大楼公共设施设备管理方案.docx

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大楼公共设施设备管理方案

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文章来源于/wgzd/ggzd/target=_blankclass=infotextkey>公共设施设备管理方案

1.房屋、建筑设施

1.1工作程序

1.1.1设备主管

a.负责房屋、设施的技术资料、档案的收集，负责零星材料的采购计划的编制，委托维修的联系工作;

b.每年12月按房屋完好情况制订下一年度《房屋、设备、设施（年度）维修计划表》;

c.组织实施房屋、设施的维修保养工作，对房屋养护、修缮提供工作指导及检查监督;

d.对每次周期巡查养护记录、维修记录进行检查验证;

e.每季度组织维修工检查房屋、设施的使用状况，记录《房屋、设施检查表》，根据日常巡视及季度检查记录按照《房屋完好程度评定办法》，填写《房屋完好程度鉴定表》、《房屋完好情况分类记录表》，经经理审核后上报公司主管部门;

f.每年根据四个季度检查情况，填写《房屋完好情况汇总表》，上报公司主管部门。

1.2质量标准

1.2.1主体结构

a.屋架、柱、梁、檀条及各承重砖墙平直完好，无倾斜、无裂缝出现;

b.钢砼框架构件完好牢固，保护层无剥落，主筋无外露现象，确保构件的承载能力;

c.基础无老化、无腐蚀、无酥碎、无折断现象，确保基础结构稳定牢固。

1.2.2屋面

平整完好，屋面防水层基本完好，隔热保温板完好无缺，无裂缝，排水畅通，压顶出线无起壳、裂缝，粉刷完好。

1.2.3内外粉刷

外粉刷无起壳无裂缝、无剥落、接缝平整。

1.2.4水、电

a.各种照明电器线路完好，无老化，开关、插座、灯泡正常工作。

b.上、下水管完好，用水正常，水箱流水畅通，排水系统畅通。

2.供配电设备

2.1工作程序

2.1.1设备主管

a.负责设备的技术资料、档案的收集、保管;负责零星设备的配件、材料的采购计划的编制，外委托修理的联系工作;

b.每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《房屋、设备、设施（年度）维修计划表》;

c.组织实施供配电设备的运行管理及维修保养工作，并进行指导，检查;

d.每周巡视配电房设备,检查巡视记录、交接班记录;

e.每月定期组织电工检查供配电设备的运行状况，填写《供配电系统检查表》。

按日常巡视记录及定期检查记录，根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门;

f.对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证;

g.每季汇总设备故障情况，填写《设备故障记录（季度）汇总表》，报经理审核后，交公司主管部门;

h.按《应急预案》规定负责处理应急事件。

2.2质量标准

2.2.1低压开关柜

a.耐压试验应符合规范规定;

b.开关柜内各元件应齐全、完整、固定、牢靠，盘面油漆应完好;

c.电器或端子排接线应牢固，绑扎排列整齐，标志清晰齐全;

d.闸刀开关、负荷开关、空气开关和熔断器完好;

e.接触器和各种继电器完好，面板指示灯和按钮完好;

f.双电源箱能自动切换;

g.控制箱手动和自动操作均能运行。

2.2.2照明设备

a.灯具、开关、插座和照明配电箱等固定牢靠，清洁整齐;

b.开关切断相线，照明灯头有无触电危险;

c.照明线路的绝缘确保良好，接线头不外露，灯具高度符合规定;

d.防爆潮湿场所应用防爆防潮灯具;

2.2.3防雷接地装置

a.接地电阻值应符合要求;

b.接地线应平直、牢固，不应有高低起伏和弯曲现象;

c.接地体焊接应牢固，防腐处理应均匀。

2.2.4机房环境

a.消防设施完备，有效;

b.内、外保持清洁，室内照明、通风良好，地面、墙壁、门窗、设备均无积尘、积水、油渍;

c.电工绝缘工具、绝缘鞋、接地线齐全、有效。

3.供气设备

与煤气公司保持联系，每周巡检，请煤气公司定期专业保养，随时进行报修。

4.给排水设备

4.1工作程序

4.1.1设备主管

a.负责设备的技术资料，档案的收集、保管，负责零星设备的配件，材料采购计划的编制，委托修理的联系工作;

b.每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《房屋、设备、设施（年度）维修计划表》;

c.组织实施给排水设备的运行管理及维修保养工作，并进行指导，检查;

d.每周巡视水泵房设备,检查巡视记录、交接班记录;

e.每月定期组织管道工检查给排水设备的运行状况，填写《给排水系统检查表》。

按日常巡视记录及定期检查记录，根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门;

