重庆开县房地产市场调研报告.docx
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重庆开县房地产市场调研报告
开县房地产市场调研报告
第一部分：
开县整体状况
一、开县概况
1、区域位置：
位于重庆市东北部，东接巫溪、云阳，南依万州，西邻四川开江、宣汉，北连城口。
距万州77公里，距重庆市330公里。
2、幅员面积：
3959平方公里，辖4个街道办事处、21个乡镇、13个乡。
县城建成面积达25平方公里，赵家及县城南部为工业区，按照30万人口的规划，主城区土地供应所剩不多。
3、历史沿革：
东汉建安21年建县，已有近1800年历史。
4、人口规模：
2010年末户籍总人口163.4万人，县城人口26万人。
到2015年将达到30万人口的规模。
5、产业结构：
三次产业结构比为20.2：
43.3：
36.5。
建材、食品、能源、轻纺服装四大支柱产业。
6、自然资源：
优质煤储量1.2亿吨；天然气探明储量2560亿立方米；矿产资源已探明的有石英、铁、铅、铜、绿豆岩等24种。
7、旅游资源：
雪宝山国家级森林公园为主体的生态旅游资源，以刘帅纪念馆、故居为代表的红色旅游资源。
8、规划发展：
政府拟将赵家、丰乐、渠口、镇安、镇东、竹溪六镇城区面积扩展至50平方公里，人口达到50万。
拟将赵家、百乐、丰乐和白鹤四镇纳入城区规划，
二、民生环境
——城镇居民可支配收入达到13795元，比上年增长11.4%。
——农村居民人均收入达5079元，比上年增长18.8%。
——农村居民家庭恩格尔系数为51.1%。
——城乡人均住房面积分别达到37.6平方米、46.9平方米。
——城市人均绿地面积13平方米。
——城区空气质量优良天数282天以上，森林覆盖率达到41%，地表水源维持Ⅲ类达标率100%。
三、经济发展
经济指标项目
2007年
2008年
2009年
2010年
GDP
值（亿元）
96.75
110.68
128.03
149.28
增长率
14.40%
15.70%
16.60%
财政收入
值（亿元）
4.15
4.82
5.53
10.35
增长率
16.20%
14.70%
87.30%
分析：
开县经济发展呈稳定持续发展，增长率超全国平均发展水平。
财政收入稳步增长（2010年增长率突增疑为统计口径的改变）。
四、居民收入与消费能力
经济指标项目
2007年
2008年
2009年
2010年
城镇人均可支配收入
值（元）
9614
11229
12383
13795
增长率
16.80%
10.28%
11.40%
农村居民人均收入
值（元）
3210
3833
4275
5079
增长率
19.40%
11.53%
18.80%
分析：
城镇居民收入水平一般，但持续稳定增长推动了购买力的增长。
农村居民收入虽然增速度较快，但基数较低，购买力不足，尤其是恩格尔系数为51.1%，处于温饱阶段。
五、存贷款余额
经济指标项目
2008年
2009年
2010年
金融机构存款余额
值（亿元）
148.72
178.86
211.06
增长率
20.27%
18%
城乡居民存款余额
值（亿元）
116.62
135.98
157.74
增长率
16.60%
16%
分析：
金融机构存贷款余额呈良性发展趋势。
居民存款率较高，为投资置业打下良好基础。
六、城区人口面积
经济指标项目
2008年
2009年
2010年
城区人口
数值（万人）
22
23
26
增长率
4.5%
13．04%
城区面积
数值（平方公里）
21
22
25
增长率
4.76%
13.64%
分析：
开县县城城区面积及人口增速明显，为房地产发展提供了刚性需求的基础平台。
七、综述
1、开县整体经济状况向好，经济发展稳定增长。
2、开县人均收入增速较快，但农村人口收入较低购买力不足。
3、开县金融状况良好，存贷款余额较充裕，为房地产开发融资、销售平台提供了良好基础。
4、开县城乡人均住房面积分别达到37.6平方米、46.9平方米，处于较高水平，二次置业（改善型）需求动力相对不足。
5、开县县城人口平均增长率约在10%左右，以人均37.6平方米居住面积来计，未来三年内人口增加约在6—8万人，对住房的刚性需求约在220万至300万平方米。
6、开县生态环境符合较佳人居城市的标准。
第二部分：
开县房地产市场
一、近年土地出让情况
09-11年住宅/商业性质土地出让信息
序号
公开时间
地块编号
地块位置
土地面积（㎡）
土地性质
容积率
拍卖起始价（万元）
可建面积（㎡）
楼面地价（元/㎡）
1
09/11/3
安康水库以西南山中路与月谭街交汇处的东北角
18851.00
商住、办公
3.00
1442.28
56553.00
255.03
2
09/10/26
13-1
白鹤街道办事处工业园区
2595.00
商业、办公
1.00
89.80
2595.00
346.05
