土地估价师考试估价基础完整版.docx
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土地估价师考试估价基础完整版
第一部分地价理论
第一章地价理论
土地价格的内涵与外延
土地价格实际上是土地经济价值的反映，是为购买获取土地预期收益的权支付的代价，即地租的资本化。
对于土地来讲，购买土地实际上是购买土地的权利，不同的土地权利为购买者带来的收益不同，因此其价格也不同，实际中可以表现为所有权价格、使用权价格、抵押权价格
我国土地价格的形式
我国实行土地公有制，土地价格是以土地使用权出让、转让为前提、一次性支付多年地租再会的总和，是土地所有权在经济上的一种实现形式。
土地价格的主要特征
1、土地价格是权益价格
2、土地价格不由生产成本决定，主要是土地的投资与回收及其应得的投资收益，实质是地价的附加。
预期收益的高低和利息率大小
3、土地价格主要土地需求决定
4、土地价格呈上升趋势主要原因是社会有机资本有机构成的提高，社会平均利润的下降、土地的稀缺性、土地需求的增加
5、土地价格具有明显的地域性土地的固定性
与一般物价的区别
1、表示方式不同土地除以价格表示外，还可以用租金表示
2、价格基础不同基础是土地权利和收益的购买价格
3、形成时间不同缺乏完整的市场，价格形成的时间长且相对比较困难
4、土地价格不是土地价值的货币表现，价格高低不同生产成本决定
土地价反映的主要是作为土地资源和资产的经济价值，产生的直接原因是土地所有权的垄断
5、地价主要由需求决定
6、地价具有明显的地区性和个别性
7、地价呈明显上升趋势土地一般不具有折旧现象
8、市场结构不同地产的个别性和不可移动性决定土地市场是不完全的市场
9、折旧现象不同
土地价格的类型
1、按土地权利分类：
所有权价格、使用权价格、抵押权价格、租赁权价格
2、按土地价格形成的方式：
交易价格、评估价格（交易底价、基准地价、课税价格）
3、按政府管理手段：
申报价格、公告（示）地价
4、按土地价格表示方法分：
土地总价格、单位面积地价、楼面地价
楼面地价=土地总价格/总建筑面积
单位地价=楼面地价x容积率
5、按土地存在的形态分类：
生态价格、熟地价格、毛地价格、净地价格
6、按土地交易方式分：
拍卖价格、挂牌价格、协议价格、招标价格
7、按土地价格使用目的：
买卖价格、租赁价格、抵押价格、课税价格、征地价
我国现行地价体系
一系列不同名称、不同表现方式、满足不同用途的价格，构成了整个价格体系
我国的地价体系以基准地价和标定地价为核心，以标定地介、交易地价或交易评估价为主要成分，具体包括以下集中形式，即：
基准地价、标定地价、交易底价或交易评估价、成交价格、由以上4种类型衍生的抵押贷、税收、资产核算、土地转让等方便使用的地价等，标定地价、交易底价、成交地价属于宗地地价类型，基准地价是目前区域平均价最常见的形式，标定地价和交易底价是地产市场中最常见的地价形式。
土地交易的客体实际上就是土地权利。
土地权利状态是决定土地价格的基础，土地价格体系中土地所有权和土地使用权价格是基本形式。
基于政府调控要求，基准价格是必然选择，其对应是宗地价格
交易价格对应评估价格
地价管理作用：
防止地价暴涨、暴跌，防止国有土地收益流失，促进土地合理利用，规范双方交易行为，规范估价方法
地价管理政策要与相应的地价管理制度相配合
地价管理政策：
优先购买权、对地价上涨可采取必要的行政手段干预、可按经济和城市建设需要，对单位和个人的土地提前收回、增收土地增值税，防止不正常交易。
标定地价作用：
确定出让金的依据，企业清产改制确定毅然资产的依据，国家收增值税的依据，制定土地市场管理政策依据。
我国土地价格的主要类型
1、按管理层次划分
基准价格：
一个区域平均价格，具有有限期、全域性、平均性、时效性特点作用：
