房地产开发红枫小区建设项目可行性研究报告.docx
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房地产开发红枫小区建设项目可行性研究报告
第一章总论
一、项目概况
1、项目名称：
#############房地产开发项目
2、项目建设单位：
云南#############房地产开发有限公司
3、项目负责人：
#########################
4、联系电话：
##############################
5、建设性质：
新建
6、建设地址：
0000
二、项目编制依据
1、《国务院关于投资体制改革的决定》；
2、《投资项目可行性研究指南》（试用版）；
3、《建设项目经济评价方法与参数》（2006年第三版）；
4、《云南省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
5、《0000国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
6、《中华人民共和国土地管理法》；
7、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
8、《城市房地产开发经营管理条例》；
9、《建设工程项目管理规范》（GB/T50326）；
10、云南省建设厅《建筑工程概算定额》及其它相关建筑工程取费文件；
11、可行性研究报告编制委托协议书；
12、项目建设相关法规、规章及标准；
13、委托方提供的有关资料及情况。
三、项目建设内容及规模
拟新建#############房地产开发项目，项目规划总用地面积##########平方米（合##########亩），设计总建筑面积##########平方米，其中，地上建筑面积##########平方米，包括住宅面积##########平方米，商业面积##########平方米，物管房、公厕、环卫设施等配套用房面积##########平方米；地下建筑面积##########平方米。
项目进行一次性规划设计，一次性建设完成。
本项目住宅总建筑面积为##########平方米，总户数##########户，其中，50平方米以下占5%，建筑面积为##########平方米，为##########户，50-90平方米（含90平方米）占65%，建筑面积为##########平方米，为##########户，90平方米以上占30%，建筑面积为##########平方米，为##########户。
四、项目基本建设条件
项目建设地点在0000，建设用地为国有土地，建设单位已以政府出让的形式取得土地使用权。
周边交通便利，道路畅通，基础设施完善，气候条件较为适宜，建筑材料供应有保障，建设资金来源稳定。
目前前期准备工作正在进行，建设场地具备建设条件。
本项目不仅自身拥有优良的开发条件，而且项目土地价格相比周边土地价格有一定的优势，自2010年国家限购令出台后，各大城市及省会城市已经严格执行相关政策，地州城市还没有全面执行，很多投资者把投资的目标转向地州城市，导致地州城市的房屋销售数量和价格在逐步增大。
所以，本项目具有良好的投资前景。
五、项目估算总投资与资金来源
工程总投资为##########万元，其中，工程费用为##########万元，工程建设其他费为##########万元，预备费用为##########万元，建设期贷款利息为##########万元。
项目资金由建设单位自筹解决，目前公司已自筹##########万元，另外计划向银行申请贷款##########万元，同时按照房地产开发相关法规规定，并结合市场预测分析，可取得预售款##########万元用于后续开发资金。
六、项目进度计划
项目建设期为3年，自2012年12月起至2015年12月止。
七、效益分析
本项目能够实现销售收入##########万元，利润总额##########万元，投资利润率##########%，净利润率##########%，项目的财务内部收益利率为##########%，高于基准收益率17%，大于社会折现率8%,财务净现值为##########万元，因此，建设项目具有乐观的收益，能给投资商和相关利益人带来良好的经济效益，项目具备财务可行性和经济合理性。
八、项目研究范围
根据国家发展和改革委员会对项目可行性研究报告的有关规定和要求，结合项目的实际情况，我们对项目提出的背景、项目建设的必要性、建设条件、建设内容、项目建设进度和组织管理、投资估算和资金筹措等方面进行了研究和预估，为建设单位和上级决策提供必要依据。
九、研究结论
1、拟建项目符合国家和省级经济社会发展规划的要求，符合当地经济社会发展的要求。
2、拟建项目符合国家产业政策，符合城市发展规划和土地利用总体规划要求，符合城市房地产发展要求。
3、项目建设具备必要的政策条件、物质条件、地质气象条件、设施环境条件、社会协作条件和市场条件。
4、项目环境影响轻微，在实施相应的环保措施后，完全可以满足相关法规和政策要求。
