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某县地块投资价值分析

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地块投资

价值浅析

蒙城县0801地块投资价值分析

阜阳宏泰房地产顾问有限公司

二OO八年元月八日

蒙城县2008-01地块投资价值分析

第一部分　市场调研

蒙城房地产市场首要关注的是价格因素，对产品的质量、风格、环境等因素的关注还处于萌发阶段。

产品规划、建筑设计等完全根据事先的假设，从开发商本身的角度出发，制定完成的；对于客观的市场及消费者的接受能力考虑较少，开发商的思维、消费者的观念仍停留在产品本身的建造上。

蒙城房产市场正处在迅速起步阶段。

1.1区域开发

目前，蒙城房地产开发主要集中在蒙东南方向，二环以外、307省道的区间地带。

代表楼盘有建居苑、金天地、庄子花园、凤凰城、牛群商贸城、鸿业·名居等，这些楼盘本身规模都比较大，容易形成气候。

部分较早开发项目的成功入住，营造了区域内的居住气候，引领了片区的开发进程，进而带动整个房产市场。

蒙东南居住商贸于一体的住宅新区基本形成。

大规模楼盘的开发建设，使得区域内可供开发建设的土地存量越来越少，市场活跃的同时竞争日趋激烈。

随着房产市场逐渐升温，外地房产商的进驻，蒙城东北版块也开始活跃起来。

在建的楼盘以鸿业·时代广场项目为代表，在勘测的规模较大的项目以电大附近的安置区为代表（约有200亩）。

1.2市场供给

2007年蒙城县房地产在去年有较快增长的基础上继续保持良好的增长势头，牛群商贸城的经营趋势渐好，庄子花园、凤凰城、丽都花园等规模较大社区成功入住，对蒙城地产开发建设起到了良好的引导作用。

2007年1-3季度全市房地产开发投资完成3.07亿元，增长47.18%，商品房销售面积达27.85万平方米，增长53.64%，其中销售住宅18.83万平方米，预售面积达35.13万平方米，房地产市场呈现投资销售两旺景象，销售增幅大大高于同期投资增速，空置商品房得以有效消化，房地产处于快速起步发展阶段。

2007年1-9月份蒙城县商品房市场态势

1.2.1蒙城住宅市场

目前蒙城市场上供应的产品以多层为主，部分小高层、Townhouse；主力户型集中在110㎡—140㎡之间，以三室为主，部分两室、复式，方正实用，南北朝向；产品风格均是现代风格，简捷明快。

像庄子花园、丽都花园、凤凰城等投入使用的小区，在建销售的楼盘如建居苑、鸿业名居、光大小区等都具有这种特征。

市场供应产品特征表

1.2.1.1住宅产品业态配比

1.2.1.2户型配比

目前蒙城房地产市场销售的主力户型仍然集中在130平方米左右的三房，这个面积从全国来看，都属于比较大的，并且从多个新开工项目的平均户型面积来看，未来两年蒙城在售楼盘的户型面积都会以此种户型为主力户型，大面积户型的开发将会成为未来两年内蒙城房地产开发的主流。

从2007年上半年住宅的户型销售情况来看，中大户型唱主角。

100㎡－120㎡的住宅销售量占总销售量的42.38％，均价为1750元/㎡左右。

120－140㎡的住宅销售量占总销售量的30.46％，均价为1850元/㎡左右。

而60㎡以下的住宅户型几乎是市场空白。

1.3楼盘销售

1.3.1蒙城楼市

蒙城楼市均价在1850元／平方米左右，部分楼盘的单价突破2100元/平方米，以鸿业名居、建居苑、牛群商贸城C区为代表（商住楼），主要集中在蒙东南新区。

蒙城的房价在持续上涨，楼市销售量在持续上升。

今年1至9月，蒙城房地产竣工面积38万平方米，累计销售商品房23.85万平方米，销售量与竣工交付面积基本同步，占竣工项目7成多，销售量同比增长1.37倍；已签订的各类商品房合同预售面积32.13万平方米，同比增长67％。

