威远县综合养老服务中心项目投资建议书.docx
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威远县综合养老服务中心项目投资建议书
威远同心医院申请投资
威远县综合养老服务中心项目建议书
威远同心医院
2014年12月13日
目录
第一章项目总论……………………………………………………3
一、项目简介………………………………………………………………3
二、项目定位………………………………………………………………3
三、投资方简介……………………………………………………………4
第二章投资项目背景及可行性分析…………………………………5
一、可行性研究的依据及标准……………………………………………5
二、项目建设背景…………………………………………………………6
三、养老事业现状…………………………………………………………8
四、我县建立综合养老服务中心的必要性………………………………9
五、我县建立综合养老服务中心的可行性………………………………10
第三章项目建设内容及规模的建议…………………………………12
一、项目定位………………………………………………………………12
二、项目设计原则…………………………………………………………13
三、项目建设标准…………………………………………………………14
四、项目建设内容…………………………………………………………15
（一）总体布局………………………………………………………15
（二）建设规模………………………………………………………15
（三）建设项目………………………………………………………15
五、项目功能建议…………………………………………………………16
六、建设周期………………………………………………………………19
第四章投资估算及资金筹措…………………………………………20
一、投资估算………………………………………………………………20
二、资金筹措方式…………………………………………………………20
三、投资计划………………………………………………………………20
第五章效益评价……………………………………………………21
一、项目对社会的影响分析………………………………………………21
二、项目与所在地互适性分析……………………………………………21
三、社会评价结论…………………………………………………………22
第六章项目风险分析及规避措施……………………………………22
一、项目风险分析…………………………………………………………22
二、规避措施………………………………………………………………23
第七章结论与建议……………………………………………………24
一、结论……………………………………………………………………24
二、建议……………………………………………………………………25
第一章项目总论
一、项目简介
1、项目名称：
威远县综合养老服务中心建设项目
2、项目性质：
新建
3、项目业主：
威远县民政局
4、主管部门：
威远县人民政府
5、建设地点：
威远县严陵镇联合村3组
6、可研编制单位：
四川维尔佳咨询有限公司
单位地址：
四川省成都市锦江区一环路东五段46号
单位法人：
吴光涛
资质编号：
工咨甲12720060052
7、投资方单位：
威远同心医院
投资方单位地址：
威远县城区大桥街104号
投资方法人代表：
曹诚
二、项目定位：
1、思路定位：
民建公助，政府通过公开招商引进社会资金建成民办非营利性养老机构。
2、目标功能定位：
按省三星级以上标准建成一个拥有300张床位的中型综合养老服务中心，以吸收社会养老服务为主兼具安置城镇“三无”人员、优抚对象功能。
威远同心医院依托医疗资源优势，拟将威远县综合养老服务中心建成全县首家以“老年照护、老年医疗、老年康复”三位一体的较高档次、功能完善的综合养老服务中心，符合县规划目标的功能定位。
3、用地性质：
