恩施州城市综合规划管理核心技术标准规定.docx
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恩施州城市综合规划管理核心技术标准规定
恩施土家族苗族自治州都市规划
管理技术规定
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恩施土家族苗族自治州人民政府
12月
第一章总则
第一条为规范都市规划建设管理,保障都市规划顺利实行,依照《中华人民共和国城乡规划法》等法律、法规,结合我州实际,制定本规定。
第二条恩施市都市规划区(如下简称规划区)内开展都市规划设计与管理应当遵守本规定。
涉及建设、消防、人防、绿化、抗震、环保、环境卫生、节能、交通、航空、气象、水务、燃气、文物保护、信息网络、国家安全等方面,还应当符合国家关于技术规范。
其她县、市可参照执行。
第三条本规定以“推动生态文明,建设美丽恩施”为目的,切实保护自然山水格局,充分发挥城乡规划引领城乡建设、改进生态环境、保障公共利益作用,增进都市健康有序发展。
第四条本规定由各级城乡规划主管部门负责组织实行,国土、住建、交通运送、公安、消防、人防、园林、城管、水利、环保等部门按照各自职责做好有关工作。
第二章建设用地管理
第五条建设项目选址应当符合都市总体规划、控制性详细规划、专项规划及土地运用总体规划,优先选址在现状交通和基本设施条件较为完善区域。
特殊区域建设项目选址还应当符合下列规定:
(一)符合都市总体规划“三区四线”空间管制规定;
(二)在历史文化街区范畴内,应当以旧城更新、整治为主,不得破坏原有历史文化风貌和空间格局;
(三)不得擅自占用、填埋或改造河流、溪沟、水库及排水冲沟等,对自然排水通道和蓄水设施进行改造,应当专项论证;
(四)临近保护山体、水体周边区域(如下简称“两边”区域)建设项目选址,应当符合专项规划规定。
第六条规划区内建设用地管理,应当以控制性详细规划为根据,并遵循土地使用兼容性原则。
各类建设用地使用性质划分,应当按照《都市用地分类与规划建设用地原则》(GB50137-)拟定,详细规划已明确兼容性内容,按批准详细规划执行;未明确兼容性内容按附录2《各类建设用地适建范畴表》规定执行。
控制性详细规划拟定居住用地,其配套商业、商务等建筑面积不得超过总计容建筑面积5%;以居住为主商住混合用地,其商业、商务等建筑面积不得超过总计容建筑面积30%。
都市新区和有实行条件旧城区应当按照商住分离模式布局。
暂时建设项目不得影响近期建设规划、控制性详细规划实行以及交通、市容、安全等,同一暂时建设项目内暂时建(构)筑物总建筑面积不应不不大于平方米。
第七条建设用地使用应当符合集约运用、整体实行原则,建设用地最小开发单元为5000平方米。
不满足最小开发单元建设用地,有下列情形之一,在满足消防、交通、景观、环境、净空及建筑间距等规定状况下,城乡规划主管部门可批准建设:
(一)公益性项目和市政设施项目;
(二)相邻地块已建设完毕,规划期内不具备扩大建设条件;
(三)邻近土地为道路、广场、河道、绿地等都市开敞空间或公共服务、市政设施用地,且实行特殊功能控制不适当扩大或合并实行;
(四)按批准总平面或者修建性详细规划,进行分期实行;
(五)经规划论证可以进行建设。
第八条建设用地规划条件普通应明确用地性质、用地面积、建筑密度(或建筑系数)、容积率、建筑高度、重要功能建筑比例、绿地率、停车位配建、公共服务设施和市政基本设施配建、居住项目配套设施配建、建筑退让、公共通道、山体水体保护(含非保护山体运用状况)、绿化控制以及控制性详细规划拟定其他控制规定等内容。
按照国家、省、州有关规定推广实行绿色建筑和装配式建筑,并将有关规定纳入规划条件。
