房地产上市企业对比分析.docx
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房地产上市企业对比分析
•凯捷对房地产行业的理解
从产业周期角度分析，我国的房地产行业总体处于从开发/产品型向投资/资本运作型转变阶段，但由于我国区域经济的不均衡性，大城市与其他地区相比，竞争业态发展会大大缩短
•行业成熟度与房地产商商业模式演变示意图•
行业t房地产开发严品型房地产投资朋本运作型房地产服勿服务型
特征
崑利润阶段高风险/高回报产品创新
・中等利润阶段
・适中风险/适中回报
・资本优势/规模优势
■微利阶段
・低风险/低回报
・规模优势
时间
需求
特征
・卖方市场
.隔增腸需求快速膨胀
・均衡市场
■碉增腸需求稳走增长
■买方市场
■以提用坯质呈
的需求为主
业务
特征
:
傅开发
■房地产开发
・物业经营
・房产中介_
・房地产金融服务
・房地产金融服务
・物业经营
・房产中介
宏观调控前的全国市场房屋价格在需求的强力支撑下一直稳步持续上涨。
•今年宏观调控前的全国市场房屋价格在需求的强力支撑下一直稳步持续上涨。
•股份名稱：
合生創展集團
•股份代號：
00754
•股份名稱:
上海復地
•股份代號:
02337
根据35家样本企业的经营范围及盈利重点，项目组将房地产上市公司分为五类。
可以看岀房产开发模式企业最多，占总体的63%
一业务模式分析一
1房产
23+2深万科
沙河股份光彩建设
（房产开发收入＞80%）
恒大房产
银基发展世纪中天
菜茵置业
阳光股份亿城股份
名流置业
中国武夷先锋股份
北京城建
天房发展天鸿宝业
金地集团
东华实业栖霞建设
中远发展
中华企业运蛊实业
天创置业
世茂股份
ST兴业
ST昌源
2地产+房产
4金融街
长春经开陆家嘴
（地产+房产开发收入比例大
苏州高新
于80%,地产收入比例＞20%
3房产+物业
5+3好时光
中国国贸新黄浦
（房产+物业收入比例＞80%,
浦东金桥
珠江实业
物业收入比例＞20%
ST星源
ST深物业S彷山
4综合类
2渝开发
浙江广厦
（房产+地产+物业收入比例
＞70%,地产+物业＞30%
5销售中介服务类
1广汇股份
分类模式数量公司名称
注：
在数量统计和业绩分析时未记入ST类公司。
上市公司各业芻模式企业数比例
地产+房产
11%
房产+物业
14%
居产
63%
综合类中介9%3%
房产开发模式的企业数量占绝对多数,这与房产开发itecS高増长快的特点是—致的
模式2、3、4、5的样本数较偏小，个别企业的特殊情况可能会影响到模式的整体表现
房产开发模式在样本企业总量比较上大幅领先，是房地产上市企业的主要形态，这也符合我国现阶段产业周期以产品为主的特点表现
□房产□地产+房产□房产+物业□综合类■中介类
-业努模式分析-目
单位:
亿元
2003年总资产规模比较
2003年主营利润规模比较
而从平均规模上看，地产加房产模式则显得比较突出，此模式的公司均拥有政府垄断性土地资源
一业勢模式盈利分析一
2003年总资产平均规模比较
单位：
亿元
2003年主营利润平均规模比较
□房产□地产+房产□房产+物业□综合类■中介类
注：
中介模式表现也很突出，但只有广汇股份一家公司，不具备普遍性
从各种模式的净资产收益率来看各模式盈利能力相对平均，不考虑中介类,地产+房产和房产专营两类模式收益较好
-业努模式盈利分析-
-♦-2003年
-■—2002年
2001.年
注：
渝开发2001年的巨额亏损（净资产收益率-384%）导致综合类模式净资产收益率为负。
中介模式表现也很突出，但只有广汇股份一家公司,不具备普遍性
资料来源:
2003年上市公司年报
从各种模式的净资产收益率来看，宏观调控对房地产暂时没有显现，房地产企业的发展势头依然强劲。
-2.00%
房产开发模式各公司间盈利性的差异很大，业绩两极分化严重，体现了房产开发模式高风险的特点
+深万科
亠沙河股份
金地集团
栖霞建设—
1中华企业房产模式
十莱茵置业
——亿城股份
-中国武夷
天房发展
运盛实业
2003年房地产上市公司综合业绩前10名中，房产开发公司占有4家之多，在行业中成为佼佼者
-企晦合业绩排名-
单位：
万元
综合排名
公司名称
总资产
股东权益
主营收入
主营利润
净利润
净资产收益率
模式
1
深万科
1,056,104.01
470,135.91
638,006.04
139,100.25
54,227.07
11.53%
1
2
陆家嘴
883,631.07
559,409.42
226,551.60
85,303.55
66,401.55
11.87%
2
3
广汇股份
469,637.43
140,868.38
241,417.04
49,305.83
29,793.67
21.15%
5
4
中华企业
589,754.29
154,189.28
188,599.89
57,633.86
17,531.29
11.37%
1
5
金地集团
481,913.33
151,115.00
150,984.89
44,551.90
16,555.01
10.96%
1
6
北京城建
855,691.83
167,162.46
224,394.26
44,090.72
8,052.32
4.82%
1
7
金融街
362,472.07
109,285.53
143,797.09
44,167.84
20,749.42
18.99%
2
8
中国国贸
439,276.80
244,874.90
64,677.30
35,877.10
21,126.40
8.63%
3
9
苏州高新
345,402.54
152,030.59
81,31&44
27,254.58
10,86&43
7.15%
2
10
长春经开
391,074.75
216,785.03
71,808.84
25,779.98
7,374.93
3.40%
2
注：
排名规则:
分别按总资产、股东权益、主营收入、主营利润和净资产收益率5项指标对所选公司进行排序，排序第几位则该指标得分就为几点；在此基础上赋予5项指标相同的权重计算每家公司的总得分，得出综合派名。
剔除个体经营能力的因素，业务模式的选择对上市公司整体业绩表现有着重要的影响
・公司数量占绝大多数，是上市公司主要的业务模式;
■盈利性较好，业绩波动大；
-资严负债率普遍较高,03年平均65.3%；
・经营状况两极分化，既有规模大、经济效益好的行业领先企业，如万科、中华企业等,也有众多规模较小的公司及一些业绩表现较差的企业。
>
-全部为开发区企业，拥有政府投入的垄断性土地资源;,■公司单体规模普遍较大；
-盈利性较好，业绩稳定。
-盈利性中等”但业绩稳定性好;
-资严负债率较低03年平均32.7%；
，•经营持有物业主要为北京、上海等大城市的优质物业；
■公司构成既有房地产开发企业持有物业的，也有纯物业持有企业如中国国贸,也有从开发区企业转型的如浦东金桥等
综合类>-盈利性最差,业绩稳定性也差。
\-只有广汇股份一家”不具普遍性；
中介类\-主营业务为房屋销售和二手房中介，区域集中在新疆地区；/-业绩、盈利性较好。
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