重庆房地产市场月报.docx
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重庆房地产市场月报
重庆市场
2011-11
（所有数据来自于重庆网上房地产）
目录
一、市场概述3
二、咨讯信息解析3
2.1宏观政策3
2.1.111准备金率3年来首次下调，楼市深度调整大局不会变3
2.1.2房贷利率明年起提高到7.05%3
2.2宏观经济3
2.2.111月CPI同比涨4.2%,略低于此前市场预期3
2.3市政规划3
2.3.1大渡口建主城最宜居城区3
2.3.2二环建21个聚居区，产业居住结合3
2.4行业动态3
2.4.1中德住房储蓄银行重庆分行获批开业，以“住房储蓄”存款，能获更低的、固定的利率贷款3
2.4.2主城买首套按揭房可申请不超过总价30%的财政补贴3
三、土地市场解析3
3.1土地市场综述3
3.2土地市场解析3
3.2.1土地供应市场总体解析3
3.2.22011年11月主城各区土地供应解析3
3.3土地需求市场解析3
3.3.1土地需求市场总体解析3
四、商品房供应市场解析3
4.1商品房供应市场综述3
4.2商品房批准预售解析3
4.2.1商品房批准预售总体解析3
4.2.22011年11月重庆主城各区新批准预售面积解析3
4.2.32011年11月重庆市主城各物业批准预售面积解析3
4.32011年11月主城商品房各物业开盘供应解析3
五、商品房需求市场3
5.2商品房成交解析3
5.2.1商品房成交总体分析3
六、报媒推广解析3
6.1商品房报媒市场综述3
6.2商品房报媒推广总量解析3
6.3商品房报媒推广区域解析3
6.4商品房报媒推广媒体解析3
6.5商品房报媒推广诉求解析3
一、市场概述
1、本年度倒数第二个月，接近年关，各开发商做的活动愈加成熟、大气，品牌房企受消费者青睐；
2、本月政府未提及保障性住房，资金链紧张、融资难，资金储备捉襟见肘的局面仍未得到改变；
3、部分购房者抄底情绪已经在一些楼盘得到释放，随着12月的低价诱惑将促使成交量上涨；
4、大型房企因公司运营需要大量资金导致他们领跌整个市场，小型房企出现去与留的局面；
5、一些房企开始向相关领域布局：
典雅投资酒店，隆鑫投资采矿；
6、品牌开发商的宣传渠道已涉足直投杂志；
7、目前有两种现象在房地产行业出现：
Ø行业外的资金不太愿意进场；
Ø行业内的资金有离场或原地踏步打算；
8、有了嘉德的冬天不是太冷，它的出现将使解放碑的商业格局更加完整。
二、咨讯信息解析
2.1宏观政策
2.1.111准备金率3年来首次下调，楼市深度调整大局不会变
中国人民银行11月30日晚间宣布，从2011年12月5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
这是央行三年来首次下调存款准备金率。
此次调整后，大型金融机构存款准备金率为21%，中小型金融机构存款准备金率为17.5%。
下调0.5个百分点后，可释放流动性4000多亿元。
联邦观点：
此次下调存款准备金的目的性很明显，一是扶持中小企业发展，二是缓解国内银行流动性的紧张，三是拯救股市，此番调整利好于房地产行业但不能缓解该行业资金链紧张的局面。
2.1.2房贷利率明年起提高到7.05%
2012年1月1日后房贷利率就将按照最新利率，5年期以上商业房贷基准利率将达7.05%。
网络观点：
按揭贷款等额本息计算公式：
P=A*i（1+i）n/{（1+i）n-1}
P:
每期还款本息
A：
贷款总金额
i：
利率
n：
周期数（20年=240期）
100万贷款20年期限还款额统计
贷款利率
每月月供（元）
20期贷款付息总额（元）
还款方式
7.05（当前）
7783.03
867927.29
每月等额还本息
