工程管理指导书知识讲解.docx
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工程管理指导书知识讲解
前言3
、项目经理部组建3
1、项目经理部架构
2、岗位职责
3、主要职责划分
4、项目管理制度建立
二、施工准备阶段8
1.综合计划管理
2.项目监理进场
3.临水、临电，场地平整
4.桩基施工准备
5.总包单位进场准备
三、土方及基础施工阶段12
1.软地基处理
2.土方工程
3.基坑支护
4.桩基施工
5.地下室施工
四、主体施工阶段21
1.架空层主体施工
2.转换层施工
3.标准层主体施工
4.屋面层主体施工
5.砌体施工
五、毛坯装修及落架阶段28
六、室外工程
45
1.
内墙抹灰
2.
外墙抹灰
3.
铝合金安装
4.
主要部品安装
5.
建筑屋面
6.
外墙装饰
7.
天棚
8.
地坪
9.
外架拆除
10.
建筑电气
11.
建筑给排水
12.
通风与空调
13.
电梯工程
1.室外附属建筑
2.室外道路、小品、亭台、花坛
3.园林绿化
4.室外给排水
5.室外电气
七、精装修工程48
1.毛坯-精装的工作面移交
2.精装修施工期间配合
3.精装修工程验收
八、工程验收50
1.基础验收
2.主体结构验收
3.分项工程验收
4.规划验收
5.环保验收
6.消防验收
7.竣工验收
、八、、》
刖言
建筑工程项目的全寿命周期包括项目的决策阶段、实施阶段和使用阶段。
对于房地产开发项目，我们把项目实施阶段各类管理行为中与工程现场有关的部分称为工程管理，并且按工程实施进展的程序分为：
施工准备阶段、基础施工阶段、主体施工阶段、毛坯装修及落架阶段、室外工程阶段、精装修阶段、验收交付阶段和保修阶段。
本指导书将从工程现场管理的角度出发，依据国家、行业或政府的有关规定，结合公司各项工程管理制度和技术标准，明确工程管理的各个阶段、环节当中，工程管理的主体一一项目部的主要职责是什么，各主要执行者一一项目经理、各专业工程师该干什么，需要以什么样的程序去进行现场管理。
本指导书编制的主要目的是：
通过明确工程管理中的流程、目标来提高公司各项目的工程现场管理水平和工程质量。
所以，其重点是工程管理中的质量控制、现场安全文明施工节能环保控制等等，而对于成本控制、进度控制等内容基本不作叙述。
第一章：
项目经理部组建
1项目经理部架构：
（1）、同时在建面积在10平方以下（单标段）：
备注：
多标段施工时项目工程师根据项目需要由项目经理部申请经人力资源、工
程管理部、工程分管领导同意后可按标段增加项目工程师，计划与内业管理原则上
由配套工程师兼任。
⑵、同时在建面积在10-20万平方:
2人按标段配备
备注：
质量工程师定位2人，项目工程师按标段配备，设置助理经理或项目主管计划与内业管理原则上由配套工程师兼任，配套工程师配备数量可在片区内调剂使
用;
2、项目经理部的岗位职责
项目经理岗位职责
1.全面负责部门事务，并及时、主动全面地掌握跟踪协调所有有关该项目的工作事项（含其他各职能部门承担负责的）。
2.负责带领部门贯彻实施公司各项规章制度、方针政策。
3.根据公司项目组织机构编制要求，确定项目组织架构及人员安排，落实各管理人员职责及工作范围。
4.参与及推动、选择主分包和监理单位的招投标工作。
5.各分项工程的进度计划和质量计划审定。
6.年度、月度部门工作目标及计划的审定。
7.负责建立与完善项目的合同管理体系；严格履行合同管理任务并处理好与乙方的合同争议和纠纷。
8.全面控制施工质量、进度、成本，完成公司下达的建设任务。
9.部门内部人力资源调配，内部职员的培养及职业发展指导；公平、公正地对下属职员的季度、年度绩效考核。
10.负责组织工程实施中政府相关部门、公用事业、设计单位、施工单位、监理单位及公司内
各部门等各方面之间的综合协调工作。
11.严格执行公司制定的动态成本管理制度，并负有领导和实施职责。
12.定期向公司领导和有关部门提交项目实施的情况报告。
13.完成公司领导交办的其它工作。