1.3.2销售价格

蒙城房地产市场需求主体仍然以首次置业的消费者为主，其购买住宅主要集中在城市发展主力方向上的蒙城东南新区。

2006年蒙城县商品房平均价格为1558元/㎡。

蒙城近几年的房地产开发都集中在蒙城新区，由于区位等条件没有明显差异性，所以，楼盘价格差别也不大，基本上都在1600元/平方米—2000元/平方米左右。

2004年-2007年蒙城商品房均价走势

蒙城目前房价上涨的主要原因是蒙城价值的总体提高和人们对蒙城未来发展的良好预期。

2007年上半年蒙城县住宅销售开门红，价格区间在1600-2000元的价位销售量最高，可见随生活品质的优化，消费者购买房屋的不仅仅物质上的消费，最重要的是精神消费。

1600元以下的大多为经济适用房和集资房。

1.3.2销售面积

2006年蒙城县住宅销售总面积为：

18万㎡，其中100－120㎡的住宅销售量为7.63万㎡，占总销售量的42.38％；120－140㎡的住宅销售量为5.48万㎡，占总销售量的30.46％。

依此计算，100㎡—140㎡的中大户型销售就占了整个年度销售总额的72.84％，比重是相当大的。

而90㎡以下的户型和140㎡以上的户型销售为28.16％。

1.4营销手段

房产市场营销几乎一片空白，既没有专业的市场分工，也没有专业的销售团队，开发商既承担了建设的责任也承担了销售的任务。

在现有的市场上能够看到”营销”大概只是简单的楼盘包装。

包括工地围墙、广告语、售楼部的包装及销售单页的印做，置业顾问缺少统一的制服，部分楼盘更干脆地派个开发商代表在售楼蹲点。

营销概念在当地市场是陌生的,楼盘开发出来后很多都是自然销售的，就象衣服挂出来后就会有人买一样。

所以，虽然蒙城房地产的营销几乎等于零，但是它的楼盘去化量及速度都是挺惊人的。

蒙城的房地产市场还处在起步阶段，刚刚具有商业味道的蒙城房地产正酝酿着新的突变。

随着市场被逐步激活，蒙城房地产价格开始迅速攀升，这是一个供需基本平衡，需求依然旺盛的市场。

只要牢牢抓住机遇，银企合作、化解风险、获得双赢、共同发展，金融业和房地产业完全可以共同为蒙城整体经济的发展做出贡献。

1.5区域市场需求形势

1.5.1市场对社区配套关注情况

由上图可以看出，意向消费者最关注的社区配套：

认为绿化程度最要的占49％;

认为学校教育最重要的占24％;

认为购物重要的占17％;

认为医院重要的占12％;

认为公关健身场所重要的占8％;

意向消费者对社区配套设置的应用上的调查发现：

使用频率较高的主要是购物中心、综合市场、学校、医院等区配套设施。

1.5.2意向消费者对房屋面积的要求

由此可以看出，消费者在选购住房时对面积的选择主要呈现以下特征：

选择90㎡以下的消费者占总人数的15％；

选择100㎡-120㎡的消费者占总人口的40％；

选择120㎡-140㎡的消费者占总人口的31％；

选择140㎡-160㎡、160㎡以上的消费者分别占总人数的9％和5％。

从以上几组数据可以看出，消费者在蒙城购房首选的面积集中在100㎡—140㎡，对于这个面积段的房屋，消费者购买时主要考虑的是居住的舒适性。

1.5.3意向消费者对房屋套型的要求

从以上几组数据可以看出，消费者在购房时首选的套型谁室2厅的住房，这主要是因为很多消费者把购房当作第一居所来考虑，因此在选择时愿意选择面积稍大、套型偏大的住宅，提高居家的舒适性。