反映市场地价水平及变动趋势，为宏观管理提供依据；引导土地合理利用和流有效利用手段，税制改革的依据，清产的基础。
征收使用税提供依据
2、按土地产权性质划分
土地使用权价格是城市土地价格的主要形式，分：
出让土地使用权价格、划拨土地使用权价格、承租土地使用权价格、转让土地使用权价格。
划拨土地使用权价格与出让土地使用权价格之间的差异主要在有没有交出让金
承租土地使用权价格在支付租金并完成开发，经同意可转租、转让、抵押，高低主要四租金差额的多少来衡量。
3、按土地开发程度划分生地价、熟地价、毛地价
4、按地价构成熟地价=出让金+城市建设配套费+征地拆迁开发费
5、按交易方式收购地价、划拨地价、出让地价、承租地价、转让地价、出租地价、抵押地价、入股地价
土地一级市场
土地二级市场
划拨地价
出租价格
转让价格
抵押价格
入股价格
出让地价
协议出让地价
公共福利、非盈利性、机关
招标出让地价
公开
重大工程较大地块
邀请
挂牌出让地价
拍卖出让地价
条件好、交通使得闹市区
承租地价
6、按地价形式和目的划分
评估地价、交易地价、政策性地价、征地区片综合价
我国的政策性地价：
最低限价、标定地价、基准地价
我国土地价格理论的发展历史
现代土地价格评估理论形成于19世纪末，英国人阿尔雷德·马歇尔作为新古典派代表人物，在边际效用价格理论基础上，应用古典学派的“供应—成本分析”地租地价，提出土地价格由土地生产要素的边际收益产品或边际产品成本决定
收益还原法、市场比较法、成本法作为现代土地价格评估的三大基本方法。
20世纪80年代，我国在马克思地租理论基础上，形成社会主义级差地租、社会主义绝对地租理论、社会主义城市地租理论。
第二章土地价格影响因素
一般因素从宏观上对地区整体地价的影响
行政因素：
土地制度（直接）、住房制度、城市规划（用途、容积率、建设密度）、地价政策、税收政策↓、交通管制、行政隶属变更
人口因素：
人口密度、人口素质、家庭人口构成
社会因素：
政治安定状况、社会治安状况、房地产投机、城市化进程
国际因素：
国际经济状况、国际政治状况
经济因素：
经济发展状况、储蓄和投资水平↑、财政收支与金融状况、居民收入和消费水平、物价变动↑、利率水平。
区域因素自然、社会、经济地区性特征
不用途，影响程度不同，直接影响与间接影响
繁华程度↑、交通条件↑、基础和公用设施条件↑、
环境质量↑：
人文环境和自然环境
城市规划限制：
区域土地利用性质、用地限制、用地结构、区域交通管制。
个别因素宗地自身的条件又称宗地因素
面积适宜、宽度适宜、深度适宜、形状（矩形为佳）、坡度（影响开发成本）、宗地基础设施条件（五通一平）、宗地临行状况、城市规划限制（用途、容积率、建筑密度、宗地用途）、使用年限。
主要地价影响因素作用规律
一般因素从宏观上对地区整体的地价水平产生全局性影响；
区域因素对地区的地产价格水平有决定性的影响；
个别因素是决定同一均质地域内地块差异性的重要因素，是同一区域内地价差异的主要因素。
不同用途地价影响因素的特点
商业用地受商业服务业繁华程度、用地效益、距商服中心距离、市内交通条件的影响较大——区位因素、个别因素
居住用地受基础设施、市内交通条件、环境优美状况
工业用地受水、电等基础设施状况、对外交通条件
农用地受自然因素影响较大，当是经济水平影响对土地的投入和产出效益，进而影响农用地价格水平。
第三章地租理论土地经济学最基础、核心部分
地租概念
直接生产者在农业（或其他产业）中所创造的生产物被土地所有者占有的部分，是土地所有权借以实现的经济形式。
马克思把地租为分：
绝对地租、级差地租两种基本形式，此外还有垄断地租、矿山地租、建筑地段地租。
地租是一种经济剩余，即总收入减去总要素成本，按此分：
契约地租（商业地租）、经济地租
西方经济学把地租扩充，分：
广义地租、狭义地租，还有准地租
级差地租指租用较优土地所获得归土地所有者的超额利润
