衡阳县三水六岸风光带编制工作方案.docx
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衡阳县三水六岸风光带编制工作方案
衡阳县县城“三水六岸”风光带概念规划设计竞赛评审组织方案
（讨论稿）
一、评审前二天时间安排
1.6月13号前所有专家成员抵达我县，入住蒸阳宾馆。
2.
（1）.6月14日上午由县规委办公室组织评审专家人员对我县三水六岸进行现场踏勘，加深专家成员对我县初步印象；下午向专家成员介绍三水六岸竞赛公告和我县对本次竞赛的规划、成果要求，强调科学性、独特性、实用性、持续性，以及竞赛规则。
（2）.三家参赛单位上午12.00前提交规划成果，按竞赛公告要求提供成果文件——包括图文（若干份）、影像资料。
二、评审时间——定为6月15日
上午8：
30——12：
00对三家参赛单位方案进行评审；
下午3：
00举行就三水六岸竞赛论坛、颁奖、总结。
三、评审地点：
建设局七楼多功能会议室
四、参加人员:
1.上午参评人员：
9名专家评委、10名规划顾问、三家参赛单位团队、县规委主要委员、县规委办、规划局局班组成员及业务股室负责人、现场计分及公证人员。
2.下午论坛人员：
专家评委、规划顾问、三家参赛单位领衔专家、县四大家领导、县规委办、经开区、西渡镇、城建投资公司、住建局、国土局、规划局、旅游局、文化局负责人。
五、县电视台全程录制，邀请省、市媒体进行报道。
∙（2011-1-1117:
33:
55） [评论]
主持人：
您刚才提到的交通的问题，我们项目的收获是由交通院全程参与的，做了交通导向，这方面他们是会负责任的。
未来的人基本上靠公交、地铁，所以我们项目有了公交站和地铁站才有更多的空间。
司小虎：
1.我感觉这个项目的概念和骨架比较好。
2.图纸在概念阶段，有些图纸的深度、设想、办公、功能很多平面的东西体现在文本里，有一些细化的探讨。
实际上也反映出一些问题，我们在前期阶段能有更好的考虑，发现里面是否有更优化的地方。
主要是这两方面的感受。
我提几个建议：
要从交通和区位的未来发展方向来看。
从具体的地理位置来讲，是非常有特点，相对是一个绝版的地，应该说在这么一个山水之间，在两个水库中间衔接点的一块地，相对比较平整，两面有山体，提供了交通骨架的便捷性。
两大水库中间夹着绝版地要做公建、商业、居住、办公综合体，它的定位是非常高的。
以后在深圳如果打造好了，影响力是很独特的，在繁华都市中有山水风景。
但是难也难在这里，在这种咽喉要地，它只有西南方向和北向与周边用地有关系，产生辐射力和吸引力，这种巨大的CBD要有吸引周边的能力才行。
梅坂到五和大道，还有南坪快速，闸道口修好，从彩田路过来走梅林关，接南坪快速，再走闸口直接下来，是私家小车便捷的进入基地的状况。
我了解，黄岗路也要继续往北打通，要穿过来，可能以后从市里黄岗路、白雪岗过来，都会走五和南路，成为相对便捷进入基地的入口。
现在五和路基本上是唯一进入基地的入口。
未来可能有公交路线和地铁路线。
进入项目西侧的形象也是非常直观的。
这种大的交通是一种动脉交通的关系。
这个项目地块的活力还要靠微循环交通，对这块地交通的便捷性，包括使用内部的各个功能有关系的次一级道路的微循环，当然北边的雅宝路属于北侧的边界路，也很重要。
我的分析是：
交通的分析和图纸的表现可能要继续把西侧的路做延伸或做进一步的分析和研究。
其实，主要是体现西侧几个大的居住用地方面的联系。