建设项目重要技术经济指标应当在项目建设净用地内核算。
建设项目用地中有代征都市道路、绿地、广场等用地,由城乡规划主管部门拟定代征范畴及面积。
工业项目所需行政办公和生活服务用房(包括厂区办公楼、值班宿舍、职工食堂及职工活动用房等)建筑面积不得超过项目计容建筑面积20%。
成品仓库、研发室、实验室、产品展厅等功能用房总建筑面积不得超过项目计容建筑面积20%。
第九条建设单位报送建设工程设计方案应当包括总平面布局、绿地平面布局、停车位配建、市政管线设计、场地竖向设计、交通组织、消防设施布局、建筑外观效果、夜景亮化、绿色建筑规划及有关规划指标等内容。
用地规模达0平方米以上商业、居住类建设项目,学校、医院等重大公共服务设施项目,以及具备特殊功能建设项目,应当编制修建性详细规划。
第十条新建居住类建设项目应当按规定配套物业服务用房、社区公共服务用房、体育健身设施、居家养老服务用房、垃圾收集站、公共厕所、小型消防站等设施,建成后将产权移送有关主管部门(其建筑面积不计入容积率)。
1000户以上居住社区还应当按规定配建超市、医疗卫生和文化服务等设施。
居住项目重要配套设施配建原则按表2.1控制。
表2.1 居住项目重要配套设施配建原则控制表
序号
项目
配建原则
与否
计容
建设规定
1
物业服务用房
不低于项目总建筑面积2‰,且至少不低于100㎡
否
分期建设物业服务用房,首期交付使用时物业服务用房面积应当不低于应交面积50%;房屋交付使用过半,物业服务用房应当所有交付。
物业服务用房按规划规定在末期建设,建设单位应当免费提供暂时物业服务用房。
2
社区公共服务用房
不低于住宅总建筑面积3‰,且至少不低于60㎡
社区公共服务用房与其她建筑物合建时,应设立在建筑物地平面以上1-3层,并开设独立出入口。
按照规划配备社区服务大厅应临道路布置,并保证一楼有不低于80㎡一站式服务大厅。
3
体育健身用房/场地
配建建筑按0.1㎡/人或配建场地按0.3㎡/人
涉及各种室外球场、泳池、器械场地、铺地广场、游步道以及室内运动场馆;可设立于建筑架空层、地下室、半地下室或多低层建筑屋顶、裙房屋顶,但应以便居民自由进出,且场地尺寸、净高等应满足有关规定;运动设施宜结合中心绿地集中设立,且不得对居民生活导致较大干扰。
4
居家养老服务用房
不低于20㎡/100户,且至少不低于20㎡
应设立在社区位置适中、交通便捷地段,重要生活用房应有良好朝向,冬至日满窗日照不适当不大于1小时;宜接近幼儿园、会所、超市、中心绿地和运动设施;居家养老服务用房不应设立在建筑地下室、半地下室、四层及以上楼层,二层以上应设立担架电梯或无障碍坡道。
5
垃圾收集站房(点)
站房(点)面积按项目计容建筑面积配建,5万㎡如下≥20㎡,5-10万㎡≥40㎡;10万㎡以上应当会同环卫部门进行专项设计
单个收集点服务半径不应不不大于70m;应设立为固定式封闭垃圾收集站房,站房内转运容器应依照此区域环卫部门收集、转运方式拟定;站房前区布置应满足垃圾收集小车、垃圾运送车通行和以便、安全作业规定,建筑设计和外部装饰应与周边建筑及环境相协调,宜设立一定宽度绿化隔离带。
6
公共
厕所
按居住户数每1000户不低于6个蹲位、建筑面积不不大于30㎡配建。
局限性1000户按1000户计算
单处公厕服务半径不适当超过60m,且必要配备明显指(导)向牌。
独立式公共厕所与相邻建筑物间宜设立不不大于3m宽绿化隔离带。
附属式公共厕所应建于建筑物底层,并设立直接通至室外单独出入口。
公共厕所必要满足通风、采光等规定,同步应配建国标三级化粪池且满足疏通车辆通行条件。
推广建设“第三卫生间”。
7
小型消防站
商业建筑面积超过10万㎡或住宅(含商住)项目建筑面积超过30万㎡项目应当配套至少1处小型消防站