土地自然条件的差别是级差地租形成的自然基础，土地的有限性所引起的土地经营权垄断是差级地租产生的原因。
马克思把差级地租分：
差级地租I（利用较优土地）、差级地租II（增加投资）
差级地租的存在是决定土地价格高低的主要因素
它来源于农业工人创造的剩余价值即超额利润
绝对地租土地所有者凭借土地所有权垄断取得的地租
绝对地租不是平均利润的一部分，而是农产品市场价格高于生产价格的余额
农业资本有机构成是绝对地租形成的条件，所有权垄断是绝对地租形成根本原因
绝对地租是农业工人创造的剩余价值。
垄断地租产品的垄断价格带来的超额利润而转化为地租
垄断地租形成为了土地所有权垄断这个前提外，还因某些土地的特殊自然条件，形成垄断价格
是垄断价格与生产价格之间的差额，即垄断地租
垄断地租不源于农业工作创造的剩余价值，而是社会其他部门工作创造的价值。
矿山地租工业资本家为取得采掘矿藏而支付的地租
同样要缴纳级差地租和绝对地租
各矿山的产品个别生产价格不同；社会生产价格由劣等生产条件的个别生产条件决定；矿山的所有权垄断
建筑地段地租资本家为获得造建筑物所需土地而支付地租
来源于工人创造的剩余价值超过平均利润的余额
农业地租是建筑地段地租的基础，存在差级地租
特征：
垄断地租占优势；地租高低取决于位置的优劣；为获得生产场所和空间而必须支付
社会主义条件存在绝对地租、级差地租、垄断地租，因此马克思地租理论仍是城镇土地估价的基本理论
新古典城市地租理论边际分析、区位分析、区位平衡、地租模型
阿兰索、密而斯等将边际效益就用于传统地租理论中产生新古典城市地租理论
特点：
通过边际产品和生产要素的比较，对地租本质进行阐述；对土地市场分析趋于成熟（土地非完善市场）；解决了城市地租测算的理论方法，建立了在关地租模型；更注重政府政策的研究
规划的限制，地价曲线不是一个由市中心向郊区渐降的平滑曲线，而是起伏的、有不连续的拆线。
基础设施政策对地租、地价的影响。
阿兰索模型贡献在于他将空间位置作为地租问题核心进行了考虑，引进区位平衡的概念，成功解决了城市地租计算的理论方法。
阿兰索运用同好曲面（不管地价怎么变化，都保持个人在敞开满意程度）设计习价曲线来表示地价和距离的组合。
地租与地价关系
近似于利息与资本的关系；地价与地租成正比；地价是地租的资本化。
地租的存在是地价的前提，租金决定地价，地价不是土地的购买价格。
土地除以价格表示外，也可用租金来表示，即地产有租赁市场存在
地租理论在土地估价中的作用
绝对地租是土地价格的根源，级差地租决定土地价格的高低主要原因，垄断地租是导致特殊地段土地价格高的主要原因。
根据级差地租和垄断地租等的特点分析被评估对象所在的位置和所具有的特定物质和经济条件，准确地评估土地价格。
第四章区位理论_个别因素
区位理论空间几何位置、自然界地理要素+人类活动的反映
区位就是自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位在空间地域上有机结合的具体表现。
区位的影响因素
社会经济因素：
繁华程度、交通状况和通达程度、基础设施和公用设施的完备程度、人口密度。
自然因素：
地形坡度、承载力、洪水淹没及排水状况、公园与绿地、环境质量
行政因素：
城镇规划
农业区位理论冯·杜能——杜能圈
农产品运输费用、农业生产成本、农产品市场价格决定利润
杜能农业区位理论解决主要就是如何通过合理布局使农业生产达到节约运费，而最大限度地增加利润
杜能圈—同心圆—自由农作区、林业、谷物、草田轮作、三圃农作区、放牧区。
工业区位论阿尔申尔德·韦伯
运输、劳动力、集聚与分散
遍布性原料、地方性原料——原料指数——运输费用
劳工成本是导致以运输成本确定的工业区位模式产生的第一次变形因素
聚焦经济效益是使运费和工资定向听工业区位产生偏离，形成工业区位的第二次变形
韦伯认为：
注意一般集中因素（生产集聚），而不必注意特殊集中因素（社会集聚）。