吸引西侧的居民要基地来。
再往边上是星河丹堤，要有继续的研究。
坂田五路如何在高架进入，下面两个次级道路怎么和基地联系。
北侧与雅宝路的关系，关键要衔接雅宝路，但是雅宝路是有高差的一个斜坡路，我建议在当前阶段能否规划有一些研究，使十字路口变成丁字路口比较好。
如果这条路改造条件的话，不知道是否还有调整的可能性？
四周留一个出口，是否会对交通好一些。
在这样一个高差关系上，有97米的平台，能不能在这个高度上，和北侧一些高架关系或比天桥更漂亮的东西，能跟北部有一些衔接。
可能要把这个平台做得更舒展、更规范一些。
第三，地下的图纸已经有考虑，看到做了很多的功夫。
地下的环道在高容积率、巨型CBD规模下的作用非常大，有这个环道对解决地面交通、城市交通、微循环、停车组织来说非常好。
这个环道能实现是非常好的。
因为北京中关村的那个已经有了，包括上海的也在做。
如果能实现，对项目非常好。
我建议：
现在如何把这个环道在基地的条件下实现。
现在从图纸上来看，这条路又是有高差的，有坡度的，这个坡度对环道有点难度。
因为地铺还是要平的，靠层高不同层的关系，环道在斜坡下的联系，对建设、使用有点难度。
再一个如果环道还考虑到市政管线的关系，在前期跟市政的衔接，市政道路建设的同时，如何把管线和环道进行联接，前期可能会有很大的工作量。
这个环道现在的位置在基地建设红线内，有点吃亏，环道建设基本要退到基地里面。
∙（2011-1-1117:
34:
15） [评论]
主持人：
属于基地的环道我们都会做到基地内来。
司小虎：
如果能和市政管线衔接好，对项目未来是很好的。
再一个环道如何和地下进行分期。
现在是市政路，二号地和一号地地下室完全割断了，有点遗憾。
从现在的地下看，比较复杂，一个幼儿园的位置有点影响。
如果地下有一些通道联系，居民要跨越这个路，可能更方便。
在地下是否能有一部分的商业，本来上面有高架，再做天桥也不好。
三栋住宅其实挺宽松的，但是这种摆法本来有一个城市干道，再加上噪音是一种略势，虽然没有必要把面冲着噪音源，可能让三栋看湖景会更好。
这仅仅是我的感觉。
当然，微调也不差。
如果幼儿园有山景，幼儿园也会好，幼儿园围绕着三栋住宅档次显得低了。
在现在这个阶段，地铁站的位置、联通关系，如果通过地铁站把两块地有一些联系，就更方便了。
地铁站的出口要跟上面的商业上盖直接发生关系就好了，像往这边是回家的，往那边是去商业的。
直接利用地铁站的某一层就联系起来了，这样做可能会更好。
我就讲这些。
∙（2011-1-1117:
35:
04） [评论]
林怀文：
刚才设计院介绍了规划设计了两年多，介绍了城市交通、规划设计、管线等都已经做了，做得很细，整体规划的做法我认为非常好。
深圳投资的力度不同，关内、关外有不同的落差。
关外很多地方把青山绿水破坏掉了，可以说是满目疮痍，这个项目我感觉是重整河山。
2.项目的东南面，因为雅宝水库的存在，保留了大片的山和水，按照可开发用地容积率应该是5.0多一点点，算上整个的东南部的水面、绿地，容积率可能只有1.65。
深圳目前土地非常紧缺，人口在不断膨胀的状况下，我认为目前项目的可建设用地的容积率偏低，是不是可以再提高一些，比如提高到6或5.5，来解决现实的矛盾。
在提高容积率的情况下，我建议能不能够把覆盖率稍微降低一些，希望能多一些空地，多一些房子，这些空地希望能有一个自然地形的再造，在这里工作、生活、购物的人能够有更多的室外活动的场地，有更多的、自然的、清静的环境。
