物业管理相关法律法规汇编.docx
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物业管理相关法律法规汇编
物业管理部分法律法规汇编
一、《物业管理条例》
（国务院令[2007]第504号修订）自2007年10月1日起施行
相关条款及内容
备注
第二十二条 建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
房屋交付使用前，请建设单位根据房屋的结构特点，制定相应的装修管理方案。
第二十八条 物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。
房屋交付使用前，要求开发公司、建设公司会同物业公司相关人员一起，共同对公用设施设备及公共场地进行查验。
并填写《物业共用设施设备、公用部位承接查验记录表》。
第二十九条 在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：
（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（四）物业管理所必需的其他资料。
物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。
物业公司将要求开发建设单位移交上述资料。
第三十条 建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。
物业管理用房包括物业办公室、物业用库房、员工宿舍、员工食堂、员工休息室、员工活动室、员工值班室、操作间等
第三十一条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。
在保修期限内，物业将督促开发建设单位尽快落实保修任务
第四十二条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
物业公司实施代管的项目或已出售但业主未收房的物业，将向开发建设单位收取物业服务费
第五十八条 违反本条例的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
要求开发建设单位移交物业产权清册
第五十九条 违反本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业服务企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。
要求移交房屋及设施设备相关资料
第六十四条 违反本条例的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。
要求按照相关法规的规定配置物业管理用房
二、《物业承接查验办法》
建房[2010]中华人民共和国住房和城乡建设部
相关条款及内容
备注
第二条 本办法所称物业承接查验，是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。
房屋交付使用前，要求对共用设施设备、共用部位进行查验
第九条 建设单位应当按照国家有关规定和物业买卖合同的约定，移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。
第十条 建设单位应当在物业交付使用15日前，与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。
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第十一条 实施承接查验的物业，应当具备以下条件：
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（一）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；
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（二）供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具；
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（三）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；
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（四）道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求；
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（五）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；
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（六）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；
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（七）法律、法规规定的其他条件。
向物业公司提交相关验收合格证原件或复印件
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第十四条 现场查验20日前，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：
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（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
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（二）共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；
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（三）供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件；