小型消防站应设在项目内便于车辆迅速出动临街地段,其用地应满足业务训练规定,单个站点建筑面积不应不大于300㎡,且设2个“长10m×宽4.5m×净高4m”消防车库及便于执勤生活场合。
1000户如下居住项目应当结合周边区域状况进行幼儿园配备,配备原则为每户不低于0.6平方米。
1000户以上居住项目应当配建幼儿园,幼儿园每班按30座计,配建面积按表2.2控制。
表2.2居住项目配套幼儿园建设原则
居住项目规模(户)
1000—1250
1251—1500
1501—2250
2251—3000
3001—3750
3751以上
幼儿园设立规模
2班、
60人
3班、
90人
6班、
180人
9班、
270人
12班、
360人
按原则设立2个或2个以上幼儿园
幼儿园用地面积(㎡)
900
1350
2700
4050
5400
幼儿园建筑面积(㎡)
600
900
1800
2700
3600
幼儿园配建规定应当在地块规划条件中明确,其产权免费移送,幼儿园建筑面积不计入容积率。
原规划条件未明确配建幼儿园居住项目,其产权不移送,幼儿园建筑面积计入容积率。
配建幼儿园应当位于接近公共绿地,便于接送幼儿地段,服务半径不适当不不大于300米。
托、幼建筑宜布置于可挡寒风建筑物背风面,但其重要房间应满足冬至日不不大于2小时日照原则;活动场地应有不少于1/2面积在原则建筑日照阴影线之外。
第十一条用地建设强度指标应当根据控制性详细规划,并结合都市设计(规划策划案)和专项规划规定拟定。
编制控制性详细规划应当参照表2.3并结合周边环境和都市设计拟定各类建设用地建设总量。
旧城改造区和都市新建区范畴由城乡规划主管部门划定(详见附录3),历史文化名城保护范畴内建设容量指标按有关规划执行。
单独地块独立建筑和具备特殊功能规定独立地块建设项目,有关指标无法满足表2.3规定,其有关指标依照实际状况论证后拟定。
表2.3 建设容量指标控制表
类 别
都市新建区
旧城改造区
建筑密度(%)
建筑系数(%)
容积率
绿地率
(%)
建筑密度
(%)
容积率
绿地率
(%)
居住用地
低层住宅
≤40
≥1.2
≥35
≥25
多层住宅
≤30
≤2.0
≤30
≤2.0
高层住宅
≤25
≤2.5
≤25
≤3.0
商业用地
多低层
≤45
≤3.0
≥15
≤45
≤3.0
≥10
高层
≤40
≤4.0
≤45
≤5.0
商住混合用地
≤30
≤3.0
≥30
≤40
≤4.5
≥20
办公用地
多层
≤35
≤2.0
≥25
≤40
≤2.5
≥20
高层
≤30
≤4.0
≤40
≤4.0
工业用地
40-60
≥1.0
10-15
仓储用地
40-60
≥1.0
8-15
第十二条建设项目应当遵循统一规划建设原则,确因先期还建或者实现建设筹划目的等需要分期实行,在符合下列规定状况下,统一规划后可分期实行建设:
(一)先期建设计容建筑总面积不得超过已获得土地可建设量50%;
(二)先期建设各栋建筑应满足建筑退界、出入口开设等管控规定,并同步满足与周边区域现状建筑、规划建筑之间间距、消防通道等有关规定;
(三)满足先期建设某些所需社区公共服务用房、物业服务用房、体育健身设施、停车泊位及市政基本设施等有关配套规定,优先建设学校、幼儿园、养老等公共服务设施。
第十三条同一建设单位获得相邻两块或者多块用地,在符合下列规定状况下,可统一规划建设:
(一)各地块用地边界相接;
(二)各地块规划用地性质满足用地兼容性规定;
(三)建筑密度、容积率等规划控制指标不突破原批准总指标;
(四)若各地块规划用地性质或控制规定不同,合并后各使用性质建筑面积比例应当不变,且符合有关规划控制规定。
不同土地权属单位相邻地块,各单位协商一致统一规划建设,各地块规划指标不得发生变化。
第三章建筑间距
