工程项目投资分析.docx
《工程项目投资分析.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《工程项目投资分析.docx（9页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。
工程项目投资分析
**************项目
投
资
分
析
一、前言2
二、项目情况简介3
三、市场前景分析3
1、市场背景3
2、信阳市房地产市场特点4
3、信阳市房地产市场规划6
4、政策影响8
5、市场前景总结8
四、经济效益分析9
五、项目风险分析及降低风险策略9
六、融资额度12
一、前言
在市场经济突飞猛进的大势所趋下，***房地产开发有限公司顺势而生，至今已历时两年有余。
在我们***人不懈的努力下，“****”项目初具态势，显示了它的勃勃生机。
关于这个项目的运作，我们先后到上海、西安、洛阳、郑州等数十个城市进行实地考察，了解现代居民小区的设计理念、设计风格，以获取新知识、新思维。
同时，我们还通过各种方式了解不同群体的生活习惯和对住房的要求。
本着替拆迁户着想，为住户服务的精神，仅户型图方案的设计我们就数易其稿，其中就吸收了关心我们项目的领导提的建议、有拆迁户提的想法等等。
在楼房设计细节上，我们体现了“人性化”的要求。
比如，在地下车库设置电梯，这其中的一项功能就是为了方便住户停车后不必绕道就能直接到住房，节省上下班的时间；还有，我们在第三层设计了写字楼，为的是隔开门面房的喧闹，使四层以上的住户有一个安静的居处环境；同时还大力引进智能化，以智能化的服务体现人性化的设计。
二是，建设环境友好型的社区。
宜居才能乐居，乐居才能安居，安居才能乐业。
本着环保、节能、低碳、经济、节约的原则，使居民能够在此安居乐业。
三是，注重小区的美学效果。
我们认为，建筑，说到底是门艺术。
小区不仅仅是生活、居住的地方，更应当是一道景观。
因此，小区的建设尽可能体现出美学原理，以满足人民群众对生活质量不断提高的要求，使住户居住其中，犹如置身公园之中。
为此，我们引进先进的园林设计理念，争取实现建成一个小区，即建设一个花园，即建成一道都市里的亮丽风景线。
二、项目情况简介
我公司于**年**月**日通过招拍挂形式购得***********号宗地，土地拍卖价格*****元，该地东临****，南临******，西临******，北临********。
“*****”项目占地****亩（合****平方米），其中规划建设用地面积****平方米，总建筑面积*****平方米，其中住宅总建筑面积****平方米，商业、设备用房总建筑面积****平方米，车库建筑面积*****平方米，总投资需*****万元，前期投资约*****万元（含土地购置、拆迁赔偿、手续办理等），其资金全部由我公司自筹解决。
现一切准备工作就绪，预计****年****月进行工程建设。
三、市场前景分析
1、市场背景
房地产业是从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。
具有高投资、高回报、高风险、综合性强、关联效应大等特征。
中国房地产在经历了十几年的市场化进程后，取得了举世瞩目的成就，以房地产业为先导的新产业链已经逐渐形成。
在加快住宅建设和深化城镇住房制度改革的推动下，当前住宅市场总体上呈现出迅速发展的形势。
经济的长期快速发展对于房地产业十分重要，改革开放以来我国经济发展得非常快，平均每年经济增长将近10%，更重要的是我国可能会保持长期快速的发展。
信阳市总面积18915平方公里，总人口万，是华夏文明的发祥地之一，素来有“江南北国，北国江南，豫南小苏州”美誉，近年又取得2009“中国十佳宜居城市”之一称号，其鸡公山、南湾湖均为国家5A级旅游圣地。
信阳交通便利，南距武汉200公里，北距郑州300公里，东距合肥346公里，西距西安534公里，处在几个省会城市中间位置，是全国44个交通枢纽城市之一，其连接东西部主要通道有京广、京九铁路，宁西铁路和国道106、107、312及京珠高速公路、西合高速公路，河南唯一的出海口淮滨港运可直达上海，便利的交通环境是经济高速增长的基础条件，而经济增长又能刺激房地产业的迅速发展。
总体而言，信阳市城市规模小，人口多，市场潜力大，地理位置优越，旅游资源丰富，是一个有历史、有文化底蕴的现代型旅游城市。
