开远市公共租赁住房管理办法实施细则.docx
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开远市公共租赁住房管理办法实施细则
开远市公共租赁住房管理办法实施细则
（征求意见稿）
第一章总则
第一条为进一步完善开远市住房保障制度，构建以公共租赁住房为主体的住房保障体系，公平、公正、有序解决开远市符合条件的中低收入家庭的住房困难和改善开远市外来务工人员以及各类型人才的居住条件，根据《开远市城镇廉租住房管理暂行办法》（开政发〔2006〕1号）和《开远市公共租赁住房管理实施办法（试行）》（开政办发〔2013〕131号）的相关规定，结合开远市实际，制定《开远市公共租赁住房管理办法实施细则》（以下简称细则）。
第二条公共租赁住房是指由政府主导投资、建设和管理；或由政府提供政策支持、其他各类主体投资建设，纳入政府统一管理并限定建设标准和租金水平、面向开远市内符合条件的中低收入住房困难家庭、外来务工人员和各类型人才等群体出租的政策性住房。
第三条开远市行政区域内公共租赁住房的规划和建设、用地和资金安排、申请和分配、管理和监督等相关工作适用本细则。
本细则所称公共租赁住房包括廉租住房和公共租赁住房（以下简称公租房）。
第二章职责分工
第四条开远市人民政府对全市公租房的建设、运营和管理负总责。
第五条市住房和城乡建设局为开远市公租房管理的主管单位。
市房地产管理局是开远市公租房工作组织实施机构，负责做好公租房需求调查、建设、分配、运营、管理等具体组织实施工作。
市发改局、市教育局、市公安局、市民政局、市财政局、市国土局、市林业局、市卫计局、市税务局、市信访局、市统计局、市人社局、市市场监管局、市残联、市乐白道办事处和灵泉办事处等部门为开远市保障性住房建设工作领导小组成员单位，在各自职责范围内履行公租房管理职责。
第三章规划建设
第六条公租房建设纳入开远市住房保障规划，纳入国民经济与社会发展规划，按照以需定建的思路科学编制，分年度组织实施。
第七条公租房可以由政府投资建设，也可以由企业和其他机构投资建设。
公租房房源通过新建、改建、配建、收购、租赁等方式多渠道筹集，具体有以下方式：
（一）政府投资建设、收购、租赁、改建的公租房；
（二）在商品住房开发项目中按一定比例配套建设的公租房；
（三）企业经政府批准利用自用土地投资建设的公租房；
（四）各类投资主体在工业园区、产业园区建设中，集中配套建设的公寓和集体宿舍；
（五）利用集体建设用地建设的公租房；
（六）社会捐赠及其他渠道筹集的住房。
第八条公租房的建设应符合城市总体规划，要因地制宜、科学规划、合理布局，充分考虑居民的生活、工作、就医、子女就学等实际需求，尽量安排在交通便利、公共设施齐全的区域。
第九条在划拨建设用地上建设的公租房项目，允许配建适量的商业服务设施，集中建设的公租房项目可配套建设占总建设面积15%的商业服务设施。
政府投资建设的公租房配套商业服务设施，由市房管部门经营管理；其他各类建设主体投资建设的由其经营管理，租金收入和其他经营收入专项用于公租房建设、运营和管理。
第十条公租房以保障基本居住需求为原则，公租房可以是成套住房，也可以是职工公寓或集体宿舍。
公租房的建设标准应符合云南省保障性住房建筑规程的相关规定。
可根据申请家庭的人员情况配租不同面积的成套住房，以集体宿舍形式建设的公租房，应执行国家宿舍建筑设计规范。
第十一条公租房建设要严格执行国家相应建设程序和住宅建筑规范，在项目报建时，应明确建设类型为公租房。
公租房的验收和保修，按国家有关规定执行。
第十二条大力鼓励其他各类投资主体在外来务工人员集中的开发区、产业园区等，按统筹规划、集约用地、集中建设的原则配建公租房。
优先向本单位符合保障条件的职工出租，剩余房源调剂安置其他保障对象租住。
第十三条按照控制规模、优化布局、只租不售、土地所有权和使用权不流转的原则，经批准，可利用集体建设用地建设公租房。