1.5.4购房时看重的因素

从上面可以看出，意向购房者最关注的问题是物业的销售价格、居住地的交通便利性、社区配套、项目地理位置。

1.5.5消费者可以接受的最高房屋销售单价

由于受当地经济条件的限制，很多消费者对房价的接受程度相对较低。

但是仍有相当一部分消费者在购房时对房屋质量、档次和品味相当看重。

1.5.6消费者选择的付款方式

储蓄相对较低，因此对银行按揭的一览程度非常高。

由此可以看出，消费者进入一个销售现场时最关心的问题主要集中在销售价格，位置（楼盘位置、具体单元的位置），面积（户型）。

不难看出，价格仍然是项目所有问题中最受关注的问题。

因此项目的价格策略必须结合当前市场的实际，规划设计对应市场销路的产品，做好产品定位，制定适合的价格，以利于项目的销售。

1.6.蒙城商用房市场

2005年下半年，蒙城县商铺价格大起大落，今年上半年，商铺指数走势开始恢复正常，属于稳中有升的趋势，以牛群商贸成为代表。

目前，蒙城商业房产在建的有牛群商贸城C区、鸿业·时代广场及一些住宅附带商铺，总建筑面积约10万方，市场均价在4500元/㎡——8500元/㎡之间。

1.6.1商用房形态分类

按用途可将蒙城商业房产分为综合性商场、商务楼、商业街、铺面等三个形态。

综合性商场如牛群商贸城，商务楼以鸿居时代广场为代表，商业街以金天地为代表；商业铺面较多，很多住宅小区都配有一定量的商业铺面。

由于物业层次、区位的不同，价格也有较大差异。

各形态商业所占市场比例图

2007年，开发商注重商业配套的意识更为明显，1-3季度商业批准预售面积达7.22万㎡，但供应与需求相差甚远，可见该区域的市场还处于初步适应阶段。

1.6.2商用房市场形势

2007年前三季度，蒙城商铺需求量减少，各价格区间成交量都比2006年有所下降，所成交的商铺多分布在6000元/㎡以下的价格区间。

目前，蒙城的中小型商铺80m2以下的面积比较受欢迎，该面积区间的单价较高，达6000元/平方米左右。

随着蒙城经济的发展和城市的投资建设，蒙城县的商业经济变得越来越活跃，特别是蒙城工业园及东南新区的规划建设，政府招商引资力度的加大，外商的涌入等诸多因素共同促使了蒙城商业的活跃。

反映在房产市场上最直接的是商业地产形势日趋看好并渐见规模。

1.7.市场预测

1.7.1消费群体、市场购买力分析

近几年，蒙城居民住房消费比重不断扩大，在较大程度刺激了蒙城房地产的发展，2007年前3季度，蒙城县销售给个人的商品房销售金额约为3.05亿元，占商品房总销售金额的比例为87（上年同期是82％），净增15个百分点。

从居民消费趋向分析，今后几年，住房消费仍将大量挤占居民其它消费支出，对经济的持续增长起着越来越重要的作用。

蒙城城镇居民住房消费的重大转变，购房和居住支出已成为蒙城居民家庭主要的一次性大支出。

2006年，蒙城城市居民可支配收入达到2896元，人均储蓄存款年末余额3066元，其中用于购房支出580元，居住消费比重也从2004年的7.1％上升到20％，增加11个百分点。

居住消费增长呈不可抵挡的趋势，城镇居民的住房消费成了家庭的重大消费之一。

调查资料表明，2006年蒙成城镇居民家庭住房自有率（包括部分自有房）达到27.6％，比2004年提高了5百分点。

2004年底，蒙城城镇居民住房人均居住面积达到22.6平方米，低于全国平均水平。

根据蒙城县政府所做的十五规划，力争在2010年蒙城人均居住面积增加到35平方米，则未来三年预计蒙城将新增住房面积为140万平方米，并且有相当一部分是由商品房市场供给。

由此可见，随着经济的发展和收入的稳步增长，蒙城消费者对商品住宅的需求潜力是相当大的。

根据调查资料显示，目前蒙城县仍然有近3600缺房户，其中人均住宅面积4平方米以下的住房困难户还有近500多户，在蒙城县老城区尚有相当数量的危旧房需要改造。

今后几年蒙城居民消费潜力巨大。

预计，在2010年蒙城县净增人口3.1万左右。

随着经济发展，城市化进程的加快，未来三年内蒙城的城市人口增长速度要明显超过这个数字，预计到2010年，整个蒙城县区人口将增长为25万人，比目前的20万人有一个较快增长，这部分人对住房的需求的数量也是比较大的。

由此可以看出，在蒙城，住宅消费仍有巨大的潜在市场，它预示着蒙城房地产业有着广阔的发展空间。

从购买力分析，蒙城城镇居民人均可支配收入在2006年达到2896元，比年平均增长6.8％；另外，截止到2007年9月，蒙城城乡居民储蓄存款余额为6.13亿元，比2005年降低了2.3个百分点。

