房地产开发住宅小区建设项目项目可行性研究报告书.docx
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房地产开发住宅小区建设项目项目可行性研究报告书
山东某某置业有限公司
住宅小区房地产开发项目
项目申请报告
工程号：
0732
目 录
第一章总论………………………………………1
第二章项目建设必要性…………………………6
第三章建设条件与建设地址……………………12
第四章工程方案…………………………………18
第五章环境保护…………………………………33
第六章节能………………………………………39
第七章物业管理…………………………………43
第八章实施计划与工程管理……………………44
第九章投资估算与资金筹措……………………46
第十章经济效益和社会效益分析………………49
附件附图
1、企业法人营业执照
2、房地产开发企业资质证书
3、土地成交确认书
4、规划证明
5、环保证明
6、建设项目招标方案
7、区域位置图
8、总平面布置图
第一章总论
一、项目名称及承办单位
1、项目名称
某某商园（暂名）项目
2、项目建设性质
新建
3、项目建设单位
****置业有限公司
4、报告编制单位
山******造价咨询事务所有限公司
二、工作依据
2、《中华人民共和国城市规划法》
3、《城市规划编制办法》
4、《城市居住区规划设计规范》
5、项目用地范围内现状及周围环境等基础资料。
6、有关部门提供的证明和资料等
三、研究范围
1、项目建设必要性
2、建设条件与地址
3、规划设计方案
4、物业管理
5、环境保护与节能
6、实施计划与工程管理
7、投资估算与资金筹措
8、经济和社会效益分析
四、建设单位概况
山东某某置业有限公司成立于2007年4月，位于潍坊市奎文区东风东街227号，德蒙商务广场七楼，主要从事房地产开发、商品房销售，注册资金1000万元。
山东某某置业有限公司是依托山东宏嘉工程造价咨询事务所有限公司成立的，山东宏嘉工程造价咨询事务所有限公司主要从事工程造价咨询、招标代理、工程咨询及项目管理咨询等专业服务，具有建设部颁发的甲级咨询资质、省建设厅颁发的工程招标代理乙级资质和国家发展和改革委员会颁发的工程咨询丙级资质。
按照建办标[2000]50号《关于贯彻<关于工程造价咨询机构与政府部门实行脱钩改制的通知>的若干意见》要求，于二OO一年三月脱钩改制。
脱钩改制以来，公司本着高起点、严要求、创造过硬造价咨询企业品牌的指导思想，从从业人员素质和教育培训、工作制度的健全、质量保证体系的建立运行、工程造价信息数据的积累、办公营业环境、自动化办公设施的配备等各个方面狠抓自身内部建设，为积极拓展业务市场，向社会提供高素质的咨询服务成果奠定了坚实基础。
到目前为止，公司专职从业人员35人，其中造价工程师12人，具有中高级专业技术职称者22人，中高级造价人员28名。
在新的经济形势下，公司全体员工将上下一心，以饱满的工作热情，抓住机遇，迎接挑战，在新的世纪内再创辉煌。
五、企业法人简介
刘世波，男，38岁，祖籍寿光市田柳镇。
中共党员，高级经济师，国家注册咨询工程师，造价工程师，监理工程师。
1984年至1986年在寿光第二中学学习；1986年至1990年在山东建筑工程学院学习，获工学学士学位；2004年考入北京大学光华管理学院，攻读硕士学位。
1990年7月至1992年3月在潍坊制药二厂先后从事办公室文员、销售和基建维修工作；1992年3月至1993年3月调潍坊医药公司从事基建工作；1993年3月至1993年9月在潍坊高新技术开发区管委会工程建设指挥部，从事工地施工员、项目负责人工作；1993年9月至2001年3月在中国农业银行潍坊分行先后从事基建管理、稽核工作；2001年3月开始在山东宏嘉工程造价咨询事务所有限公司任董事长至今。
六、研究结论
1、建设地址
