论新常态下的房地产转型发展Word文档格式.docx

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之所以如今的建筑使用不久就面临被拆成废墟的命运，质量往往并非主要原因，尤其是一些投资巨大，引人关注，建设过程屡屡获奖的地标性建筑，极少因建筑质量出现问题被拆。

数年前统计，就显示我国是全球每年新建建筑量最大的国家，达20亿平方米，但建筑的平均寿命仅25-30年，正是基于此（拆了建，建了拆）我国创造了二项世界纪录，在消耗全球最多的水泥和钢材的同时，生产出全球最多的建筑垃圾，每年高达4亿吨，占垃圾总量的30-40%，而根据我国《民用建筑设计规则》，重要建筑和高层建筑主体结构的耐久年限为100年，一般建筑为50-100年。

反观欧美等发达国家其建筑使用年限同为50年，但实际平均使用寿命长得多，如英、法、美国的建筑统计平均使用寿命分别为125年、85年、80年，城市“百年老屋”随处可见。

在意大利，2000年前的斗兽场如今依然屹立原址。

中国之所以出现大批“青壮年”建筑非正常“死亡”，究其原因主要有以下几个方面：

其一，来自政企的“短视”文化；

其二，崇拜GDP，大搞形象工程的错误政绩观；

其三，拆迁卖地的利益驱动；

其四城市规划缺乏前瞻性、科学性、严肃性。

首先，应进一步提高规划的科学性，并在城市规划阶段细化建筑物的寿命；

其次，应切实加强城市规划的严肃性，进一步加强城市规划的执法力度；

三要建立建筑拆除的法定程序，明确拆除条件，切实做到建筑拆除有法可依、有章可循；

四要强化责任追究，相关部门应出台政策法规．严厉禁止没有质量问题的建筑提前被拆除，并对违规拆除“短命”建筑的相关责任人追究责任；

五要建立建筑物拆除评估组织，可参照国外的做法，在业内设立由业内专家组成的委员会。

二、着力推进生态房地产发展

生态地产亦称绿色地产。

当前，我国发展生态地产中，推进建筑节能是重要一环，在我国，建筑总能耗（包括建材生产和建筑能耗）约为全国能耗总量的30%，其中用于建材生产的能耗占到全国总能耗的12.5%。

在建筑能耗中，围护结构材料保温性能差、保温技术落后，传热耗能高达73%-77%。

改革开放以来，我国建材工业发展十分迅速，环境破坏十分严重，每年都丧失大量的耕地面积，人均耕地面积不及世界人均水平的1/4，土地形势十分严峻。

我国的建筑节能，起步于上世纪80年代，建筑业在墙体改革及新型墙体材料方面有了发展。

1990年，建设部提出“节能、节水、节材、节地”的战略目标。

21世纪的到来，在科学发展观的指引下，建设领域明确了必须是资源节约型环境友好型的新型工业化道路，建设科技工作，将“四节环保”作为科技改善的主要方面，取得了明显效果。

目前我国已初步建立起了以节能50%为目标的建筑节能设计标准体系，部分地区更高的65%节能标准。

兼顾土地资源节约、室内环境优化、居住人的健康、节能节水节材等方面目标的绿色建筑，成为新世纪建筑节能发展的亮点。

三、大力采用低碳绿色技术和装备

在推进增量建筑低碳发展，存量建筑低碳改造中，应大力采用太阳能、浅层地能等可再生能源和LED照明（光伏）技术。

可再生能源建筑应用技术主要：

太阳能光热利用、光电利用和地源热泵与太阳能复合技术等三种类型。

其中太阳能光热利用较早获得推广’如太阳能热水器等。

太阳能的光电利用即光电建筑，早期因成本高昂直被视为“奢侈品”，在国内举步维艰。

自2009年财政部、住房和城乡建设部相继出台《关于加快推进太阳能光电建筑的实施意见》以及《太能光电建筑应用财政补助资金管理暂行办法》后，一夜之间改变了其宿命。

上述两项改革被业界称为中国版的“太阳能屋顶计划”。

作为可再生能源建筑应用的三大技术类型之一。

浅层地热能利用在我国的发展已有15年以上，其技术类型涵盖土壤源热泵、地下水源热泵、地表水热泵、淡水源热泵、海水源热泵、污水源热泵等多个方面，其资源丰富，可开发利用范围广等特点，受到了社会各界的广泛关注。

为推动企业对地源产品的广泛应用，还应从三个层面进一步做好以下几方面工作：

一是从中央层面，重点是建设、完善“五大体系”。

包括完善相关标准和技术规范，完善政策激励就机制，大力开展基础性研究工作，研究建立相关应用产品、设备的标识体系，规范行业的发展。

二是从地方政府层面，做好产品和质量监督，加强地方配套能力建设。

包括规范产品、设备建筑应用市场，强化市场转入，加大对产品、设备性能的监测力度，确保产品质量。

加强对工程项目的质量管理，在项目的设计、施工、监理、验收、运行等环节进行监督、检查、指导，提高利用效率。

三是从企业层面，着力加快技术创新，提高应用技术水平，相关企业应加快技术研发，积极研发高效、经济、适用，拥有自主知识产权的设备产品，增强自主创新能力，增强系统整合力，通过需求端发力带动市场化。