公租房建成后可向符合住房保障条件的对象出租，也可由政府或企事业单位整体承租后再向符合住房保障条件的对象出租。
第十四条公租房建设实行“谁投资、谁所有”的原则，并在产权证上载明公租房性质。
在公租房性质不变的前提下，公租房可以整体（整幢）转让和整体（整幢）抵押（利用集体建设用地建设的公租房除外）。
整体（整幢）转让公租房的，应持相关材料到市房管部门备案。
第十五条政府批准的公租房建设项目，免收各项行政事业性收费和政府性基金，并落实建设、购买、运营等环节免征城镇土地使用税、印花税、契税、土地增值税、营业税、房产税等政策规定。
第四章用地安排
第十六条公租房建设用地根据年度建设计划纳入年度土地供应计划，市国土部门在制订住房建设用地计划中要优先落实公租房建设计划所需用地（包括划拨和出让），并明确具体地块和空间布局。
涉及新增建设用地的，应提前确定地块，开展土地征收等前期工作，确保及时供地。
收回的闲置土地，优先安排用于公租房建设。
第十七条政府投资建设和管理的公租房项目，其建设用地使用权以划拨等方式供应;其他投资主体建设的公租房建设用地使用权，可采取出让、租赁、作价入股等方式有偿使用，并将所建公租房的租金水平、套型结构、建设标准和设施条件等作为土地供应的前置条件。
采取租赁方式的，可按年缴纳土地租金。
对需要办理公租房建设用地手续的，要简化程序，加快办理。
第五章资金筹集及使用
第十八条公租房资金来源主要包括：
（一）中央、省和州安排的专项补助资金；
（二）市级财政年度预算安排的资金；
（三）住房公积金增值净收益扣除风险准备和管理费用后的余额；
（四）土地出让总收入中提取5%、房地产开发税收中提取10%比例的资金；
（五）通过融资方式筹集的资金；
（六）其他资金。
第十九条按照国家财政预算收支和财务制度的有关规定，应建立保障性住房资金专用账户，资金必须纳入该专用账户进行管理。
第二十条公租房及配套设施的租赁收益，专项用于偿还公租房建设欠款、公租房及其配套设施的管理、维修、空置期的物业管理费用等。
第六章保障对象及条件
第二十一条申请人应当年满18周岁，且具备完全民事行为能力，具有租金支付能力，并符合本细则第二十二条之一和第二十三条规定的人群。
第二十二条公租房保障对象应为：
（一）城区内城镇户籍（东至东联村、南至北土墙、西至59医院、北至雨洒范围内。
下同）的特困供养人员和享受城市最低生活保障金的最低收入人群；
（二）城区内城镇户籍（含农转城人员）的中低收入、单身人士、新就业人员等人群；
（三）城区内有稳定职业的开远籍进城务工人员和非开远籍外来务工人员；
（四）年满60周岁以上老人来投靠父母、子女、兄妹有住房需求的人群；
（五）成年子女与父母在同一户口薄，如果父母有房，子女无房，或子女有房，父母无房，无房一方符合条件的可以申请；
（六）成年子女和父母已合租一套公租房但所保障的房屋家庭人均建筑面积不足15平方米（含15平方米）的，成年子女或父母未租房的一方可以申请。
（七）未年满18周岁的孤儿和虽然年满18周岁，但不具备完全民事行为能力的精神病人、残疾人等特殊人群，其监护人保证承担公租房租金的前提下可代其申请；
（八）符合市政府规定条件的其他人群。
第二十三条公租房保障对象应同时具备以下条件：
（一）房屋条件（包括住房和商铺）：
1、无房或人均房屋建筑面积不足15平方米的家庭（特殊情况超出面积辐度可控制在10%以内）；
2、有下列情形之一的视为无住房：
（1）离婚时房屋已进行分割且在民政部门备案或法院判决，但因房产在抵押中、对方不配合等情形无法办理过户手续的；
（2）申请家庭因遭遇重大疾病、重大事故等原因造成生活条件特别困难，在申请之日前1年内（含1年）在开远市转让房产并能提供县（市）以上医院医生明确诊断证明等相关材料，经房管部门审核批准后的。
（3）家庭唯一房屋被棚户区改造征收拆除，补偿金额未达到20万元（含奖励）;