5.64%（基准利率8折）
6958.18
669964.24
同上
4.935%（基准利率7折）
6563.7
575288.69
同上
5.94（2010年加息前）
7129.74
711137.45
同上
4.752%（8折利率）
6463.33
55198.66
同上
4.158（7折利率）
4143.38
474411.62
同上
在目前银行普遍执行房贷利率上浮的情况下，明年的贷款利率上浮至7.05%无疑是对房地产市场雪上加霜。
以100万元20年期等额还本息贷款为例，贷款利率上升后月供从7129提高到7783元，提高利率后两者之差超过600元，20年累计利息差为15.679万元。
进一步的增加的购房者的购房成本，对于明年的房地产成交产生较大影响。
联邦观点：
以首置客户为例购买一套内60㎡的小两房，套内均价7000元/㎡，贷款7成29.4万，期限20年，以基准利率计算每月月供2288.21元（2010年月供2096.14元），20年贷款付息总额25.5万元（2010年20.9万），对于一个工薪阶层而言这样的涨幅是惊人的！
打压需求、高存款准备金率、CPI逐月下跌，消费者钱存银行，现在有一种情况值得思考：
在公租房、廉租房资金出现缺口时国家通过扼制消费转移资金从而将大量资金投入即将瘫痪的建设中区。
2.2宏观经济
2.2.111月CPI同比涨4.2%,略低于此前市场预期
国家统计局9日公布最新数据显示，11月CPI同比上涨4.2%，较10月下降1.3个百分点，低于此前市场普遍预期。
除部分蔬菜因季节性价格走高之外，鸡蛋、肉类价格持续回落，其中鸡蛋价格两个月累计降幅达到了5%。
此前直接推高CPI的猪肉价格，11月环比下降5.3%，比10月份的环比降幅扩大3.5个百分点，9月中旬以来猪肉价格已累计下降10.7%。
截至11月29日，冬储菜价格也继续走跌，白萝卜、大白菜和冬瓜比前一周分别下降5.8%、4.4%和3.5%。
粮食、食用油11月前两周涨幅为年内涨幅最低。
总体来看，食品价格的下降拉动11月CPI继续下行。
联邦观点：
2011年CPI从7月6.5%的峰值回落至11月的4.2%，仅用了四个月时间，这充分显示出此前一系列宏观调控效果正逐步显现。
同时，受经济增速回落、欧美主权债务危机导致国际大宗商品价格回调等因素影响，中国输入性通货膨胀压力也将减轻。
CPI的持续大幅回落，直接催生了市场对于货币政策放松的预期。
虽然12月5日央行下调存款准备金率0.5个百分点，印证了市场猜测，但面对当前国内外低迷经济形势，中国宏观政策还将继续适度放松。
货币政策的放松对于购房者及开发商都是利好，但短期来看不会有大的影响。
2.3市政规划
2.3.1大渡口建主城最宜居城区
据重庆日报消息重钢环保搬迁，让大渡口进入了“后重钢时代”，今后如何发展亟待破题。
11月4日，市长黄奇帆到大渡口调研破解这个课题，他指出，重钢环保搬迁让大渡口重获新生，而今迈步从头越，今后几年，大渡口要进行现代都市大开发，实现经济脱胎换骨、升级换代，打造主城最宜居城区。
联邦观点：
在重庆两江新区风风火火发展进程中，大渡口的发展也不被当局者落下，关于大渡口发展的新闻报道，每周必提，每月必整版，可以窥见政府发展该区的决心、恒心以及急迫的心理状态！
未来的大渡口必成虎非类犬。
地产从业者必须关注一个问题：
现阶段大渡口消费水平偏低、步行街不能留住消费者并且该区要辐射其他区域的可能性非常小，步行街周边在售项目60㎡一下首置、首改户型占总体量的40%以上，去化情况不是很好。
该区域的住宅建设应定位于高尚住宅区，发展模式不能和大坪、解放碑、观音桥一样以商贸为发展引擎。
2.3.2二环建21个聚居区，产业居住结合
2011年11月15日市政府常务会议审议通过《主城“二环时代”大型聚居区规划设计》，重庆主城二环21个大型聚居区的规划正式出炉。