该项目位于寿光城区，迎宾路以西，圣城街全福元超市以北地块，该地块地理位置优越，交通方便快捷，城市基础设施完善。
该地块前身为寿光市发展和改革委员会办公用地，是开发建设商住区的理想地段。
2、建设规模
该项目规划总用地5502.5m2。
总建筑面积为33417.6m2，其中住宅建筑面积19140m2，公寓建筑面积13680m2，其他建筑面积597.6m2。
3、物业管理
该项目建成后，通过招标择优选择一家物业管理公司负责进行物业管理，中标公司应严格按照《物业管理条例》的有关规定为居民提供多层次、全方位、细致周到的物业管理服务。
4、实施进度计划
该项目建设期计划为2年，工程拟于2007年8月份开工，预计2009年7月份竣工。
5、投资估算
该项目建设总投资为6857.9万元，其中工程费用5054万元，土地费用465万元，其他费用208.4万元，不可预见费263万元，财务费用202.5万元，税费489万元，销售费用176万元。
项目建设资本金2400万元。
6、资金筹措
⑴建设单位自筹资金3357.2万元；
⑵申请银行贷款1500万元；
⑶预售收入再投入2000.7万元。
7、经济和社会效益分析
该项目的开发建设符合国家产业政策和寿光市城市发展规划，对于改善城市面貌，加快城市化进程具有积极的作用。
提高和改善了寿光市区的居住环境，为居民提供一处功能齐全、设施完善、环境优美的现代化居住中心。
同时可带动寿光市建材工业和第三产业的发展。
具有良好的经济效益和社会效益。
主要经济技术指标表
序号
项目
单位
指标
1
销售收入
万元
8806.8
2
销售税金及附加
万元
488.8
3
土地增值税
万元
584.7
4
总投资
万元
6857.9
5
利润总额
万元
1364.2
6
所得税
万元
450.2
7
税后利润
万元
914
8
投资利润率
%
19.9
9
投资纯利润率
%
13.3
10
投资利税率
%
35.5
11
所得税后内部收益率
%
21.5
12
财务净现值（Ic=10%）
万元
389.3
13
投资回收期
年
2.6
第二章项目建设必要性
一、项目提出背景
随着改革开放的深化和经济的快速稳定发展，人民群众的生活水平得到了显著提高，但同衣、食、行等方面相比，居民的居住水平特别是城镇居民居住水平的改善和提高相对缓慢，因此加快房地产体制改革，提高市民的居住条件已成为各级政府面临的迫切任务。
近年来，我国房地产业保持了健康、快速的发展态势，培育住房消费，发展住宅建设，将是今后一段时期我国住宅与房地产业的中心工作。
2003年国家在武汉召开了全国住宅与房地产工作会议，提出了加强房地产市场的宏观调控，整顿和规范市场秩序，促进房地产业健康、协调发展，开放搞活二级市场，推进住房分配货币化，全面落实住房公积金制度，改进物业管理，进一步培育住宅消费。
该项目位于寿光市区中心商业区核心区，该地块南临寿光市最大的两家商业机构---寿光百货大楼和潍坊中百佳乐家超市寿光店，距寿光汽车总站仅200米，西邻业已开工建设的利群大型商业项目，东邻寿光市中心广场。
是寿光目前最理想、也是中心商业区仅存的商业黄金地段。
二、寿光市房地产概况
2006年，尽管受国家“房产新政”影响，寿光楼市一度有所震荡，但一个健康的正走向成熟的市场依然表现出了顽强的发展轨迹，2006年寿光楼市依然活力十足，热点频频，2006年寿光市完成房地产开发投资5.1亿元，施工面积55.2万平方米，寿光市房地产市场呈现出供需两旺、稳中有升的良好态势。
热点一：
“高层”政策推行，多层热，高层温
与“住宅郊区化”同步，在传统的市中心黄金地段，2006年，新建多层住宅小区已难觅踪影，由于2006年市政府有关政策的贯彻推行，“一个中心四个组团、一轴两翼一河两岸”的发展思路，推进中心城区“东跨南扩”，形成新的城市空间发展格局。
争取用5年时间完成市区行政、商业、文化、居住、休闲等各个功能区的布局调整，完善基础设施，加快城中村改造，建立城市管理长效机制，提高中心城区的辐射带动能力。