（4）唯一住房被鉴定为危险房屋；
3、有下列情形之一的，视为有住房：
（1）申请人及共同申请的家庭成员在申请日之前1年内在本城区出售、赠与、自行委托拍卖的房产或以其他方式转移房产的；
（2）在申请时其享有所有权的房屋被棚户区改造征收并实行货币补偿超过20万元的（市政府另有规定的除外）。
（二）经济条件
1、原则上为：
单身人士月收入不高于国家规定的“个人所得税工资、薪金所得减除费用标准”的85%；2人以上（含2人）家庭月收入按照不高于家庭实际人数乘以国家规定的“个人所得税工资、薪金所得减除费用标准”的85%计算（个税起征点的85%）。
收入包括工资、薪金、奖金、年终加薪、劳动分红、津贴、补贴、养老金、其他劳动所得及财产性收入。
不包括基本养老保险费、基本医疗保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费等社会保险费和住房公积金。
2、申请人及共同申请人工商注册登记注册资金50万元（含50万元）以下。
3、申请人及共同申请人车辆条件为：
一是自有非营运车辆价值在18万元（含18万元，以购车发票或车辆购置税票为依据）以下；二是自有客运或货运车辆价值在30万元（含30万元，以购车发票或车辆购置税票为依据）以下。
第二十四条对符合承租条件并提交申请的住房困难家庭实施应保尽保后，若有剩余房源可向有住房需求的社会群体租赁，按市场租金标准收取。
第二十五条开远市公租房申请条件实行动态化管理，市住房保障主管部门可根据开远市经济社会发展水平进行调整，报开远市人民政府批准后执行。
第七章申请方式及程序
第二十六条公租房可以家庭、单身人士、多人合租、单位统租等方式申请。
第二十七条公租房申请、审核、办理程序：
（一）申请人提供所需材料到市房管部门提出申请；
（二）市房管部门先对申请人基本情况进行了解和审核后，符合保障条件的，发放《云南省公共租赁住房申请书》，进行轮候配租；
（三）开远市保障性住房建设工作领导小组办公室复审后进行公示，公示期7日，期满无异议后办理入住手续。
第二十八条公租房申请人及共同申请人应提供以下材料：
（一）《云南省公共租赁住房申请书》（原件）；
（二）申请人及家庭成员的身份证、户口簿（户籍证明）、结婚证；离婚的应提供离婚证或法院离婚判决书和离婚协议，丧偶的提供死亡证明（复印件）；
（三）工作收入证明，现承租（寄住）房屋的租房合同、租房证明；
（四）《开远市城市居民最低生活保障金领取证》复印件（最低收入家庭提供）；
（五）烈属、残疾人或遭遇重大疾病、重大事故等特殊情况的申请家庭，应提供相应有效证明；
（六）个体工商户等应提供，营业执照复印件，同时提交原件审核；
（七）开远市以外的户籍人员应提供由公安机关办理的本市区内居住证（复印件）；
（八）房管部门需要提供的其他证明材料。
第二十九条实行审核公示制度，由市房管部门根据申请人提供的相关材料进行审核、公示，并根据申请人数及房源的实际情况，适时调整申请、轮候、分配等方式。
特殊情况需要有关单位部门复审的，应积极给予支持配合。
第八章配租及租金管理
第三十条优先分配对象为以下人群：
一级和二级残疾人、公房危房户、烈属、特困人员、市级以上见义勇为人员、省级以上劳动模范、复退转军人、危重病人、80岁以上高龄老人、失独人员、两次抽签未抽中者、棚户区改造范围内唯一住房被征收户、建档立卡户等特殊人群。
分配房屋时，按残疾程度、年龄大小、急病危重程度等特殊情况，从低楼层到高楼层的方式依次分配。
第三十一条公租房原则上实行“谁投资、谁管理”的方式进行公开配租。
房源及配租档案由市房管部门统一备案管理，房屋的日常维护、运营和管理由房管部门或其他各类投资主体负责。
第三十二条处于轮候状态的申请人，在轮候期间家庭情况发生变动不再符合公租房保障条件的，取消其轮候资格。