21个新聚居区均分布在主城中心区周围，与主城中心区呈“众星拱月”之势，极大缓解了老城压力。
据介绍，聚居区规划总范围逾404平方公里，可容纳700余万人居住。
21个聚居区要建4亿平米的房子，其中3亿平米是住宅，1亿平米是商务。
联邦观点：
21个大型聚居区的建设和千万人口的集聚，必然带来巨大的商机，其中房地产首当其冲。
目前重庆主城建筑为2亿多平方米，那么，当聚居区建成之时，房地产规模就会翻番。
现阶段重庆城市化率是48%左右，建成时城市化率至少达到75%左右，这也就达到了一个成熟城市的要求。
未来的5-10年将是房地产高速发展时期，抓住这几年大好时机方能成就千秋伟业。
现阶段已有相当多的开发商布局二环，中安长岛、水天花园、香溪美林等。
随着经济不断发展，一小时经济圈的确立，重庆城市规模不断扩大，进入二环时代是城市发展的必然趋势。
2.4行业动态
2.4.1中德住房储蓄银行重庆分行获批开业，以“住房储蓄”存款，能获更低的、固定的利率贷款
重庆银监局正式批准中德住房储蓄银行有限责任公司（以下简称中德银行）重庆分行开业。
中德银行是在中德两国政府高层推动和支持下，由中国建设银行和德国施豪银行于2003年底在天津共同投资组建成立。
中德银行也是一家专司房地产信贷业务的银行，以中低收入居民贷款和保障性住房开发贷款为主。
中德银行重庆分行于2011年6月获批筹建。
该银行的住房储蓄是专项存款，储蓄者参加住房储蓄的目的是为了获得低利率的住房贷款。
住房储蓄利率始终固定不变，市民想要获得贷款需要先储蓄。
目前，居民可以取得用于住房消费方面的贷款共有三种，即个人住房公积金贷款、个人住房按揭贷款和个人住房公积金组合贷款。
个人住房公积金贷款的贷款利率相对较低,目前五年以上的贷款年利率为4.9%，个人住房按揭贷款的贷款利率相对较高，目前五年以上的贷款年利率为7.05%。
住房储蓄最低贷款年利率仅为3.3%,较个人住房公积金贷款利率低1.6%，较个人住房按揭贷款利率低3.75%。
“先存后贷，利率固定，专款专用，封闭运作”这些特性决定了住房储蓄产品所具有的重要作用。
“先存后贷”将那些本来要用于短期存款形式或用于眼前消费的资金集中到长期的住房储蓄资金中，配贷资金（存款加贷款）的“专款专用”，限定了住房储蓄资金只能用于住房目的，同时又将这些短期资金转化为长期投资。
联邦观点：
先存后贷的模式对于刚性需求者并且没有较好投资渠道的购房者是非常好的选择，但是有一些细则没有得到证实，存款期限以及贷款金额与存款金额之间配比等等。
2.4.2主城买首套按揭房可申请不超过总价30%的财政补贴
市财政局颁发了重庆市主城区首套按揭购房财政补助政策的主要内容和申报办理程序。
市财政局表示，财政补助按年度计算，从产权人购买住房后支付按揭本息的首月算起，连续12个月为一个补助年度，以后的补助年度也以此类推。
具体的补助对象是：
2008年12月1日起（签订正式购房合同为准），在重庆市渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、南岸区、北碚区、巴南区、渝北区、北部新区缴纳个人所得税、并在上述区域以按揭方式购买属其唯一住房的购房产权人。
在补助年度内，以实际缴纳个人所得税的40%为限，高于按揭本息的，按按揭本息额度给予补助；低于的按个人所得税40%的额度给予补助，累计补助金额不超过住房总价的30%。
联邦观点：
以月收入5000元的张先生购买一套50万的房产，贷款金额35万，20年还清为例，张先生每月的月供款为2724。
他每月的个人所得税为900元，其40%为360元，低于他的每月月供款，那么政府将给予张先生每月360元的补助金。
这套房产的总额为50万，其30%为15万元，在张先生收入不变的情况下他将享有20年（因贷款年限为20年）的补助时间。
