恩施州城市规划管理技术规定版.docx

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恩施州城市规划管理技术规定版

恩施土家族苗族自治州城市规划

管理技术规定

（2018年版）

恩施土家族苗族自治州人民政府

2017年12月

第1章总则

第1条为规范城市规划建设管理，保障城市规划顺利实施，根据《中华人民共和国城乡规划法》等法律、法规，结合我州实际，制定本规定。

第2条恩施市城市规划区（以下简称规划区）内开展城市规划设计与管理应当遵守本规定。

涉及建设、消防、人防、绿化、抗震、环保、环境卫生、节能、交通、航空、气象、水务、燃气、文物保护、信息网络、国家安全等方面的，还应当符合国家有关技术规范。

其他县、市可参照执行。

第3条本规定以“推进生态文明，建设美丽恩施”为目标，切实保护自然山水格局，充分发挥城乡规划引领城乡建设、改善生态环境、保障公共利益的作用，促进城市健康有序发展。

第4条本规定由各级城乡规划主管部门负责组织实施，国土、住建、交通运输、公安、消防、人防、园林、城管、水利、环保等部门按照各自职责做好相关工作。

第2章建设用地管理

第5条建设项目选址应当符合城市总体规划、控制性详细规划、专项规划及土地利用总体规划，优先选址在现状交通和基础设施条件较为完善的区域。

特殊区域的建设项目选址还应当符合下列要求：

（一）符合城市总体规划的“三区四线”空间管制要求；

（二）在历史文化街区范围内，应当以旧城更新、整治为主，不得破坏原有历史文化风貌和空间格局；

（三）不得擅自占用、填埋或改造河流、溪沟、水库及排水冲沟等，对自然排水通道和蓄水设施进行改造的，应当专题论证；

（四）临近保护山体、水体周边区域（以下简称“两边”区域）的建设项目选址，应当符合专项规划要求。

第6条规划区内的建设用地管理，应当以控制性详细规划为依据，并遵循土地使用兼容性原则。

各类建设用地使用性质的划分，应当按照《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011）确定，详细规划已明确兼容性内容的，按批准的详细规划执行；未明确兼容性内容的按附录2《各类建设用地适建范围表》的规定执行。

控制性详细规划确定的居住用地，其配套商业、商务等建筑面积不得超过总计容建筑面积的5%；以居住为主的商住混合用地，其商业、商务等建筑面积不得超过总计容建筑面积的30%。

城市新区和有实施条件的旧城区应当按照商住分离的模式布局。

临时建设项目不得影响近期建设规划、控制性详细规划实施以及交通、市容、安全等，同一临时建设项目内临时建（构）筑物总建筑面积不应大于2000平方米。

第7条建设用地使用应当符合集约利用、整体实施原则，建设用地最小开发单元为5000平方米。

不满足最小开发单元的建设用地，有下列情形之一的，在满足消防、交通、景观、环境、净空及建筑间距等要求的情况下，城乡规划主管部门可批准建设：

（一）公益性项目和市政设施项目；

（二）相邻地块已建设完成，规划期内不具备扩大建设条件的；

（三）邻近土地为道路、广场、河道、绿地等城市开敞空间或公共服务、市政设施用地，且实施特殊功能控制不宜扩大或合并实施的；

（四）按批准的总平面或者修建性详细规划，进行分期实施的；

（五）经规划论证可以进行建设的。

第8条建设用地规划条件一般应明确用地性质、用地面积、建筑密度（或建筑系数）、容积率、建筑高度、主要功能建筑比例、绿地率、停车位配建、公共服务设施和市政基础设施配建、居住项目配套设施配建、建筑退让、公共通道、山体水体保护（含非保护山体利用情况）、绿化控制以及控制性详细规划确定的其它控制要求等内容。