第三十三条取得配租资格的申请人发生以下情形之一的，视为自动放弃，本次配租作废，但下次可重新申请：
（一）未在通知后一个月内办理入住手续的;
（二）放弃租赁资格的其他情形。
第三十四条取得实物配租资格的申请人无正当理由先后两次拒不接受配租方案的，市房管部门将取消其配租轮候资格，同时3年内不得重新申请。
第三十五条承租人不得将公租房出借、转租、分租、闲置或私自调换，不得用于经营活动，不得擅自改变使用性质。
第三十六条经复审对不符合承租条件申请人腾退后的公租房一年内完成配租。
第三十七条公租房经营实行统一管理、分级定租。
公租房租金以建设成本为基础，租金原则上不得高于同地段市场租金的70%，并实行动态调整。
政府自建的公租房租金标准，由市发改局会同住建、财政、统计等部门制定，并报开远市人民政府批准后向社会公布。
企业投资建设的公租房租金标准，由企业聘请有资质的评估机构对房屋所在地段的住房市场租金进行评估，租金标准原则上不得高于同地段市场租金的70%，经企业研究确定收取标准后上报市保障性住房建设工作领导小组办公室备案后执行。
第三十八条租金及费用收取按以下标准执行：
（一）租金标准以元/平方米为计租单位，按建筑面积计收。
最低收入家庭1.10元/平方米，中低收入家庭分别按不同地段市场租金不超过70%的标准收取。
（二）最低收入家庭在签订租赁合同不再收取公共维修基金，已收取的，承租人退房时租住未满5年（含5年）将退还维修基金，超过5年的不予退还。
（三）租金收止时间
准入时租金起收时间：
以交钥匙日期为准，每月1日至15日办理完手续并完成钥匙移交的从当月起租，每月16日至31日办理手续的从次月起租。
退房时租金止收时间：
以交钥匙日期为准，每月1日至15日办理完退房手续并完成钥匙移交的租金收止上一个月，每月16日至31日办理退房手续的租金收止当月。
（四）在签订合同时，承租人原则上一次性缴纳一年的租金及物业管理费和预存电费。
第三十九条政府投资筹集的公租房租金收入，按照政府非税收入管理的规定缴入国库，实行“收支两条线”管理。
第四十条承租人应按相关规定缴纳租金及水、电、燃气、有线电视、电信、卫生、物业费等。
第九章退租管理
第四十一条承租人应与市房管部门签订《云南省公共租赁住房合同书》。
合同期限为一年，如合同到期，申请人应提供住房及收入等相关材料到市房管部门进行年审，对于不再符合保障条件的进行退租，符合保障条件的进行年审盖章，不再另签订合同。
第四十二条公租房的申请人应当如实申报家庭住房、收入和财产状况，声明同意接受审核机关调查核实其家庭住房和资产等情况，承诺提供的收入、房产、车辆等材料、信息真实有效，符合配租政策的相关规定，若存在瞒报、虚报、谎报等情况，一经查实予以清退处理。
第四十三条承租人出现或被发现有下列情形之一的，按规定结清相关费用后退租：
（一）家庭住房、收入、资产超过规定标准的；
（二）承租人自有车辆超过规定标准的；
（三）承租人工商注册登记注册资金50万元以上的；
（四）法律、法规、规章及省、市相关文件规定的应当清退的其他情形。
第四十四条租赁合同期限届满未申请续约或申请续约未获批准以及被取消承租公租房资格的，应当结清相关费用腾退承租的公租房;暂时无法腾退的，给予3个月的过渡期，过渡期内按同地段市场租金参考价计收租金;过渡期满后仍不腾退的，按租赁合同约定处理，并在适当范围内公告，必要时将采取相应措施或向人民法院提起诉讼。
第四十五条开远市保障性住房建设工作领导小组办公室应组织相关部门定期对保障家庭进行资格审查，同时不定期进行随机抽查，并通过群众举报、入户调查、信函索证等调查取证方式，加强公租房保障资格和住房使用情况监管。
第四十六条公租房承租人有下列违规情形之一的，由市房管部门勒令其退出租住房屋，解除租赁合同并限30天内搬出。
自房屋收回之日起3年内不再受理其住房保障申请。
（一）申请人不如实申报家庭情况及住房情况的；