分别比2004年、2003年都有降低，而与之相对应的则是蒙城县商品房销售收入的节节升高，这说明随着收入的增加和房改力度的加大，居民购房置业的意识也在增强，更多居民把收入投入到房地产中。

1.7.2市场形式预测

2006年蒙城面开展了国有土地资本运营工作。

国土收购储备中心投入收购资金2800万元，收购储备和预储备土地16宗，面积596亩，实际价值可达3亿元。

2006年已经公开出让10宗土地，面积127.40亩，总交易额8374万元。

其中4月11日公开出让的4宗20亩土地，有29家开发商参与公开竞争，成交价达2280万元，并创下了每亩229.67万元的亳州市出让土地最高价。

7月21日挂牌出让2宗国有土地，面积分别为11.32亩，41.4亩，分别以1200万元、2610万元的价格成交，高出挂牌起始价1390万元。

在蒙城县的城市规划中，为了促进工业园区和城市新区的建设，使蒙城县发展向东南方向转移，为以后蒙城新一轮的发展打下良好基础，老城区在近几年内基本不再对外出让房地产开发用地，未来蒙城房地产开发项目将主要集中在城市近郊城乡结合部，同时加快城市基础设施的建设。

政府投资的拉动效应必然会带动蒙城商品住宅整体价格的上扬，并且从整个蒙城来看，蒙城房地产价格仍然偏低，发展的空间和潜力都较大，估计未来两年蒙城县的房地产价格仍会有较大幅度上涨。

1.7.3近两年蒙城房地产市场预测

我们凭着对蒙城房地产市场的了解，结合我们前期所做的大量的市场调研工作，略作简单的预测。

1.7.3.1.新盘上市量明显增多，区域整体预售量将有一个大的上升。

首先，受新的预售标准限制，蒙城大多数房产企业在2007年都有新项目已经开始运作，这些项目将大多在2008年正式面市，其次，现有蒙城楼市的热销物业预售储备量明显不足。

后继开发仍需较长的时间；居民的购房需求将进一步释放，商品住宅销售面积将持续增加，房地产市场良好的态势将持续全年。

1.7.3.2.个别“短、平、快”的项目将增多

由于上市新盘数量增多，购房者选择余地较大，势必对目前的房地产的竞争格局造成影响，竞争将更加激烈，房地产市场的繁荣必将吸引一大批中小形房地产企业纷纷找项目，进行开发，这部分企业实力和能力不足，其开发物业将主要以短平快项目面目出现。

1.7.3.3外商入驻，楼市开发有增无减

蒙城房地产企业的现状是实力有限，营销和操作手法落伍，企业竞争力不足，这为资金雄厚和操作手法老练的外地房地产企业无疑提供了绝佳的机遇。

预计，随着外地房产投资企业的进驻，蒙城总的开发量定会有增无减，物业质量、品位有望在此带动下进一步得到提升。

1.7.3.4.房地产开发投资的重心区域将集中在蒙城南二环路和东二环两侧，牛群商贸城附近和蒙城电大附近。

在南二环与307省道的区间板块投资房地产，风险性较小，利润不薄。

蒙城电大附近有着靠近良好的原生态优势，同时地价成本不高，适宜建造满足大多数蒙城中间阶层的中档商品住宅，并且周边人口众多，人气较旺，在此开发商品住宅极具市场。

蒙东南新区区域发展前景可观，符合城市发展方向，物业升值空间广阔，现有的政府大配套都修建于此区，牛群商贸城等大型配套项目的建成更坚定了投资者的信心，政府资金的流向将吸引大批房地产商跟随在此开发商品住宅。

综上所述，由于未来住宅新增供应的加大和需求的旺盛，商品房价格将进一步上涨，同时楼盘数量增多，竞争将更加激烈，房地产竞争的重心将开始进入营销时代和物业综合素质时代，将使蒙城房地产市场的发展进入一个崭新的阶段。