3
09/12/4
31-1
岳溪镇岳溪村14社
810.00
住宅
6.00
59.94
4860.00
123.33
4
31-2
572.00
6.00
52.05
3432.00
151.66
5
10/3/30
14-7
中和镇鹤林村1组
4670.00
商住
1.50
144.77
7005.00
206.67
6
8-3
866.00
住宅
5.20
42.74
4503.20
94.91
7
10/5/13
1-31
滨河东路以北、汉丰湖以南、老万开路以西、天鹅湖宾馆以东
63899.56
办公住宅
3.42
10553.98
218536.50
482.94
8
1-32
48527.51
3.34
7796.46
162081.88
481.02
9
1-33
29372.07
1.73
3307.67
50813.68
650.94
10
10/7/1
32-4
岳溪镇岳溪村12组
346.00
住宅
6.00
20.70
2076.00
99.71
11
10/7/23
1-38
市民广场西侧
23026.00
商住
2.13
3457.36
49045.38
704.93
12
10/9/20
1-43
平桥工业园
6333.33
住宅
3.00
760.00
18999.99
400.00
13
1-45
14126.67
3.00
1695.20
42380.01
400.00
14
1-47
10000.00
3.00
1200.00
30000.00
400.00
15
1-49
8193.33
3.00
983.20
24579.99
400.00
16
10/10/18
28-1
凤翔路
4026.00
住宅
3.50
204.90
14091.00
145.41
17
10/12/30
14-10
郭家镇
3345.98
住宅
3.00
182.99
10037.94
182.30
18
14-11
2927.66
3.00
154.65
8782.98
176.08
19
14-12
2838.49
3.00
163.68
8515.47
192.22
20
7-10
南雅镇
320
住宅
3.80
24.96
1216.00
205.26
21
7-11
153
4.70
12.60
719.10
175.15
22
7-12
448.00
3.75
38.98
1680.00
232.00
23
7-13
120.00
5.00
11.70
600.00
195.00
24
7-14
64.00
3.00
3.94
192.00
205.00
25
7-15
450.00
3.00
27.68
1350.00
205.00
26
7-8
64.00
3.80
4.99
243.20
205.26
27
7-9
384.00
3.00
23.62
1152.00
205.00
28
12-3
丰乐街道办事处
764.80
住宅
5.00
64.46
3824.00
168.57
29
12-5
1406.70
4.50
97.27
6330.15
153.66
30
12-6
2014.70
4.50
129.95
9066.15
143.33
31
12-7
743.20
5.00
46.79
3716.00
125.91
32
32-5
岳溪镇
1428.00
住宅
4.50
126.38
6426.00
196.67
33
32-7
1600.00
6.00
182.40
9600.00
190.00
34
32-8
17800.00
3.50
905.13
62300.00
145.29
35
11/1/5
37-2
九龙山镇双岔河村10社
927.00
住宅
7.12
57.77
6600.24
87.53
36
11/1/5
3-2
竹溪镇竹兴村4社
1702.00
住宅
4.50
95.70
7659.00
124.95
37
11/1/17
1-67
汉丰街道办事处南元村和赵家街道办事处金磨村
23550.60
住宅
1.80
1156.92
42391.08
272.92
38
1-68
24271.80
1.50
1151.09
36407.70
316.17
39
11/1/25
28-1
赵家街道办事处
4026.00
住宅
3.50
204.90
14091.00
145.41
40
11/1/27
28-11
87533.30
3.00
3938.98
262599.90
150.00
41
11/3/9
19-5
大进镇
3534.00
住宅
3.70
185.50
13075.80
141.87
42
11/3/9
4-8
临江镇
17605.00
4.60
1463.64
80983.00
180.73
43
11/3/22
1-63
云枫街道办事处
15224.90
住宅
3.50
3490.67
53287.15