由此市中心仅存无几的少量多层住宅在2006年的市面上变得极为稀缺，由于寿光人长年喜住多层的居住习惯短时间难以改变，加之高层存在价高、公摊大、物业费用高等情况，2006年出现了多层紧俏热销，升值幅度较大的行情，即便是一些远郊楼盘也大受追捧，多次调高了价格而高层住宅相较之下显得温温的，房价增幅较小，一些高层楼盘推出了优惠让利的措施。
热点二：
寿光户型“减肥”，中小户型数量增多
前几年寿光的新建商品住宅户型一直明显偏大，90多平方米就算是寿光的小户型，甚至出现了不少180-200平方米的超大户型。
相比较2004年的楼盘，本年度寿光新起楼盘的户型面积明显“减肥”，户型由上年的90-150平方米，以130-150大户型为主，已经缩减到70-140平方米，以80-120平方米左右为主，有的小区还设计了少量60多平方米的小户型。
而“酒店式小套房”30-50平米的超小户型在本年度更是大行其道。
究其因，一方面是2005年国家政策的调整使然，140平方米以上的大户型受到了限制，另一方面也是市场自身调节的结果，过大的面积必然带来过高的总价和相应的高额费用，对此寿光市场缺乏有力的需求支撑。
当然，相对寿光普通百姓的购买力和生活需求而言，80平方米以下，60平方米的左右的居家型小户型所占数量仍然十分短缺。
热点三：
大鳄入驻，房企走向品牌化
如同商业领域银座商城进驻潍坊，省内省外一些专业化程度很高的名牌房企在2006年更多地进入寿光，南方来的品牌房企则有浙商、闽商两大阵容。
与此同时，本地的房企也在2006年加速了品牌化的进程。
寿光房企的品牌化，使得项目操作更加规范、专业、科学，楼盘开发更加注重质量和品牌形象，开发企业的诚信度，责任感大为加强，寿光百姓将享受更好的住宅产品，并得到更好的物业服务。
热点四：
加料不加价，寿光住宅品质进一步提高
2006年寿光楼市受国家新政影响，购房者更为理性谨慎，对候选楼盘更加挑剔，要求开发商进一步提高品质，同时更加先进的开发理念由一些品牌企业引入寿光，故而2006新建住宅的品质进一步提高，细节上更加讲求完美、人性化并更加符合寿光的实际，2003、2004年出现在中高档商品房中的中空玻璃、南向客厅、落地飘窗在2005年已普及到所有普通住宅，楼顶、墙体更多采用隔热保温的新式节能建材，景观绿化更加讲求“均好性”，户型不但普遍达到了新式户型的通透，而且更加讲求全明设计，有的楼盘甚至达到了100%全明设计，作为主力户型的100平方米左右户型面宽明显加大，尤其主卧室的宽敞舒适度得到了重视和加强，出现了一些面宽在4米左右的主卧室。
设计的精细度、房内面积的有效利用率大大提高。
热点五：
商业地产热度不减，产权商铺向专业市场转变
由于国家“新政”对商业地产的影响较小，2006年寿光的商业地产依然热度不减，商业地产项目数目多、规模大，与2004年不同的是，曾一度蜂拥而上的“产权式商铺”在本年度大有收敛，商业地产的热点转向大型专业化市场的开发。
热点六：
住宅“郊区化”，“居住片区”概念出现
经过2003、2004年的开发，市中心核心地段可供开发住宅地已十分稀缺难寻。
在私家车的加速普及进程中，2006的寿光新楼盘出现了明显的“郊区化”倾向。
与此同时，寿光市已逐步形成了一些新的“居住片区”。
当然，这里所谓的“郊区”是相对的，随着城市中心的扩容，新规划的实施，这些目前看似乎还有些偏远的居住区不用多少年后很可能又将成为新的“中央居住区”。
三、市场分析
寿光房产市场日趋规范，整体处于上升趋势，在市场发展的过程中，可分为两个阶段，2003年之前是起步摸索阶段，以高收入者为主，追求身份与地位的显示，此时市场选择范围小，客户购买存在一定盲目性。
政府对开发公司的实力要求不严，开发商实力良莠不齐，受传统观念束缚严重，不重视客源心理及市场发展特性，主观开发，追求暴利，无品牌意识，对专业销售机构极度排斥。