项目东面面、西北角有一个水库，自然环境是很好的。
3.整个设计考虑到了跟公交系统的无缝连接，比如跟地铁、公交，而且公交是下地的，连接在车库里，我希望这点要保持。
4.我注意到整个设计有一个比较新的理念，把地下的多层次的整体的车库是一个整体的设计，有不同的标高连接起来，这样有非常多的好处。
刚才介绍短片里也介绍了，我就不再展开了。
这一次的设计做得比较好的，希望能在后面继续深入，能够保留和发扬。
刚才还有很多细节的问题，前面几位专家说得我比较同意，这个地块很大，业态挺多的，有四大功能组团，还有很多技术细节问题，坐在这里，2-3个小时，可能是时间不够，可能也提不出太多的东西，我就讲到这里。
谢谢。
∙（2011-1-1117:
35:
28） [评论]
陈方：
来到项目现场，在东南有一个坝，我想如果由我来做规划，我如何做，我一些感觉。
我比较认同的地方是在技术上比较好的协调了标高的地势，比起海岸城那种稍微柔和了一点。
因为有点类似次中心发展方向，我会思考如何展望和发展，可以想到的例子是后海的海岸城，实际上它应该叫南山商业文化中心区，是一大片的规划建筑，面积可能比这个项目大一些。
这种CBD作为次级中心区也好，雅宝基地中心可能未来会有一些缺点，比如地铁线未来力度不一定很高，但是有一个很大的优点两个水库夹着的绝版地。
如何突出绿色是很重要的。
通过模型让人感觉挺好的，在未来策划、营销上，可能有点像是办公公园的感觉，未来会有一定的竞争力。
雅宝基地有一个很好的自然条件，可以好好利用起来。
未来，是很有潜力的。
作为CBD来讲，我谈谈个人的看法或一些建议。
作为CBD来说，如果硬件建设起来还是可以的，要成熟还是要靠周边的情况。
作为这个方案的优点是打破了以前规整的、线排在一起的模式，现在这种是多层次的感觉，这种处理很好。
内部空间很好，但是跟外部的衔接上要再进一步的推敲一下。
我感觉在图纸上可能我们只看到三个区，三个区咬合在一起，中间有一个曲折的轴线，有大巴形成了从东南到西北的三个平台的高差，像台阶一样，缓缓到上面。
因为从不同的入口进来，会有不同的视觉效果。
除了中间的一个大坂以外，周边有一个落地的感觉，我想关键还是主楼的位置。
因为其中有一个内置性的广场，北边的改造希望有一个明确的出口，对未来北边的区域有一个对接，从城市规划的角度来说的规划结构。
2.主轴线上两边公共的感觉要更强化一点，可以让人随便进来的感觉，哪怕不是办公、购物，哪怕只是来玩也挺好，要有一个稍微外向的入口比较好。
我看到广场占很大的容积率，可能是考虑到SHOPPINGMAIL。
在社区里面隧道要分几个，这样才是比较复合型的。
3.要有一个分区的概念，三个区可能还需要有一个分主入口，像SHOPPINGMAIL可以在不同的位置。
我主要强调如何跟周边建面的衔接，而不是一个独立的内向式的，内部做得很舒服，但是外部要加强衔接。
像广东有两个环保项目入选了国家级，一个是增城的绿道，一个是南山环形水景。
雅宝基地是否能做一些水景的试验，在深圳这方面已经试验成功了。
这就是绿色环保概念的可能性。
∙（2011-1-1117:
35:
55） [评论]
主持人：
这说到我们的心病，早前的方案很外向，现在的方案又显得内向，像每个区的昭示性需要再考虑一下。
邱慧康：
我看了方案之后，有很多地方跟大家有相同的感觉，规划的理念很新颖的，从未来来讲也是很兴奋的。
主要有两点给人印象深刻：
1.都市综合体的营建方式，2.立体交通概念。