中心地理论克里斯塔勒——正六边形市场
中心地：
指区域内向周围提供货物和服务的中心城市或居民点。
中心地职能：
商业服务业、社会文化
中心性：
影响程序
A需求门槛：
维持供应商品和劳务所需要的最低购买力和服务水平
B商品销售范围：
消费者购买价格=销售价格+交通费
AB是与中心地规模、居民收入水平、人口分布密度及商品与服务的各类密切相关
中心地体系基本模型按
市场原则K=3交通原则K=4中心地市场网络系统
行政原则K=7,高一级中心管7个低一级中心
区位是决定城市土地利用价值的重要因素、是衡量地租地价的主要标尺
第五章土地报酬递减规律
土地报酬递减规律
在技术条件不变、其他要素不变的前提下，对相同面积的土地不断追加某种要素的投入所带来的报酬的增量（边际报酬）尽早会出现下降
土地报酬递减的基本原理
各类报酬定义：
总报酬，即总产量TP、边际报酬
平均报酬总报酬/劳动（资本）投入量AP
第六章土地市场理论
土地供给
在一定的技术经济条件下，人类可利用的各种土地资源的数量，包括已利用的和未利用的后备资源储量的总和。
土地供应计划决定土地供给的关键因素
按性质会为：
自然供给：
土地自然固有的部分。
自然供给是有限的，无弹性。
适宜的生活，生长气候条件、地形；资源条件；交通运输条件
经济供给：
利用自然供给的基础上，投入劳动产生的供给。
经济供给是有弹性的（用途的相互转换）。
自然供给；利用土地的技术水平；交通运输条件；利用土地的集约会程度；社会需求。
土地需要
作为生产要素的土地需求、作为投资的土地需求、混合性土地需求
土地需求的一个重要特点是。
它是一种引致需求，或者说是派生需要
因素：
人口变动、经济发展状况、人类利用土地的知识和科技水平
土地供需平衡原理
土地市场的供求机制是决定地价的主要原因之一、价格是供给与需求相互运动的结果
第二部分土地估价方法
第一章土地估价概念
土地估价的定义
估价人员依据土地估价原则、理论和方法，在充分掌握土地市场交易资料的基础上，根据土地的经济和自然属性，按地产的质量、等级及其在经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、土地利用方式、土地预期收益、土地利用政策等因素对土地收益的影响，综合评定出某块土地或多块土地在某一权利状态下及某一时点的价格的过程。
土地估价的作用及现实意义
土地估价必须依据充足的土地市场资料
考虑政府土地政策的影响
了解评估对象地块的各种权利状况
土地估价基本功能：
满足社会对土地价值状况了解的需要
满足在建立社会和经济秩序中的对土地价值状况鉴证需要
土地估价的使用方向
国有土地出让、转让、租赁；集体土地征收补偿；土地使用权抵押、更新基准地价、企业设立重组改制提供地价、城市土价监测、农用地分等定级、土地增值税等税费提供参考、司法鉴定提供地价参考
我国土地估价的产生背景和发展过程
1993年原国家土地管理局制定《土地估价师资格考试暂行办法》进行统一考试
我国土地使用制度改革与土地市场建设过程中，地价问题一直是核心问题和前提条件
《城镇土地估价规程》《农用地估价规程》《城镇土地分等定级规程》《农用地分等规程》《农用地定级规程》
《土地估价报告规范格式》《城市地价动态监测技术规范》
第二章土地估价的原则
土地估价的原则每个原则是孤立的，各自对应不同的估价方法
土地价格是由其效用、相对稀缺性、和有效需求三者相互作用形成
1、替代原则要求地价不得不合理偏离类似地价在同行条件下的正常价。
同一供需圈内相同性质的替代土地价格、最了解市场交易案例相互比较决定、比较地块的条件及使用价值
它是表示合理经济行为的基本原则之一，适用范围广，
2、预期收益原则，剩余法和收益还原法都是预期收益原则的应用
3、最有效使用原则，最有效使用应当以预测原则和变动原则为基础，就过去、现在、以至将来进行长远的考虑后予以确定