5、项目具有一定抗风险能力，具有明显的经济效益和社会效益，实施后，建设单位可以得到合理的投资回报，广大市民可以满足商住消费需求。
6、总之，项目具有较强的可行性。
十、建议
1、建议建设单位尽快进行项目申报及其它前期准备工作，以使项目尽快启动实施。
2、建议有关部门对项目建设给予必要支持。
3、由于拟建项目规模较大、工期较长，建议在实施中控制好工程投资。
4、建议制定合理的市场营销计划，并做好广告宣传工作。
十一、项目主要技术经济指标
项目主要技术经济指标表
序号
名称
单位
指标
备注
一
建设规模
1
项目总规划用地面积
平方米
00亩
2
设计建筑面积
平方米
新建
3
地上部分
平方米
住宅
商业
配套
4
地下部分
平方米
5
建筑密度
％
6
容积率
7
绿地率
％
8
建设周期
年
9
总户数
户
10
停车位
个
地下00个
二
投资估算
1
工程总投资
万元
2
工程建设费
万元
3
工程建设其他费
万元
4
预备费
万元
5
建设期利息
万元
第二章项目背景及建设的必要性
一、宏观背景分析
1、国家对房地产业的宏观调控政策
2010年1月10日，国务院办公厅下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，要求进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。
《通知》中明确了调控的行动纲要，即增加保障性住房和普通商品住房有效供给，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求，加强风险防范和市场监管，加快推进保障性安居工程建设，落实地方各级人民政府责任，并针对性的提出了十一条措施。
行业上称之为“国十一条”。
“国十一条”综合运用了土地、信贷、税收、行政监督等多种调控手段，正式确定了2010年中国房地产政策的基调和架构。
“国十一条”在“国四条”的基础上进一步强调：
“加大差别化信贷政策执行力度。
金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时，要严格二套住房购房贷款管理，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房要求。
对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套以上住房的家庭，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。
”这个政策主要还是防范信贷风险，鼓励商业银行支持自住性购房需求，商业银行原则上不予以支持。
“二套房贷”一直被视为我国楼市调控政策中的“晴雨表”。
政府有关楼市的调整，一般都是通过它来传递和暗示。
国务院总理温家宝在2010年4月14日主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。
措施包括：
对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。
增加住房有效供给；增加居住用地供应总量；加快保障性安居工程建设以及加强市场监管。
此次，政府部门两次重申二套房贷款的首付比例，可见对其重视程度之深。
2010年9月29日，国家有关部门下发通知，推出五条措施进一步推进房地产调控，被业界称之为“二次调控”，又称作“新国五条”。
这些措施主要有：
一是各地要加大贯彻落实房地产市场的宏观调控政策措施的力度。
严格实行问责制，对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。
二是完善差别化的住房信贷的政策。
首付款比例调整到30%及以上，二套房首付款比例不低于50%。
三是调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。
五是加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖，哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。
自“9.29”新政以来，“限购令”蔓延全国，成为地方落实9.29楼市“二次调控”政策的一大招式，截至2010年底至少包括北京、上海和深圳在内的16个城市已经推出“限购令”。
进入2010年这一调控方式已迅速在二三线城市蔓延开来，郑州、太原、武汉、昆明刚刚出台其限购令细则，而紧随其后以明确将要出台限购细则的地区还有青岛与济南，以及陕西、广西的部分城市。
从以上政策来分析，可以得出以下几个方面的判断：
一是强化规划调控，改善商品房结构。
各地区要尽快明确今后一两年普通商品住房和经济适用房建设规模、项目布局以及进度安排，并向社会公布。
二是加大土地供应调控力度，严格土地管理。
各地区要在严格执行土地利用总体规划和土地利用计划的前提下，对居住用地土地价格、住房价格上涨过快的城市，适当增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量。