为了使项目将来建设得更好，我也说几点建议。
对这个区域来说主要有几大关系，我觉得是否可以更清晰的梳理思路。
1.与自然界的关系。
基地用地是向南的水库，西北侧也是水库，这个项目跟其他的CBD有点不一样的是如何将这两个水库之间形成的CBD的感觉或是跟自然界的关系处理好。
我个人感觉从目前的情况来看，这个节点我个人感觉还是有点堵。
当然，我也没有马上找到答案，能否更为大气、更为清晰的，我注意到了设计方将水一直延伸到了250米塔楼的位置，但在这个位置一下子就截止了，让人有意犹未尽的感觉，能否更大气的将节点不仅做成CBD的感觉，更能与自然共融共生共舞的感觉，我觉得很重要的。
2.这个项目既然是CBD，就不会是一个封闭的CBD，如果没有其他街区的人来，如果这个区域缺乏辐射性，或我们堵住了一些辐射性，与周边的城市与建筑的关系是很重要的。
我同意陈教授提的问题，向各个方向都要有可辐射、吸引的磁场效应。
尤其在用地的北侧，以及跟基地水库之间，大家还仅仅认为是打开五和大道，让居住区享受CBD，现在来看不是特别充分。
我觉得重要的是，如何让环五和水库的，环雅宝水库的，形成更大范围内的环线，我觉得会更加震撼。
看到这个蓝图，用地的北侧也是这种类型的。
基地现在目前的设计有一栋250米高的节点，有九栋超高层的感觉。
是否可以考虑同周边，特别是同北侧建筑物之间的城市设计关系或最终形成CBD探索的关系。
虽然现在的设计已经由单体建筑到达一个小的区域，更需要跟北侧的用地有一种配合的联系。
可以看到，像地王300多米有了经济100，深圳人创造历史，是否能以更开阔的眼光去看这个。
250米标志性的建筑，是否将来能在这个区域扮演它的角色。
3.内部相关之间的关系。
刚才我注意到林总提到了统一性和丰富性的关系，我个人感觉在这个关系上面，我绝对支持丰富性。
因为中国很多的城市，类似于福田中心区也好，还有个别中心区也好，一个时间内建成的东西很多的时候，才能让我们的城市慢一点出活力，我觉得是很重要的关系。
另外，相对来讲用地北侧商务办公的部分所形成的人形线路，可否伴随着活动、功能、登山功能，能否把办公的活力与人形结合起来，使之能够更直率的，令基地更有集中制的感觉，依靠这种东西能够统领这个区域和自然界的关系。
4.基地现在建立起了三个层面的关系，一个是平台层面的，一个是街区层面的，还有一个是地下层面的。
我感觉天和地之间基地关注的很多，未来关注一下中间的层面如何变得更有活力，包括找停车的位置、找楼、找餐饮的地方等等。
5.深圳有两大城市，以福田中心区为中心的深圳市，以前海为中心区的另外一个城市，在这么多中心情况下，我们如何建立起我们这个区域的中心，如何建设好差异性、丰富性、多样性，与别人不一样的魅力。
我就讲这些，谢谢。
∙（2011-1-1117:
36:
26） [评论]
主持人：
邱总说的这些我们感觉无法回答，我们与周围城市的互动，内部之间的互动，其实都挺难，包括各个出入口的吸引力也是很头疼的，最终形成我们自己的魅力，非常感谢，今天得到很多专家的建议。
黄伟文：
我说几点感受。
方案很好，大家的评价也很好。
我觉得挺好，是建立在现有规划和设计基础上来说，目前的市场定位、规划是很好的，当然也包括组织方式，能把交通团队拉进来，规划阶段就把交通考虑进来，就是一种很好的方式，是一个优点。
这个项目的规划过程我也有参与，我现在以个人身份来发表意见。
前期的规划中有一些问题，原来没有想到在这里规划这么多市政设施的支持，现在有了很多的改善，未来地铁16号线会经过这里，在交通上都是很好的改进，可能还会有一些问题。