4、报酬递增（递减）原则，与最有效使用原则密切相关
5、供需原则，土地供求均衡法则特点：
需要方与供给方都不容易了解何处有供给或需求信息；替代性有限。
以预期收益原则、变动原则、竞争原则为基础
6、贡献原则，土地的贡献具有优先性和特殊性。
是收益递增递减的应用，也是收益还原法和剩余法的基础，建筑结构是影响建筑价格的基本因素
7、变动原则，
8、协调原则，需要与周围环境相适应
9、合法原则，估价对象来源合法；利用合法，估价遵循法规。
土地估价各原则的理论依据和产生背景
市场价值由效用、稀缺性、欲望、实际购买力相互作用形成
土地的价值形态
1、公开市场价值或市场价值，又称公开市场价格、公开市场、正常市场价格，通常也称合理价格。
交易双方均充分了解土地特点及市场行情
交易土地在市场公开足够长时间
有多个买家、卖家时的成效价
现款价格或者
最可能的实现价格
2、成本：
土地取得费、开发费、建安费、以及销售费、融资成本、合理利润等间接费用
3、价格，实际成交价格
4、使用价值，对不同的用户，使用价值不一样
5、账面价值，是土地历史成本减去其已提取的折旧，随时间推移而减少，土地历史成本是购进时的市场价值
6、投资价值，是个人的价值，未必是市场价值。
需要条件为典型市场，可能与市场价值相同
7、清算价值，破产急于将资产清偿，在非正常资产拍卖的价格，与市场价值不同之处在于，受到期限限制和买主限制，低于市场价值。
高低于清算条件和土地的通用性，是以市场价值为基础。
8、贷款价值，从贷款资金的安全性考虑，一般是市场价值土地的五至七成
9、投保价值，一般不包括土地价值（土地不会消失）。
投保价值主要是建筑物市场条件下重新建造的完全价值，是以市场价值为基础的。
市场价值作为土地估价的标准，是其他价值的基础
土地估价业务性质主要满足土地市场交易的需要，为土地交易提供专业化咨询
土地资源配置是遵循市场规律
土地估价的操作离不开市场价值
市场价值标准也是对土地其他价值形态评估的客观要求
第三章收益还原法
收益还原法概念收益价格
对土地、房屋、不动产或其他具备收益性质资产进行估算的一种基本方法
在估算土地未来每年预期纯收益的基础上，以一定还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的一种方法
用于评以地租理论和生产要素分配理论为理论依据
准确度取决于土地纯收益及还原率的准确度
收益还原法公式
估土地价格、不动产价格、承租土地使用权价格
有限年期n,r无变化
P=
有限年期t年以前收益有变化，以后无变化
V是未来t年的土地价格
b纯收益按等差递增递减的额度
有限年期N
s纯收益年递增或减的比率，增取-，减取+
在限年期N
收益还原法估价基本步骤
1、计算总收益
2、计算总费用和折旧费
3、计算土地纯收益，如果是步骤1得到的不动产总收益，要扣除房屋纯收益
4、确定合适的还原率
5、选择公式算地价
土地年总收益
1、总收益可分为客观收益和实际收益、有形收益和无形收益；实际收益不能作为评估依据，客观收益（具备良好、正常产生的收益；持续、规律的收益即长期固定取得的；安全可靠的收益）可直接用于土地评估；有形收益是指可以用货币形式表现的收益。
2、总收益的形式：
土地租金（含押金利息）、房地出租租金、企业经营收益（分拆财务报表，副产品销售收益，只要由评估对象产生并为其产权主体所取得的收益）。
评估对象所产生并为其产权主体所取得、考虑空置等损失后的收益
客观租金、实质租金、市场比较法得到的租金，实质租金=支付租金+押金利息
土地年总费用为创造收益所投入直接必要的费用与资本
1、土地租赁中总费用：
土地税费、管理费3%、维护费
2、房地出租中总费用：
管理费（租金2-5%或面积）、维修费1.5-2%、保险费、税金、折旧费
年折旧费=（房屋重置价-残值）/经济耐用年限
=房屋重置价（1-残值率）/经济耐用年限