四、发展住房构件工厂化生产

建筑业在转变发展方式中应推进住宅工厂化生产。

所谓住宅产业化，指的是在工厂生产住宅所需部件模块，然后运送到工地进行住宅搭建，有如生产汽车一样造房子，通过这种工业化方式，提高住宅生产效率和质量，降低成本，节约资源、能源，且方便建筑的维护和改造。

在国内，推行“工业化建房”技术的企业，以远大和万科为代表，万科采用的混凝土结构，远大是钢结构。

万科面临的困难是主体结构还无法装配，例如主体梁柱，只是一些配件实现了装配，工厂化程度不高。

而远大的体系和技术水平目前不适合住宅，其定位在公共建筑领域，这种建筑成本更高。

建筑主体工业化和产业化，首先是楼房本身，其次是内装修、管线设计，万科的住房产业化主要是外墙生产，国际上住宅产业化的重头戏则是内装修与管线设计，远大建造钢框架后，在内装修、管线设计方面，目前国内尚无配套产业链，可见国内生产系统、产业化程度尚未成型。

尽管有了一些先行者，但住宅产业化在我国的发展进度依然较慢，主要原因在于缺乏必要的法律保证，政策和资金支持以及相应的工作机制，为加快推进住房产业化发展，似应从以下几个方面加大住房产业化的推进力度：

一是加大宣传引导，使消费者、开发商理解全装修住宅的经济和社会效益；

二是出台强制性成品住宅验收标准，把设备的质量、节能减排的效益纳入质量评定范围；

三是调整税收政策，用经济手段激励开发商建设成品住宅；

四是培育和完善全装修住宅产业链；

五是制定住宅产业化建筑部件标准，使之标准化、系列化。

五、关注3D打印技术在房地产的应用

3D打印最近成为引发全球关注的一个热点。

《经济学人》将此项技术纳入第三次工业革命范畴。

而今，我们可以看到3D技术已广泛应用于众多领域。

3D打印技术发明至今仅二、三十年，正是打印材料的多样化，助3D打印技术腾飞。

美国《时代》周刊已将3D打印列为“美国十大增长最快工业”。

贝宝的联合创始人之安德拉斯·

福加斯投资了家实验室，着力于生物打印肉的技术；

3D骨骼打印技术已成功复制出人类的指骨、下颌骨，并移植到病人身上；

有人甚至成功打印出手枪，射击200余次后依然完好无损。

随着3D打印技术的发展，3D打印机的价格越来越低，在美国，最便宜的家用打印机仅500美元／台。

尽管3D打印目前仍存在一些发展瓶颈，但是随着科技技术的发展应用技术的进步，一些问题将可能逐步得到解决，例如今年3月，化学家约瑟夫·

德西蒙在加拿大温哥华举行的“科技、娱乐和设计大会”上，展示了一台使用液态金属打造各类物品的3D打印机，其打印即用型产品的速度是传统3D打印机的25-100倍，即是一例。

3D打印技术的前景广阔，业界应予高度关注。

六、房地产转型发展应具备互联网、云技术思维

十多年前，互联网、云技术与房地产是各不相关的行业，但是随着信息时代的迅猛发展，互联网、云技术与房地产关系日趋紧密，两者发生了奇妙的“化学反应”。

对房地产而言，至少已表现在以下几个方面：

一是SOHO需求上升。

随着互联网、云技术的迅速发展电子邮件、微博、微信成为人们即时沟通的免费工具，个体与个体，个体与集体之间的联系变得既方便又快捷。

白领阶层并非都要集中到公司办公室方能完成工作任务，许多工作任务可以居家完成，从而节省大量上下班的在途时间，使白领员工的工作和生活有可能处于同一场所。

二是智能化写字楼应运而生。

将智慧云技术运用于房地产建设智能化写字（商务办公）楼，成为互联网云计算与房地产融合的又产品。

典型者如绿地集团，选址广东的广州绿地中央广场，将成为首尝智慧办公的综合体。

由于常设的业务部门减少，还可降低固定的人力资源投入和费用支出，可大大节省办公成本。

三是“云管家”崭露头角。

住宅装修是最能体现消费者个性化需求特征的工程，也是消费者最为费心费时劳心劳力的环节。

上海同济高科技有限公司研发推出的以互联网为平台的装修利器一一“云管家”闪亮登场，使用该系统，消费者通过点击鼠标，即可获知所有装修痛点，完成装修进程中需要消费者自主的一系列任务。