第十四条建筑间距应当满足消防、交通、防震、环保、安全、采光、视觉卫生、工程管线敷设、建筑保护以及都市设计等方面规定。
有日照规定建筑物,其间距还应当同步符合本规定“建筑日照”关于规定。
第十五条相对布置居住建筑、非居住建筑半间距按如下规定执行:
(一)居住建筑半间距:
1.建筑计算高度不大于或等于27米居住建筑,半间距为计算高度0.4倍,且不不大于4米;
2.建筑计算高度不不大于27米、不大于或等于54米居住建筑,面宽不大于或等于50米,半间距不不大于13米;面宽不不大于50米且不大于或等于80米,半间距为计算高度0.35倍,且不不大于15米;面宽不不大于80米,半间距为计算高度0.5倍,且不不大于20米;
3.建筑计算高度不不大于54米居住建筑,面宽不大于或等于50米,半间距为计算高度0.2倍,且不不大于15米;面宽不不大于50米且不大于或等于80米,半间距为计算高度0.35倍;面宽不不大于80米,半间距为计算高度0.5倍。
(二)非居住建筑半间距:
1.建筑计算高度不大于或等于24米非居住建筑,半间距为计算高度0.4倍,且不不大于4米;
2.建筑计算高度不不大于24米、不大于或等于50米非居住建筑,面宽不大于或等于50米,半间距不不大于11米;面宽不不大于50米且不大于或等于80米,半间距为计算高度0.3倍,且不不大于13米;面宽不不大于80米,半间距为计算高度0.45倍,且不不大于18米;
3.建筑计算高度不不大于50米非居住建筑,面宽不大于或等于50米,半间距为计算高度0.15倍,且不不大于13米;面宽不不大于50米且不大于或等于80米,半间距为计算高度0.35倍;面宽不不大于80米,半间距为计算高度0.5倍。
第十六条居住建筑之间、非居住建筑之间、居住建筑与非居住建筑之间间距,按照如下规定执行:
(一)相对布置夹角不大于或者等于45度,不不大于本规定第十五条相对面各自半间距之和。
(二)相对布置夹角不不大于45度或建筑错位布置,且至少有一种相对面为山墙,山墙面半间距按表3.1执行。
表3.1 建筑山墙面半间距表 单位:
米
建筑高度
建筑类型
居住建筑
H≤27
居住建筑27居住建筑
54H>100
非居住建筑
H≤24
非居住建筑24非居住建筑
50居住建筑
4
9
12
16
非居住建筑
4
9
11
15
注:
H—建筑高度
第十七条下列各类建筑间距,按照如下原则执行:
(一)建筑计算高度6米如下门卫房、配电房、垃圾收集站房、车行(人行)出入口、雨篷等附属建筑物与其她建筑物之间间距,应当符合相应规范,且不不大于4米;
(二)工业、仓库等建筑之间间距,按建筑防火等相应设计规范执行;
(三)无裙楼或裙楼以上商住混合建筑按居住建筑计算间距;
(四)同一裙楼上各塔楼之间建筑间距以本规定第十五条、十六条有关条款执行,其建筑计算高度可扣减裙楼建筑高度;
(五)同一项目内步行商业内街、寺庙以及低层合院建筑等具备特殊功能布局规定建筑之间间距可按消防间距控制,并考虑采光、通风、人行尺度等有关规定;
(六)若相邻地块已完毕建设,且不满足后退建筑半间距规定,新建建筑应按规定退足自身建筑半间距,并同步满足消防、通风、采光等有关规定。
第十八条相邻建筑底层标高不一致时,其间距按照相对高度拟定,其中一栋屋顶标高在另一栋室外地坪起算点如下,在满足有关规范前提下,建筑间距不作规定。
第十九条建筑平面不规则,以建筑相对面最大立面面宽为建筑间距计算面宽,按照本规定第十五条至第十八条规定分别拟定其间距规定。
第二十条建筑退台时,按照本规定第十五条至第十八条规定,视其不同建筑计算高度分别拟定间距。
第二十一条建筑与挡土墙、护坡相邻时,其外墙面(含阳台、凸柱、外廊、飘窗、空调搁板等)与挡土墙、护坡下缘最小距离不得不大于4米。
