房地产投资分析自考试题.docx

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房地产投资分析自考试题

2009年7月房地产投资分析自考试题

浙江省2009年7月自考

房地产投资分析试题

课程代码：

00171

一、单项选择题（本大题共24小题，每小题1分，共24分）

在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。

错选、多选或未选均无分。

1.银行属于建成后的______物业。

（）

A.居住B.商业

C.工业D.特殊

2.以下税种中，______不属于销售税金。

（）

A.营业税B.城市建设维护税

C.增值税D.教育费附加

3.已知某笔贷款的年利率为15%，若实际利率为15.87%，则该笔贷款是按______计息的。

（）

A.一年1次复利B.一年4次按季

C.一年2次按半年D.一年12次按月

4.某人预计5年后需要一笔5万元资金，现在市场上正在发售期限为5年的电力建设债券，年利率10%，一年计息两次，则他现在应该购买______元建设债券，才能保证5年后获得5万元的资金。

（P/F，5%，10）=0.614,（P/F,10%,5）=0.621，（P/F，11%，5）=0.593。

（）

A.31050B.30700

C.33333D.39200

5.按照国家有关法律规定，商业用地的出让年限为______年。

（）

A.70B.50

C.40D.60

6.根据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定，以下______类型不可以通过划拨方式获得土地使用权。

