物业管理法律讲座讲义.docx
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物业管理法律讲座讲义
物业管理法律知识及物业管理常见纠纷防范讲座讲义目录
（2011年9月）
前言
第一部分当前物业管理的基础法律、法规依据
一、我国城市物业管理的立法经过
二、《物权法》与《物业管理条例》的主要内容
第二部分物业管理服务的概念
一、物业管理服务的法定概念
二、与物业管理服务相关的几个重点概念
第三部分物业管理服务收费
一、物业管理服务费收取的方式
二、物业管理服务的收费项目
第四部分物业管理服务纠纷
一、物业管理服务典型问题与案例
二、物业管理服务纠纷的法律处理
物业管理法律知识及物业管理常见纠纷防范讲座讲义
（2010年11月）
前言
“物业”一词译自英语property或estate，由香港传入沿海、内地，其含义为财产、资产、地产、房地产、产业等。
该词自20世纪80年代引入国内，现已形成了一个完整的概念，即：
物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。
物业可大可小，一个单元住宅可以是物业，一座大厦也可以作为一项物业，同一建筑物还可按权属的不同分割为若干物业。
随着我国经济体制改革的不断深入，特别是住房制度的改革，城市房地产市场的蓬勃发展，商品房的买卖已经取代了传统的公有住房分配，成为解决人们居住问题的主要途径。
房屋成为人们最重要的私有财产，这些拥有城市房屋住宅所有权的人被统称为业主。
城市住宅小区的物业服务已进入了业主们的日常生活。
但是，在现实中，围绕着对业主房屋的居住、使用管理，业主与物业服务企业之间产生了诸多矛盾纠纷，那么可以将此类纠纷统称为物业纠纷。
那么就物业服务企业与业主之间常见纠纷主要表现有以下三种形式。
第一类就是费用纠纷:
主要是指物业公司向业主追索物业管理费方面的纠纷，如业主因为各种原因拖欠物业费用不交，进而和物业公司产生民事纠纷。
第二类就是财产损害赔偿纠纷：
主要是指业主要求物业管理者承担停水、停电、停气以及财产损失等侵权赔偿纠纷。
第三类就是人身损害赔偿纠纷：
是指业主要求物业公司赔偿因物业公司未尽其安全义务而造成的人身损害纠纷。
这些纠纷的产生，应当说有的是因业主原因引起，有的也是因为咱们物业公司方面原因造成的，大量的纠纷不但影响了业主与小区物业之间和谐的管理关系，同时也会给双方带来不必要的损失，所以我在接下来的讲解过程中，会通过一些案例，介绍一些常见的纠纷类型，来提醒咱们物业公司在今后的工作中应当注意到的地方，进而来规避一些法律上的风险。
那么，在讲案例之前，我先对物业管理中出现的法律概念及法规依据做个简单的介绍，让大家对这些法律规定有初步的了解。
第一部分当前物业管理的基础法律、法规依据
一、我国城市物业管理的立法经过
1、我国有关物业管理的全国性专门立法长期以来一直处于空白状况，相关规定散布于《宪法》、《民法通则》、《合同法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》等文件中，?