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（四）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
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（五）承接查验所必需的其他资料。
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未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。
督促开发建设单位进行资料移交
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第二十一条 建设单位应当委派专业人员参与现场查验，与物业服务企业共同确认现场查验的结果，签订物业承接查验协议。
收集、整理现场查验的问题，书面提交开发建设单位，跟进整改结果
第三十二条 物业交接后，建设单位未能按照物业承接查验协议的约定，及时解决物业共用部位、共用设施设备存在的问题，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
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第三十三条 物业交接后，发现隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，建设单位应当负责修复；给业主造成经济损失的，建设单位应当依法承担赔偿责任。
法律责任
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第三十六条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业共用部位、共用设施设备的保修责任。
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建设单位可以委托物业服务企业提供物业共用部位、共用设施设备的保修服务，服务内容和费用由双方约定。
监督开发建设单位担负保修责任
第三十七条 建设单位不得凭借关联关系滥用股东权利，在物业承接查验中免除自身责任，加重物业服务企业的责任，损害物业买受人的权益。
第三十八条 建设单位不得以物业交付期限届满为由，要求物业服务企业承接不符合交用条件或者未经查验的物业。
第三十九条 物业服务企业擅自承接未经查验的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，物业服务企业应当承担相应的赔偿责任。
未进行承接验收或虚假验收的责任
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第四十二条 建设单位、物业服务企业未按本办法履行承接查验义务的，由物业所在地房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不改正的，作为不良经营行为记入企业信用档案，并予以通报。
第四十三条 建设单位不移交有关承接查验资料的，由物业所在地房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交的，对建设单位予以通报，并按照《物业管理条例》第五十九条的规定处罚。
行政处罚条款
三、《成都市物业管理条例》
2007年8月10日成都市第十四届人民代表大会常务委员会第三十四次会议通过，2007年9月27日四川省第十届人民代表大会常务委员会第三十次会议批准。
本条例自2008年1月1日起施行
相关条款及内容
备注
第十条新建建筑区划内，开发建设单位应当按照下列规定配置物业服务用房：
（一）建筑面积不低于建设工程规划许可证载明的房屋总建筑面积的2‰，并不得少于80平方米；
（二）配置物业服务企业或其他管理人用房和业主委员会议事活动用房，其中业主委员会议事活动用房建筑面积不得少于30平方米；
（三）具备水、电等基本使用功能，且位于地面以上部分不低于50％。
物业服务用房配置不符合前款规定的，规划行政主管部门不予核发建设工程规划许可证。
要求按照相关规定配置物业服务用房
第十三条本市实行新建住宅交付使用监管制度。
新建住宅建筑区划内建设工程竣工验收合格后，其附属设施设备应当具备下列条件后，方可交付使用：
（一）住宅生活用水纳入城乡自来水管网，并供水到户；
（二）住宅用电按照电力部门的供电方案，纳入城市供电网络，不得使用临时施工用电；
（三）住宅的雨水、污水排放纳入永久性城乡雨水、污水排放系统。
确因客观条件所限需采取临时性排放措施的，应当经水务、环保部门审核同意，并确定临时排放的期限；
（四）住宅区附近有燃气管网的，完成住宅室内、室外燃气管道的敷设并与燃气管网镶接。
住宅区附近没有燃气管网的，完成住宅室内燃气管道的敷设，并负责落实燃气供应渠道；
（五）住宅区内电话通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户，安防等设施设备按设计规范配置到位；
（六）住宅区与城市道路或者公路之间有直达的道路相连；
（七）按照规划要求完成教育、医疗保健、环卫、邮政、农贸市场及其他商业服务、社区服务和管理等公共服务设施的配套建设。
住宅建设工程分期建设，上述设施尚未建成的，应当有可供过渡使用的相应公共服务设施；
（八）按照住宅设计规范预留设置空调器外机和冷凝水排放管的位置；
（九）按照规划要求完成住宅区内的绿化建设；
（十）按照规划要求完成住宅区内停车库（位）的配置；
（十一）住宅建设工程分期建设的，已建成的住宅周边场地清洁、道路平整，与施工工地有明显有效的隔离措施；
（十二）法律、法规规定的其他条件。
附属设施设备交付使用的条件
第十四条新建住宅交付使用前，开发建设单位应当向市或区（市）县房产行政主管部门办理新建住宅交付使用备案手续，并提供新建住宅建设工程竣工验收文件和本条例第十三条第一款所列附属设施设备符合交付使用条件的相关文件、资料。
向物业提交《新建住宅附属设施设备交付使用备案证明书》原件或复印件
第二十四条同一建筑区划内，符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议，设立一个业主大会：
（一）专有部分交付的建筑面积达到建筑物总面积50%以上；
（二）首次交付专有部分之日起满两年且入住的建筑面积达到建筑物总面积20％以上。
业主总人数在100人以内且经全体业主一致同意，决定不设立业主大会的，由业主共同履行管理职责。