在目前阶段考虑是好的，比如车库，大家都很认同。
这在单向的做法上是进步的观念。
即使是这样，我觉得配这么多车库还是有问题的，和外围的交通道路匹配不上这么多车的出入会有问题。
基地现在处的阶段，北京已经堵死了，深圳快要堵死了，深圳必将被堵死。
在交通战略上，必须要有一个新的交通战略，我们还是不是依赖小汽车。
我觉得这是一个选择。
并不是说这个地区的开发没有办法解决，但是我觉得依赖传统的小汽车的模式也许是有问题的，或者考虑得太单一了。
现在基地有9000多个车位，按40平米一个车位面积的话，有将近30多万平米的车位面积，而且是地下的，平均要2千元/平的话，已经几个亿了。
∙（2011-1-1117:
37:
05） [评论]
主持人：
未来肯定要靠公交的。
黄伟文：
目前要投7个亿在这个地库上。
现在顺着已有的出行观念、交通来考虑这个问题，可能目前的方案是比较好的。
但是如果想更长远的话，有没有值得把7个亿放在地库上。
7个亿仅仅是为了解决停车问题，还没有解决开车问题，他们怎么来？
他们在路上堵着的时候，你就没有力了。
这样的交通方式要换一个概念，举例：
把7个亿拿来建一个接驳线，现在4号线地铁有一个民治站，离雅宝基地不到两公里的直线，拿7个亿专门做轻轨接驳站，直接从民治站下来，现在建轻轨的造价和技术更加环保。
迪拜造的轻轨线是无人驾驶的，跟机场一样，机场很大的客量，两个机楼之间是用个小火车来回拉，基地如果建一个轻轨，可能几分钟到达基地，我认为7个亿的投资会减少很多，再加上绿色的开发模式，会更加符合。
通过绿色来考虑问题，不用给周边增加道路压力。
可能在货运物流方面会依赖周边的道路，主要人的出行都会通过现有地铁解决，未来16号线开通当然更好，但是不知道什么时候开通。
轻轨很便宜，几十万一公里，根本不会达到7个亿，可以用轻轨接5号线，5号线离基地有2.5公里的直线到另外一个站，通过专线接驳服务的话，交通的出行就会方便得多。
两年前我们没有这个想法，拼命的要你们算需要多少条道路，需要多少个停车位，现在需要换个思维思考。
大家看到有个区位，处在两个水库之间。
林怀文总说得很好，建这个基地，等于是重整河山。
这个项目不仅位于两个水库之间，宏观的来说是处于四个水库之间，西南边有丰泽湖，西北边有南坑湖，南坑和雅宝是连在一起的，这边是民治水库。
应该说项目是处在四个水库的核心。
以前都是“开膛破肚”的开发或非常粗暴的开发，其实并没有照顾到山和水，但是雅宝来了，雅宝有一个机会，在开发的同时，重整山河格局。
民乐站在这里，直线不到2公里，拐到星河丹堤，或到丰泽湖拉一个轻轨，可以没有司机，高峰时跑密一点，平时可以跑疏一点。
现在基地处在雅宝和民治两个水库之间，你需要做的是给这两个水库建立一个自然的联系，当然也是人工的联系，通过人工的建造，让它们联系起来。
现在都说绿道网从广东省开始主导，马上就开通了。
周边有银湖山等几个山连在一起形成了一个很大的绿地系统，对项目来讲很有优势。
仅仅是在民治水库的三栋住宅下面如何连接是不够的，如果能和周边的绿地、山、水库连接，会更好。
现在到五和大道是91米，上面还跨一个桥，现在是95米，我觉得95米是可以跨过去的。
跨过去可以跟绿色平台联系起来。
骑自行车的人可以在两个水库之间活动，做得好的话，青蛙、兔子也可以在两个水库之间串门、走动，也是非常好的。
那种开发模式上可以往前再想，目前我们认为CBD是很高档的，但是我觉得还不够。