1994年国务院颁布的《城市新建住宅小区管理办法》是指导我国物业管理的第一个规范性法律文件文件。
2002年10月22日，国务院办公厅就《物业管理条例（草案）》向社会大众征求意见稿，收到社会各界意见和建议共计近4000条，条例吸收社会各界意见与建议近50%，充分反映了广大人民群众的意愿，体现出发展为重、平衡利益、保护弱者的观念，此次征求意见是进一步增强政府立法工作透明度的一次尝试和探索，事实证明这样的方式是成功的、有益的，6月19日，新华社授权发布国务院令第379号《物业管理条例》，2003年9月1日正式实施。
2007年3月16日《物权法》生效，8月26日《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》修订了《物业管理条例》。
2、立法衔接问题。
把国务院的《物业管理条例》和《物权法》进行认真的对比，《物业管理条例》是通过全国人大进行备案的，它备案的时候就充分考虑了和《物权法（草案）》中的原则衔接问题，两者的原则是一致的。
在《物权法》通过后施行前，全国人大常委会和国务院、建设部还及时修改、制定了相关法律。
①2007年8月30日，十届全国人大常委会第二十九次会议通过了关于修改《城市房地产管理法》的决定，授权国务院就征收国有土地上单位、个人房屋与拆迁补偿先制定行政法规，解决了《城市房屋拆迁管理条例》与物权法的有关规定不一致而面临停止执行的问题，避免了城市房屋征收拆迁可能出现无法可依的状况；
②根据物权法有关规定，建设部对现行法律法规和部门规章、规范性文件进行了全面清理，对不一致的地方进行了修订。
⑴认真研究分析《物业管理条例》与物权法存在的不一致之处，并提出了对条例的修订意见，国务院已对《物业管理条例》进行修订；
⑵会同财政部于2008年1月8日联合发布《住宅专项维修资金管理办法》；
⑶对《城市房屋权属登记办法》进行修订；
⑷建设部还十分重视物权法实施前后管理的衔接问题。
一方面加强对拆迁计划执行情况的督察，下发了《关于进一步加强城镇房屋拆迁管理工作的通知》，要求各地严格执行已确定的2007年城镇房屋拆迁计划，切实加强计划管理，防止拆迁规模反弹；另一方面按照物权法确立的不动产登记费按件收取的原则，配合有关部门开展房屋登记收费调研，研究确定房屋登记费的收取标准。
二、《物权法》与《物业管理条例》的主要内容
1、基本原则。
物权法的基本原则包括物权法定原则、一物一权原则和公示公信原则。
①物权法定主义的内容包括：
第一，物权必须由法律设定；所谓物权不得由当事人随意创设，是指当事人在其协议中不得明确规定其通过合同设定的权利为物权，也不得设定与法定的物权不相符合的物权。
例如，法律规定以动产设立质押必须移转占有，当事人不得设立不移转占有的动产质权，否则与现行法律规定不符。
第二，物权的内容由法律规定，而不能由当事人通过协议设定。
第三，物权的效力必须由法律规定，而不能由当事人通过协议加以设定。
②一物一权主义主要具有以下几项内容：
从客体上看，一物之上只能存在一个所有权，而不能是多重所有，一个所有权的客体仅为一个特定物。
从权利的形态来看，由于物权具有排他性，因此，同一物之上可以并存数个互相并不矛盾的物权，但同一物之上不得成立两个所有权或两个在内容上相互矛盾的物权。
③公示公信原则是公示原则和公信原则的合称，目的是保护交易安全，特别是保护当事人对公示的信赖利益。
是指：
物权变动必须以一定的方式向外界公示。
这样才有物权变动的效力。
通常，动产以交付为公示方式；不动产以登记为公示方式。
公信原则是指：
任何因为基于对公示行为的深信，而从事相关交易行为，即使公示错误，其交易行为也有效。
2、物权的设立变更转让。
这一章明确了依法登记的所有权人效力。
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经登记发生效力，不登记不发生效力。
有一个焦点问题是什么是业主？
实际上物业管理条例上面讲的房屋所有权人为业主，这是比较明确的。
相当一部分人认为，同住的所有人也是业主，他爸给他孩子买的房，要把同住的所有人作为业主。