注：
耐用年限不扣除已用，如果耐用年限超过土地年限，计算不考虑尚可使用年限和残值公式为
年折旧费=房屋重置价/可使用年限不扣已使用年限
3、企业经营费用：
经营性企业：
销售成本、销售费用、经常管理费、销售税金、财务费用、利润
生产性企业：
生产成本、产品销售费、销售税金及附加、财务、管理费
根据企业财务报表进行分析调整计算
根据企业生产经营或服务项目计算
土地纯收益
1、土地租赁中的土地纯收益=年租金总收入—年总费用
2、房地出租中的土地纯收益=房地纯收益—房屋纯收益
房地纯收益=房地出租年收入—房地出租年总费用
房屋纯收益=房屋现值
建筑物还原率
房屋现值=房屋重置价
房屋成新度
=房屋重置价—房屋年折旧
已使用年限
3、企业经营中土地纯收入
企业经营纯收益=年经营总收入—年经常总费用
土地纯收益=企业经营纯收益—非土地资产纯收益
4、自用土地或待开发土地的纯收益
比较法求取
土地还原率将土地纯收益还原为土地价格的利率
1、分：
土地还原率r1、建筑物还原率r2、综合还能率r
L为地价B为建筑物价折旧后
d为折旧率
一般情况土地还原率比建筑物还原率低2~3百分点，比出让土地使用权还原率高1个百分点。
3、确定方法a纯收益与价格比率法，用市场比较法选择至少3个案例
b安全利率（同时期一年其国债、一年期银行定期存款利率）加风险调整值法
c投资风险与投资收益率综合排序插入法
从理论上进，收益还原法中采用的还原率应等于获取纯收益具有同等风险的资本获利率
土地使用权的价值主要体现在实际支付租金低于市场价，优先续租，转租转让
适用范围：
有收益或潜在收益的不动产，公益性不动产不适合
第四章市场比较法替代原则比准价格
同一供需圈：
与待估宗地有替代关系，对待估宗地价格产生显著影响的其他土地所在区域
市场比较法特征：
通用性、现实性、需要一个稳定的市场背景、对市场信息高度依赖、需要估价人员有较高素质
替代原则即是有相同使用价值和有替代的可能
基本公式（直接比较）：
待估不动产价格=交易案例价格
情况修正指数
期日修正指数
区域修正指数
个别因素修正指数
间接比较以标准宗地为基准比基本公式增加一个标准化修正指数
调查与选择比较案例
案例可通过“政府有关部门资料、查阅报刊消息、市场调查、经办人”收集
数量要求：
3~5个案例，至少3个，年期要求：
一般2年之内，不超3年
可比性处理：
付款方式、币种（成交日期汇率）及货币单位、面积内涵及单位
比较案例要求：
用途、交易类型、正常交易或可修正、区域和个别特征相近
交易时间接近或可以修正
交易情况修正
不正常交易价格调整到正常价格
有利害关系的交易、急于出售或购买、双方有一方不了解行情、特殊方式交易、税费非正常负担、相邻不动产交易、受债务关系影响等交易情况不适宜选为案例。
日期修正
当地价指数的基期不固定时，应将指数调整到定期指数后，再进行修正。
还可利用长期趋势法的基本原理，建立地价与时间关系，求取相关系数，进行修正。
1、确定估价对象所在区域平均地价指数，一是利用地区地价指数，如果指数覆盖范围过大，要根据区位的情况调整，二，利用地价增长率分析编制区域地价指数表
2、与比较案例比较分析并进行调整。
宏观的地价指数不适合在估价中作为修正系数使用，范围太大，容易引起偏差
区域因素修正市场比较法的一个基本修正
区域因素筛选原则:
重要性和共同相关性
确定比较因子定量指数的方法：
利用距离指数、利用效用、经验公式计算影响分值
区域因素中的各因子对地价影响程序求和，得出区域因素条件指数
个别因素修正
使用年限和容积率影响幅度较大，故单独列出修正
修正方法：
确定比较因素，评价各因素比较修正系数，利用系数评估地价，求和
采用经验判断直接或间接打分为比较尺度以外，还可采用因子与地价相关关
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