力店联系洽谈
现场招商
3、家电卖场目标客户深度洽谈，选择一家
现场招商
4、各媒体联系洽谈
现场招商
5、具体媒体计划出台
策划部、现场招商
6、目标客户资料的收集
招商中心
主
力
店
招
商
（2010年10月—12月）
主
力
店
招
商
（2010年10月—12月）
10月-12月
1、各种业态全面招商推进
现场招商
2、媒体宣传集中展开
华翔奔腾、策划部
3、构建第三方招商网络平台
现场招商
4、家电卖场签约
华翔奔腾
5、讴歌签约仪式
华翔奔腾
7、大型中餐开始招商
现场招商
8、招商新闻发布会举行
华翔奔腾
9、大型娱乐深入洽谈
酒吧（XX、A8、中国城）
10、各种业态招商取得一定成果
现场招商
11、各种品牌特色店开始招商（特色餐饮小吃、特色娱乐）
现场招商
12、大型中餐确定意向
现场招商
13、数码广场、书店、运动天地、名品折扣店确定意向（11月份）
现场招商
全面招
商阶段
（2011年1月—开业）
2011年1-3月
1、百货商家洽谈
现场招商
2、数码手机广场签约
华翔奔腾
2011年3月-9月
1、电影厅、电玩，电玩签约仪式
华翔奔腾
2、完成小商铺50%以上
现场招商
3、招商成果展示会
华翔奔腾、现场招商
4、媒体宣传配合大润发开业
华翔奔腾
5、百货业态集中签约
华翔奔腾
6、小商铺完成到90%，力争完成到100%
现场招商
7、完成项目商业面积招商的90%，力争总完成100%
现场招商
运营调整阶段
（2012年开业后）
开业后
1、对业态不好、经营业绩较差、不受欢迎的业态、商家进行调整
现场招商
2、引进新的商家
现场招商
3、继续进行宣传，打造品牌步行街，促进整体运营和后续招商
现场招商
各媒体投放计划表（2010年9月—2012年开业）
例：
项目招商会主题：
客群：
针对像山本地的餐饮娱乐商家。
象山商会，商会会员单位。
时间：
10月国庆长假
地点：
售楼处现场
邀约方式：
信件邀请函
前期推广方式：
短信投放商会、行业协会等平台。
确认客户数。
人数约为70-80人
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