大家注意看，第二章的相关部分，经依法登记发生效力，不依法登记不发生效力，这里面讲的是产权登记问题。
这一块儿大家要注意一下，和过去相当一部分人的观念认识是不一样的。
这一章里面主要讲的是在把《物权法》产权管理中心登记簿上有你的产权，那你才是所有权人，产权证只证明你是产权人的证明，一般人家不看登记簿，不看登记档案，实际上这一次《物权法》明确了，以登记档案、登记簿为主，凡是产权证明与登记簿不一致的，以登记簿为主，除非你证明产权登记簿是不正确的。
3、物权的保护。
与物业管理服务的关系很大，那么在《物权法》上，对物权的保护方法做了全面的规定，并规定了侵害物权除承担民事责任外，还应依法承担刑事责任，健全了物权保护制度。
为什么这一块与物业管理条例很重要呢？
那物业在维护养护过程中，包括物业使用人，对人家的物权进行了侵害以后，这一章里面，对于侵害应当承担的民事责任，包括政府部门侵害的行政责任、刑事责任都做了明确的规定，法院就拿这个判官司，法院依据这一章的多少条依法判决。
所以干物业管理服务的把物权保护这一章一定要看，你不看如果侵犯了业主的本身物权，业主与业主之间侵权了，你说不出个所以然，你起码应当清楚法院判定的结果是什么。
4、物权的权利内容。
在这一章里面，明确依法享有、占有、使用、收益和处分的权利。
意思是它明确了产权人对自己所拥有的物权占有、使用、收益和处分。
这四项权利，凡是业主享有这四项权利，你不是业主，就是同住人，你本身的房屋没有经过产权人的同意你是处分不了的。
5、建筑物区分所有权。
这一章是物业管理的重中之重，《物业管理条例》、大量的行政法规主要体现在这一章，宜昌相当一部分物业管理服务行业，本身的管理层人员对建筑物区分所有权本身搞不清楚，为什么要建筑物区分所有权。
建筑物区分所有权实际上是明确物权人之间的物权关系。
因为你在同一个小区里，有全部所有部分、部分所有部分、专有所有部分三个概念。
业主的建筑物区分所有权，包括了三个方面的基本内容：
一是对专有部分的所有权。
俗称“专有权、私有权”。
即业主对建筑物内属于自己所有的住宅、经营性用房等专有部门可以直接占有、使用，实现居住或者经营的目的；也可以依法出租、出借，获取收益和增进与他人感情；还可以用来抵押贷款或出售给他人。
二是对建筑区划内的共有部分享有共有权。
即每个业主在法律对所有权未作特殊规定的情形下，对专有部分以外的走廊、楼梯、过道、电梯、外墙面、水箱、水电气管线等共有部分，对小区内道路、绿地、公用设施、物业管理用房以及其他公共场所等共有部分享有占有、使用、收益、处分的权利；对建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库有优先购买的权利。
三是对共有部分享有共同管理的权利，即有权对共用部位与公共设备设施的使用、收益、维护等事项通过参加和组织业主大会进行管理。
业主的建筑物区分所有权三个方面的内容是一个不可分离的整体。
在这三个方面的权利中，专有部分的所有权占主导地位，是业主对共有部分享有共有权以及对共有部分享有共同管理权的基础。
如果业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有共有和共同管理的权利则也一并转让。
物业管理服务行业维护的主要是全部所有部分和部分所有部分，而不包括业主拥有的专有部分，现在的物业管理服务行业在服务这个部分中确实分不清。
把建筑物区分所有权全体业主所有部分，也就是共有部分，部分业主所有部分，部分业主的共有部分和专有部分你区分清楚了，你在服务过程中才能服务清楚。
相当一部分物业公司，把部分共有部分放在一边，成天是在单个部分业主身边忙来忙去，最后还是吃力不讨好。
业主对建筑物的专有部分享有所有权。
这句话意思就是说除单栋的别墅以外，大多数的卖的是居住空间，自己想一下，你进到你房子以后，上下，除了墙皮部分属于你的专有部分以外，你要粉刷，你可以把墙皮弄掉，剩下的是共有部分。
物业管理服务人员，有什么理由制止业主在装修房屋的时候，不能超出墙体的厚度？
