世邦写字楼公共设施设备管理方案docWord文档格式.docx

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调机组（拱北口岸4台约克600RT机组、2台约克200RT机组、珠海市建行2台水冷式中央空调机组、15台柜式中央空调、中级人民法院3台凯利中央空

调机组等）的经验，制定中央空调的运转方案如下：

·

实行按运转时间要求专人值班制。

值班人

员负责中央空调的巡视、检查、记录运转参数，按

工作负荷大小、气候条件选择最佳运转参数，随时

发现设备运转中出现的问题并及时进行处理。

制定中央空调运转管理规程、操作管理规

程等设备运行管理规程，严格按制度管理设备，使

设备始终保持最佳工作状态，防止误操作和发生安

全问题。

实行运转看守与日常保养相结合，值班人

员在设备运转前、运转中、运转后对所管辖设备进

行必要的保养，如预热、缓冲停车、设备擦拭、加

油等到工作，定期进行风柜过滤网清洗、阀门养护、

水泵养护、设备与机房保洁等工作，使设备始终得

到良好保养，减少设备故障，延长设备的使用寿命。

采用中性水质处理技术，每月检测冷冻水

水质，发现问题及时处理。

对中央空调各供冷点设置温度、湿度等参

数感应器或仪器，随时监控供冷环境状况，节约能

源，减少电耗；

有条件时采用系统节能技术或变频

节能技术，大幅度减少中央空调机组的能源消耗。

严格实现交接班制度和设备运行管理责任

制。

建立设备台帐及维修保养记录、零配件与

材料档案。

中央空调运转具体方案见下表：

序号项

目

人员

配置

工作

地点

时间

安排

频次

实施方法质量标准

98

1工人

早中

班轮

值

空调

机房

开机

前1

小时

至关

机后

1小

时。

值班专职看守

坚守岗位，及时

准确记录设备

运转参数，及时

排除设备隐患

或故障，做好日

常设备保养工

作。

2巡

检

工人

运转

每隔

15分

钟巡

检一

遍

采用“看、闻、摸、听、

测”等保养方法，检查设

备是否正常，及时排除设

备隐患或故障。

设备无异常声

音、焦味，运转

参数正常无滴

漏现象，无责任

设备故障。

3调

整

依工

作环

境及

需求

决

定。

根据气温、湿度负荷大小

等要素，适时调整开机台

数、出水温度、预冷利用

时间，掺鲜风量、排风风

量。

合理、科学设定

空调机组参数

及开机台数，保

持室温度适宜，

节约电力消耗。

4保

养

及关

每班

保洁机房、设备，适时添

加润滑油、黄油、处理滴

水现象，清除转轮、皮带

等积尘，清洗风柜过滤网

（每月一次）等。

设备处于完好、

高效运转状态，

整洁、无故障、

无隐患，机房温

度适宜。

5其

它

1、定期轮换运转机组；

2、制定设备运行、操作

制度等作业规程；

3、严格实行交接班制度；

4、实行设备养护责任制；

5、建立设备档案等台帐；

6、定期统计分析记录资

料，发现问题及时研究解

决。

1、分工合理、

责任明确。

2、制度完善、

执行到位。

2、中央空调节能管理方案

本项目中央空调机组总负荷约569.08千瓦，

由于中央空调机组功率大，运行时间长，一般其耗能量可占大厦总耗电量的60%至70%，因此中央

空调的节能工作显得特别重要，对降低大厦运作成本具有举足轻重的地位。

我公司拟制定如下节能措施：

（1）减少空调开机时间：

根据用户办公时间

安排，制定全年度空调运行时间表（经用户审批）指导全年中央空调运行的开启关闭与运行；

通过试

99

验测定合理的预先开机（预冷）时间，一般30~50分钟；

在下班前提前关闭空调主机等，利用冷冻余冷进行维持室内温度，一般可节省30~50分钟。

（2）减少空调负荷：

采取有效措施（如每月巡检）关闭常闭门窗和空置空调送风点，与用户方一起，共同加强对办公室室内送风机（盘管风机）的管理，避免无人办公时开启空调室内机；

根据气温、温度等气候条件（在大厦内安装多个气温、温度信号采集点），合理调节冷冻水出水温度，避免室内温度过冷或过热；

合理确定参新风流量，新鲜风流量太大将导致负荷增加，过小则影响空气质量，可加强对中央空调送风点的空气质量监测，灵活调整渗新风流量。

（3）提高中央空调效率。

采用先进的中性环保水质处理技术，保持冷冻机、冷却水良好的水质，定期清洗主机冷冻水管（俗称“通炮”），减少水管壁结垢，提高热交换效率。

（4）减少机组开启台数：

根据气候条件，在不太影响室内环境舒适度的前提下，尽可能少开空调机组。

（5）建议采用“中央空调节能控制系统”：

由于中央空调的日负荷值与年热点负荷率变化很大（如下图所示）

0%

20%

40%

60%

80%

100%

120%

048

121620

24小时

0.00%20.00%

40.00%

60.00%

80.00%

100.00%

120.00%

123*********1112

月份

目前，中央空调系统是按建筑物做大热负荷来设计的，并再乘以一个安全系数，设备选型均按可能出现的最不利情况考虑。

因此，中央空调系统一般都有较大的制冷余量。

据统计，建筑物在全年90%的运行时间里，实际负荷低于设计负荷的75%。

为了使中央空调机组达到科学运转，最大限度节约能源，建议用户对中央空调主机安装“智能控制系统”，对冷却泵、冷冻泵安装“变频调速器系统“，预计采用这节能方案，一年可节省电费约15%，整个项目投资约40万元，预计2—3年可收回投资。

3、中央空调机组的维护保养

详见第五部分“物业维修和养护计划”

三、供电设备的管理方案

1、运行管理

供电设备保证24小时正常运作，着重抓好如下几个关键环节：

全球通大厦和通信中心实行二十四小时值班制度，负责全程监控和预防性检测和检修。

完善变配电房的安全防护设施，如避雷装100