（）

A.军事用地

B.城市基础设施用地

C.党政机关用地

D.国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地

7.房地产市场分析模型中第Ⅱ象限的目的是通过______来确定房地产资产的价格P。

（）

A.租金水平RB.资本化率i

C.租金水平R和资本化率iD.房地产开发成本C

8.影响房地产投资的信息或房地产投资过程中与市场分析相关的信息主要分为三大类别，影响投资者具体投资决策的是（）

A.与整个宏观市场相关的经济、人文信息

B.与投资项目直接相关的信息

C.房地产市场运作过程中产生的直接信息

D.一定时期内某一房地产出售价格的信息

9.前期工程费中的规划设计费为建安工程费的______左右。

（）

A.1%B.2%

C.3%D.4%

10.项目的财务评价有时还需通过计算贷款偿还期，______等对开发项目进行清偿能力分析。

（）

A.盈利能力分析B.资产负债率

C.投资收益率D.投资利润率

11.当项目用地面积一定时，______的大小就决定了可建设建筑面积的数量。

（）

A.辅助用房面积B.覆盖率

C.容积率D.标准层面积

12.分析和预测反映项目投资效益的经济评价指标对主要变动因素变化的敏感程度，称为（）

A.盈亏平衡分析B.概率分析

C.财务分析D.敏感性分析

13.销售利润率这个指标反映了企业______的能力。

（）

A.投资收益B.偿债

C.成本管理D.销售管理

14.反映企业短期偿债能力的指标速动比率等于（）

A.（速动资产/负债总额）100%B.（速动资产/流动负债）100%

C.（流动资产/流动负债）100%D.（流动资产/负债总额）100%

15.企业的有形长期资产=（）

A.固定资产净值-待处理固定资产净损失

B.固定资产总值-待处理固定资产净损失

C.固定资产净值-待处理固定资产净损失长期投资

D.固定资产总值-待处理固定资产净损失长期投资

16.金融机构按一定利率转让货币资金使用权的信用行为称为（）

A.房地产贷款B.房地产债券发行

C.房地产股票发行D.房地产融资

17.房地产股票中的普通股股息（）

A.是固定的

B.视公司经营总收入的高低而升降，不予固定

C.视公司经营业绩好坏和收益高低而升降，不予固定

D.视公司全年利润绝对值的高低而升降，不予固定

18.投资者对其所投资项目投入的资本金称为（）

A.自有资金B.股本金

C.流动资金D.建造成本

19.投资方向调节税的最终承担者是______的单位或个人。

（）

A.为固定资产开发投资B.为固定资产开发融资

C.建设项目承包D.最终购买、使用该固定资产

20.对于住宅小区的市政配套设施建设费用由______承担。

（）

A.政府财政B.开发商

C.建筑商D.消费者

21.财产租赁所得以一个月内取得的收入为一次，适用税率为（）

A.10%B.15%

C.18%D.20%

22.土地估价的基本方法是（）

A.市场比较法B.成本法

C.路线价法D.假设开发法

23.一个运行良好的房地产投资组合应包括（）

A.零售商业与服务用房B.住宅及写字楼

C.购物中心及住宅D.购物中心、住宅及写字楼

24.大型购物中心的规模通常在______平方米，面向1540万消费人口。

（）

A.30000～100000B.10000～30000

C.3000～10000D.1000～3000

二、多项选择题（本大题共10小题，每小题1分，共10分）

在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。

错选、多选、少选或未选均无分。

1.从投资形式来说，房地产投资可分为（）

A.直接投资B.开发投资

C.间接投资D.置业投资

E.信托基金投资

2.下列关于复利系数的关系式，正确的有（）

A.（F/A,i,n）=（F/P,i,n）（P/A,i,n）

B.（F/P,i,n）=（F/P,i,n1）（F/P,i,n2），其中n1n2=n

C.（P/F,i,n）=（P/F,i,n1）（P/F,i,n2），其中n1n2=n

D.（P/A,i,n）=（P/F,i,n）（A/F,i,n）

E.1（F/A,i,n）=（F/A,i,1/n）

3.通常所说的需求和价格呈逆相关关系，指的是（）

A.价格下降，需求也下降B.价格下降，需求则上升

C.价格下降，需求不变D.价格上升，需求下降

E.价格上升，需求也上升

4.在项目的前期阶段，投资估算的范围包括______等。

（）

A.管理费B.房屋开发费

C.前期工程费D.维修费

E.土地费用

5.项目可行性研究报告正文中应包含的内容有______等。

（）

A.风险分析B.项目规划用地红线图

C.土地使用权证D.营业利润测算表

E.建设方式及进度安排

6.房地产贷款按资金的使用性质分为（）

A.流动资金贷款B.单位贷款

C.中长期贷款D.固定资产贷款

E.房地产开发贷款

7.开发商在选择自己的融资方式时，应重点考虑如下因素（）

A.对资金的调动和转移的灵活性B.资金融出机构的办事效率

C.融出资金的币种D.各项融资收费的合理性

E.资金融出机构的资金来源和财力状况

8.房地产开发企业的存货按其所处的状态一般分为以下哪几种？

（）

A.在产品存货B.产成品存货

C.开发用品存货D.原材料存货

E.已典当的存货

9.营业税的纳税人为在我国境内提供______的单位和个人。

（）

A.转让无形资产B.产权转移书据

C.提供应税劳务D.销售不动产

E.建筑工程承包合同

10.当以下哪些情况发生时，业主可以不需要其他程序而直接驱逐租客，并要求租客继续履约或进行违约赔偿?

（）

A.租客忘记交租B.租客拒绝交纳房租

C.租客违反租约D.业主违反租约

E.自然灾害等不可抗力发生

三、简答题（本大题共5小题，每小题6分，共30分）

1.风险分析的目的是什么?

2.简述城市规划和其他规划的关系。

3.通过房地产市场分析与预测，开发商可以达到什么目的?

4.间接融资的基本概念和特征是什么?

5.写字楼租金的最终决定因素是什么?

影响租金的因素还有哪些?

四、计算题（本大题共2小题，每小题12分，共24分）

1.某投资者购买写字楼用于出租经营，整个出租经营期为48年，投资者的目标收益率为14%，该项目自有资金的现金流量表如下所示，试计算该项目自有资金的财务净现值，并判断该项目的可行性。

单位：

万元

年末

0

1

2

3

4～15

16～48

股本金收入

9531.00

净经营收入

2426.11

2799.36

3172.61

3545.86

3545.86

抵押贷款还本付息

2141.13

2141.13

2141.13

2141.13

0.00

2.某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值28万元的住宅，如果该家庭首期付款为房价的30%，其余为在10年内按月等额偿还抵押贷款，年贷款利率为12%，问月还款额为多少?

如果该家庭30%的收入可以用来支付住房消费，问该家庭须月收入多少，才能购买上述住宅?

五、论述题（本大题12分）

试论长期利率与房地产资产需求变化对房地产市场的影响。