①按照所有权享有的占有、收益、使用、处分这四项权利，业主不能把属于共有部分的墙体处分，那就不存在了，你就是侵犯了其他业主物权，把这个危险讲清楚；
②房屋安全问题。
把两个放到一块儿，你讲起来可能就比较完整。
因此，在建筑居住所有权这一块儿，物业管理服务行业的同志，你一定要搞清楚。
你不要看邻里之间，单元与单元之间，楼与楼之间，你产生纠纷以后要就事论事，要明确它到底享受什么权利，你有没有这种权利。
6、相邻关系。
在小区都有相邻关系问题。
相邻关系这一章，重点的讲了正确处理相邻关系对用水排水、通行通风等相邻关系做规定以利于发展生产、方便生活，维护相邻人的权利，促进邻居关系和谐。
《物权法》和《物业管理条例》对类似纠纷的是非划分的非常清楚，业主之间只需要按照《物权法》和《物业管理条例》调整双方关系，不需要找物业管理服务企业或者社区居民委员会，业主可以直接到法院，谁侵你的权你起诉谁。
有些人家把过道堵的死死的，物业公司去做工作，这个人家可能清理，可能不清理，他把楼道堆的满满的，影响人家的通行，这本身就是侵权，到法院去判，侵犯了人家的通行权，要依法管理、依法服务，所以相邻关系这一块儿对物业管理服务这一块儿，对处理相邻纠纷也是重点。
7、共有。
为什么说共有这部分与物业管理服务行业也相关的。
从《物权法》上讲小区的公共部分它属于共有人，共有人在行使所有权这一块儿的权利时，如何行使。
《物权法》讲对共有人共同享有的物权享有一系列权利。
8、占有。
主要规定了对占有的保护，物权占有人的侵权责任，以维护社会秩序和权利人的合法权益。
打一个比讲，物业管理服务企业没有经过业主的同意，你直接墙上贴上广告，你是要承担责任的。
有的业主就认为这个墙是我的，我想挂个什么招牌就挂个什么招牌，想挂什么广告就挂什么广告，那属于共有部分，任何业主、任何单位和个人都无权占有，他随便占有以后他要承担相应的法律责任。
第二部分物业管理服务的概念
一、物业管理服务的法定概念
《物业管理条例》规定：
业主通过选评物业管理服务企业，由物业管理服务企业按照合同的约定对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护相关区域内环境卫生和秩续的活动。
应当贯彻“管理物业管理服务业主”的宗旨。
二、与物业管理服务相关的几个重点概念
1、业主和业主大会。
①这一块儿的业主讲的是大概念，不是指单个业主或者是房屋所有人。
这块儿包括建设单位，不然的话前期物业管理服务就没有办法定位，也就是管理制度不合法。
大家可以想，第一个项目，业主没有入主之前，这个项目是建设单位的，征地、建设、配套，都是建设单位花钱，所有手续在谁名下呢？
在建设单位名下。
所以这一块儿的业主，包括建设单位属于第一业主，大业主、小业主，最后不是业主，这么一个过程。
它有这个转变过程，这一块儿的业主包括建设单位。
经依法登记自房屋所有权人是业主。
现在有一些小区涉及到具体人，问题就乱到这一块。
我曾经给一些业主讲，他说房子是我买的，我怕以后麻烦，就把名字登到我孩子身上，那我为什么不能当业主？
但谁也没有在产权登记的时候把你杜绝门外，叫你登记的时候你不登记，所以你就没有那个权利，最后你怎么行使那个权利？
《物权法》实际上就是把这个写的更明白。
②在涉及到业主大会本身的投票权的时候，《物权法》这一次和条例不一样，这一块儿主要吸取了全国各地不同的表述。
有些地方规定是一套住宅一百平方米为一票，有些地方条例里为了限制大业主侵害小业主的权益，规定了大业主本身的投票数不得超过30％。
我个人认为《物权法》本身的规定是比较科学的。
《物权法》中规定对于筹集和使用建筑物及其附属设施的维修基金，改建、重建建筑物及其附属设施应当经专有部分占建筑物总面积2/3的业主且总人数2/3以上的业主同意。
其余的如选聘和解聘物业管理服务企业等只须总面积的1/2、总人数的1/2同意。
这个物业管理服务企业必须清楚。
2、业主和物业管理服务企业的关系。
物业管理服务企业与业主之间是合同关系、平等的民事主体关系，而不是上下级关系，不是谁管谁的关系。
前几天我在一个小区的时候，业主说物业管理服务企业服务不到位，我先问一些业主，你履行合同没有？
你交钱没有？
