专业市场开发与产品模式.docx
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专业市场开发与产品模式
专业市场开发与产品模式
严格意义上的专业市场，是以批发为主的，但现代专业市场，根据商品的类型，也出现了批发零售兼有的专业市场，比如一些小商品类、服装鞋包类等属于日用品或者个人消费品类型的商业，如果处于城市核心地段，往往都有一定的零售量。
而专业市场的开发模式发展至今，已从最初的单一功能，发展到目前以华南城为代表的产业新城模式，下面将对不同的模式进行分析比较。
第一代：
单一功能型
项目规模：
较小，往往在300-500亩；
主要功能：
单一专业市场功能，往往无物流仓储功能或物流仓储功能单一；
配套功能：
基本无配套功能。
第二代：
复合功能型
项目规模：
中等，一般在500-1000亩左右；
主要功能：
以专业市场功能为核心，有较完善的仓储物流功能；
配套功能：
配套有一定体量的住宅、公寓、商业、酒店、写字楼等类型的物业。
第三代：
产业新城型
项目规模：
大，往往数千亩甚至上万亩，以华南城为代表；
主要功能：
有非常完善的商贸交易、展示、仓储、物流功能；
配套功能：
以新城的理念打造，有非常完善的居住、商务、商业、休闲、娱乐等全方位的功能配套，且配套功能占有较大的比重。
开发模式横向比较
小结
应根据城市与项目的自身特点，灵活采用不同的开发模式，例如在发展潜力一般的三四线城市，可以采用单一功能型模式，而在有较好发展前景的城市或特大型城市，应采用功能复合型或产业新城型模式（具体的复合功能与体量安排，要根据项目具体情况而定）。
不同城市的开发模式选择
产品线模式发展分析
专业市场是是每个项目开发都必须清晰的事宜。
下面将根据一定的标准对专业市场产品类型进行划分，并对不同类型的产品进行分析。
产品划分标准：
·开发强度，容积率指标
·交通组织方式，采用平面交通或立体交通
·车行与人行动线的安排，人车分流或人车混行
·舒适度、购物环境标准
·停车如何安排
······
总体来看，专业市场的产品线模式有市场型和商场型两大发展方向，经过多年的发展，其呈现出多样化的产品形态特征。
（备注：
以下划分主要从建筑、硬件层面进行比较，不考虑信息化、经营管理等软体层面的因素。
）
市场型专业市场共同特征
·开发强度：
开发强度相对较低
·产品形态：
多采用行列式街铺产品形态
·交通组织：
注重货运的通达性，货车能够到达或临近商铺门口，人车混行或部分混行，均采用地面停车
·装修档次：
装修标准普遍不高，不安装中央空调
·消费环境：
人的消费舒适性不高
·经营成本：
相对较低
第一代市场型专业市场
产品特征：
土地集约度不高，行列式街铺，往往为两层或三层，一层为商铺，二层以上为居住或仓储用途，有的在内部道路顶部装有顶棚遮挡风雨
交通组织：
纯平面式交通布局，人、车、货混行
物流仓储：
往往没有专门的物流仓储区或仅有功能单一的物流仓储区
经营档次：
往往以中低档为主，整体形象比较差
运营成本：
成本低，运营方式简单
代表项目：
目前在广佛地区有大量这类项目，如南海世贸纺织城、广州南岸路装饰材料城
第二代市场型专业市场
产品特征：
开发强度比第一代高，产品形态同样为行列式街铺；
交通组织：
立体式交通布局，采用双首层设计，人、车局部分流；
物流仓储：
注重物流仓储功能，设有专门的物流仓储区；
经营档次：
以中档为主，形象稍好于第一代产品
运营成本：
运营成本高于第一代
代表项目：
深圳海吉星农产品物流园、鹰潭盛华国际商品博览城等
第三代市场型专业市场
产品特征：
开发强度比第二代高，产品形态以行列式街铺为主，比较注重购物环境，融合其他的建筑形态，如整体的建筑立面形象
交通组织：
立体式交通布局，采用双首层设计，人、车局部分流
物流仓储：