产品形式单一，缺乏特色，不注重整体规划，且有明显区域性特征。
2003年以后，振荡中走向发展的过渡阶段，客源层次广泛，需求多样化，在楼盘选购及消费心理上趋于理性，此时散户消费逐渐成为市场主力。
迫于竞争的压力，开发商主动寻求新的开发理念，开始注重客源需求，逐渐向以产定销的路线靠拢。
品牌意识已大大增强，大量实力雄厚、理念先进的外地开发企业着眼于寿光房产市场的良好发展前景，进而纷纷抢占潍坊市场，产品多元化。
地域限制日渐被打破，小区规划趋于合理，特色鲜明，并且小区品质不断提升。
该项目设计定位于中高档水平，从规划设计开始就高起点、高要求、高标准，突出特性，树立品牌，以超前的设计，一流的质量、完善的配套、卓越的物业管理抢占市场，真正做到物美价廉，市场前景十分乐观。
四、消费者定位和项目定位
消费者是市场的主导因素，只有与其形成良性沟通，真正满足消费者生活的基本欲望与需求，才是楼盘的生存之本。
对寿光可能的消费群研究：
1、事业较为成功，二次置业者。
要求：
小区配套完善，环境优美，物业管理齐全，房型能体现其身价。
预计：
房型要求四室二厅以上，配有停车位，面积在150m2左右，售价约35万元。
2、事业小成，二次置业者，年龄一般在40岁左右。
要求：
交通便利，小区配套、房间舒适、环境优美
预计：
房型要求三室二厅以上，面积在120-140m2，售价约为30万元。
3、有旧房，二次置业者（普通的寿光市居民，主要消费对象）
要求：
改善居住质量，房型合理，尺度宜人。
预计：
房型要求以三室一厅或二室二厅为宜。
面积在90-120m2，售价约26万元。
4、事业起飞，首次置业者（已婚人士，年龄约30岁左右）
要求：
房型合理，尺度合适，能解决一般的居住要求，满足三口之家的基本居住要求。
预计：
房型要求二室一厅为宜，面积在80m2左右，售价约19万元。
5、参加工作不久，首次置业者（单身），年龄在25-30岁左右。
要求：
房型宜小，实用，兼做工作与生活之所，户型合理。
预计：
以一室一厅或二室一厅为宜。
面积约40-60m2，售价约13万元。
6、事业较成功者，有闲置资金从事房地产投资者
要求：
房型合理，不宜过大，小区配套完善
预计：
房型以一室一厅或二室一厅为宜，面积约为40-60m2，售价约13万元。
依据项目的区位、周边配套服务设施、道路交通、子女教育、社区文化等多方面理解，此项目的目标消费群定位为：
以项目所在区大量的商户和首次置业人士为主，辅以二次置业人士、高收入单身人士以及少量投资人士。
该项目的开发建设具有切实可行的可操作性和立见成效的现实意义。
该项目的建设正是顺应了这一新形势、新需求，具有良好的开发潜力和需求空间，因此，该项目的开发建设是十分必要的。
第三章建设条件与建设地址
一、建设地区概况
1、地理位置优越
寿光市地处莱州湾南畔，东临风筝都潍坊，西依石油城东营，南接古城青州，总面积2180平方公里，海岸线长56公里，辖10镇24乡，人口108万，行政区划隶属潍坊市。
铁路横贯东西，国道及城乡公路四通八达，通达全国各地。
济青高速公路横贯寿光市东西，益羊铁路纵贯南北，大莱龙铁路横穿东西，潍高、羊临等省道、国道纵横交错，新修的外环路四通八达，寿光市实现了村村通柏油路，公路通车里程达2600公里，公路密度达到每百平方公里55.6公里。
国家二类开放口岸羊口港，可直达周边国家和地区。
2、寿光市农业经济呈现出蓬勃发展的良好势头
寿光市是国家确定的粮食、蔬菜、果品、棉花、水产、畜牧综合商品基地市，形成了60万亩粮食、80万亩蔬菜、百万亩果品、30万亩海淡水养殖和300个饲养小区的格局。
目前寿光市粮经比例为4：
6。
寿光市是山东省确定的农业现代化示范市，农业现代化建设起步早，科技含量高，现己建成国家级万亩农业现代化示范区、万亩蔬菜高科技示范园、农业高新技术走廊、高效林业示范园、农业生产示范园等五大示范样板工程，引进推广了30多个国家的500多个新品种、200多项新技术。