依法制止炒买炒卖土地行为。
三是加强对普通商品住房和经济适用房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应。
经济适用住房价格要严格实行政府指导价。
四是完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。
着力扩大廉租住房制度覆盖面，城镇廉租住房制度建设情况要纳入省级政府对市（区）、县政府工作的目标责任制管理；
五是运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度。
六是加强金融监管。
各商业银行要加强对房地产贷款和个人住房抵押贷款的信贷管理，防范贷款风险。
七是切实整顿和规范市场秩序。
强化法治，严肃查处违法违规销售行为。
八是加强市场监测，完善市场信息披露制度。
加强舆论引导，增强政策透明度。
2、国家对房地产业的宏观调控方向
（1）加大综合调节力度，引导合理的住房消费。
一是量化指标，明确新建住房结构比例。
各地新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。
同时，中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的的土地供应，不得低于居住用地供应总量的70%，二是实行有区别的住房按揭贷款最低首付款比例政策。
取消了住房按揭贷款最低首付款比例优惠政策，由原来的20%恢复为不得低于30%，但对个人购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的，仍执行首付款比例20%的规定。
三是进一步抑制投机投资性购房需求。
住房转让环节营业税征、免税期间由2年调整为5年，规范外资进入房地产产业行为，控制短线热钱炒房，提高了炒房成本。
（2）重点发展满足当地普通居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房。
一是由地方政府抓紧开展住房状况调查。
全面掌握当地住房总量、结构、居住条件、消费特征等信息，保证各项调控政策的制定符合实际，符合群众需求。
二是由各地编制住房建设规划，明确将“十一五”期间特别是今明两年普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标，纳入当地“十一五”经济和社会发展规划和近期建设规划，并作为具体空间布局、项目用地和建设进度安排。
三是规范普通商品房建设行为。
对适合当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房项目，在考虑综合地价、开发成本、合理利润等因素，科学测算控制性销售价位的基础上，采取限套型、限房价、竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定建设单位。
（3）加大整治查处力度，规范房地产市场秩序。
一是对不符合规划控制性要求，尤其是套型结构超过规定的项目，不得核发规划许可证、施工设计文件审查合格证明、施工许可证和商品房预售许可证。
二是针对交易环节存在的虚假宣传、合同欺诈、内部认购、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为，重申了处罚政策。
对情节恶劣、性质严重的，要依法依规给予经济处罚，直至吊销营业执照，并追究有关负责人的责任。
三是规定对开发建设面积不足1/3或已投资而不足1/4，且未经比准中止开发建设连续满1年内，按闲置土地处置。
并规定对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，从严控制长期贷款和滚动授信。
四是抑制房屋囤积行为。
明确对开发企业空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。
（4）有步骤的解决城镇低收入家庭的住房困难。
一是加快廉租住房制度建设。
明确城市人民政府要将土地出让净收益的一定比例用于廉租住房建设。
二是进一步完善经济适用住房制度。
加大监管力度，制止违规购买、谋取不正当利益的行为，保证经济适用住房真正解决低收入家庭的住房需要。
三是积极发展住房二级市场的房屋租赁市场，租售并举，解决群众居住问题。
（5）继续合理控制城市房屋拆迁规模，控制被动性住房需求。
制止片面强调以地生财的做法，继续加强拆迁计划管理，制止在拆迁安置房源和补偿政策不到位的情况下实施拆迁，损害群众合法利益。
3、我国房地产发展现状
2010年，全国房地产市场延续2009年的快速增长趋势，继续保持较快增长。
但受4月份国务院抑制房价过快上涨等一系列调控政策的影响，房地产开发各主要指标增幅自4月份起出现一定程度的回落，房地产调控政策初见成效。