项目经理助理岗位职责
1.协助项目经理处理部门内外各项事务。
2.根据《工程管理指导书》编制、修订各分项工程的进度计划和质量计划。
3.根据公司经营目标和经营计划制定本部门年度、月度工作计划。
4.负责编制工程项目检查细则、考核标准及项目内部管理工作。
5.定期或不定期检查考核各项目工程质量、进度、成本控制和现场安全文明施工管理业绩，并提供书面报告。
6.审核监理大纲、规划及细则，编制监控管理体系。
7.审查施工组织设计，参与施工图纸技术交底会，提出建设性意见；
8.完成部门经理交办的工作。
9.编制甲供材料现场检验和验收指导书，作为材料检验和验收的依据之一，确保工程应用材料质量。
10.协调配合工程管理部招标小组对项目各分项工程的招标工作。
项目主管工程师职责
1.全面负责各专业施工的管理协调工作。
2.负责制定工程项目检查的年度、月度工作计划。
3.开工前负责向施工单位移交场地，并组织办理有关手续，并参加（主持）各施工单位、监理的工程现场例会。
4.审核各阶段进度计划并监控其实施；对现场签证的审核、工程款的支付等提供意见。
5.对工程质量进行监督，对重点部位及易出现通病部位督促监理安排施工单位进行专项验收，并对各分项组织抽验。
6.组织监理和施工单位及邀请专家对已完单位工程进行验评。
7.对施工中的不合格品或材料、设备提出处理意见。
8.定期或不定期组织各专业工程师对施工单位进行进度、质量、安全、文明施工、等方面的考核。
9.竣工后组织有关人员对工程的实施和管理进行总结，为后施项目提供借鉴。
10.完成项目中重大节点里程碑制作，项目月报及项目周进度报表。
质量工程师岗位职责
1.牵头编制、落实项目管理策划书中质量/技术管理部分；
2.组织看图、图纸会审，确定技术方案、工艺工法、重要隐蔽工程、原材料验收等;
3.工序样板及交付样板管理、指导、验收；
4.对项目部工程师、施工单位、监理工程师和班组进行优质质量工艺培训；
5.指导和参与施工单位对班组进行的质量交底，负责各项质量方案审核；
6.判断、检查、监督现场质量风险，对发现较大质量问题有直接“拉闸”的权利，并负责
跟踪落实质量风险整改和关闭；
7.执行、检查并落实分级实测实量工作，并用实测实量结果考核监理和施工单位；
8.组织项目工程师、监理、施工单位质量/技术管理人员开展项目质量、技术管理工作并对
监理人员实施管理、评估、促使监理充分发挥质量管理职责。
9.牵头项目质量技术管理小组对项目进行全面检查并结合检查情况制定下阶段质量重点工
作；
10.负责跟踪和落实客户开放与质量大师提出的相应问题，组织交付质量标准评定和质量问题整改管理工作；
11.负责结合项目质量重点工作制定项目的质量标准和管理办法；
12.负责编制项目质量周报
项目工程师岗位职责
1.熟悉相关工程的专业知识，能够指导设计工作、工程安装工作、工程材料的选用，达到建筑结构系统的功能和品质要求。
2.掌握建筑结构专业工程与相关水、电气、暖工程之间的关系。
能够合理运用专业知识技巧，使建筑工程的施工达到设计要求、装饰美观、使用方便。
3.熟悉公司项目各节点计划要求，并根据公司节点要求组织安排各施工单位和材料进场，审核施工组织安排及施工单位施工范围及施工计划节点。
4.协助质量工程师对工程现场质量方面的监控，并协调监理单位与施工单位之间的关系，对现场问题进行及时的处理及指导，确保工程质量达到整体工程的要求。
5.负责编制、审核项目进度计划，对工程现场进度方面的监控，并协调监理单位与施工单
位之间的关系，对现场问题进行及时的处理及指导，确保工程进度达到整体工程的要求。
6.负责协调各主分包单位之间的关系。
7.协调组织工程建设中的基础、主体、竣工等验收，从工程方面负责与物业公司的交接工作。
8.严格控制工程投资成本在预算范围内，对成本控制结果负责。
9.提出对工程款支付的审核意见；按合同及时地对监理单位及施工单位进行考核。
10.负责范围：
土建（含景观绿化）的全部工程。
11.协助工程管理部采购组根据现场情况将项目现场各项材料采购计划落实。