第二部分　项目研究

2.1.项目宗地状况

本项目位于蒙城县东南部，原蒙城农场用地，西临牛群商贸城，东接蒙城九中，北到农贸市场，南至307省道。

地块平整，基本呈长方形，占地面积99601平方米（149亩）。

从周边地块发展情况来看，本案所处位置为城市东南部，比邻牛群商贸城，是蒙城县房地产开发较为集中区域。

区域内代表性楼盘有牛群商贸城C区、鸿业名居等，随着庄子花园等社区的入住，区域居住气候已经形成。

本案正处于城市发展的主要方向上，周遍配套完善，区域位置得天独厚，发展潜力巨大，优势相当明显。

但作为临路物业，其弊端为噪音污染；所以从地块上分析，优势与劣势并存，只有通过投资者决策与权衡才能达到最大优势平衡点。

2.2.本项目居住条件分析：

2.2.1区位交通条件分析

从路网结构上分析，本项目位于307省道北侧，体育场路南侧，东临九中，西至码头路，离县委县政府约10分钟车程；307省道连接阜阳及蚌埠，形成较为便捷的路网结构。

从路况上分析，307省道过往车辆较为密集，灰尘、噪音等一定程度上影响了本项目的居住形象。

2.2.2学校及教育条件分析

项目周边有县一中、六中、九中、电大等，其中六中是蒙城县初中部最好的中学，一中是蒙城县高中最好的中学；此外，小学、幼儿园等环伺四周。

本项目可以整合相关资源，提高本项目的附加值。

蒙城九中

农场后商业

2.2.3商业及日常生活设施

由于本项目处于蒙城县城市规划发展方向上，是蒙城近年内重点开发建设的居住生活区，早在牛县长在任期间牛群商贸城版块就作为蒙城重点区域开发建设，如今庄子花园、凤凰城等住宅项目已经成功入住，街道商业聚集，牛群商贸城的经营日渐好转，人气渐旺，区域内已经形成了较为浓厚的居住气候，周边商业及日常生活配套等也很健全。

2.3.项目SWOT分析

2.3.1优势（S）

◆地理位置得天独厚，交通状况良好；

◆居住气候已经形成，周边配套完善；

◆区域发展趋势看好，市场极具发展空间；

◆原农场用地，自然原生态良好，环境较为优美；

◆大规模地块，后备土地资源充足，易于形成区域品牌；

◆由于区域的地理位置独特，易形成本项目产品的稀缺性,升值潜力巨大。

2.3.2劣势（W）

◆开发规模大，如产品和市场定位不好将造成巨大的销售压力；

◆濒临307省道，有噪音、灰尘污染，出入不便；

◆品牌尚未建立，公众对本项目信心有培育过程；

2.3.3机会（O）

◆蒙城县房地产界尚处于起步阶段,而房地产将逐步走向规范化、规模化和品牌化,本项目为发展商向”三化”进军,成为今后蒙城地产界的领头羊提供了前所未有的机遇；

◆蒙城县很多楼盘小区内各种配套不完善,发展商的承诺只流于宣传表面,未落实到实处,忽视自身产品的完善.只要本案充分认识到配套的重要性并引用高级楼盘配套先行的开发模式,将可能成为蒙城地区第一个真正意义上的高尚人群聚居地。

◆纵观蒙城房地产,大部分没有形成鲜明的产品风格,也没有注意内部环境的营造,这就给本案规划设计以发挥的空间,规划设计出有鲜明特色、给广大市民耳目一新、可留下深刻印象的产品；

◆从营销宣传角度来看,本地房地产商严重缺乏营销理念，基本上以坐销为主,没有自己的个性及创意,给本案制造了创立个性主题的先机,容易以主题创立品牌。

2.3.4威胁（T）

◆牛群商贸城C区、鸿业名居等楼盘尚在规划和热销之中,并已抢占先机,宝贵的中高端客户在不断流失；

◆区域内开发楼盘众多，竞争激烈；

◆政府对房地产政策逐步收紧,如开发周期性太长,容易造成资金压力。

综合以上分析，本项目有良好的居住环境，处于城市的发展方向上，前景较好，教育商业日常生活等基础设施较为齐全。

是片较为成熟的居住生活区。

蒙东南房地产发展迅猛，基本保持供求两旺的发展态势，区域地产市场的发展，区域内竞争激烈。

交通区位条件较佳，随着本区域的开发建设，不久的将来此区域一定是蒙城未来的核心。

2.4.项目消费群的定位

基于蒙城经济的进一步发展和蒙城城市建设而导致的城市面貌的焕然一新，未来蒙城房地产市场购房的主体将会在目前的基础上有所变化，个人购房的比例还会进一步升高，并会有更多的周边乡镇居民来到蒙城购买商品房，目标客户群体的总量增大势必会促使蒙城的房地产销售面积和价格在现有基础上有一定增长。