按照国家、省、州相关要求推广实施绿色建筑和装配式建筑，并将相关要求纳入规划条件。

建设项目主要技术经济指标应当在项目建设净用地内核算。

建设项目用地中有代征城市道路、绿地、广场等用地的，由城乡规划主管部门确定代征范围及面积。

工业项目所需行政办公和生活服务用房（包含厂区办公楼、值班宿舍、职工食堂及职工活动用房等）建筑面积不得超过项目计容建筑面积的20%。

成品仓库、研发室、实验室、产品展厅等功能用房总建筑面积不得超过项目计容建筑面积的20%。

第9条建设单位报送的建设工程设计方案应当包含总平面布局、绿地平面布局、停车位配建、市政管线设计、场地竖向设计、交通组织、消防设施布局、建筑外观效果、夜景亮化、绿色建筑规划及相关规划指标等内容。

用地规模达20000平方米以上的商业、居住类建设项目，学校、医院等重大公共服务设施项目，以及具有特殊功能的建设项目，应当编制修建性详细规划。

第10条新建居住类建设项目应当按要求配套物业服务用房、社区公共服务用房、体育健身设施、居家养老服务用房、垃圾收集站、公共厕所、小型消防站等设施，建成后将产权移交相关主管部门（其建筑面积不计入容积率）。

1000户以上的居住小区还应当按要求配建超市、医疗卫生和文化服务等设施。

居住项目主要配套设施配建标准按表2.1控制。

表2.1 居住项目主要配套设施配建标准控制表

序号

项目

配建标准

是否

计容

建设要求

1

物业服务用房

不低于项目总建筑面积的2‰，且最少不低于100㎡

否

分期建设的物业服务用房，首期交付使用时物业服务用房面积应当不低于应交面积的50%；房屋交付使用过半的，物业服务用房应当全部交付。

物业服务用房按规划要求在末期建设的，建设单位应当无偿提供临时物业服务用房。

2

社区公共服务用房

不低于住宅总建筑面积的3‰，且最少不低于60㎡

社区公共服务用房与其他建筑物合建时，应设置在建筑物地平面以上的1-3层，并开设独立的出入口。

按照规划配置的社区服务大厅应临道路布置，并保证一楼有不低于80㎡的一站式服务大厅。

3

体育健身用房/场地

配建建筑按0.1㎡/人或配建场地按0.3㎡/人

包括各种室外球场、泳池、器械场地、铺地广场、游步道以及室内运动场馆；可设置于建筑架空层、地下室、半地下室或多低层建筑屋顶、裙房屋顶，但应方便居民自由进出，且场地尺寸、净高等应满足相关要求；运动设施宜结合中心绿地集中设置，且不得对居民生活造成较大干扰。

4

居家养老服务用房

不低于20㎡/100户，且最少不低于20㎡

应设置在小区位置适中、交通便捷地段，主要生活用房应有良好的朝向，冬至日满窗日照不宜小于1小时；宜靠近幼儿园、会所、超市、中心绿地和运动设施；居家养老服务用房不应设置在建筑地下室、半地下室、四层及以上楼层，二层以上的应设置担架电梯或无障碍坡道。

5

垃圾收集站房（点）

站房（点）面积按项目计容建筑面积配建，5万㎡以下的≥20㎡，5-10万㎡的≥40㎡；10万㎡以上的应当会同环卫部门进行专项设计

单个收集点服务半径不应大于70m；应设置为固定式封闭垃圾收集站房，站房内转运容器应根据此区域环卫部门收集、转运方式确定；站房前区布置应满足垃圾收集小车、垃圾运输车的通行和方便、安全作业的要求，建筑设计和外部装饰应与周围建筑及环境相协调，宜设置一定宽度的绿化隔离带。

6

公共

厕所

按居住户数每1000户不低于6个蹲位、建筑面积不小于30㎡配建。

不足1000户的按1000户计算

单处公厕服务半径不宜超过60m，且必须配置明显的指（导）向牌。

独立式公共厕所与相邻建筑物间宜设置不小于3m宽绿化隔离带。

附属式公共厕所应建于建筑物底层，并设置直接通至室外的单独出入口。

公共厕所必须满足通风、采光等要求，同时应配建国标三级化粪池且满足疏通车辆通行条件。

推广建设“第三卫生间”。

7

小型消防站

商业建筑面积超过10万㎡或住宅（含商住）项目建筑面积超过30万㎡的项目应当配套至少1处小型消防站

小型消防站应设在项目内便于车辆迅速出动的临街地段，其用地应满足业务训练要求，单个站点建筑面积不应小于300㎡，且设2个“长10m×宽4.5m×净高4m”的消防车库及便于执勤的生活场所。