655.07
44
11/4/15
28-15
赵家街道办事处
42624.39
住宅
3.00
4027.99
127873.17
315.00
45
28-16
41241.88
3.00
3897.34
123725.64
315.00
46
11/6/22
1-86
云枫街道办事处
62529.30
住宅
3.50
15475.35
218852.55
707.11
597384.17
1814849.85
分析：
1.开县近年出让住宅土地近59万平方米（合896亩），可建设面积181万平方米。
受自然环境（县城为盆地状）限制，开县主城后期可供开发土地较少，出让土地的容积率指标都比较大。
2.目前，开县土地出让主体分布在三大区域：
汉丰湖以北的大邱、丰太两镇，东部新区和平桥片区。
大邱、丰太区域市政配套目前还不够完善；相比之下，东部新区和平桥片区的市政配套较完善。
东部新区约有1000亩土地，平桥片区约有500亩土地，是明后两年土地出让的主要区域。
二、房地产市场整体状况
商品房施工面积统计表
2007年
2008年
2009年
2010年
商品房施工面积
数值（万平方米）
139.25
152.69
149.79
255.39
增长率
9.65%
-1.90%
70.50%
商品房竣工面积
数值（万平方米）
13.22
21.52
29.98
增长率
60.70%
39.40%
商品房销售面积
数值（万平方米）
70.26
114.18
增长率
62.50%
分析：
由于统计数据不够详实，无法系统分析目前开县房地产市场。
从上述表单来看，近年来开县房地产市场快速发展，开工、竣工、销售面积年均增长率都超过30%以上，呈现供求两旺的态势，但施工面积的年均总量大于销售面积一倍以上，可能导致今后存量商品房的基数增大，使得销售周期的延长，销售价格增长的停滞。
三、在售楼盘调研
1、永康花苑
楼盘名称
永康花苑
销售电话
52292678
楼盘位置
开县桔乡路与汉丰街交叉口
开发单位
总体规划
规划栋数
2栋（1栋26F和1栋6+1）
总建筑面积
18912.1㎡
容积率
4.1绿化率32%
总户数
146户
户型类型
面积
已售
销售率
户型配比
三室两厅两卫
110-125㎡
内定84套
57.5%
100%
销售情况
开盘时间
2011年8月27日
交付时间
2012年年底
销售均价
3800元/㎡
起价
付款方式
分期付款（开盘付30%，主体封顶40%交房30%预留5000元办证）
按揭银行
无按揭
总开发期数
1期
现销期数
暂未销售
备注：
车库有63个
2、书香门第
楼盘名称
书香门第
销售电话
52202222
楼盘位置
开县党校西侧
开发单位
重庆席鼎地产开发有限公司
总体规划
规划栋数
1栋
总建筑面积
2.4万㎡
容积率
4.5
总户数
186户
户型类型
面积（㎡）
户数
已售
销售率
户型配比
两室两厅两卫
81.5
58套
未售
31.2%
三室两厅两卫
101.58-110.2
128套
68.8%
销售情况
开盘时间
2011年10月左右
交付时间
2012年底
销售均价
价格未公布
起价
预计3700元/㎡左右
付款方式
按揭、分期
按揭银行
农业银行
总开发期数
1期
现销售期数
暂未销售
3、德凯雅苑
楼盘名称
德凯雅苑
销售电话
52704888
楼盘位置
开县人民路5号桥头
开发单位
重庆成冠置业
总体规划
规划栋数
2栋（34F）
总建筑面积
6万㎡、占地11332㎡
容积率
5.3、绿化率35.3%
总户数
430户
户型类型
面积面积（㎡）
户数
已售
销售率
户型配比
两室两厅两卫
83
120套
未售
28%
三室两厅两卫
110
120套
28%
三室两厅两卫
123
190套
44%
销售情况
开盘时间
2011年12月
交付时间
2012年底
销售均价
价格未公布
起价
付款方式
按揭、一次性
按揭银行
农商行
总开发期数
现销售期数
暂未销售
备注：
车库170席
4、星星豪都
楼盘名称
星星豪都
销售电话
52988888
楼盘位置
开县百成街与人民路交汇处
开发单位
重庆星星房地产开发公司
总体规划
规划栋数
10栋（30F-32F）
总建筑面积
20万㎡、占地4.2万㎡
容积率
4.81、绿化率43%
总户数
1600户
户型类型
面积（㎡）
户数
已售
销售率
户型配比
两室两厅两卫
68、78、94
403套
403套
100%
25.2%
三室两厅两卫
117、128、140
1197套
1158套
96.7%
74.8%
销售情况
开盘时间
2011年2月
交付时间
2012年底
销售均价
4200元/㎡
起价
3800元/㎡
付款方式
按揭、一次性
按揭银行
农行
总开发期数
总1期
现销售期数
1期
备注：
车库600余席
5、天际湾2期
楼盘名称
天际湾2期
销售电话
52783222
楼盘位置
开县平桥广电局对面
开发单位