通过对项目的考察和初步的分析，本区域的楼盘目标客源以以下的目标客户为主：

●蒙城县与周边乡镇县市的商家与成功人士

●城区的党政机关，企事业单位管理人员

该类客户属于有实力在本项目落户的阶层，也是我们在销售初期重点的客户来源。

他们拥有较高的社会地位，亦有一定的财富积累，是我们项目最庞大的目标消费群。

●在蒙城当地经商的外地人

●有投资观念的外地人士

●在外地工作的原籍本土成功人士

2.5.项目定位方案

根据蒙城现有市场的现状及对未来发展的预测，把项目定位为中高档楼盘，以大多数工薪阶层为主要目标客户群，兼顾少数富人群体。

2.5.1项目产品方案

在产品的规划设计上，尽量做到针对性与完整性的统一，针对不同层次目标客户群，组合设计产品，通过挖掘卖点，提升形象，有效刺激潜在客户群。

最终让我们的产品得到市场的拥护和喜爱，形成高认可率，引爆蒙城市场。

因此，在产品规划设计上，注重普通多层和复式豪宅的有效配比，注重多层和小高层的配比。

在户型设计上，以市场主导户型为主，同时要超越市场，引领市场。

以120-130左右的3室1厅、3室2厅为主力户型，以80-90平米、140平米以上的中小户型和大户型为辅。

注:

一期工程计划开工建设125800平方米,二期工程计划开工建设93337平方米。

第三部分　投资估算

3.项目投资概算（不含地价）

3.1建筑成本估算

3.1.1前期费用费

包括市场调研，可行性分析研究，地形图测绘，施工场地的施工用水接通、施工用电接通、施工现场的道路开通等工作的花费。

按每平方10元计，前期费用为：

10元/㎡×219137㎡=218万元

3.1.2勘察设计

包括总体规划费、单项工程设计费、地质勘探费、市政、园林绿化设计等工作。

按每平方15元计，为：

15元/㎡×219137㎡=328万元

3.1.3建筑安装

包括建筑工程费、安装工程费。

建筑安装工程造价按《阜阳工程造价》“部分结构类型单项（单位）工程平方米造价经济参考”结合不同结构类型的经验参数修正后确定。

本项目小高层建筑安装费用按为1050元/㎡，多层建筑安装费用按为750元/㎡，小高层建筑面积为10459平方米，多层建筑面积为114545平方米，综合平均为900元/平方米

900元/㎡×219137㎡=19722万元

3.1.4室外配套

包括居住小区3米以下幢间道路，小区绿化、化粪池、窨井，排水、排污管线，等费用。

按100元每平方算，计为：

100元/㎡×219137㎡=2191万元

3.1.5税费及其他费用

包括城市基础设施配套费、水增容、电增容、电力建设、白蚁防治、人防防工程等费用扣除政府应给予减免的税费。

根据地块招标文件规定，超六层的建筑（约45000平方米）不收城市建设配套费用，六层以下的建筑计17.4万平方米,按100元每平方计，为：

100元/㎡×174137㎡=2191万元

3.1.6公共道路及绿化费用

本项目公共道路及绿化费用投入按建筑面积计算,按80元每平方米计，为：

80元/㎡×219137㎡=719万元

3.1.7管理费用

管理费用为前期费用、勘察\建筑\景观设计、建筑安装（综合）、税费及其他费用的百分之二。

为：

（218+328+19722+2191）×2％=449万元

3.1.8不可预见费用

不可预见费用为前面总费用的2％，计，498万元。

总建筑成本，合计为：

25869万元

蒙城县2008-01地块投资成本估算

3.2财务费用（不含土地价款的利息）

按正常的开发速度，项目可在2年的时间内完成开发建设，同时考虑到建筑施工垫资,故假设建筑成本在一年内均匀投入，并按开发期的一半计算利息，则建筑成本的利息额为：

19722×1/2×[（1+7.2%）0.5-1]=458（万元）

3.3管理费用

指项目开发过程中，开发商可能产生的项目管理费用，由于地块为参加拍卖竞拍而得，故土地成本的管理费用忽略不计，管理费用按成本的1.5%计算：