12.对供应商定期履约评估，作为今后项目材料采购供货商选择的依据。
给排水工程师岗位职责
13.掌握本专业的工程图纸内容工艺要求，材料的选用要求，能够指导设计、工程安装、工程材料的选用，达到水、暖系统的功能品质要求，掌握与相关土建、电气工程之间的关系，利用专业知识技巧，使水系统及采暖系统的安装合理美观、使用方便。
14.配合设计部及工程管理部技术组，组织设计院、施工单位、监理单位对本专业工程图纸进行会审。
15.熟悉公司项目各节点计划要求，并合理根据现场情况安排施工。
16.熟悉政府相关部门对水、煤、消防系统的管理办法及相关的法规规定；协助完成水、煤、消防专业从确定方案、委托设计、办理各种施工审批手续，组织施工单位进场前后的管理等一切事宜，并与相关政府职能部门密切联系，申请减免费用、缴费。
17.负责本专业施工现场管理；协调好施工单位与主包单位及相关单位的相互配合工作。
18.协调工程建设后期的竣工验收，从专业工程方面负责与物业公司的交接工作。
19.严格控制专业工程投资成本在预算范围内，对成本控制结果负责。
20.负责范围：
上水工程、排水工程、消防工程、煤气工程、暖通工程，配合作好室外配套工程。
21.对供应商定期履约评估，作为今后项目材料采购供货商选择的依据。
22.协助工程管理部采购组根据现场情况将项目现场各项材料采购计划落实。
电气工程师岗位职责
1.掌握电气工程（供电、通讯、有线电视、安保系统、网络技术）与相关土建、水、采暖工程之间的关系，合理的运用电气专业知识及技巧，使电气系统的安装合理、美观、使用方便。
2.掌握电气系统工程相关的配套知识，熟悉政府相关部门对电气系统的管理办法，掌握相关的法规规定，掌握电气系统工程的规范要求，并能够合理的运用。
3.配合设计部及工程管理部技术组，组织设计院、施工单位、监理单位对本专业工程图纸进行会审。
4.熟悉公司项目各节点计划要求，并合理根据现场情况安排施工。
5.协助完成电气各专业从确定方案、委托设计、办理各种施工审批手续，到组织施工单位进场前后的管理等一切事宜，并与相关政府职能部门密切联系，申请减免费用、缴费。
6.具有组织、选择本专业的施工单位的能力，能够在现场指导监理公司、施工单位的安装,
确保工程进度工程质量达到整体工程进度要求。
7.协调工程建设后期的竣工验收，从专业工程方面负责与物业公司的交接工作。
8.严格控制专业工程投资成本在预算范围内，对成本控制结果负责。
9.负责范围：
供电工程、通讯工程、有线电视工程、对讲、可视对讲工程并配合作好室外配套工程。
10.协助工程管理部采购组根据现场情况将项目现场各项材料采购计划落实。
11.对供应商定期履约评估，作为今后项目材料采购供货商选择的依据。
计划与内业工程师岗位职责
1.资料存放管理：
各种图纸存放清晰，清单齐全；各种变更存放清晰，清单齐全；各种合
同存放清晰，清单齐全；各种文件存放清晰，清单齐全。
2.文件收发管理：
各种文件收发登记清晰，台帐清单齐全；及时收发各种往来文件，及时传阅各种往来文件，及时归档，当天发文，当天传阅，当天收文，当天传阅，隔天归档。
3.竣工资料管理：
甲方竣工资料准备齐全，敦促监理、施工单位及时整理竣工资料，与档案馆及时保持有关联系。
4.后勤管理：
负责项目经理部办公用品的管理，相关费用整理、报帐，部门会议纪要整理及安全员、保洁员的工作安排与考核。
5.妥善保管文档，完善文档的借用、归还、归档的登记手续；按照公司的档案管理制度，负责项目的文档管理
6.根据公司各节点计划及现场情况编制月计划评估及完成情况，并进行节点的预警。
7.项目周报的编制；项目月资金计划的编制及完成情况的统计。
&配合公司跟进、完成本部门各项培训计划。
9.协助项目发展进行报批报建。
10.负责建立工程款支付台帐及完善工作。
3、主要职责划分:
序号
工作内容
主要步骤
职责
备注
项目部
工程部
专业工
程师
项目经理
1
综合计划管理
组织编制施工单位、监理单位组织方案
负责
组织编制材料设备供应方案
负责
组织编制项目总控制进度计划及保证措施