县综合养老服务中心为非营利性养老机构，根据《四川省国土资源厅关于养老服务业务用地保障的通知》（川国土资发【2014】25号）文件精神，由政府按成本价划拨方式供地。
4、设计方案：
由政府相关部门负责进行规划方案、建设方案设计，明确床位数和建设标准，形成整体建设方案提供给投资人，投资人须按政府审定的规划和建设方案实施建设。
项目监理单位通过公开招投标方式选定，政府相关部门负责监督实施。
三、投资方简介：
威远同心医院简介
威远同心医院地处威远县城区大桥街104号,占地面积2000平方米，建筑面积6500平方米，医院始建于2002年3月，属全县首家综合性民营医院。
医院门诊部设有内、外、妇、产科，急诊医学科、耳鼻咽喉科、中医科（康复理疗科、皮肤、肛肠科）等科室，功能健全。
急诊科能提供24小时的连续服务。
住院部设有内科（呼吸、消化、心血管专业组），外科（普外、骨科、泌尿外科专业组）、妇产科（妇、产科专业组）、中医科（中医内、外和康复专业组），麻醉科（手术室）5个临床科室。
医技科室设有药剂科、放射科（X光、核磁共振检查室）、检验科（输血室）、功能科（B超、心电图、肺功能测定）。
行政后勤设有医务科、院办公室、护理部、院感科、防保科、财务信息科、后勤保障科、质控办、沟通办、保卫科、医保办、客户办等职能科室，能满足医院工作需要。
医院现有床位102张，职工169人，医师48人，护士58人，医技20人，其中：
高级职称7人，中级职称17人，师及职称58人，基本满足临床需要。
医院拥有核磁共振、X光机、CR机、进口彩超、B超、全自动生化分析仪、电解质分析仪、心电监护仪、呼吸机、麻醉机、腹腔镜、胃镜、直肠镜、膀胱镜、聚焦超声治疗仪、快速三维正脊牵引床、肛肠治疗仪、臭氧诊疗仪等先进设备。
我院是威远县新农合、城镇职工（居民）医疗保险、工伤、车祸伤医疗保险、太平洋人寿保险、太平洋财产保险、中国人寿保险、中国财产保险等定点医院。
是自贡市第一、第二、第三人民医院、内江市第一、第二、第六人民医院，威远县人民医院、县中医院、威远县新店中心卫生院及威远民康医院等多个单位的对口联系单位。
能为辖区群众提供常见病、多发病、部分疑难病诊疗工作，并具有医疗、预防、保健、康复功能，可提供24小时急危重症诊疗服务。
我院坚持“一切以病人为中心，以质量为核心”的服务宗旨，突出“依法治院、科技兴院、规范管理、励志发展”的治院方略，在激烈的市场竞争中，规模不断扩大，经济效益快速增长，社会知名度大大提高，2014年12月由内江市卫生局评审合格授予“国家二级综合乙等医院”称号。
法人代表院长曹诚先生是威远县人，这次代表同心医院申请投资，是想做点事情，回报家乡人民的养育之恩，为家乡的现代化建设，为把家乡建设成为“和谐社会”贡献自己的一份力量。
第二章投资项目背景及可行性分析
一、可行性研究的依据及标准
针对威远县综合养老服务中心建设项目，本可行性研究报告编制所采用的主要依据标准有：
1、《投资项目可行性研究报告指南》；
2、《建设项目经济评价法与参数》（第三版）；
3、《国家基本公共服务体系“十二五”规划》；
4、《中国老龄事业发展“十二五”规划》；
5、《内江市老龄事业发展“十二五”规划》；
6、《威远县老龄事业发展“十二五”规划》；
7、《四川省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要（2011年-2015年）》；
8、《内江市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
9、《内江市威远县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
10、《老年人建筑设计规范》（JGJ122-1999）
11、《老年人居住建筑设计规范》（GB/50340-2003）
12、《四川省人民政府办公厅关于印发四川省“十二五”社会养老服务体系建设规划的通知》（川办发【2012】43号）；