1000户以下的居住项目应当结合周边区域情况进行幼儿园配置,配置标准为每户不低于0.6平方米。

1000户以上的居住项目应当配建幼儿园，幼儿园每班按30座计，配建面积按表2.2控制。

表2.2居住项目配套幼儿园建设标准

居住项目规模（户）

1000—1250

1251—1500

1501—2250

2251—3000

3001—3750

3751以上

幼儿园设置规模

2班、

60人

3班、

90人

6班、

180人

9班、

270人

12班、

360人

按标准设置2个或2个以上幼儿园

幼儿园用地面积（㎡）

900

1350

2700

4050

5400

幼儿园建筑面积（㎡）

600

900

1800

2700

3600

幼儿园配建要求应当在地块规划条件中明确，其产权无偿移交，幼儿园建筑面积不计入容积率。

原规划条件未明确配建幼儿园的居住项目，其产权不移交，幼儿园建筑面积计入容积率。

配建幼儿园应当位于接近公共绿地，便于接送幼儿的地段，服务半径不宜大于300米。

托、幼建筑宜布置于可挡寒风的建筑物背风面,但其主要房间应满足冬至日不小于2小时的日照标准；活动场地应有不少于1/2的面积在标准建筑日照阴影线之外。

第11条用地建设强度指标应当依据控制性详细规划，并结合城市设计（规划策划方案）和专项规划的要求确定。

编制控制性详细规划应当参照表2.3并结合周边环境和城市设计确定各类建设用地的建设总量。

旧城改造区和城市新建区范围由城乡规划主管部门划定（详见附录3），历史文化名城保护范围内的建设容量指标按相关规划执行。

单独地块的独立建筑和具有特殊功能要求的独立地块建设项目，相关指标无法满足表2.3要求的，其相关指标根据实际情况论证后确定。

表2.3  建设容量指标控制表

类 别

城市新建区

旧城改造区

建筑密度（%）

建筑系数（%）

容积率

绿地率

（%）

建筑密度

（%）

容积率

绿地率

（%）

居住用地

低层住宅

≤40

≥1.2

≥35

≥25

多层住宅

≤30

≤2.0

≤30

≤2.0

高层住宅

≤25

≤2.5

≤25

≤3.0

商业用地

多低层

≤45

≤3.0

≥15

≤45

≤3.0

≥10

高层

≤40

≤4.0

≤45

≤5.0

商住混合用地

≤30

≤3.0

≥30

≤40

≤4.5

≥20

办公用地

多层

≤35

≤2.0

≥25

≤40

≤2.5

≥20

高层

≤30

≤4.0

≤40

≤4.0

工业用地

40-60

≥1.0

10-15

仓储用地

40-60

≥1.0

8-15

第12条建设项目应当遵循统一规划建设的原则，确因先期还建或者实现建设计划目标等需要分期实施的，在符合下列要求的情况下，统一规划后可分期实施建设：

（一）先期建设的计容建筑总面积不得超过已取得土地可建设量的50%；

（二）先期建设的各栋建筑应满足建筑退界、出入口开设等管控要求，并同时满足与周边区域现状建筑、规划建筑之间的间距、消防通道等相关要求；

（三）满足先期建设部分所需的社区公共服务用房、物业服务用房、体育健身设施、停车泊位及市政基础设施等相关配套要求，优先建设学校、幼儿园、养老等公共服务设施。

第13条同一建设单位取得相邻的两块或者多块用地，在符合下列要求的情况下，可统一规划建设：

（一）各地块用地边界相接；

（二）各地块规划用地性质满足用地兼容性的要求；

（三）建筑密度、容积率等规划控制指标不突破原批准总指标；

（四）若各地块规划用地性质或控制要求不同，合并后各使用性质建筑面积的比例应当不变，且符合相关规划控制要求。

不同土地权属单位的相邻地块，各单位协商一致统一规划建设的，各地块规划指标不得发生变化。

第3章建筑间距

第14条建筑间距应当满足消防、交通、防震、环保、安全、采光、视觉卫生、工程管线敷设、建筑保护以及城市设计等方面的要求。

有日照要求的建筑物，其间距还应当同时符合本规定“建筑日照”有关规定。

第15条相对布置的居住建筑、非居住建筑半间距按以下规定执行：

（一）居住建筑半间距：

1．建筑计算高度小于或等于27米的居住建筑，半间距为计算高度的0.4倍，且不小于4米；

2．建筑计算高度大于27米、小于或等于54米的居住建筑，面宽小于或等于50米的，半间距不小于13米；面宽大于50米且小于或等于80米的，半间距为计算高度的0.35倍，且不小于15米；面宽大于80米的，半间距为计算高度的0.5倍，且不小于20米；

3．建筑计算高度大于54米的居住建筑，面宽小于或等于50米的，半间距为计算高度的0.2倍，且不小于15米；面宽大于50米且小于或等于80米的，半间距为计算高度的0.35倍；面宽大于80米的，半间距为计算高度的0.5倍。

（二）非居住建筑半间距：

1．建筑计算高度小于或等于24米的非居住建筑，半间距为计算高度的0.4倍，且不小于4米；　　

2．建筑计算高度大于24米、小于或等于50米的非居住建筑，面宽小于或等于50米的，半间距不小于11米；面宽大于50米且小于或等于80米的，半间距为计算高度的0.3倍，且不小于13米；面宽大于80米的，半间距为计算高度的0.45倍，且不小于18米；

3．建筑计算高度大于50米的非居住建筑，面宽小于或等于50米的，半间距为计算高度的0.15倍，且不小于13米；面宽大于50米且小于或等于80米的，半间距为计算高度的0.35倍；面宽大于80米的，半间距为计算高度的0.5倍。