粮油作物主要是小麦、玉米和棉花、大豆，粮食总产达4.3亿公斤。
寿光市农业先进技术和良种覆盖率分别达到95%和98%，科技对农业贡献率达58.6%。
同时，大力加强农业基础设施建设，农业机械化水平走在全国前列。
寿光市是中国最大的蔬菜生产基地，被国家命名为唯一的“中国蔬菜之乡”。
全国最大的寿光蔬菜批发市场已发展成为全国的蔬菜集散中心、价格形成中心和信息交流中心，辐射全国30多个省市区。
3、寿光市工业经济快速发展
寿光市工业基础实力日益增强。
围绕主导骨干企业，形成了海洋化工、农副产品加工、机械、工艺品、建筑建材、轻工等六大生产体系。
主要产品有化肥、造纸、盐及盐化工、机械、纺织、化工、轻工、工艺美术、食品、建筑建材、农副产品加工等50多个门类1300多个品种。
其中晨鸣机制纸、联盟牌尿素、仙霞服装、蓝仔啤酒、齐民思白酒、聚宝农用车、鲁丽人造板、风筝刨花板等30多个产品被评为全国名牌产品。
近年来，着重培植起了晨鸣纸业、蔬菜产业、海源盐业、联盟化工、板材木业、机械动力、饮料酒业、服装工艺、电力工业等一批实力雄厚，竞争力强的大型企业集团。
寿光市有10多家企业经营规模和经济效益居全省同行业前列，其中晨鸣纸业集团被列入全国512家重点企业，经济效益居全国同行业之首，联盟化工集团进入全国百强化工企业。
寿光市有18家企业通过IS09000国际质量体系认证，乡镇工业有9家进入“中国千家最大经营规模乡镇企业”行列，12家进入“中国千家最高利润税总额乡镇企业”行列。
寿光市限额以上企业实现主营业务收入520亿元、利税52.5亿元、利润33.5亿元，同比分别增长20%、21.5%和21%。
全年开工过千万元项目238个，其中过亿元的51个，晨鸣30万吨超压纸、联盟3660一期、墨龙套管等一批科技含量高的大项目建成投产。
企业自主创新能力明显增强，省级以上高新技术企业发展到20家，潍坊市级以上研发机构13家，企业博士后科研工作站3家。
大力推进质量兴市，省级名牌产品达到16个，中国名牌产品2个。
4、产业结构合理，综合实力明显提升
寿光市根据资源分布和区域生产规划，农业方面培植起了粮、菜、果、棉、牧、渔六大支柱产业，是国家和山东省确定的粮食、蔬菜、果品、畜牧、水产、棉花等农业综合商品基地县（市）和农业综合开发重点县（市）；工业方面不断运用高新技术改造传统产业，服务业快速发展，一二三产业结构合理。
2006年实现地区生产总值265亿元，同比增长14.2%；财政总收入24.6亿元，其中地方财政收入12.66亿元，同比分别增长24.2%和26.2%。
农民人均纯收入5936元，比去年增加370元；城镇居民人均可支配收入11566元，增长11.9%。
2006年公布2005年度百强县位次，寿光市列全国综合实力百强县第41位，县域经济基本竞争力百强县第25位。
二、建设地址
该项目位于寿光城区，迎宾路以西，圣城街全福元超市以北地块，该地块地理位置优越，交通方便快捷，城市基础设施完善。
该地块前身为寿光市发展和改革委员会办公用地，是开发建设商住区的理想地段。
附：
区域位置图
三、自然条件
1、地形、地貌、地质资料
寿光市位于东经118°36′—119°8′，北纬36°47′—37°19′，在大地构造上属华北台地，处于鲁西隆起，沂沐断裂带，鲁东突起三个次级构造交汇处。
地处弥河冲积平原，为第四系冲积层，地势平坦开阔，东南高，西北低，地貌单一。
根据国家地震局《中国地震烈度区划图》，该项目所在区为7度烈度区，该项目所有建筑物均按国家工程抗震设计规范执行。
2、水文、气象资料
寿光市属暖温带沿海平原内陆季风性气候区，气候温和适宜，光照充足，四季分明，雨量集中，雨热同期。
气温：
年平均气温：
12.4℃
极端最高气温：
41.0℃
极端最低气温：
-22.3℃
一月份平均最低气温：
-3.4℃
七月份平均最高气温：