13、《老年养护院建设标准》（建标144-2010）；
14、中共内江市委《关于加快养老服务业发展的议事纪要》（2013年第63期）；
15、内江市人民政府办公室关于印发《内江市县（区）综合养老服务中心设实施方案》的通知（内府办函）；
16、《建设项目选址意见书》（选字第威住建严陵【2014】003号）；
17、项目建设单位提供的资料；
18、其它基础资料数据及建筑设计相关规范标准条例和依据。
二、项目建设背景
1、我国进入老龄化社会
我国已进入老年型国家，北京、上海、天津、广州、沈阳、武汉等大城市也快速进入老年型城市。
据世界卫生组织的资料，一个国家的老年人口系数达到10%以上（60岁以上人口）或7%（65岁以上人口）时，标志着这个国家进入老年型。
老年人口系数是指一定时点老年人口占总人口的比重，它反映人口老化的程度（《人口与社会保障研究》陈朝先著，1998年版）。
目前我国60岁以上老年人口已达1.3亿，占全国总人口的10%以上。
目前我国65岁以上老年人数已超过1亿（占总人口的7.3%），到2050年将增加到4亿（占总人口的22.6%）。
随着中国人口老龄化和城市老龄化的发展，需要建造和发展适合不同老年人的不同要求的各种类型的养老服务机构已迫在眉睫。
2、社会上的“空巢家庭”逐渐增多。
特别是在高等学校、科研单位等地方，由于子女出国等原因，一对老年夫妇家庭占的比重较大。
目前北京市60岁以上180多万的老龄人口中“空巢家庭”已近30%，未来10年，“空巢家庭”将成为老人家庭的主要形式，所占比重有可能达到90%。
目前天津市内六区的空巢老年人家庭，占总老年户的62.4%，其中独居老人为13%，偶居的占49.4%。
可见，随着人口老龄化的发展，空巢家庭的不断增长，这部分老人对养老服务机构提供养老服务的需求将更加迫切。
3、近年来我国老年人生活水平得到了较大的提高。
以城市老年人为例，在各方面的共同努力下，企业退休人员基本养老金得到按时足额发放，参加城镇职工基本养老保险的职工超过1.86亿人，参加基本医疗保险的范围也随之进一步扩大。
据1999年的统计，我国离退休人员退休总额达到2068亿元；2005年为4880亿元；预测到2010年将增加到8383亿元，2020年为28145亿元，2030年为73219亿元。
目前，我国城市60岁至65岁的老年人口中，退休后重新又进行工作的约占45%，他们不仅继续发挥着“余热”，而且也得到相当数目资金的补助，加大了市场消费的投入。
另外，老年人从子女那里也得到了相当部分的赡养费用，用于安排自己的老年生活。
据有关方面分析，城市老年人口中有42.8%的比例人口拥有个人积蓄和储蓄存款，当前老年市场消费每年达5000亿元左右，且逐年有所增加。
4、据预测，到2020年，中国60岁以上老年人将达到2.45亿，占人口的17%；老龄化高峰将于2030年左右到来，并将持续20余年。
到本世纪中叶达到最高峰，60岁以上的老年人可能达到4亿，占总人口的25%；80岁以上的老龄老人将超过1亿，是现在高龄老人的10倍左右。
届时，中国每四个人中就有一个老年人。
同时随着经济文化等方面的发展，年轻人结婚成家出国、异地工作和外出打工等人口迁徙现象极为普遍，不论城市和农村“空巢老人”（即没有子女同居的老年人独居家庭）越来越多。
就全国而言，“空巢老人”在城市平均已达到30%，个别大中城市甚至已超过50%。
5、目前，威远县现有60岁以上老人近14.99万人，城乡失能和半失能老年人约2.33万人，占老年人人口总数的19%。
由于现代社会竞争激烈和生活节奏加快，中青年一代正面临着工作和生活的双重压力，照护失能、半失能老年人力不从心，人口老龄化、高龄化、空巢化已成为不容忽视的问题，迫切需要通过发展社会养老服务来解决。
就目前来讲，大多数家庭已经进入421模式。
也就是说一对夫妇对上需要照顾双方的父母，对下要养育一名子女。
目前，我市平均3.7个劳动力抚养1个老人，到2050年将是1.7个劳动力抚养1个老人。