第二十二条在满足有关规范、景观、环境等规定状况下,新建建筑可与既有建筑拼接,并应符合如下规定:
(一)建筑物互相拼接背面宽不得不不大于80米,拼接后建筑面宽为立面最大宽度之和;
(二)非居住建筑不得与居住建筑拼接。
第四章建筑退让
第二十三条建筑退让应按照建(构)筑物最凸出某些(含阳台、外廊、凸柱、飘窗、空调搁板等)外缘垂直投影线起算。
第二十四条建(构)筑物后退规划用地红线按如下规定计算:
(一)相邻建(构)筑物双方,按本规定第十五条至第十八条计算建筑半间距拟定后退距离;
(二)地下室后退规划用地红线距离不少于3米;
(三)围墙(含通透式栏杆)基本外缘线不得超越规划用地红线。
第二十五条建(构)筑物后退规划道路红线距离按如下规定拟定:
(一)普通建(构)筑物后退规划道路红线距离按表4.1执行;
表4.1 普通建(构)筑物后退规划道路红线距离控制表
(单位:
米)
红线宽度
后退距离
建筑高度
D<15
15≤D<30
30≤D<50
D≥50
非居住建筑h≤24
居住建筑h≤27
5
6
8
10
非居住建筑24<h≤50
居住建筑27<h≤54
8
10
12
15
非居住建筑50<h≤100
居住建筑54<h≤100
12
15
18
20
h>100
15
18
22
25
注:
h—建筑高度;D—规划道路红线宽度
(二)有大量人流、车流集散大型公共建筑和商业建筑后退规划道路红线距离按表4.2执行;
表4.2大型公共建筑和商业建筑后退规划道路红线距离控制表(单位:
米)
红线宽度
后退距离
建筑类别
D<30
30≤D<50
D≥50
影剧院、游乐场、展览馆、体育场馆
15
20
30
总建筑面积不不大于1万平方米商场、超市
12
15
20
注:
D—规划道路红线宽度
(三)各类建(构)筑物围墙、挡土墙、护坡、台阶、化粪池及其他附属设施外边沿,后退规划道路红线不不大于2米;
(四)地下室后退规划道路红线距离不不大于3米;
(五)道路交叉口转角处建(构)筑物后退规划道路红线距离应满足视线、景观规定,并按表4.1及表4.2中较高级别道路后退规定控制(自两条相交道路各自规划红线直线段与曲线段切点连接线算起);
(六)新建建(构)筑物外墙面(含阳台、外廊、凸柱、飘窗等)垂直投影线退让规划道路桥梁距离(含引桥某些,自桥梁外边沿起算)应按表4.1和表4.2规定值1.5倍进行控制,退让跨清江、带水河道路桥梁距离不不大于50米,退让人行天桥构造外边沿距离不不大于7米;
(七)建(构)筑物退让规划道路两侧绿化控制带距离不不大于6米。
第二十六条清江及带水河两岸新建、改建建(构)筑物退让河道岸线界线距离,金山大桥以南段不低于30米,金山大桥以北段不低于60米;新建、改建建筑高度不适当超过其退让河道岸线界线距离。
建筑退让都市公园及山体保护绿线、文物保护紫线等距离不得低于有关规定,并满足专项规划规定。
第五章建筑日照
第二十七条建筑日照应当符合国家日照原则,建筑日照分析应当采用经国家承认日照分析软件,并按照《湖北省建筑日照分析技术规范》(DB42/T952-)规定实行。
第二十八条对现状建筑进行日照分析,必要进行现状调查和实地测量;对在建及规划已批待建建筑进行日照分析,建筑使用性质以规划批准为准。
受遮挡建筑为违法建筑或暂时建筑,其日照规定不予考虑;已与有关权益人达到合同待拆迁建筑,其日照规定可不予考虑。
第二十九条规划区内住宅建筑日照原则按照如下规定控制:
(一)住宅建筑居住空间应满足大寒日有效日照时间不低于3小时日照原则。
具备合法产权成套单元住房,每套住房应保证至少有一种居住空间满足日照原则规定;具备合法产权单栋私人住宅建筑,居住空间少于四个应保证至少有一种居住空间满足日照原则规定,居住空间达到四个或四个以上应保证至少有两个居住空间满足日照原则规定;