四是SOH03Q网上租房系统隆重推出。

近日，SOHO中国宣布在其开发的上海SOHO复兴广场和北京望京SOHO将率先推出SOH03Q网上租房系统，通过互联网开展办公空间灵活、短租业务。

在SOH03Q系统，客户可以只租一个星期、一个月，从选房、订房到付款交易，随时随地，每个环节都在互联网上进行。

五是BIM建筑信息模型崭露头角。

高度达632米的上海第一高楼一—上海中心，工程信息海量复杂，仅图纸数量即逾15万张，如依靠传统建筑工程模式，将对设计、施工提出巨大挑战。

运用BIH技术对设计进行虚拟建造，可将时间维缓、制造厂家、工程进度和成本等方面动态.3维地展现出来。

据介绍，应用该技术，提前发现和解决上海中心的碰撞点数超过10万个，按单个碰撞点平均单价1000元计，可节约费用1亿元。

七、外向化，多元化，集约化将成房企持续发展的理性选择

经过长时间低速、纠结之后，楼市各方都进入到一个更加理性的状态，意味着楼市处于一个理性时代。

房企必须顺势而为，相应调整发展的策略，拓展自身发展空间，确定新时期发展路径。

1．外向化是拓展房企发展空间的必由之路。

在国内市场现实需求与得到一定程度满足，部分城市去库存化仍是“主旋律”的环境下，房企向海外发展，已成为拓展市场空间，谋求持续发展的必由之路。

近年来，绿地、碧桂园、万达、富力、雅居乐……这些国内知名房企纷纷布局海外，遍布韩国、澳大利亚、马来西亚、美国等国。

大连万达2012年收购美国AMC娱乐控股公司；

绿地旗下的汉拿山小镇更成为上海既叫好又叫座的项目之一。

2．多元化是拓宽发展领域的必然选择。

房地产“野蛮生长”的“黄金十年”即将过去，在进入的“白银时代”中，房地产行业利润率压缩将从过去“挣黄金改为挣银子”。

为了自身的持续发展和业绩提升，更好满足购房者消费需求（例如希望楼盘规划考虑教育、养老配套），房地产业者更理性地思考自身发展路径，或多元化发展，或执着产品和服务运用更创新的手段获取市场。

“出海”、“融合”、“跨界”成为很多房企战略转型的共同选择。

3．集约化是整合资源、提高竞争能力的必要举措。

随着楼市回归正常的过程，伴随而来的则是行业分化加剧。

近日发布的房地产销售排行榜显示，50强房企总体业绩在持续膨胀，房企集中度迅速提升。

从发展趋势看，行业比拼规模的时代或已过去，未来房地产市场的竞争核心将转向企业核心能力的竞争，房企应调整发展节奏及布局领域，同时，强化房企的核心竞争能力。

而集约化经营，将是强化企业运营能力的再建设，提高房企发展质量和效益，增强市场竞争能力的必要举措。

八、政府应适时高举“有形之手”引领房产业科学发展

基于2015年房地产基本面仍处亢奋后的疲弱期，悲观预期将对量价产生收缩性影响。

为了鼓励具有刚性需求购房者出手购房，政府和金融机构纷纷加大扶持力度。

主要有以下几个方面：

一是提高公积金个人贷款额度，继北京市今年1月1日起实行公积金贷款新政，购买首套自住房可申请120万元公积金贷款额度后，上海在加紧制定提高公积金个人贷额度的方案。

今年3月20日住建部召开全国加强住房公积金的管理电视电话会议时，部长陈正高要求各地要提高资金使用效率，发挥住房公积金的潜力。

二是金融机构贷款利率松动。

上海市四大银行集体给出优惠利率，二十多家银行首套住房商业贷款利率松动。

在二十七家银行中，有的一家首套房贷利率9.5折；

国有四大行中，农行首套房贷款最多贷七成，购买10万元以上理财产品可享受利率9折优惠；

友利银行、大华、民生三家银行优惠幅度最大，达8.5折。

三是住建部、财政部推出房贷新政。

今年3月30日住建部、财政部等五个部委出台两项楼市新政，大大降低了购房“门槛”。

其中的信贷新政放宽了二套房的贷款条件，购买第二套房贷款首付由七成降低为四成；

税收新政规定，普通住房交易营业税免税期由五年调整为二年。

四是房地产调控“分城施策”。

李克强总理3月15日答记者问时，提出房地产市场有其自身规律，中国国土面积辽阔，有特大型城市、中小城市和小城镇，情况各异，所以我们要求强化地方政府合理调控房地产市场的责任，因地制宜，分城施策。

五是针对性调控措施相继出台有利于房地产市场平稳健康发展。

本轮调控政策的特点是不搞“大水漫灌”的千篇一律，不搞一刀切，而是采取微调、预调、针对性、差异性调控，能够更有效地周控需求已经分化的房地产市场，加以公积金个人贷款额度的提高，必将有利于中小户型住房去库存化，促进刚需和改善性住房购房者入市，有利于房地产市场平稳健康发展。