总额为86400元。
相当于房产总额的17.28%，可以看出工资越高补助也越高。
这是一个长期刺激房地产市场成交的一个政策。
如果这个政策一直施行下去，那么对于高收入刚需客群是一个利好，但也可以看出此政策主要针对高收入人群进行补助，高收入同时购买首套房的补助范围仍然非常有限，因此对整个市场仍然不会有大的影响。
三、土地市场解析
3.1土地市场综述
11月全国133个城市土地供应量上涨，共推出土地2731宗，推出面积12001万平方米，环比增加22%，同比减少10%；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）944宗，推出面积4398万平方米，环比微增2%，同比减少20%。
11月本是土地市场年度供应的高峰期，但受全国市场整体低迷影响，全国133个城市住宅类用地推出量较去年同期大幅减少。
时至年底，潜在供应压力正在快速积累，地方政府也在积极寻求更为合理的出让方式，保证地块顺利成交。
成交情况：
11月，开发商弃够越演越烈，流拍、终止或延迟出让等情况使成交量持续下滑。
本月全国133个城市共成交土地1537宗，成交面积5581万平方米，环比减少25%。
同比减少43%；其中住宅类用地472宗，成交面积2057万平米，环比减少19%，同比减少55%。
年关将至，土地市场传统的顽疾在今年显得格外冷清，1-11月，全国133个城市住宅类用地成交量持续下滑，更在11月跌至年度最低谷，今年，限购、限贷政策使土地市场连续维持在低量成交，短期内住宅类用地惨淡成交的状况不会好转。
从重庆土地市场来看，11月份土地供应量维持在较高位，但成交量却环比上月猛跌，主要是因为土地部门为了完成财政预算连续大规模推出土地，而开发商受市场利空影响谨慎拿地。
联邦观点：
受今年未完成土地财政预算的影响，预计年底最后一月政府将推出更大量的土地，但要想获得可观的成交量，需要政府推出优质土地和适当降低地价吸引开发商。
3.2土地市场解析
2011年11月重庆新增出让房地产相关用地共15宗。
新增土地供应面积为99.42万平方米，环比上月下降4.58万方，减幅为4.4%。
2011年的年末，政府会持续较大的土地供应量以完成土地财政预算，开发商也会在此期间选择性价比高潜力大的土地，或将刺激成交量的局部上升。
3.2.1土地供应市场总体解析
图：
2010年11月—2011年11月出去房地产用地新增供应
2011年11月新增供应土地15宗，供应面积99.42万方，环比上月下降4.58万方，下降幅度为4.4%，主要分布在江北区、大渡口区、两江新区。
表：
2011年11月重庆新增土地供应情况
土地位置
用途
土地面积
建筑规模或容积率
起始价（万元）
土地成交均价（万元/亩）
楼面地价（元/㎡）
巴南区李家沱鱼洞组团龙洲湾M分区M11-1地块
二类居住用地、商业金融业用地
19986
≤49966
9275
309.5
1856.3
巴南区李家沱组团C分区C-10/02地块
二类居住用地
10335
≤31005
5047
325.7
1627.8
北部新区大竹林礼嘉组团C标准分区C16-3号（部分）地块
二类居住用地
36236
≤108708
22032
405.5
2026.7
北部新区人和组团I标准分区I12-1号地块
二类居住、商业金融业用地
39326
≤78644
23594
400.2
3000.1
北部新区人和组团N标准分区N36号地块
二类居住用地
18742
≤37480
9989
355.5
2665.2
北部新区人和组团N标准分区N36号地块
二类居住用地
18742
≤37480
9989
355.5
2665.2
大渡口区大渡口组团A分区A22-2/03、A22-5/04、A22-1/05、A22-4/05、A2