9月底，政府针对房地产市场的最新变化再次密集出台了一系列政策措施，包括进一步加大差别性住房信贷政策的执行力度，提高首付金比例，调整住房相关税费优惠政策，继续加强保障性住房建设等，10月份央行加息，对市场造成了不小的冲击，房地产市场在四季度有所降温，房价将重新进入下行通道。
（1）房地产市场供应情况
2010年，全国房地产开发投资48267亿元，比上年增长33.2%，其中，商品房在投资34038亿元，增长32.9%，占房地产开发投资的比重为70.5%。
12月当月，房地产开发投资5570亿元，增长12.0%。
2010年，全国房地产开发企业完成土地购置面积4.10亿平方米，比上年增长28.4%，土地购置费9992亿元，增长65.9%。
全国房地产开发企业房屋施工面积30.84亿平方米，同比增长28.7%。
2010年，全国房地产开发企业房屋施工面积40.55亿平方米，比上年增长26.6%，房屋新开工面积16.38亿平方米，增长40.7%；房屋竣工面积7.60亿平方米，增长4.5%，其中，住宅竣工面积6.12亿平方米，增长2.7%。
2010年12月当月，房屋新开工面积1.86亿平方米，同比下降1.1%；房屋竣工面积2.75亿平方米，下降3.4%，其中，住宅竣工面积2.19亿平方米，下降4.5%；土地购置面积4889万平方米，增长1.5%，土地购置费1061亿元，增长5.8%。
（2）房地产市场需求情况
2010年，全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%，增幅比1-11月提高0.3个百分点。
其中，商品住宅销售面积增长8.0%，办公楼增长21.9%，商业营业用房增长29.9%。
2010年，商品房销售额5.25万亿元，比上年增长18.3%，增幅比1-11月提高0.8个百分点。
其中，商品住宅销售额增长14.4%，办公楼和商业营业用房分别增长31.2%和46.3%。
2010年12月当月，全国商品21808万平方米，同比增长11.5%；全国商品房销售额10201亿元，同比增长21.9%。
4、全国房地产市场发展趋势
（1）短期市场发展趋势预测（1年内）
投资、供给：
开发投资稳步增长，但短期内部分城市仍将面临供给不足。
随着市场销售的逐步好转，企业投资信心有所恢复，商品房新开工面积降幅持续缩小，施工面积增幅5月以来稳步回升，其中2010年1-9月的投资额和商品房新开工面积分别同比上涨37.03%和61.9%，2010年四季度投资力度进一步加大。
供给方面，由于2010年前三季度北京、上海、深圳等重点城市新开工面积降幅明显，预计2011年短期内部分城市新增供应将仍不足。
需求：
售价格上涨、新增供应、优惠政策即将到期等影响，2010年1-9月销售面积同比增长8.2%，与上月相比加快1.5个百分点。
其中，商品住宅销售面积达56759.4万平方米，同比增长5.8%，办公楼1133万平米，同比增长27%，商业营业用房3876.7万平米，同比增长33.2%。
商品房销售额实现31916.6亿元，同比增长15.9%，与上月相比加快3.3个百分点。
其中，商品住宅销售额为26985.9亿元，同比增长11.2%。
从各月商品住宅销售面积（当月值）上看，房屋销售反弹的势头更加明显，商品住宅销售面积增速（当月值）自2009年11月开始连续下滑8个月，2010年7月达到谷底，同比下降18.2%，自8月份起出现反弹，9月份当月商品住宅实现销售面积9406万平方米，同比增长15.1%，增幅是现由负转正。
价格：
房价仍会稳步上升，个别城市可能会较快增长。
由于市场需求仍然较为旺盛，及购房者对住房保值增值的预期，及开发企业在资金压力缓解后失去降价促销和回笼资金的压力，在紧缩性货币政策真正出台前房价仍会稳步上升，个别新增供应不足的城市可能会有较快增长。
土地：
热度继续提升，城市中心区热点地块竞争可能更加激烈。
随着投资者信心的增强，由于“示范效应”、“抵御通胀预期”、“资金实力明显增强”、“部分企业存货不足”等多种因素，企业拿地将更加踊跃。
（3）中期市场发展趋势预测（2-3年）
①经济持续回暖，但投资和信贷拉动的经济复苏仍有很大的不确定性。
2010年，初步测算，全年国内生产总值397983亿元，按可比价格计算，比上年增长10.3%，增速比上年加快1.1个百分点。
分季度看，一季度同比增长11.9%，二季度增长10.3%，三季度增长9.6%，四季度增长9.8%。
分产业看，第一产业增加值40497亿元，增长4.3%；第二产业增加值186481亿元，增长12.2%；第三产业增加值171004亿元，增长9.5%。
拉动经济增长的三大支柱之一的消费，仍有待进一步升级；固定投资占比过大，宏观经济回暖的基础还不稳固。
②宏观经济仍面临诸多挑战
政府主导投资可能进一步带来产能过剩、民营经济主题投资仍不踊跃、高额信贷与实体经济可能脱钩、过于宽松的货币政策可能带来通胀。
（4）长期市场发展趋势预测
①人口结构是房地产产业的第一推动力
从人口出生率来看，81年-90年人口出生率在20%以上，这一群体在当前和未来几年将处于结婚生子阶段，婚房等自主性需求较为强烈，消费潜力巨大。