第二十五条符合本条例第二十四条第一款规定条件之一的建筑区划，其开发建设单位应当书面报告区（市）县房产行政主管部门。
报告应当包含下列相关文件资料：
（一）建筑区划划分意见书；
（二）业主名册；
（三）建筑规划总平面图；
（四）附属设施设备交付使用备案证明；
（五）物业服务用房配置证明；
（六）住宅物业保修金交存证明；
（七）建筑物及其附属设施的专项维修资金筹集证明；
（八）其他必要的文件资料。
第二十六条区（市）县房产行政主管部门应当在接到本条例第二十五条规定的报告之日起5个工作日内，抄送街道办事处、乡（镇）人民政府。
开发建设单位未及时书面报告的，业主可以向区（市）县房产行政主管部门或者街道办事处、乡（镇）人民政府提出设立业主大会的书面要求。
街道办事处、乡（镇）人民政府应当在收到报告或者要求之日起15个工作日内组织业主成立业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会会议。
第二十七条筹备组由开发建设单位、业主和街道办事处、乡（镇）人民政府派员组成，其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的三分之二。
筹备组组长由街道办事处、乡（镇）人民政府派员担任。
筹备组应当自成立之日起3日内在建筑区划内书面公告其成员名单和工作职责。
第二十八条筹备组履行下列职责：
（一）确定召开首次业主大会会议的时间、地点和内容；
（二）草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则；
（三）确认业主身份和核计业主人数、专有部分面积；
（四）确定业主委员会委员候选人条件和选举办法；
（五）组织产生首届业主委员会委员候选人；
（六）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。
前款第
（一）至（五）项所列内容，筹备组应当在召开首次业主大会会议15日前以书面形式在建筑区划内公示。
业主对业主身份、人数或者专有部分面积等提出异议的，筹备组应当予以复核并告知异议人复核结果。
第二十九条筹备组应当自成立之日起30日内组织召开首次业主大会会议。
自业主大会依法设立之日起，筹备组职责自行终止。
筹备组的必要经费由开发建设单位承担。
业主大会的召开条件及筹备组的成立
第八十一条违反本条例第十三条第一款规定的，由市或者区（市）县房产行政主管部门责令停止交付使用；拒不停止的，处以交付使用住宅销售额1‰以上3‰以下罚款，并将其纳入物业管理信用体系，向社会公布。
第八十三条违反本条例第二十五条规定的，由区（市）县房产行政主管部门责令限期改正，给予警告；拒不改正的，处以1万元以上5万元以下罚款。
处罚
四、《成都市新建住宅附属设施设备交付使用备案办法》
成都市房产管理局成房办〔2008〕167号自2008年12月1日起实行
相关条款及内容
备注
第二条凡在本市行政区域内由开发建设单位建设的新建住宅附属设施设备的交付使用，均适用本办法。
适用范围
第三条市房产管理部门负责全市新建住宅附属设施设备交付使用的监督管理，并具体负责锦江、青羊、金牛、武侯、成华区（含高新）（以下简称五城区）范围内新建住宅附属设施设备交付使用的备案工作；其它区（市）县房产管理部门依照本办法具体负责辖区内新建住宅附属设施设备交付使用的备案工作。
第四条新建住宅附属设施设备交付使用前，开发建设单位应当向本办法第三条所列备案部门办理备案手续。
开发建设单位提交的材料不能证明符合《条例》第十三条规定条件的，备案部门可组织力量进行现场踏勘。
办理备案的行政主管部门
第五条开发建设单位办理新建住宅附属设施设备交付使用备案应当提交以下证明材料：
（一）建设工程竣工验收报告（复印件）；
（二）规划总平面图（复印件）；
（三）水、电、气具备申请开通条件，雨水、污水排放纳入永久性城乡排放系统，电话通讯、有线电视、宽带数据传输信息端口敷设到户的证明文件（复印件）
（四）安防设施按设计规范配置到位的证明文件；具有电梯和消防设施设备的住宅项目，应提供法定的验收合格报告；具有城市二次供水系统的项目，应提供卫生防疫部门的水质检测合格报告；（复印件）
（五）公安部门出具的街道门牌编号（复印件）；
（六）物业服务用房配置及使用条件的证明；
（七）《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；
（八）图像资料：
住宅区与城市道路相连的出入口，住宅区绿化、停车库（位）、物业服务用房，按设计规范预留的空调器外机和冷凝水排放管的位置，按规划要求配建的教育、医疗保健、环卫、邮政、农贸市场及其它商业服务、社区服务和管理等公共服务设施；分期建设的，住宅周边道路、场地及隔离措施等；
（九）法律法规政策规定的其它材料。
因分期建设，暂未完成规划要求的公共服务设施的，应提交附近可供过渡使用的公共服务设施管理单位出具的同意使用的证明文件和开发建设单位按时完成配套建设的书面承诺。
供电、雨水、污水排放因客观条件限制，暂时无法纳入城市供电网络、城乡雨水、污水排放管网的，开发建设单位应提供相关部门同意的实施计划和临时措施，以及按时完成供电、雨水、污水接管工程的书面承诺。
办理备案需要提交的资料
第七条核对资料和现场踏勘后，对新建住宅附属设施设备符合交付使用条件的，出具《成都市新建住宅附属设施设备交付使用备案证明》（以下简称《备案证明》），并在成都市房产管理局公众信息网、成都物业网等媒体上公布。
对不符合交付使用条件的，不出具《备案证明》，并说明理由，书面告知开发建设单位。
《备案证明》由市房产管理局统一印制。
房屋交付使用前，向物业公司提供《备案证明》原件或复印件
第九条任何单位和个人发现新建住宅交付使用的附属设施设备不符合《条例》第十三条规定条件的，有权向相应的备案部门举报。
相应的备案部门对单位和个人的举报应当依法及时调查处理。
市房产管理部门定期对五城区（含高新区）外的住宅交付使用备案情况进行监督检查。
未按本办法核发《备案证明》的，责令纠正，并可予以通报批评。
备案部门不依法出具《备案证明》，或不依法及时调查处理举报投诉的，按照《条例》第九十五条规定追究其责任。
未办理备案或备案不实的处罚
第十条对未按本办法办理备案手续擅自交付新建住宅附属设施设备使用的开发建设单位，备案部门应责令其限期改正，完善备案手续；拒不按本办法规定办理备案手续的予以信用记录并公布。
对于新建住宅附属设施设备不符合交付条件而擅自交付的，将依法按照《条例》第八十一条的规定处理。
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