你一分钱没有交，你说物业公司服务不到位，你一个小区60％、70％的人不交费，这就是违约，没有履行合同。
现在在行业要大声疾呼建设单位要履行合同，全体业主要履行合同，不缴纳费用的人是对全体业主共同利益和物业管理服务企业利益的侵犯。
没有履行义务它不算有权利，他一分钱没有交，有什么权利。
3、业主大会和社会居委会的关系问题。
因为我们现行的物业管理体制是舶来品，其基本原则是参照市场化机制高度发达的香港、欧美国家体制而创新产生的新的城市管理方法之一，本身还带有探索的性质，忽略了我国长期以来在城市基层依托社区居民委员会管理居民公共事务的基本国情。
因此，在操作中，城市的同一区域或交叉区域出现了两个能代表居民或称业主（居民区内具有自己房屋产权的居民就叫做业主，房改已接近尾声的历史背景下，居民与业主身份重叠性越来越高）利益的自治组织，而且两个自治组织之间没有严格的法律隶属关系，具体工作中发生矛盾冲突实属难免，加之现行立法的先天不足，以及居民素质的影响，造成了国目前物业管理法律关系不甚和谐的现状。
《物业管理条例》第十四条规定：
住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会；第二十条规定：
住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。
第三部分物业管理服务收费
一、物业管理服务费收取的方式
物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。
物业服务收费区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。
具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。
业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。
包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
3、物业管理区域清洁卫生费用；
4、物业管理区域绿化养护费用；
5、物业管理区域秩序维护费用；
6、办公费用；
7、物业管理企业固定资产折旧；
8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
9、经业主同意的其它费用。
注意：
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。
物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。
业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。
物业服务收费采取酬金制方式，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。
二、物业管理服务的收费项目
物业管理服务费主要分为业主、使用人提供卫生清洁、公用设施的维修保养和绿化等公共性服务的费用，代收代缴水电费、煤气费、有线电视费等公众代办性质的服务费用，以及特约服务的费用。
这三项服务费用既有联系又有区别。
1、自收费用。
①车位服务费。
对这个名词的规范暂叫车位物业管理服务费比较合理。
因为人家公司提供这个服务了。
人走路从小区的前门进去了，要开电动门，电动门也需要维护，这些钱由谁掏？
车辆登记不登记？
在小区里对车辆进行疏导，发生不发生人为费用，车辆进入小区以后，对道路有磨损有破坏，发生不发生维修费用，当然发生。
大家注意看，小区道路里面的沥青，人走路的时候都变成了液体，夏天车一过形成了这么一道沟子，这样就要维修，而且还增加了保洁的费用，就地面停车划线也好，停车位置本身的设施配制发生不发生费用。
那么，从小区进大门，发生我刚才说的一系列费用，这就是车位物业管理服务费。
②占道费或者是占位费。
建设单位在修房的时候，应该在合同里写清楚，占道费他掏不掏，这项费用和物业公司不混合，就是物业公司代收。