第16条居住建筑之间、非居住建筑之间、居住建筑与非居住建筑之间的间距，按照以下规定执行：

（一）相对布置夹角小于或者等于45度的，不小于本规定第十五条的相对面各自半间距之和。

（二）相对布置夹角大于45度或建筑错位布置，且至少有一个相对面为山墙的，山墙面半间距按表3.1执行。

表3.1  建筑山墙面半间距表  单位：

米

建筑高度

建筑类型

居住建筑

H≤27

居住建筑27

居住建筑

54

H>100

非居住建筑

H≤24

非居住建筑24

非居住建筑

50

居住建筑

4

9

12

16

非居住建筑

4

9

11

15

注：

H—建筑高度

第17条下列各类建筑的间距，按照以下标准执行：

（一）建筑计算高度6米以下的门卫房、配电房、垃圾收集站房、车行（人行）出入口、雨篷等附属建筑物与其他建筑物之间的间距，应当符合相应规范，且不小于4米；　　

（二）工业、仓库等建筑之间间距，按建筑防火等相应设计规范执行；　

（三）无裙楼或裙楼以上的商住混合建筑按居住建筑计算间距；

（四）同一裙楼上的各塔楼之间的建筑间距以本规定第十五条、十六条相关条款执行，其建筑计算高度可扣减裙楼的建筑高度；

（五）同一项目内的步行商业内街、寺庙以及低层合院建筑等具有特殊功能布局要求的建筑之间的间距可按消防间距控制，并考虑采光、通风、人行尺度等相关要求；

（六）若相邻地块已完成建设，且不满足后退建筑半间距要求的，新建建筑应按规定退足自身建筑半间距，并同时满足消防、通风、采光等相关要求。

第18条相邻建筑底层标高不一致时，其间距按照相对高度确定，其中一栋屋顶标高在另一栋室外地坪起算点以下的，在满足相关规范的前提下，建筑间距不作要求。

第19条建筑平面不规则的，以建筑相对面最大立面面宽为建筑间距计算面宽，按照本规定第十五条至第十八条的规定分别确定其间距要求。

第20条建筑退台时，按照本规定第十五条至第十八条的规定，视其不同建筑计算高度分别确定间距。

第21条建筑与挡土墙、护坡相邻时，其外墙面（含阳台、凸柱、外廊、飘窗、空调搁板等）与挡土墙、护坡下缘的最小距离不得小于4米。

第22条在满足相关规范、景观、环境等要求的情况下，新建建筑可与既有建筑拼接，并应符合以下规定：

（一）建筑物相互拼接后的面宽不得大于80米，拼接后的建筑面宽为立面最大宽度之和；

（二）非居住建筑不得与居住建筑拼接。

第4章建筑退让

第23条建筑退让应按照建（构）筑物最凸出部分（含阳台、外廊、凸柱、飘窗、空调搁板等）的外缘垂直投影线起算。

第24条建（构）筑物后退规划用地红线按以下规定计算：

（一）相邻建（构）筑物双方，按本规定第十五条至第十八条计算建筑半间距确定后退距离；

（二）地下室后退规划用地红线的距离不少于3米；

（三）围墙（含通透式栏杆）基础外缘线不得超越规划用地红线。

第25条建（构）筑物后退规划道路红线距离按以下要求确定：

（一）一般建（构）筑物后退规划道路红线距离按表4.1执行；

表4.1 一般建（构）筑物后退规划道路红线距离控制表