2002年以来，信阳GDP每年保持稳定的增长速度，2007年信阳GDP总值亿元，人均国内生产总值达到8903元；2008年信阳GDP总值860亿元，人均国内生产总值达到10768元，2009年信阳GDP总值975亿元，人均国内生产总值达到12208元，2010年信阳GDP总值1150亿元，人均国内生产总值达到14400元，近几年均突破人均国内生产总值1000美元，标志着信阳经济进入了快速发展的行列，良好快速的经济发展使城市居民有能力购买房屋，从而刺激信阳房地产市场的发展。
2、信阳市房地产市场特点
①信阳房地市场不再是单纯的“卖方市场”了，购房客户可供选择的余地大，对楼盘的居住品质和居住环境要求较高。
②据不完全统计，目前信阳市房地产市场的产品类型包括：
多层、小高层、4层叠加别墅、多层电梯洋房，种目众多；产品功能包括大型观景阳台、地上地下停车位、社区会所、幼儿园、配套商业等。
产品供应有一房、二房、三房、四房、五房顶层复式。
产品供应比例大致为：
5%、25%、35%、25%、10%（“人防花园”大多户型为三房）；面积区间：
一房48-72㎡，两房87-109㎡，三房120-143㎡，四房150-170㎡，五房190-240㎡。
由于信阳市房价突飞猛进，考虑部分购房者购买能力及各楼盘大小户型销售情况，我们大户型120-140平方米套房占总房套数的29%，100-120平方米套房占总房数的53%，2房的占总房套数的18%。
③稍大型的社区物业和景观处理都可圈可点，如建业森林半岛和双汇欧洲故事两个项目，都是有着系列地产成功运作的经验，在市场中充当领头羊的形象，居住舒适度指数列信阳首位。
在如弘昌运动城，徐辉设计事务所景观方案、河南鑫苑提供物业管理顾问，社区的品质感不言自明。
④从整体信阳房地产市场来看，市场呈“四分天下”的大趋势。
南湾区以建业森林半岛、山水人家为代表，供应产品类型主要为多层及别墅。
浉河区以金色水岸、经典花园、茗阳天下、天下成、弘昌运动城、龙跃河山、金杯财富大厦、怡和名门广场为代表，主要供应产品为多层、小高层、高层；现浉河区房价基本都在3800-5200元/㎡之间。
平桥区以双汇·欧洲故事为代表，缔造着信阳房地产市场维新的中高端形象。
羊山新区以康斯丹郡为代表楼盘，主要供应产品类型为多层，小高层。
⑤从地域分布来看，分为浉河以南和浉河以北，浉河以北主要为市中心和老的工业区，开发产品类别大多为高层、小高层项目，传统意义上的多层已经逐渐减少了，浉河以北临河规划有滨河别墅群，已形成信阳较高端的代表和富人聚集地。
浉河以南近两年投放及消化速度都较快，主要依据浉河而居的生态环境，这一点，对于浉河以北是无法比拟的。
⑥从房地产发展的进程来看，信阳房地产商品化的程度较高，单位建房、安置房的比例略低于其他城市，并且开发规模趋向于大盘手笔的运作。
⑦从信阳风土人情来看，信阳人对居住环境的挑剔是可见一般的，这都在一定程度上造成了房地产市场项目楼盘品质的大幅提高。
⑧从推广营销的手段来看，由于目前处于敏感时期，各楼盘的优惠促销手段都比较新颖，接近于省会郑州；营销道具主要依据大型户外、电视、宣传页、项目楼书、现场营销等，营销水平较高。
3、信阳市房地产规划
根据《信阳市住房建筑规划（2008-2012）》规划期内建设各类住房万套，总建设面积平方米。
规划期内，建设商品住房万套，建筑面积万平方米（含城中村改造重建住房面积万平方米）。
建设政策性住房万套，建筑面积万平方米。
其中，建设经济适用住房万套，建筑面积万平方米；建设公共租赁住房（含廉租住房）万套，建设面积万平方米。
信阳市“十一五”期间住房建设年度计划
单位：
万平方米
年
度
商品住房
政策性住房
合计
新建商品住房
城中村重建房
经济适用住房
公共租赁住房
2008
2009
2010
2011
2012
合计
信阳市“十一五”期间住宅用地年度实施计划
单位：
万平方米
年度
商品住房用地
政策性住房用地
2008
38
40
2009
97
41
2010
104
38
2011
111
35
2012
116
32
合计
465
186
4、政策影响
2011年1月26日，国务院“新八条”政策出台，2月9日人民币贷款基准利率上调个百分点，5月1日商品房销售明码标价，以上政策显示了国家打压房价的决心。
随着改革开发以来经济的腾飞，人们对住房要求越来越高，需求也越来越大，从信阳地区来看，信阳人口众多，大多地区、包括老城区都待于发展、居民居住条件待于改善，从信阳房价上，信阳房价没有超出信阳居民的购买能力，随着“金九银十”的到来，信阳房价又趋于温和增长状态。
5、“*****”项目市场前景总结
由以上数据可以看出，信阳市年度用地计划及年度实施计划呈增长趋势，发展总体上呈健康、快速、稳定的局面，商品房在信阳市有着广阔的销售前景。
“****”项目在上述经济环境和市场情况下，在将该项目定位为“小而精”的高档商住小区，内部融入多种建筑形式，户型设计，各种居住档次搭配合理，凭着便利的交通、优越的设施、优质的服务和高素质的综合管理水平，“*****”项目必定有着广阔的市场。