就社会而言，这意味着养老金缴费者和领取者的比例不断恶化，医疗保障制度也将受到冲击；就家庭而言，养儿已经无法解决防老问题，家庭规模小型化、老年人家庭空巢化等是人口老龄化带来的必然趋势。
三、养老事业的现状
全国共有各类老年人福利机构近4万个，床位数仅156万张，平均每千名60岁以上老年人只拥有8.4张。
与国家要求每千名老年人拥有养老床位数达到30张的要求相差甚远。
截止2013年12月，内江市城乡福利机构约179个，床位近17794张；威远县有福利机构23个，床位数2560张，其中光荣院60张，敬老院160张，农村养老院2340张，仅可满足2500余人的养老服务。
虽然威远县社会养老服务体系建设取得了一定成效，但总体看来仍然处于低水平发展阶段，与经济社会发展新形势、养老服务新需求还有较大差距，由以上现状可以看出：
1、我县养老服务机构、社区养老服务设施建设缺乏统筹规划，布局不合理，发展不平衡；
2、我县整个养老模式由敬老院、光荣院、养老院等组成，完全或大部分由政府负担，社会化养老还未形成规模。
政府在养老问题上负担沉重，举步维艰，养老事业发展缓慢。
3、现行的政府主导养老模式存在两大问题，一是养老设施总量不足，床位数量远远不够，无法满足老龄人口养老的需求，供需矛盾十分突出；二是服务滞后，服务队伍专业化程度不高，整体服务水平较低，管理低下，无法提供人性化服务。
4、现行的养老模式与医疗脱钩，基本上只是简单地看护，老龄人口得不到及时的医疗服务和康复护理。
四、我县建立综合养老服务中心的必要性
1、国家政策的支持。
威远县综合养老服务中心依托威远同心医院的医疗资源优势，建成全县首家以“老年照护、老年医疗、老年康复”三位一体的较高档次、功能完善的综合养老服务中心，符合县规划目标的功能定位，符合《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》（国发【2013】35号）文件精神：
大力加强养老机构建设，支持社会力量举办养老机构。
积极推进医疗卫生与养老服务相结合，推动医养融合发展。
各地要促进医疗卫生资源进入养老机构、社区和居民家庭。
卫生管理部门要支持有条件的养老机构设置医疗机构。
医疗机构要积极支持和发展养老服务，有条件的二级以上综合医院应当开设老年病科，增加老年病床数量，做好老年慢病防治和康复护理。
要积极探索医疗机构与养老机构合作新模式。
符合国务院办公厅印发《社会养老服务体系建设规划（2011-2015年》（国办发【2011】60号）提出的：
加快建设、发展、完善老年病专科医疗服务体系成为了社会发展的必须；在机构养老层面，重点推进养护型、医护型养老设施建设，县级以上城市，至少建有一处老年养护设施。
2、建设综合养老服务机构是解决我县人口老龄化和填补我县养老机构功能不足的迫切需要。
内江市2013年12月出台的《内江市县（区）综合养老服务中心建设实施方案》提出要按照“全国先进、全省一流”的目标在各区县建设一所拥有300张左右床位的标准化综合养老服务中心，提高老年人生存质量和生活品质。
因此，该项目的建设是加强威远县社会养老服务体系建设，应对人口老龄化、保障和改善民生的必然要求；是解决失能、半失能老年群体养老问题，促进社会和谐稳定的当务之急；是我们党“立党为公、执政为民”的具体体现；是加快社会福利事业发展的需要所在。
项目建设具有很强的客观必要性。
五、我县建立综合养老服务中心的可行性
1、项目构成的可行性。
投资方提出的建成全县首家以“老年照护、老年医疗、老年康复”三位一体的较高档次、功能完善的综合养老服务中心模式，是欧美和日本、韩国、台湾等发达国家和地区的养老模式，即医学养老社区（CCRC持续性照顾型养老社区），是经过多年探索而形成的一种最符合老龄人群身心特点、生活方式、功能完备、体系健全、运营良性的成功养老模式。
医学养老社区的主体是养老公寓和辅助照料式专业化养老住宅。
而可持续运营的关键是完备的医疗服务体系、养老服务体系、康复服务体系、文化服务体系四大支撑体系。