设有功能完善的物流仓储区，能够满足各类商家的需求
经营档次：
以中档至中高档为主，形象优于第二代产品
运营成本：
运营成本适中
市场型专业市场横向比较
商场型专业市场共同特征
·开发强度：
开发强度较高
·产品形态：
多采用类似于集中式商业体的产品设计，有整体的对外形象
·交通组织：
商场内人车分流，车停在商场外或地下停车场
·装修档次：
装修档次高于市场型，能够采用中央空调或分户式空调
·消费环境：
突出购物环境，人的舒适性高
低端商场型专业市场
装修与配套：
装修档次相对较低，内部比较拥挤、杂乱，缺少相应的配套或配套较少，多采用分户式空调
经营档次：
以中端或中低端为主
运营成本：
较低
运营模式：
批零兼营，以批发为主
交通组织：
基本人车分流，有的没有安排地下停车场，车辆露天停放，客货有所混杂
典型代表：
广州国际轻纺城，白马服装城，天马服装城
中端商场型专业市场
装修与配套：
装修档次中档偏高，具有良好的购物环境
经营档次：
以中档至中高档商品为主，兼有品牌形象展示的作用
运营成本：
中等
运营模式：
批零兼营，零售比例较高
交通组织：
人车分流，车停在地下停车场或商场以外
典型代表：
红星美凯龙，番禺吉盛伟邦
高端商场型专业市场
装修与配套：
类似于高档MALL的装修标准，内部装修豪华，内部空间开阔，有完善的交通体系及消费类配套业态，消费舒适性高
经营档次：
以经营中高档以上的商品为主，兼有品牌形象展示的作用
运营成本：
高
运营模式：
批零兼营
交通组织：
完全人车分流，客货分流，配有大型地下停车场
典型代表：
顺德罗浮宫
商场型专业市场横向比较
结合型专业市场
产品形态：
既有市场型产品形态，也有商场型产品形态，两者结合布局，一般而言，市场型以满足商家批发、零售交易功能需求，商场型以满足商家产品展示需求和高端客户需求。
交通组织：
市场型人车混行，商场型人车分流、客货分流
经营档次：
市场型以中低端商品为主，商场型以中档以上商品为主
仓储物流：
有独立的仓储物流区
代表项目：
华南城、番禺五洲装饰城
小结
在过去，大城市的专业市场普遍采用市场型的产品形态，但随着经济的发展、消费档次的提升，已逐步转变为以商场型或结合型为主，新近开发的项目中已经较少出现纯市场型的身影，尤其是人口超过百万的城市。
目前国内知名的商贸物流市场开发企业，如华南城、五洲等，在产品线模式上都普遍采用结合型专业市场，既有市场型也有商场型，市场型能实现资金的回笼，商场型能够作为优质持有资产。
在三四线城市，由于整体发展水平不高，目前仍以市场型为主，而从未来的发展趋势来看，产品的升级换代不可避免，从目前的单一市场型产品，发展成为更高级形态的第二代、第三代产品，或引入商场型产品等，产品形态更多样化。
总体而言，不同形态的专业市场并没有好与不好之分，而只有适合与不适合之别，产品线模式的选择要综合考虑城市、产业、经济、规划、政策、区位、交通、配套、资金、成本等各层面的因素再行确定。
不同城市的产品线模式选择
不同城市的开发模式、产品线模式思考
规模大、功能全、档次高并不意味着项目的成功，必须要符合项目实际。
规模越大、人口越多的城市，其辐射力越强，影响力越大、发展的空间越大、消费层次多元化，因此能够承受规模更大、功能更完备的项目，有利于享受城市发展所带来的利好。
同时，越大的城市也适合更多不同类型的产品线模式的共存，档次高、功能强的专业市场也能有较大的发展空间。
而在发展水平不高的三四线城市，受限于城市的发展水平、政策支持、市场容量、消费力、辐射力等因素，项目的规模不宜太大，档次不宜太高，若过分的追求“高大全”存在着较大的风险，适宜采用低成本、速战速决的开发与产品线模式，追求销售速度与利润。
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