二类居住用地、商业金融业用地
134717
≤248055.2
63675
315.3
2567.0
大渡口区大渡口组团A分区A23-2/05、A25-2/06、A25-1/06地块
二类居住用地、商业金融业用地
119287
≤348171.5
88886
497.0
2552.9
大渡口区大渡口组团H分区H02-5/04（部分）地块
商业金融业用地
20026
≤30039
9293
309.5
3093.6
九龙坡区西彭组团A分区A36-1/02、A37-1/02、A40-4/02地块
二类居住用地
67855
≤118256
13180
129.6
1114.5
南岸区南坪组团M分区M1-3/04、M9-2/04、M2-8-1/02号宗地
二类居住用地兼容商业金融业用地
216370
≤597981
188465
581.0
3151.7
渝北区人和组团B、N标准分区N14-1/02号宗地
商业金融业用地
106556
≤159834.6
52746
330.2
3300.0
渝中区渝中组团C分区33-1-1/04号宗地
二类居住、商业金融业、公共绿地
39243
≤283369
113348
1926.5
4000.0
重庆市主城区两路组团E标准分区E06-1/01号地块
二类居住用地、商业金融业用地
2365
≤9933
1204
339.6
1212.1
3.2.22011年11月主城各区土地供应解析
图：
本月各区新增土地情况
小结：
◆2011年11月新增土地主要集中在北部新区、南岸区、江北区、九龙坡区，大渡口后期将会有大量土地供应；
◆10居住及商业用地63%，工业用地28%，其他9%，本月其他用地为26%，这因为政府规划拆掉很多加油站，新规划的其他用地大部分为加油站用地。
3.3土地需求市场解析
3.3.1土地需求市场总体解析
图：
2010年11月—2011年11月重庆市主城区房地产相关用地成交走势图
图：
2010年11月—2011年11月土地成交均价
图：
2010年11月—2011年11月重庆市主城区楼面均价走势图
小结：
◆2011年11月房地产相关用地成交7宗，成交面积40.27万方，环比上月下降63%。
开发商由于资金链紧张，加上对市场信心不足，拿地相对谨慎。
◆2011年11月土地成交均价514.8万元/亩，楼面地价2826元/平米，环比下跌48%。
特列分析：
（溢价率为0）
土地位置
用途
土地面积
建筑规模或容积率
起始价（万元）
竞得单位
成交价（万元）
楼面地价（元/㎡）
渝中区渝中组团D分区4-1/02号宗地
二类居住、商业金融业、广场用地、交通设施
91782
817000
653600
凯德置地中国投资有限公司
653600
8000
11月28日，在全国土地市场一片沉寂、商业住宅用地市场正在经受前所未有的“严寒”的大环境下，重庆土地市场献给全国一声惊雷，带给业内人士一片惊叹的同时也为土地市场“寒东期”送来一丝暖意。
65亿的成交价也一举成为今年重庆土地市场的最高价，且在近年重庆土地交易市场中也名列前茅，该地块也当之无愧的成为重庆本年度的地王。
根据规划，将打造一个城市综合体，包括33万平米高端住宅、约22万平米的购物中心、约17万平米写字楼、约6万平米酒店以及3万平米服务公寓，总投资超过210亿人民币。
预计2012年底动工，2017年正式建成。
8000元/㎡的楼面地价，未来的地标我们拭目以待。
凯德简介：
凯德中国是嘉德置地集团在华投资业务的统称，嘉德系上市企业，截止2011年6月该集团的总资产约2760亿人民币。
凯德中国于1994年进入中国，以上海为起点，目前已经成为全国性的地产企业。
四、商品房供应市场解析
4.1商品房供应市场综述