                                         （单位：

米）

红线宽度

后退距离

 建筑高度

D＜15

15≤D＜30

30≤D＜50

D≥50

非居住建筑h≤24

居住建筑h≤27

5

6

8

10

非居住建筑24＜h≤50

居住建筑27＜h≤54

8

10

12

15

非居住建筑50＜h≤100

居住建筑54＜h≤100

12

15

18

20

h＞100

15

18

22

25

注：

h—建筑高度；D—规划道路红线宽度

（二）有大量人流、车流集散的大型公共建筑和商业建筑后退规划道路红线的距离按表4.2执行；

表4.2大型公共建筑和商业建筑后退规划道路红线距离控制表（单位：

米）

 红线宽度 

后退距离

建筑类别

D＜30

30≤D＜50

D≥50

影剧院、游乐场、展览馆、体育场馆

15

20

30

总建筑面积大于1万平方米的商场、超市

12

15

20

注：

D—规划道路红线宽度

（三）各类建（构）筑物的围墙、挡土墙、护坡、台阶、化粪池及其它附属设施外边缘，后退规划道路红线不小于2米；

（四）地下室后退规划道路红线的距离不小于3米；

（五）道路交叉口转角处建（构）筑物后退规划道路红线的距离应满足视线、景观要求，并按表4.1及表4.2中较高等级道路后退要求控制（自两条相交道路各自规划红线直线段与曲线段切点的连接线算起）；

（六）新建建（构）筑物外墙面（含阳台、外廊、凸柱、飘窗等）垂直投影线退让规划道路桥梁距离（含引桥部分，自桥梁外边缘起算）应按表4.1和表4.2规定值的1.5倍进行控制，退让跨清江、带水河道路桥梁的距离不小于50米，退让人行天桥结构外边缘的距离不小于7米；

（七）建（构）筑物退让规划道路两侧绿化控制带距离不小于6米。

第26条清江及带水河两岸新建、改建建（构）筑物退让河道岸线界线距离，金山大桥以南段不低于30米，金山大桥以北段不低于60米；新建、改建建筑高度不宜超过其退让河道岸线界线距离。

建筑退让城市公园及山体保护绿线、文物保护紫线等的距离不得低于相关要求，并满足专项规划要求。

第5章建筑日照

第27条建筑日照应当符合国家日照标准，建筑日照分析应当采用经国家认可的日照分析软件，并按照《湖北省建筑日照分析技术规范》（DB42/T952-2014）的要求实施。

第28条对现状建筑进行日照分析，必须进行现状调查和实地测量；对在建及规划已批待建建筑进行日照分析，建筑使用性质以规划批准的为准。

受遮挡建筑为违法建筑或临时建筑的，其日照要求不予考虑；已与相关权益人达成协议的待拆迁建筑，其日照要求可不予考虑。

第29条规划区内住宅建筑日照标准按照以下要求控制：

（一）住宅建筑的居住空间应满足大寒日有效日照时间不低于3小时的日照标准。

具有合法产权的成套单元住房，每套住房应保证至少有一个居住空间满足日照标准要求；具有合法产权的单栋私人住宅建筑，居住空间少于四个的应保证至少有一个居住空间满足日照标准要求，居住空间达到四个或四个以上的应保证至少有两个居住空间满足日照标准要求；