26.2℃
降水量：
年平均降水量：
591.9毫米
年最大降雨量：
1286.7毫米
年最小降雨量：
382.3毫米
年最大积雪深度：
280毫米
相对湿度：
年平均相对湿度：
66%
年最高湿度：
82%
年最低湿度：
55%
风向风力：
夏季主导风向为东南风
冬季主导风向为北风
年平均风速：
3.5米／秒
最大风速：
22.3米／秒
日照蒸发：
年平均日照时数：
2610.0小时
年平均蒸发量：
2108.5毫米
最大冻土深度：
540毫米
从水文、气象和地质条件来看，完全可满足项目建设需要。
四、基础设施条件
1、交通
该项目建设地区交通发达,铁路横贯东西，国道及城乡公路四通八达，通达全国各地。
济青高速公路横贯寿光市东西，益羊铁路纵贯南北，大莱龙铁路横穿东西，潍高、羊临等省道、国道纵横交错，新修的外环路四通八达，国家二类开放口岸羊口港，可直达周边国家和地区。
2、给水
该项目用水由寿光市自来水公司供给，市政供水管道已敷设至小区周边，只需接入市政供水管道即可，可保证小区的正常用水。
3、排水
该项目排水采用雨、污分流制，雨水经雨水管道就近排入市政雨水管道，生活污水经化粪池处理后，就近排入市政污水管道，汇集后输送到寿光市污水处理厂进行处理后达标排放。
4、供电
该项目用电由寿光市供电公司供给，市政供电线路己敷设至小区外，只需接入10KV市政供电线路即可，电力供应有保障。
5、供汽
该项目冬季采暖用蒸汽可由寿光市热电厂供给，可保证该项目冬季采暖需求。
6、电讯
寿光市以程控电话、移动电话、高速宽带为主形成高效迅捷的通讯网络，各类信息能够及时传输交流，可为该项目提供便利的基础条件。
7、消防
寿光市消防局根据火灾危险性类别和重点单位、工商企业、人口密度、建筑状况以及交通道路、水源等实际情况划分消防区，以“消防结合、以防为主”的原则组织消防。
整个城区消防给水以城市自来水为主，消防设施按防水规范要求设置，沿城市主干道每隔120米设一消火栓，次干道每隔150米设置一消火栓，以确保火情发生时能及时灭火，降低损失。
该项目的消防应按《建筑设计防火规范》和《建筑灭火器配置设计规范》设计、配置。
第四章工程方案
一、建设规模
该项目规划总用地5502.5m2。
总建筑面积为33417.6m2，其中住宅建筑面积19140m2，公寓建筑面积13680m2，其他建筑面积597.6m2。
项目建成后，将形成一个布局合理、配套齐全、功能完善的现代化居住小区。
二、方案设计
1、规划依据
⑴《中华人民共和国城市规划法》
⑵《寿光城市总体规划》（2003-2020）
⑶《寿光城市风貌规划》
⑷《潍坊市城市规划标准》
⑸《城市规划编制办法》及有关定额指标
⑹《城市居住区规划设计规范》
⑺中华人民共和国现行的有关法律、法规、技术规定
⑻甲方提供的规划设计条件和设计要求。
2、规划原则
⑴独创性
因地制宜，在特色环境规划设计与建筑设计的基础上，在不大规模改变原生地形的前提下，充分利用业已形成的环境之优势，对基地做适当改良，以基地的独特自然地貌创造与众不同的居住环境，以人居场所与自然环境的和谐共生作为最大亮点。
⑵以人为本
整体尺度设定,环境设计以中心尺度为基准，宏观层面上的总体考虑与微观层面上的各具体细部设计相结合，强调人性化的规划设计原则。
公共服务建筑与环境场地的配套设施，在数量上、质量上均以高标准、高起点为原则，强调方便居住人群的使用。
⑶生态化
充满自然异趣的居住氛围是最重要的开发卖点之一，该案拟树立“蓝天、阳光、绿水、雅居”的整体环境形象，使居住环境的营建尽可能地贴近自然，强调整体自然环境与生态观的引入。
⑷可操作性
充分考虑项目实施造成的影响，尽可能地使项目开发的处于易于实施的境地，基础设施的建设也要考虑到整体建设的影响。
在户型配备方面，充分考虑多样化的需求
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