因此综合养老项目的构成具有可行性。
2、根据《内江市县（区）综合养老服务中心建设实施方案》提出要按照“全国先进、全省一流”的目标在各区县建设一所拥有300张左右床位的标准化综合养老服务中心方案，本项目建成后将填补威远县无较高档老年公寓的空白，解决我县没有较高档老年公寓的难题，开创了让老年人“老有所养，老有所医，老有所护，老有所为，老有所乐，老有所终”的养老机构服务模式，这样既能快速提升威远县的城市档次和品位，同时又能有力促进我县老年公寓结构调整，从而进一步推动我县老年产业的快速发展，具有相当的社会效应。
3、党和各级政府在投资兴办养老院方面给予了很多的优惠政策，在建设用地规划、行政规费减免、资金筹集等方面给予大量优惠政策。
良好的外部环境条件为项目建设提供了有力的保障。
4、威远县现有60岁以上老人近14.99万人，占全县总人口的20%，城乡失能和半失能老年人约2.33万人，占老年人人口总数的19%，目前养老机构收养率不足1.2%，离国家要求的3%还有很大差距。
根据以上我县养老事业发展的现状可得出结论：
社会化养老市场需求巨大，以医疗为依托的养老服务更是稀缺。
兴建、发展以医疗为依托的养老服务一方面能满足老年人的需求，减轻政府养老负担；另一方面可以进一步完善和发展我县社会化养老事业，建立起格局多样化的老年服务体系，营造一个代际和谐的社会氛围。
在此背景下，根据威远的实际，提出建设一所具有一定规模的机构养老服务中心，为辖区居民提供“老年照护、老年医疗、老年康复”三位一体、功能完善的综合养老服务具有必要性和可行性。
第三章项目建设内容及规模的建议
根据对项目的定位，结合开发设想，提出项目建设方案，以期为项目开发分析提供依据。
一、项目定位：
1、主题定位
将现代老年产业最先进的经营管理模式与中国传统文化和生活方式相结合，让老年人“老有所养，老有所医，老有所护，老有所为，老有所乐，老有所终”，创造老年人生活新方式的现代化较高档老年公寓。
该定位包含四层意思：
1）该项目为老年公寓引进先进的经营理念和管理模式，采用国家先进的管理水平和服务标准，建设具有省内先进水平的现代化较高档老年公寓；
2）结合中国老年人的生活习惯，创造适合中国老年人生活方式，为老年人提供全方位服务的老年公寓。
3）为社会及社区老年人群搭建一个发挥余热、实现自我价值，老有所为、为社会再作贡献的平台。
4）以老年公寓为依托，开发健康管理、疾病治疗、康复医学、医疗护理、心理辅导和临终关怀等医疗服务产品，提供老龄人餐饮、文化服务和购物服务等。
2、市场定位：
吸收社会养老服务为主兼具安置城镇“三无”人员、优抚对象功能。
3、风格定位：
采用后现代建筑风格处理方式，结合中国建筑特点与中国文化元素，追求轻松和明快的建筑氛围。
即：
后现代创新设计+中国建筑特色+中国文化元素，山水园林式布局
二、项目设计原则：
在老年人的住宅规划和设计上，不仅要满足居住功能的要求，使老年人的居住建筑设计达到安全、卫生、方便和适用的要求，还要无处不在的体现出对老人的关怀，更要考虑社会心理学所涉及的居住心理问题。
所有的设计均是建立在对老年人生理特征、心理特征、行为特征的细腻研究的基础之上，以实现住宅产品的人性化、科学化、细致化、方便化，为居住老人提供最体贴的呵护。
1、设计要人性化：
设计要满足老人的生理特征和生活行为特征的需要，如老人出行，不能有过多的台阶，有台阶处应有相应的轮椅通道；楼梯两侧要有扶手，路面间隔200m应设休息坐椅，室内地面应采用防滑设计，按纽均采用大型号，避免老年人因视力下降而使用不方便等等，总之设计要人性化，满足老年人的特殊使用要求。
2、生活要智能化：
配备先进的紧急呼叫定位系统、网络系统、消防监控系统、出入口控制系统、门禁系统、红外越界报警、摄像监控系统。
3、环境要园林化
应有幽雅的环境，让老人充分享受阳光，接触自然，广阔的公共活动空间以及安全的娱乐、锻炼场所。
居住区内路网设置合理，人车分流，来自主干道的噪音少，便于老人作室外活动；建筑布局应确保朝向、采光、通风和景观等，为老年人提供优质的生活空间。