四、经济效益分析
根据规划批复，“****”项目总建筑面积*****平方米，其中住宅面积*****平方米，商业用房面积****平方米，车库建筑面积****平方米。
按照现行信阳市市场价格及“*****”项目周边楼盘销售价格，我项目住宅均价4100元/㎡，预计销售额万元；商业用房15000元/㎡，预计销售额万元；车库8000元/㎡，预计销售额万元元。
根据概算，包括土地及工程支出，总投资为万元，可实现利润万元。
五、项目风险分析及降低风险策略
根据房地产市场主要有以下几点风险：
1、土地法律风险
我公司通过合法程序购置该地，具有合法的土地出让合同，并已全额缴清土地出让金，红线内拆迁工作已全部完成，具有合法的拆迁协议，地产五证中，已具有《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》，由于工程进度及资金原因未取得《土地使用权证》及《预售许可证》、《施工许可证》。
关于办证方面，我们企业与信阳市房地产开发上级管理单位及工程建设管理单位都建立了较好的关系，由于我们完全按照国家法律、法规、相关政策程序办事，所以取得了他们的信任与支持。
故，关于证件办理只是时间问题。
2、住宅、商业用房销售风险
与我公司合作的销售公司具有多年的销售经验并与之签订了销售协议。
“****”住宅户型均由我公司人员多次出差到周边城市调查，又结合销售公司、设计公司意见及信阳市居民居住习惯设计而成，根据我公司销售接待中心近期数据统计，有意向购房者，对“*****”户型基本满意；为提高商业用房可利用面积，减少剪力墙，我公司领导层力主多增加1000万元设计结构转换层以减少剪力墙占用面积；又根据信阳市市区商业区划分，人防花园项目位置正处于信阳市大型娱乐场所，大型超市及教育重地集结地，且我项目临近城市主干道路，交通非常便利，城市给排水、供电、电讯等各种公用设施配备完善。
所以，我们的房价可以领先信阳市各楼盘价格。
据我们实地调查“*****”项目周边楼盘市场调查显示，“怡和名门”高层住宅均价5200元/㎡，商铺近30000元/㎡，一、二期已全部售完，三期工程在建中，预计2013年交房；“凤凰新世界”高层住宅均价4300元/㎡，商铺28000元/㎡，除一套顶楼，已全部售完；“君熙台”高层住宅均价4680元/㎡，商铺未推出，销售已达90%以上，“海虹汉都”高层住宅均价4500元/㎡，商铺未推出，销售已达98%。
根据我项目房屋定价，高层住宅均价4100元/㎡，商铺预计最低15000元/㎡，比同地段，同结构楼盘定价低，属中等价位。
综上所述，“*****”项目无销售风险。
如果信阳市房地产业市场价格近二年中发生重大变故（这个可能性极低，因为一个城市的房价水平必然与其经济发展水平密切相关，信房价格没有脱离城市经济发展的基本面，从信阳市GDP每年增长值就能看出，且扔处于上升的通道），我们可以通过出台一系列优惠活动、政策来降低房屋价格，以确保正常销售，出现变故时，我们房屋销售的总体指导思想是“高于成本价、低于市场价。
”
3、工程建设风险
我公司有严格的工程管理制度，专业的施工质量、进度、投资管理团队，该组成员均具有多年的工程建设管理经验，可在一定程度上降低工程建设风险；与我公司签订施工合同的企业也具有相应建设实力、资金力量，该公司曾参与过信阳多处大型楼盘建设，如信阳知名楼盘“怡和花园”、“明珠广场”、“中州国际酒店”等等。
我们降低工程建设风险采取了投标策略，不选用最省钱的方案，只选最稳妥的方案，严格审核中标单位资质，人员配备情况及方案实施情况。
4、项目财务风险和经营风险
根据销售预算及成本估算分析，项目财务风险和经营风险很小。
有四个因素可支持这种观点：
①我公司“****”项目地理位置非常优越，处于市区的中心地段。
根据目前了解，有意向购买“*****”房屋的人数已超过规划房屋的套数；
②与同类地段，同类结构的房屋相比“****”的销售定价属中等；
③本项目的建筑合同、销售合同已签订，如果不发生特大的不可抗力因素，建筑成本与我们的概算没有很大的差额
④我公司严格按照国家有关法律、法规进行会计核算，会计信息是真实的，合法的，会计风险可降到最低。
我们有能力把风险降到最低，从而有助于企业的稳定、健康发展。
六、融资额度
我公司具有独立的法人资格，信誉良好，无不良资产，且该项目已列入城市规划。
根据我公司资金来源计划，融资额需1500万元，该资金主要用于前期工程建设，预计一年半时间还清本息。
********房地产开发有限公司
二O一一年九月二十三日
升级会员 