③保管费或车辆安保费。
车都不一样，价值不一样，管理也不一样。
车主和物业公司商量，愿意不愿意保管，愿意保管签合同，不愿意保管不承担保管责任。
大家凡是有亲戚朋友邻居，没有地方停车，就停在这，一个月收三四百块。
④车库停车。
前几天有些同志问我，说《物权法》这次写的和过去还一样，国家经济飞速发展，国家在积极地鼓励建设单位，多建地下停车库问题，解决市容市面道路停放难，车辆拥挤问题。
你如果说加大了建设成本，提高了房屋价格，那更不会促进老百姓买房难的问题了，只有你对房屋价格如何进行规范，现在难就难在一些开发商卖房的时候，不给人家明确地下车库所有权的问题。
车库建设还涉及《人民防空法》的问题，防空设施的建设是谁投资谁受益。
你要给他讲，地下车库产权属于建设单位所有，买地下车库的人收费怎么收，临时的车辆怎么收。
你在合同里写的明明白白的，就说是地下车库在《物权法》上没有问题。
⑤常规性服务费。
相当一部分物业管理服务企业对你本小区涉及到共有设施设备，绿地多少面积，道路多少平方米，消防设施、监控设施、避雷设施等等这些是多少？
相当一部分物业管理服务企业对这说不清楚。
这就是常规性服务，你凭什么收钱，你把这些维护了，所以收钱了。
物业公司是提供服务，但绝对不能把常规性服务和专项服务、特约服务混为一谈，应当恢复物业管理服务的应有面目，我不是说你们不要干专项服务。
我给大家推行现在宜昌有些物业公司的做法，在物业管理服务创新方面确实大有文章做，有的小区半年或一年通知业主，看物业公司公共设施设备的管理情况。
你如果说把业主通知到参观他的设备设施，最后让他给你填一个满意度表，这个东西业主可能就知道物业公司干了什么，要不有一些老百姓住了几年，连地下室的设备设施是什么都搞不清楚，他对你物业管理服务企业本身的服务怎么可能清楚。
⑥专项（或特殊）服务费。
你把人家业主的公共家底放在一边，成天在属于业主个人室内的部位开展维修服务，谁家打电话他就去，把这个工作干完，还不知道该不该收费，该收多少费。
我个人认为，包括单个业主的特殊安全保卫、维修这都属于专项服务，可以成为物业管理服务工作中一项能够收费、能够创造效益的一大块递延业务。
⑦专项维修资金。
《物权法》上也讲了，《物权法》自七十九条，专门讲的专项资金的问题。
现在有一些开发商物业公司，以前非要专项维修资金。
那个钱不能收，也不能多用，他不交你修不成，他不交与你有什么关系，你是日常维护的。
人家把它的东西不当一回事，你那么着急干什么。
2、代收费用。
①保险费。
有些地方的收费服务指导价格不包括，应当通过合同约定。
②广告费。
每月每块儿60块钱，定位专项资金，归全体业主所有。
一定要把合同当一回事。
这就是把该挣的钱，一份不剩拿回来，把你本身的一些行为全部规范到物业管理条例和《物权法》的基础上，包括《物权法》里面所讲的，包括以后维系养护道路，或者公共设施设备进行损害的，要进行赔偿，那还包括单位都在里面。
③小区内包含电梯中的广告服务费用。
小区内包含电梯这块大家一定要明白，物业公司自始自终是提供服务的，人家谁弄小区内包含电梯广告的时候你要收小区内包含电梯广告费，你合同里定的是广告费，归人家全体业主所有，那个东西没有错。
④水电费、煤气费、有线电视费等公众代办性质的服务费用。
3、通过公众代办性质的工作，向业主以外的保险等相关部门收取的劳务费。
第四部分物业管理服务纠纷
一、物业管理服务典型问题与案例
1、关于物业公司是否有权采取停止供电、供水、供气等措施的问题。
物业管理费难收缴已是普遍现象。
造成业主拒交物业管理费的情况错综复杂，有的业主以房屋存在质量问题为由拒交；有的业主遭遇家庭财物被盗拒交；有的业主认为小区卫生状况不如人意。
居住不如意,就拿物业管理公司出气,办法就是拒交物业管理费。
物业公司与业主或使用人常因物业管理服务费发生纠纷，物业公司为迫使业主或使用人交纳服务费，在业主或使用人不能按其要求交费的情况下，常采取停电、停水、停气等措施，为此常引发诉讼案，业主和使用人以收费不合理、停电
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