（二）申请人擅自将租住房屋转租、出借、调换的；
（三）无正当理由连续空置6个月以上的；
（四）无正当理由拖欠租金和物业费6个月的；
（五）擅自对租住房屋进行扩建、加建、改建、改变房屋结构或改变使用性质的；
（六）故意损坏租住房屋及其附属设施、公共设施的；
（七）违反其他有关房屋管理规定或根据合同和相关法律规定应当收回住房的。
拒不按规定搬出或者损坏公租房行为严重，将按相关程序依法追究相关人员责任，构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。
第四十七条申请人条件发生变化按以下规定办理：
（一）低保取消。
已承租人低保取消后，仍符合公租房保障条件，其租金调整为中低收入租金标准收取。
调整后的租金从低保取消的次月起开始计收。
（二）中低收入家庭租房后享受低保。
已承租人取得低保后，仍符合保障条件，其租金调整为最低收入租金标准收取。
调整后的租金从房管部门审批次月开始计收。
（三）承租人死亡。
变更同一户口簿的其他人作为申请人，不在同一户口簿的夫妻可以视为同一户人。
变更后租金按申请人具体条件收取,其房屋继续租住，不再另行调配，无其他家庭成员的须将房屋退回，租金从承租人死亡的次月按市场租金收取。
（四）购二手房。
购房后办理退房手续，过渡期为3个月,时间以办理交易手续的时间为准，承租人应在购房满3个月内办理退房手续，过渡期房租按市场租金收取，收费时间从购房的次月计收。
（五）购商品房。
清退时间以备案时间为准。
备案后在未领取钥匙期间，确实无法退出公租房的可以按市场租金进行出租，起租时间从备案的次月起计收。
但申请人须写出书面承诺在领取钥匙3个月内退出公租房，如拒不履行承诺的将采取强制措施进行清退。
购房人是申请人的父母、已成年子女、兄妹的，购房人不纳入家庭人口计算，并将已经在系统中录入的个人信息进行退出保障。
申请人及配偶或未成年子女购房的须先将公租房清退，才能将系统中个人信息进行退出保障。
第十章监督管理
第四十八条公租房的规划、建设、租赁、运营和监督管理等工作接受相关部门和社会监督。
第四十九条建立健全公租房申请、审核、公示、轮候、配租、退出等管理制度，确保做到租赁过程公开透明、租赁结果公平公正。
第五十条市房管部门须建立公租房登记管理制度，按照“一户一档”、“一套一档”的原则建档立册，并实行信息化管理，实施严格监督。
第五十一条违法违规收取、贪污、挪用公租房租金收入的，依法予以处理。
第五十二条为申请人出具虚假证明材料的，由有关部门依法追究相关单位和人员的责任。
第五十三条住房保障部门及其有关行政管理部门的工作人员，违反本规定，有下列行为的，给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）在公租房管理工作中利用职务上的便利，收受他人财物或其他好处的；
（二）在公租房租赁、管理过程中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊、失职渎职的；
（三）不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处的。
第十一章附则
第五十四条政府自建的公租房按照本细则执行。
其他各类主体投资建设的公租房可参照本细则执行，也可结合本单位实际情况制订具体申请条件、分配及管理等实施方案，并报市保障性住房领导小组办公室备案。
第五十五条本细则与《开远市城镇廉租住房管理办法》（开政发【2006】1号）、《开远市廉租住房管理实施细则》、《开远市公共租赁住房管理实施办法（试行）》（开政办发〔2013〕131号）有冲突的，按本细则执行。
第五十六条本细则由市住房和城乡建设局负责解释。
第五十七条本细则自公布之日起执行。
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