负责
审阅
组织编制项目质量保证措施和成品保护措施
负责
审阅
制定现场安全文明管理措施
负责
审阅
编制项目管理策划书
负责
审核
2
监理进场
审核监理规划与实施细则
负责
协助
:
监理管理要求交底
负责
3
四通一平
道路、水、电、网络接通
负责
场地平整
负责
4
桩基施工准备
资料准备
负责
场地准备
负责
基线、水准基点的复核准备
负责
5
总包进场
准备
施工图内部审查
组织
参加
现场临时设施总体规划
负责
协助
用水用电以及施工路口的报批
跟进
组织进行场地平整施工
负责
组织桩基工程的检测与验收
负责
组织基点与场地原始数据测量
负责
6
软弱地基
处理
地质报告解读、研究
组织
参加
处理方案确定
组织
参加
配合招标
负责
组织进场施工并交底
负责
过程监控
负责
参与
检查检测
负责
地基处理分项验收
组织
参加
7
土方施工
制定土方平衡方案
负责
协助
编制土方施工总体方案
负责
协助
土方施工组织与管理
负责
场地维护方案
负责
协助
场地移交
负责
8
基坑支护
确定是否做基坑支护
组织
参加
组织基坑支护方案研讨
负责
协助
方案报审
负责
基坑支护施工管理
负责
基坑支护验收
组织
参加
9
桩基施工
桩基施工图审图内审
组织
参加
施工前准备
负责
桩基施工现场管理
负责
桩基检测与验收
组织
参加
10
基础与地
下室施工
总包招标中配合
配合
总包进
场
组织总包进场
负责
施工组织设计审核
负责
阅悉
施工单位组织架构检查
落实
检查
图纸会审与设计交底
组织
施工现场总平面布置
负责
协助
现场安全文明措施验收（地下）
组织
负责
成本参加
基础土方与基础模板施工
负责
地下室
底板防
水施工
审核防水专项方案
负责
阅悉
防水材料验收
负责
防水施工样板验收
组织
验收
隐蔽验收
负责
选择参加
承台底
板施工
施工流程方案审核
负责
参加
隐蔽验收
负责
选择参加
地下室外墙与顶板钢筋隐蔽验收
参加
地下室后浇带钢筋隐蔽验收
参加
地下室
外墙防
水
外墙防水基层交接验收
参加
防水施工方案审核
负责
阅悉
防水施工样板验收
组织
负责
防水验收
负责
选择参与
地下室回填土检测
跟进
地下室顶板建筑层施工
建筑做法可行性评价
组织
参加
结构蓄水试验验收
参加
监理组织
基层验收
参加
防水验收
负责
选择参加
11
主体结构
施工阶段
架空层
施工
高支模、脚手架等专项方案审核
负责
阅悉
首次高支模验收
组织
负责
正常情况下高支模验收
负责
安全文明施工措施验收（地上）
组织
负责
成本部参加
悬挑脚手架验收
组织
负责
转换层
专项施工方案审核
负责
阅悉
施工
主要材料质量控制
负责
参与
施工流程安排
参与
总包负责
首次浇筑前验收
组织
负责
正常浇筑前验收
负责
标准层
主体施
工
流水组织与施工计划审核
负责
资源保障情况跟进落实
负责
协助
主要材料质量控制，甲供材验收
负责
协助
质量安全体系运行检查落实
负责
监督
屋面层
主体施
工
屋面砼浇筑前各专业联合验收
参加
监理组织
砌体施
工
砂浆集中搅拌站验收
负责
砌体施工交底
负责
协助
砌筑施工样板验收
组织
负责
砌筑施工过程监控与检查
负责
协助
门窗洞口验收交接
组织
选择参加
12
毛坯装修
施工阶段
抹灰施
工
砂浆集中搅拌站落实
负责
施工样板验收
组织
负责
抹灰前防渗漏专项隐蔽验收
负责
参与
过程工序验收
参与
监理负责
检验批及分项验收
参加
监理组织
铝合金
安装
材料进场验收
负责
参与
铝合金安装施工样板验收
组织
负责
防渗漏专项隐蔽验收
负责
15%参与
分项品质验收
组织
负责
主要部
品安装
材料部品进场验收
负责
选择参与
有关结构安全与防渗漏的安装方案确定
负责
参加
施工样板验收
组织
负责
部品安装品质验收
组织
负责
建筑屋
面
专项施工方案审核
审阅
监理审核
蓄水试验及基层验收
参加
屋面防水材料进场验收
参加
屋面防水施工样板验收
组织
负责
屋面防水隐蔽验收