文章来源于/wygw/gzbg/target=_blankclass=infotextkey>报告设备主管，记录《设备故障记录表》，并在设备主管协同下排除异常和故障;

b.安保人员负责消防设施的日常巡视，每月对各层面消防设施巡视一遍，将巡视结果记录于消防栓、灭火机箱内的记录表内。

5.1.2定期检查

a.由设备维修工负责每月一次消火栓泵电源启动测试，记录《设备定期启动记录表》;

b.由工程主管组织，并由安保主管、安保人员和设备维修工参与操作，每年一次进行消火栓进行系统测试;电源、控制联动功能以及报警安全系统的测试。

记录《消火栓测试记录表》。

5.1.3维修保养

a.设备维修工负责消防设施的维修保养工作;

b.设备机房每周打扫一次，机组每月清洁一次。

消防泵“运行“与“备用“每月定期启动后交替更换一次;

c.按《房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》和《消防设备（设施）维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内;

d.消防设备、设施维修工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内。

5.1.4设备主管

a.负责设备的技术资料，档案的收集、保管，负责零星设备的配件，材料采购计划的编制，委托修理的联系工作;

b.每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《房屋、设备、设施（年度）维修计划表》;

c.组织实施消防设备的运行管理及维修保养工作，并进行指导，检查;

d.每周巡视消防设备,检查巡视记录;

e.每月定期组织设备维修工检查消防设备的运行状况，填写《消防及报警系统检查表》。

按日常巡视记录及定期检查记录，根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门;

f.对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证;

g.每季汇总设备故障情况，填写《设备故障记录（季度）汇总表》，报经理审核后，交公司主管部门。

5.2质量标准

5.2.1消火栓泵

a.消火泵（流量、扬程等主要参数）符合出厂要求;

b.管道上的阀门、避震接头、压力表、旁通阀等齐全有效，无泄漏、阀门启闭灵活;

c.消火泵运行平稳、无振动，润滑良好、无咬泵现象;

d.电气控制和各元件齐全，正常可靠，性能完好;

e.水泵、电机等接地装置、防护罩安全可靠，无缺损;

f.管道设备等无锈蚀、无渗漏。

5.2.2增压泵

增压泵运转平稳，各项运行参数符合出厂标准。

5.2.3消火栓及配套设施

a.各层消火栓箱及附件齐全完好;

b.启动报警按钮完好、性能可靠;

c.各层消火栓出水压力符合要求;

d.消防接合器齐全、有效，无泄漏;

e.户外立式消火栓齐全有效，开启灵活;

f.消防进水环网畅通，阀门便于操作，并有明显标记。

5.2.4消防报警

a.消火栓泵运转应与报警联动;

b.报警装置应可靠、正常，杜绝误报。

6.弱电设备

6.1工作程序

6.1.1维修人员

a.按《房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》和《弱电设备（设施）维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内;

b.弱

文章来源于/wygw/tzgg/target=_blankclass=infotextkey>通知分承包方维保人员并报告设备主管，督促维修保养。

6.1.3保安人员

a.负责监控中心设备的日常运行操作，每班清洁监控室及设备表面，每次交接班时巡视周界报警系统探头和设备，每班一次巡视摄像监控系统、电子对讲系统的设备，并记录《监控、对讲设备巡视记录表》;

b.发现异常情况，及时报告保安主管、设备主管。

6.1.4设备主管

a.负责设备的技术资料、档案的收集、保管，联系委托保养工作;

b.每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《房屋、设备、设施（年度）维修计划表》;

c.组织实施弱电设备的运行管理并按《设备维修保养分承包方服务质量监管办法》对分承包方进行监管。

对弱电设备维修保养工作进行检查、验证;

d.每周巡视弱电房设备,检查巡视记录;

e.每月定期组织分承包方维保人员和电工检查弱电设备的运行状况，填写《保安防盗系统检查表》和《摄像监控系统检查表》。

按日常巡视记录及定期检查记录，根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司公司主管部门;

f.对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证;

g.每季汇总设备故障情况，填写《设备故障记录（季度）汇总表》，报经理审核后，交公司主管部门;

h.按《应急预案》规定负责处理应急事件;

i.协助管理处主任做好分承包方的评审、评价和初选工作。

6.2质量标准

6.2.1摄像监控系统

a.控制台

-各控制器件运行正常，能实行切换定机、扫描式监视等;

-操作键盘灵活、可靠;

-电源锁开关完好。

b.显示屏

-各显示屏上监视器齐全、完好，显像清晰，符合设计要求;

-各显示器接线清楚，无随意拉接线;

-监视器安装牢固、可靠。

c.电源设备

-交流稳压电源工作正常、稳定;