总体规划
规划栋数
1栋19F（2梯5户）
建筑面积
1.1万㎡
容积率
4.3
总户数
84户
户型类型
面积（㎡）
户数
已售
销售率
户型配比
两室两厅两卫
65、73、88
46套
42套
91.3%
54.8%
三室两厅两卫
100
38套
35套
92.1%
45.2%
销售情况
开盘时间
2011年7月中旬
交付时间
2013年初
销售均价
4200元/㎡
起价
3800元/㎡、楼层差价10-20元
付款方式
分期、一次性96折
按揭银行
农行
总开发期数
2期
现销售期数
2期
6、汉府大第
楼盘名称
汉府大第
销售电话
52808888
楼盘位置
开县中学对面
开发单位
重庆星星房地产开发有限公司
总体规划
规划栋数
8栋（4栋6+1、2栋8+1、2栋32+1）
总建筑面积
5万㎡
容积率
2．13、绿化率35%
总户数
340户
户型类型
面积（㎡）
户数
已售
销售率
户型配比
三室两厅两卫
110-116
272套
未售
80%
四室两厅两卫
130-290
68套
20%
销售情况
开盘时间
2011年下半年
交付时间
未定
销售均价
（元/㎡）
预计电梯房5000左右、花园洋房6000左右、别墅7500左右
起价
付款方式
按揭、一次性、公积金贷款
按揭银行
未定
总开发期数
总2期
现销售期数
未售
7、未来国际
楼盘名称
未来国际
销售电话
85516666
楼盘位置
开县开州大道市民广场旁
开发单位
重庆丽君房地产开发公司
总体规划
规划栋数
4栋（31F、3梯8户）
总建筑面积
12万㎡
容积率
3.2、绿化率32%
总户数
860户
户型类型
面积（㎡）
户数
已售
销售率
户型配比
一室两厅一卫（可变两房）
79
68套
31套
45.6%
7.9%
两室两厅两卫（可变三房）
98、115.6、117.6
792套
396套
50%
92.1%
销售情况
开盘时间
2期未定
交付时间
未定
销售均价
预计4500元/㎡
起价
付款方式
按揭、一次性
按揭银行
农行
总开发期数
总2期
现销售期数
2期
备注：
1-2层为商铺，面积从50--160㎡不等
8、翰林雅居
楼盘名称
翰林雅居
销售电话
52664666
楼盘位置
开县实验中学北行50米路西
开发单位
开县东丰再生资源公司
总体规划
规划栋数
4栋（2栋32F、2栋6+1）
总建筑面积
6万㎡
容积率
3.9、绿化率32%
总户数
408户
户型类型
面积（㎡）
户数
已售
销售率
户型配比
两室两厅一卫
88、105.4
384套
未售
94.1%
两室两厅两卫（可变三房）
115、120.3
24套
已预订
100%
5.9%
销售情况
开盘时间
未定
交付时间
未定
销售均价
预计3800元/㎡
起价
付款方式
按揭、一次性
按揭银行
总开发期数
总2期
现销售期数
未售
9、侨城·御景
楼盘名称
侨城·御景
销售电话
52788888
楼盘位置
开县南山西路中段
开发单位
重庆侨城房地产开发公司
总体规划
规划栋数
9栋32F+别墅
总建筑面积
20万㎡
容积率
2.7、绿化率37%
总户数
1470户
户型类型
面积（㎡）
户数
已售
销售率
户型配比
一室两厅一卫（可变两房）
70
96套
32套
33.3%
6.5%
两室两厅两卫（可变三房）
89、103
768套
160套
20.8%
52.2%
空中别墅（可增加2个卧室）
90-145
606套
未售
41.2%
销售情况
开盘时间
1期2011年7月开盘
交付时间
2013年6月
销售均价
预计4300元/㎡
起价
3750元/㎡
付款方式
按揭99折、一次性97折
按揭银行
建行
总开发期数
总2期
现销售期数
1期
备注：
楼层差价30元/层
10、德能·滨海蓝湖
楼盘名称
德能·滨海蓝湖国际新城
销售电话
52244888
楼盘位置
开县东部新区汉丰湖畔
开发单位
重庆德能房地产开发公司
总体规划
规划栋数
9栋33F
总建筑面积
16万㎡
容积率
3.0、绿化率40%
总户数
1056户
户型类型
面积（㎡）
户数
已售
销售率
户型配比
两室两厅一卫（可变两房）
82.9
132套
未售
13%
两室两厅两卫（可变三房）
113
726套
67%
四室两厅两卫
121.4
198套
19%
销售情况
开盘时间
2011年9月
交付时间
2013年9月18
销售均价
预计4500/㎡
起价
3750元/㎡
付款方式
按揭、一次性
按揭银行
建行
总开发期数
总2期
现销售期数
1期
备注：
楼层差价30元/层
11、开州公馆
楼盘名称
开州公馆
销售电话
52446888
楼盘位置
开县南山路中路
开发单位
总体规划
规划栋数
2栋33F，4栋洋房
总建筑面积
容积率
3．0、绿化率40%
总户数
400户
户型
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