2011年11月，重庆主城区新批准预售证86个，环比10月增加8个，增幅约10%；同比去年11月减少60个，跌幅约41%。
批售总建筑面积206.88万㎡，环比10月增加32.74万㎡，增幅为19%；同比去年11月减少28.81万㎡，跌幅约12%。
从各区情况看，本月北部新区新批准预售面积最大，为45.30万平方米，其中住宅新批预售面积42.28万平方米。
其次为渝北区，新批准预售面积33.46万平方米，其中住宅25.10万平方米。
11月新增批准预售较10月小幅上涨，与去年同期相比仍有所大幅回落。
年底将至，开发商年内最后冲刺，加紧跑量，预售量位于高位。
4.2商品房批准预售解析
4.2.1商品房批准预售总体解析
2011年11月
2011年10月
2010年11月
环比
同比
批准预售证个数（个）
86
78
146
10%
-41%
批售住宅建筑面积（万㎡）
168.82
154.95
203.16
9%
-17%
批售非住宅建筑面积（万㎡）
38.06
19.22
32.53
98%
17%
批售总建筑面积（万㎡）
206.88
174.14
235.69
19%
-12%
Ø环比上涨是因为年底开发企业加大放量而致，同比下降幅度达到41%，是因为前期开盘楼栋销售情况不佳、去化速度慢导致。
4.2.22011年11月重庆主城各区新批准预售面积解析
小结：
⏹本月新批准预售面积渝北区位居榜首，江北区、南岸区分别为第二名、第三名；
⏹渝北区、江北区因存量较大，成本较高，绝大部分项目处于持续销售期，所以市场情况对于他们正常销售的影响不会非常大。
4.2.32011年11月重庆市主城各物业批准预售面积解析
物业形态
预售证个数（个）
批售建筑面积（万方）
上月个数
上月面积
别墅
12
14.78
12
6.556
洋房
9
14.29
11
13.015
小高层/高层
49
125.88
52
123.892
写字楼
2
4.09
2
4.872
商业
17
15.13
24
31.3
合计
89
174.17
101
179.64
图：
2011年11月主城各物业批准预售比例图：
2011年10月主城各物业批准预售比例
图：
2010年11月—2011年11月重庆主城商品房推盘走势
表：
本月新推项目概况
2011年11月
2010年11月
2011年10月
环比上涨
同比上涨
新推项目个数（个）
54
67
60
-10%
-19%
新推房源套数（套）
9405
13392
9958
-6%
-30%
新推建筑面积（万㎡）
99.93
136.64
99.29
1%
-27%
开盘区化套数（套）
4098
7510
2964
38%
-45%
开盘去化率
44%
56%
30%
46%
-22%
小结：
Ø本月和上月相比批准预售总面积没有什么变化，别墅个数没边面积增加了一倍，商业较上月面积下降了一半；
Ø小高层/高层所占比重最大，刚需依然为购房主力军；
Ø商业下跌幅度超过50%，在总批售面积变化不大情况下，商业面积出现这样大幅下跌也预示着购房者不仅投资住宅谨慎，投资商铺更为谨慎。
Ø新推项目环比下跌10%，本月的主基调是跑量、销量，金科“来噻!
2012”、龙湖“冲刺100亿”、隆鑫12盘齐发…剑已出鞘，刀光剑影，皆为：
量，量，量。
4.32011年11月主城商品房各物业开盘供应解析
图：
2011年11月主城各区域商品房推盘体量比较
表：
本月各区域推盘及去化情况
区域
新推项目个数（个）
新开盘推出面积（万方）
新开盘推出套数
去化套数
去化率
巴南区
6
14.05
1087
273
25%
北碚区
2
3.26
273
56
21%
北部新区
5
6.15
6
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