星河原来开发星河名居，开发商业项目、办公楼、酒店，一步一个台阶，越走越好。
是不是走到CBD了就是最好的呢？
开发这种项目就是最赚钱的呢？
我觉得还不是，还有别的选择会更好。
前面有介绍，找了很多商业策划公司出主意，我听到的是这个项目作为绿色环保的项目可以这样来定位，我觉得比叫CBD更好。
CBD这种模式，福田中心区也就这样了，因为它是代表了20年前的观念。
如果现在来看项目，不能说仅仅是和20年前的观念来比较，包括大家举例说海岸城、南山商业文化中心区，那也是十几年前的观念和做法，现在来做的话，是时候超越它们了。
星河还可以往前走，不仅是走到CBD是最好的。
整个美国都在往前走，都在做绿色产业、能源产业，哪怕比传统的高新产业还要有前景的产业。
∙（2011-1-1118:
01:
31） [评论]
黄伟文：
所以，我觉得这个项目的定位要超过CBD，我觉得它定位成一个绿色的模范园区比较好。
绿色模范园区怎么盈利，对一个开发机构来说是比较关键的。
盈利要抛弃中心区的模式，是贵的模式，是不绿色的模式，不是盈利最好的模式，它的投入产出不是最好。
在这个地方交通区位很难成为一个中心，而且我们也不要勉强把它一定变成中心区，我觉得把它变成一个有活力，投入、产出比较适度比较好。
怎么做呢？
用7个亿来造地库，这种投入产出不好，就要花更多在办公美容美化上面，包括营销要说这里是多么高级、高档，把价格拉起来才能有好的回报，但是这种方式做得很辛苦，压力很大，能否便宜的做，就是所谓的绿色、低冲击的模式，就是不要拿钱去改地形地貌，也不要花钱挖土做很多地铺，也不要做太多水泥路面，让它不渗水，我听说这几个水库都已经死掉了。
因为开发的是绿地，不渗水，人工的修排水沟，赶紧把水排走，所以水库都死了。
我们要尽量少改变环境，特别是水环境，就是所谓的风水。
风水如果改变太多，会伤元气的，至少是费钱的。
做成“低冲击”的，也是有很多方式的。
以前我觉得这种模式太超前、太理想主义了，但是现在看又是非常迫切的需要做了。
因为整个国家的战略都移到绿色、节能上面来，连美国也这样做了。
大家都在赛跑，谁跑得快，谁就领先。
这几年打绿色牌的项目已经很普遍了，但是他们打绿色牌未必就是真绿色的。
基地一开始整合了交通问题，这很好，但是不够，如果能够把水、能源、市政设施考虑进来就会更好。
这又回到两年前讨论时的担心，这个项目开发这么大，你增加了人流、车流、用水、排水、污水、用电，所有的这些给城市带来的负担，带来多少，那就要城市帮你们解决多少。
当时需要你们算这个帐，市政设施需要投入多少钱，要给政府有一个准备。
污水处理要准备多少钱，排水的站要准备多少钱，当时要你们算这个总帐。
现在要考虑的是，你能节约多少水，节约多少能源。
因为现在已经有很多项目能达到零排放、低碳，甚至是零碳，这个项目能否在这方面有一个努力呢，对周边的市政设施的依赖非常小，能够自给自足，能源怎么样供应，如何省能源，如何节约用水、减少污水的排放，如果做到这些，不仅是从基本上支持项目的开发，也是给深圳所有的开发树立了典型。
你开发，不给城市的市政设施添太多负担，那全市就要像你学习了。
这个系统就会成为绿色建设的典范。
这里实现的品牌价值就要比广告做的品牌价值实际带来的回报效益大得多，所以这个方面要努力了。
省掉做几个车库的钱，本身就是很省钱了。
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