根据我们的调查，畅销楼盘的客户年龄分布结构中26-35岁的客户比重超过60%，这一年龄段的人群将为中国房地产提供巨大推动力。
未来十年，80后将逐步迎来改善性需求，而目前的改善性需求主力（60-70年代生人）由于收入水平和生活要求高，将形成“多次改善性需求”，这两者将是未来十年的消费主力。
②城市化进程不断推进将给中国房地产业提供广阔空间
由于城市化进程的加快（过去十年平均每年提高约1个百分点，到2020年达到约60%）和人均居住水平的稳步提升（预计2020年人均达到35平方米），将为房地产市场提供约150亿平方米的新增住房需求（每年约12-14亿平方米，远高于2008年的6亿平方米）。
据此测算，未来十年商品房销售额有望保持15%的平均增长水平（其销售面积和均价的增长率分别为10%和5%，过去十年这两者的复合增长率分别为15.6%和6.5%，我们的预测相对保守，但仍可从中可以看出房地产市场的巨大成长性）。
二、云南房地产市场分析
1、云南房地产市场发展现状
“十一五”期间，云南省房地产开发投资实现跨越式增长，累计完成开发投资2950.5亿元，是“十五”期间的4.1倍。
全省城镇共建成住房建筑面积7100万平方米，城镇居民人均住房建筑面积达到34.1平方米，较“十五”末增加5.2平方米。
2010年云南房地产业保持持续健康发展势头，房地产开发投资增速稳步回升，截至2010年11月末，全省房地产开发投资768.83亿元，同比增长19.6%。
据了解，2010年前11月云南房地产开发投资同比增长19.6%，增速比前三季度提高4.3个百分点。
全省商品房施工面积8170.3万平方米，同比增长32.4%；竣工面积1060.71万平方米，下降13.5%；商品房销售面积2274.95万平方米，增长32.0%；商品房销售额722.13亿元，增长46.2%。
云南省高度重视房地产宏观调控，制定了一系列政策措施。
各级各部门狠抓落实，切实调整住房结构，增加住房供应；加强房地产市场监管，进一步规范房地产市场秩序；建立健全房地产市场监测和经济运行分析制度，合理引导住房消费和开发模式。
5年间，全省房地产开发企业发展到2359家，房地产估价和经济企业达到648家。
物业管理企业发展到998家，从业人员11.38万人。
2、云南省房地产市场发展趋势
（1）房地产投资增速将维持在20%左右
随着国家和地方政府各项调控措施的不断落实，预计2011年房地产投资增速将与2010年持平，其中，中小户型、中低价位的普通住房投资规模有望扩大。
从短期看，房地产投资将继续保持增长势头，但增速难有大的提高。
由于当前云南房地产投资增长已进入相对正常的增长空间，如果今后没有力度更大的调控措施出台，估计2011年房地产投资不会出现大幅度的降低或上升，增速将维持在10%左右。
主要有两方面原因：
一方面，国家坚持控制固定资产投资过快增长，继续收紧土地、信贷阀门的宏观经济环境，将抑制房地产投资过快增长。
但是在我国金融整体面临流动性过剩压力的情况下，房地产信贷的减少未必能有效控制投资的增长，流动的资金可以通过房地产信托等金融创新形式进入投资领域。
另一方面，为实现更加持久和高效的经济增长，国家将会继续实行扩大需求的消费政策，同时为满足广大中低收入群体的住房需求，国家还将继续加强对普通住房和经济适用房的投资建设。
（2）非理性需求继续减少，自主性需求不断增加
一方面，投机性和投资性需求将下降。
受税收政策限制、利率调整和外资准入门槛提高的影响，并随着调控政策的不断完善和落实，调控政策效力还会继续显现，投机性和投资性需求将继续减少。
随着年初股市的震荡下调以及理财渠道的多样化，加之房地产价格涨幅减缓，也会转移大量的投资资金或进入房地产或进入其他投资领域。
另一方面，自主性需求将逐渐回升。
首先，随着我国经济的连续快速增长，人民群众收入水平已经有了提高，居民消费结构的升级转型，将较大幅度提高居民住房消费支出；其次，我国城镇化率每年大约1个百分点的速度提高，大量农村人口流向城市，经济发达的大中城市还吸引各类人才聚集，都将形成巨大的住房消费需求。
还有，随着宏观形势发展，具有真实需求的消费者心理预期开始恢复正常，观望态度会缓慢释放，延缓的住房需求将显现。
（3）房地产价格涨幅趋缓
近期国家有关领导指出，今年及今后一段时间，将继续贯彻宏观调控政策，抑制投资需求，合理控制拆迁规模，减少被动性住房需求。
同时，健全廉租住房制度，规范经济适用房的建设、销售和流通。
加快户型结构调整进度，增加普通商品住房供应，进一步发展住房二级市场和租赁市场。
住房建设和消费模式的完善，宏观调控与市场机制相结合的住房调节体系，将会起到平抑商品房价格涨幅的作用。
三、0000房地产市场分析
0000地处珠江源头，位于云南省东部，辖7县1市1区和国家级0000经济技术开发区。
总人口600万余人，国土面积2.89万平方公里。
改革开放以来特别是建市十年来，0000政府坚定不移的实施工业强市战略，按照“一带三园七基地
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