(二)旧城区改建项目内新建住宅建筑日照原则可酌情减少,但不应低于大寒日日照1小时原则。
未一次性编制修建性详细规划且需分期实行项目,以及编制了修建性详细规划但在分期实行过程中对规划作出了较大调节项目除外;
(三)在旧城改造区,客体建筑(受遮挡居住建筑)居住空间在主体建筑(申报建筑)建设前日照时间超过大寒日3小时,主体建筑建设后该客体建筑日照原则不得低于大寒日3小时;低于大寒日3小时、但超过大寒日1小时,主体建筑建设后该客体建筑日照原则不得低于大寒日1小时;若客体建筑各居住空间在主体建筑建设前日照时间已局限性大寒日1小时,主体建筑建设后,该客体建筑居住空间日照时间不得减少;
(四)在其她区域,客体建筑居住空间在主体建筑建设前已不满足日照规定,主体建筑建成后对客体建筑住宅居住空间日照导致恶化,应按不满足日照原则解决;
(五)旧城改造区内新建建筑物导致其周边住宅建筑不满足国家日照原则户数不适当超过20户,超过20户不得不不大于日照分析范畴内总居住户数5%。
对周边住户有日照影响建设项目在工程规划允许前,建设单位应征得受影响住户批准,并订立书面合同承认。
第六章建筑规划设计
第三十条建筑规划设计应贯彻“合用、经济、绿色、美观”方针,彰显地区文化特色,注重民族建筑符号引用,创造疏密有致、高低错落、特色鲜明都市空间形态。
第三十一条建筑物平面布局应当有助于自然通风、采光和景观通透。
居住建筑宜选取南北(南偏东30度至南偏西30度)朝向布置,以获得较好冬季日照条件。
第三十二条建筑高度应当符合控制性详细规划,并按都市设计规定控制。
在机场、气象台、电台、无线电通讯设施等有净空高度控制规定区域新建、改建建(构)筑物,建筑高度应符合有关管理规定。
临都市主次干道、保护山体、保护水体、公共广场、公园绿地、重要公共建筑等都市重要景观区域,应按都市设计规定控制都市天际轮廓控制线;对新建、改建建筑物体量和高度进行严格控制,合理拟定建筑物高宽比例,对都市天际轮廓控制线有重大影响,应专项论证。
多、低层民用建筑倡导坡屋顶形式,强化塑造第五立面,并兼顾建筑节能规定。
高层建筑成组群布局,应当结合地形高差和周边环境,形成富于变化都市天际轮廓线,勉励建设层次丰富小高层建筑,同一区域不适当采用同一或者相近建筑高度布局。
第三十三条建筑色彩控制应符合都市设计规定,同一组建筑主体色调应当统一,以不超过三种互相协调主体色彩为宜,颜色明度、彩度应当与周边建筑协调。
建设项目应当充分运用环保科技饰材,勉励使用品有老式特色建筑材料。
除消防站、派出所、邮政局等国家规定有统一标志色彩建筑物外,位于都市主干路、都市广场及都市公园绿地周边等区域内建筑色彩色相不适当选取红、黑、绿、蓝、橙等大面积高彩度原色。
相邻同类性质建筑物建筑色彩应当选取同一色系,同一组建筑物重要色彩组合普通不得超过三种,塔楼与裙楼之间颜色应当协调一致。
第三十四条在历史文化街区和文物保护单位保护范畴及建设控制地带内新建、改建建(构)筑物,建筑高度、体量应符合文物保护有关规定,维护街巷老式格局、尺度和风貌,对有历史价值建筑应当重点保护,建筑色彩、风格等应当与历史文化风貌相协调。
第三十五条结合都市主导风向和山体、水体保护规定,合理拟定都市生态景观廊道、通风廊道,临都市主次干路建设项目应预留不低于用地宽度20%景观开敞面;“两边”区域及临公园绿地、公共广场建设项目应预留不低于用地宽度30%景观开敞面。
第三十六条“两边”区域建设项目规划设计应注重协调自然山水风貌、塑造特色都市景观,其建筑高度、面宽、开敞面、退让和建筑风貌、色彩等应当符合专项规划规定。
建设项目临近或内部包括保护山体、水体,应当符合有关规划保护规定。
需要开挖山体或改造水体,应当报送山体保护、开挖、生态修复方案或水体保护、控制、改