（二）旧城区改建项目内新建住宅建筑日照标准可酌情降低，但不应低于大寒日日照1小时标准。

未一次性编制修建性详细规划且需分期实施的项目，以及编制了修建性详细规划但在分期实施过程中对规划作出了较大调整的项目除外；

（三）在旧城改造区，客体建筑（受遮挡的居住建筑）居住空间在主体建筑（申报建筑）建设前日照时间超过大寒日3小时的，主体建筑建设后该客体建筑日照标准不得低于大寒日3小时；低于大寒日3小时、但超过大寒日1小时的，主体建筑建设后该客体建筑日照标准不得低于大寒日1小时；若客体建筑各居住空间在主体建筑建设前日照时间已不足大寒日1小时的，主体建筑建设后，该客体建筑居住空间日照时间不得减少；

（四）在其他区域，客体建筑居住空间在主体建筑建设前已不满足日照要求的，主体建筑建成后对客体建筑住宅居住空间日照造成恶化的，应按不满足日照标准处理；

（五）旧城改造区内新建建筑物导致其周边住宅建筑不满足国家日照标准的户数不宜超过20户，超过20户的不得大于日照分析范围内总居住户数的5%。

对周边住户有日照影响的建设项目在工程规划许可前，建设单位应征得受影响住户的同意，并签署书面协议认可。

第6章建筑规划设计

第30条建筑规划设计应贯彻“适用、经济、绿色、美观”的方针，彰显地域文化特色，注重民族建筑符号引用，创造疏密有致、高低错落、特色鲜明城市空间形态。

第31条建筑物的平面布局应当有利于自然通风、采光和景观通透。

居住建筑宜选择南北（南偏东30度至南偏西30度）朝向布置，以获得较好的冬季日照条件。

第32条建筑高度应当符合控制性详细规划，并按城市设计的要求控制。

在机场、气象台、电台、无线电通讯设施等有净空高度控制要求的区域新建、改建建（构）筑物，建筑高度应符合相关管理规定。

临城市主次干道、保护山体、保护水体、公共广场、公园绿地、重要公共建筑等城市重要景观区域，应按城市设计的要求控制城市天际轮廓控制线；对新建、改建建筑物的体量和高度进行严格控制，合理确定建筑物的高宽比例，对城市天际轮廓控制线有重大影响的，应专题论证。

多、低层民用建筑提倡坡屋顶形式，强化塑造第五立面，并兼顾建筑节能要求。

高层建筑成组群布局的，应当结合地形高差和周边环境，形成富于变化的城市天际轮廓线，鼓励建设层次丰富的小高层建筑，同一区域不宜采用同一或者相近建筑高度布局。

第33条建筑色彩控制应符合城市设计的要求，同一组建筑的主体色调应当统一，以不超过三种相互协调的主体色彩为宜，颜色的明度、彩度应当与周边建筑协调。

建设项目应当充分利用环保科技饰材，鼓励使用具有传统特色的建筑材料。

除消防站、派出所、邮政局等国家规定有统一标志色彩的建筑物外，位于城市主干路、城市广场及城市公园绿地周边等区域内建筑色彩的色相不宜选择红、黑、绿、蓝、橙等大面积高彩度的原色。

相邻的同类性质建筑物建筑色彩应当选择同一色系，同一组建筑物的主要色彩组合一般不得超过三种，塔楼与裙楼之间的颜色应当协调一致。

第34条在历史文化街区和文物保护单位保护范围及建设控制地带内新建、改建建（构）筑物，建筑高度、体量应符合文物保护的相关规定，维护街巷传统格局、尺度和风貌，对有历史价值的建筑应当重点保护，建筑色彩、风格等应当与历史文化风貌相协调。

第35条结合城市主导风向和山体、水体的保护要求，合理确定城市生态景观廊道、通风廊道，临城市主次干路的建设项目应预留不低于用地宽度20%的景观开敞面；“两边”区域及临公园绿地、公共广场建设项目应预留不低于用地宽度30%的景观开敞面。

第36条“两边”区域建设项