4、户型要合理化
户型设计要个性化、合理化。
房间设计要考虑到日照、通风、采光和换气，让起居生活空间能直通阳光，便于老人作室外的活动。
要使老年人能方便地使用卫生设备和厕所，冬天洗浴时应考虑加温的设备。
5、精神要丰富化
为了满足老年人精神生活的需要，公寓内配备丰富精神文化的设施，在娱乐、学习、交往、情感等方面照顾老人的心理需要，如会议室、健身房、阅览室、书画室、老年大学、棋牌娱乐室、门球场等文体娱乐设施。
6、配套要完善化
为了方便养老公寓的老年人购物和商业活动，还应配有完善的生活配套设施，如超市商场、银行等生活配套设施，满足老年人日常生活的各种需要。
三、项目建设标准
本项目严格按照《老年人建筑设计规范》的要求进行设计。
1、按照国家较高档老年公寓的标准，人均使用面积不低于50平方米（国际高档老年公寓标准为50平方米）；
2、拥有智能化管理系统、紧急呼叫系统、计算机网络系统、消防监控系统、出入口控制系统、门禁系统、红外越界报警、摄像监控系统、公共音响图文系统、多媒体演讲系统等先进的设备设施；
3、公寓楼和综合楼配备性能优良、运行平稳、数量合理、装饰及设备良好的电梯装备；
4、拥有先进的、可靠的安全及消防设施与监控系统；
5、拥有规模合理、功能齐全、布局科学、使用方便、装饰无害、整体舒适度良好的餐饮设施，有老年人用餐的食堂，也有接待家属及满足老年人不同需求饮食的餐厅；
6、拥有规模合理、功能齐全、设备设施优良的会议及商务中心设施，有至少容纳100人的专用会议厅，至少配有3个小会议室；
7、拥有符合老年人特色的学习、娱乐、健身的健康娱乐设施；
8、拥有较为完善的员工及后勤服务设施；
9、拥有标准的停车场。
四、项目建设内容：
（一）总体布局：
占地25.1亩，总体布局拟呈园林式布局，与周边环境自然景观整体环境相融合。
根据我国老年公寓的设计趋势，设计为标准式建筑。
楼层高限制在五层以下。
（二）建设规模：
1、建设用地：
15亩。
；
2、建筑面积：
14000平方米。
3、床位：
300个。
4、人均居住面积：
17.5平方米。
5、绿化面积：
5859.77平方米；
6、绿地率：
＞35%；
7、容积率：
＜0.832；
8、停车位：
30个。
（三）建筑项目
1、综合大楼：
新建综合大楼，三层建筑，建筑面积6438.51平方米，4层，局部6层，包括办公管理、生活服务、卫生保健与康复以及娱乐健身等。
其中：
1）底层：
为食堂、餐厅、展览展示、商业中心（超市商场、银行）等；
2）二层：
为老年娱乐、健身活动场所，养生房、医疗中心、护理中心等；
3）三层：
为办公、会议区：
老年公寓办公室、各协会办公室、会议室；
2、老年公寓：
建筑面积7402.67平方米，可接收300位老人入住。
5层，局部6层，包括入住标准服务用房与社会工作用房。
6层新建高档老年公寓6间。
五、项目功能建议
1、老年公寓：
新建老年公寓，总计设150套标准间，平均每套面积50平方米，300张床位，占90%以上；豪华套房6间，控制在10%以下。
公寓楼统一设置有起居室、沐浴间、公共活动室、护理员值班室等。
房间内统一配设单人床、棕垫、床上用品、床头柜、衣柜、时钟、洗脸盆、暖水瓶等。
各房间均设分体式空调、安装房间照明灯、床头照明灯和安全电源插座。
老人床头安装呼叫铃。
卫生间配备梳妆台、坐便器和洗面盆。
老年人出入和通行的厅室、走道地面，应选用平整、防滑材料。
活动室配备图书、报刊、电视机和棋牌。
2、医疗中心：
建议该项目引入国家二级综合乙等医院威远同心医院，开设门诊、急诊、住院部和老年康复中心。
配备专业的医护人员、先进的医疗设备，拥有紧急绿色救护通道，一方面解除该老年公寓老人和家属的后顾之忧，另一方面也可以为威远县养老产业园区其他养老服务机构、儿童福利机构和附近居民提供医
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