-各输出电路熔丝配置合理，没有不规则行为;

-高、低压电源严格分离，交、直流电源分隔明显，无随意拉线;

-二路电源切换正常、可靠;

-设备接地保护、防护等安全、可靠。

d.摄像机

-各摄像机工作正常，配置数量齐全;

-带云台、带变焦的摄像机应调节自如，符合性能要求;

-各摄像机防护罩应齐全（特别是室外型）;

-各摄像机镜头的光圈调定正确，确保显像清晰，符合设计要求。

6.2.2保安防盗系统质量标准

a.对讲装置

-户内对讲装置能与大门通话。

信号良好;

-门卫能与户内通话。

联系情况良好;

6.2.3巡更系统

a.主机、序号机功能完好;

b.电源、充电体充放电正常;

c.配套附件完好。

6.2.4周界报警系统

a.光电识别器性能良好;

b.信号传输线路良好;

c.声光联动控制良好。

7.中央空调系统管理方案

7.1暖通及空调系统由风系统、冷冻水系统、采暖水系统、空调系统、通风系统、防排烟系统等组成。

7.2空调系统操作安全管理

a.建立健全各项必要而简略的规章制度并认真组织落实，必须有经过专业培训的合格工程技术人员从事空调设备操作。

b.制冷设备，其设备、管路、阀门、仪表等，都在一定的压力下工作。

特别是常用的制冷剂是有毒的，当空气中按体积计超过0.5~0.6%时，就会使人中毒。

在这种浓度下，人如果停留半小时，就可能发生危险。

同时与空气混合，含量达到15.5~27%（体积计）时，遇明火还会发生爆炸。

而氟利昂之类的制冷剂遇明火时，又会分解有毒气体（光气）。

因此，在各类型制冷装置中，均设有安全防护装置。

7.3制冷设备检修管理

a.建立设备计划预修程序，委托合格分承包方或自行组织力量对空调系统所涉及b.制冷系统设备的保养、对伐片、冷冻油、过滤器、密封性电器线路等进行检测或更换，对所有压力控制器设定值，电机绝缘值进行检测;

c.冷冻、冷却小泵的保养，对小泵轴封、轴承、叶轮、外壳等进行检测或保养;

d.末端设备、分机盘管、空调箱进行电机测试，皮带、滤网、积水盘风量调节阀等进行保养;

8.电梯系统维修保养管理方案

（1）每日巡视检查

每日电梯投入正式运行前，对电梯作准备性的试运行。

对电梯机械部件和电气装置作巡视性检查和记录。

观察电梯运行动作的正确性，运行速度的稳定性。

消除故障隐患，保持电梯的正常运行。

（2）每周检查保养

每周对电梯的机构和部件做一次保养、检查，并经行全面的清洁、润滑（制动器销轴、导向轮、轿顶轮、对重轮轴承、轿厢门和厅门滑轮、交栅门各销轴、自动门机构传动装置、自动门机构杠系统销槽、安全触板销轴、门锁开关销轴）

（3）每月检查保养

每月对电梯机构和部件做一次检查保养。

认真检查紧固部位的牢固性和磨损部位的完整性。

并进行必要的保养，润滑，调整，调整工作必须按技术要求进行。

使每台电梯

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的整体结构处于良好的状态下进行工作（蜗轮、蜗杆轴的滚动轴承、电动机滚动轴承、限速器销轴和涨绳轮、极限开关涨绳轮、选层器运动部位、门导轨、安全钳传动杆、安全钳、补偿装置涨绳轮）。

（4）每季度检查保养

每季度对电梯的季度保养机构和部件做一次检查保养。

认真检查机构和部件的使用情况，并进行必要的保养，润滑，调整，调整工作按技术要求进行（曳引钢丝绳、自动门机构钢丝绳、安全钳限速器钢丝绳、行程开关、导轨、滑动导靴）。

（5）每年度检查保养

电梯每年进行一次完整的安全检测和技术检验。

内容为所有的机械、电气安全装置的有效和可靠程度，主要零部件的磨损程度，并检修或更换已超过磨损量的零件，修复不可靠的机电安全部件。

对整机进行一次清洗保养，加油润滑（自动门机构链条、弹簧缓冲器、油压缓冲器、极限钢丝绳、补偿绳、曳引机减速器）。

（6）专项试验

a.供电系统断相、错相保护功能的试验。

b.限速器与安全钳的联动试验

c.缓冲器的试验

d.极限开关的试验

e.层门与轿厢门电气联锁装置的试验

f.紧急操作装置的检查

g.停止保护装置的检查

h.制动器试验

i.曳引检查文章来源于www.pmceo.COM