负责
参加
屋面其它过程工序验收
参加
建筑屋面品质验收
组织
负责
外墙装
饰
外墙砌体-抹灰的交接验收
参加
外墙防渗漏专项验收
负责
15%参加
外墙装饰施工各样板验收
组织
负责
外墙施工工序、工作面交接验收
参与
外墙饰面工程品质验收
组织
负责
天棚粗
天棚结构偏差全面检查
组织
装饰
天棚腻子施工样板验收
组织
负责
分项验收
参加
地坪施
工
地坪施工样板验收
组织
负责
地坪施工基层验收
参加
外架拆
除
计划安排与施工组织
负责
参与
监理组织施工前安全交底
参加
13
室外工程
室外管
网
图纸会审
组织
设计部参与
施工组织安排
负责
材料验收
负责
隐蔽验收
参加
室外道
路
施工组织安排确定
负责
施工过程隐蔽验收
参加
室外道路工程品质验收
组织
负责
室外园建与配套建筑
主要园建材料进场验收
负责
主要园建装饰工程施工样板验收
组织
负责
园建工程品质验收
组织
负责
园林绿
化
绿化材料进场验收
成本部负责
绿化工程品质验收
成本部负责
14
精装修工
程
毛坯-精装修工作面移交
组织
家居中心负
责
精装修施工配合
负责
参与
精装修工程验收
协助
协助
家居中心组
织
15
单位工程
验收
基础验收
负责
主体结构验收
负责
分项工程验收
负责
人防验收
组织
电梯验收
跟进
规划验收
协助
项目事务负责
环保验收
协助
项目事务负
责
消防验收
协助
项目事务负
责
竣工验收
负责
注：
项目部一栏中“负责”表示承担该项任务的实施职责，并对结果负责；“组织”表示组织完
成该任务的实施，对该任务是否实施负责，但对其实施的结果无决定性的评价权；“参加”表示
协助”表示对
该任务由其它部门组织，而介入该任务的执行过程，对任务结果有部分评价权；该任务无责任，在其它人完成任务时提供支持。
工程部一栏中“负责”表示必须参加该任务，并对任务的完成结果起决定性评价权。
“参加”表示该任务由其它人主导，但应当介入；“协助”表示对该任务无责任，在其它人完成任务时提供支持。
4、项目管理制度：
（1）、项目会议管理制度
（3）、标准工期操作指引
（5）、工程施工品质标准做法
（7）、装修房产品保护标准
（2）、项目文档管理制度
（4）、安全文明施工标准
（6）、工艺、工法样板间展示制作作业指
（8）、毛坯房交付质量和观感标准
第二章、施工准备阶段
根据项目的一般开发流程，项目经理部成立后，首先开展地块接收、红线测定、项目围墙、初勘详勘等项目前期工作。
之后，进入项目的施工准备阶段。
在施工准备阶段，项目经理部的主要工作包括：
综合计划管理、项目监理进场、工地现场三通一平、桩基工程施工准备、总包进场准备等。
施工准备阶段流程
一、综合计划管理
1.编制施工单位、监理单位组织方案：
项目部根据当地政府规定，结合项目的规模，对工程招标工作进行策划。
宜参
照标段规模及专业工种划分标段。
每个标段的建筑面积一般为3万卅左右；专业
工种按土建、安装工程等划分。
技术要求高的铝合金门窗、防水工程、精装修工程等，宜由我方直接分包或列为指定分包。
1.1.确定施工、监理公司组织的标段划分；
1.2.编制主要施工、监理公司资质要求，公司及参建主要项目经理的资格预审方法；
1.3.协助编制招标中的成本控制措施，招标方式。
如是否采用工程量清单招标，如何让投标过程具有竞争性等等；
1.4.协助编制招标的进度计划与控制措施。
2.编制材料设备供应方案
2.1.编制甲供和甲指定（产品或价格）的材料设备清单；
2.2.编制《材料设备采购及进场计划》（含样板报批）以及计划管理措施；
3.编制项目总控制进度计划及保证措施
3.1.配合运营管理中心编制工程总控制进度计划。
包括出图计划，总承包、主要分包招标计划；
3.2.依据工程总控制节点（里程碑）计划，采用项目节点计划表编制工程计划部分；
3.3.重点描述保证工程进度的协调措施。
4.编制项目质量保证措施和成
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