《业主大会议事规则》.docx
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《业主大会议事规则》
《业主大会议事规则》
使用说明
1、本规则为示范文本，适用于本省住宅物业管理区域内的业主大会和业主委员会的组建、运作和换届改选。
业主应当仔细阅读本示范文本的内容，对规则条款及专业用词理解不一致的，可向县（市、区）人民政府物业管理主管部门和所在地街道办事处（乡（镇）人民政府）咨询。
2、本示范文本中相关条款中留有空白处，供业主大会自行约定或补充约定。
业主大会可以根据实际情况对文本条款的内容进行选择、修改、增补或删减，并以业主大会选择、修改、增补或删减的内容为准。
3、根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《福建省物业管理条例》的相关规定，业主行使权利不得危及建筑物的安全、不得侵害其他业主合法权益。
业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利、义务，不得以放弃权利不履行义务。
业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成与成员任期等事项依法作出约定。
制定业主大会议事规则，不得侵害业主、使用人的合法权益。
4、本文本中的示范条款由福建省住房和城乡建设厅负责解释。
业主大会议事规则
第1章 总则
第一条（规则制定的目的和依据）为了规范业主大会、业主委员会的运作，保障物权权益的规范行使，维护业主的合法权益和公共利益，促进社区建设和发展，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》及《福建省物业管理条例》等相关规定，结合本住宅小区业主自我管理的实际情况，制定本小区业主大会（以下简称业主大会）议事规则。
第二条（业主大会和业主委员会的设立）业主大会由本物业管理区域内的全体业主组成。
业主大会会议选举产生业主委员会，业主委员会负责执行业主大会依法作出的决定，依法履行业主大会赋予的职责。
第三条（业主大会宗旨）业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，保障物业的合理、安全使用，维护本物业管理区域内的公共秩序，创建管理有序、环境整洁、安全舒适、文明和谐的居住社区。
第四条（议事规则性质）本规则是记载业主对业主大会宗旨、运作机制、活动方式、成员的权利义务等内容进行约定的自律性文件，是本物业管理区域内全体业主意志的集中体现，是业主大会运作的基本准则和依据。
本规则就业主大会的议事方式、表决程序，业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。
业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
第五条（业主大会与相关单位的关系）业主大会、业主委员会接受街道办事处或者乡（镇）人民政府、县（市、区）人民政府物业管理主管部门、居（村）民委员会和相关行政管理部门的指导，依法履行职责，规范运作。
业主大会、业主委员会积极配合公安机关，与居（村）民委员会相互协作，共同做好物业管理区域内的社会治安等相关工作。
业主大会、业主委员会积极配合居（村）民委员会依法履行自治管理职责，支持居（村）民委员会开展工作，并接受其指导和监督。
业主大会、业主委员会作出的决定，及时告知居（村）民委员会，并认真听取居（村）民委员会的建议。
业主大会、业主委员会在日常运作中的矛盾纠纷，可以提交居（村）民委员会设立的人民调解委员会协调解决。
第六条 （物业管理区域基本情况）
一、业主大会名称：
二、业主委员会办公地址：
三、物业管理区域范围四至
东至
南至
西至
北至
四、物业类型：
（住宅/别墅/办公楼/商业用房/其他类型物业）。
五、物业管理区域概况：
房屋总占地面积：
平方米。
房屋总建筑面积：
平方米。
房屋面积构成：
多层住宅平方米， 套。
高层住宅平方米， 套。
低密度联排高档住宅平方米， 套。
别墅平方米， 套。
商业平方米， 套。
配套公建平方米。
其他类型物业平方米。
第2章 业主大会
第七条（业主大会议事内容）业主大会依法履行以下职责：
（一）制定和修改《业主大会议事规则》、《管理规约》；
（二）决定选聘物业服务企业的方案及解聘物业服务企业；
（三）决定专项维修资金使用方案和续筹方案；
（四）决定业主大会诉讼事宜；
（五）选举、罢免业主委员会委员；
（六）审议决定业主委员会和专业中介服务机构的工作权限和活动经费；
（七）审查业主委员会和物业服务企业的工作报告；
（八）审议决定物业管理区域内物业共有部分和共用设施设备的使用、收益方案；
（九）审议决定物业管理区域内物业共有部分和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生维护等方面的规章制度；
（十）改变和撤销业主委员会、业主小组不当决定；
（十一）决定改建、重建建筑物及其附属设施设备；
（十二）改变共用部位用途、利用共用部位从事经营性活动、处分共用部分；
（十三）审议决定委托专业中介服务机构的代理事项和代理费用；
（十四）决定本物业管理区域内涉及业主共同利益的其他重大事项。
前款规定的事项依法应当取得行政许可或者备案的，业主大会作出的决定自行政机关作出行政许可或予以备案后方可实施。
其中第（三）项和第（十一）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
面积、业主人数按照下列规定确定：
（一）专有部分面积按照房屋产权证、不动产权证书或者其他能证明其权属的合法有效文件记载的面积计算，建筑物总面积按照专有部分面积之和计算。
（二）业主人数按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。
建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按照一人计算。
业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人行使投票权。
公共租赁住房承租人可以根据租赁合同的约定，代行部分业主权利，其面积以及业主人数的计算方式由管理规约确定。
第八条（业主大会会议形式）业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用电子信息技术或者书面征求意见的形式。
业主大会会议形式由业主委员会在召开业主大会会议前确定。
业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主参加。
第九条（集体讨论议事的方式）采用集体讨论形式议事的，本业主大会会议选择以下第 种方式：
（一）按照幢、单元、楼层为单位，推选若干名业主代表参加业主大会会议；
（二）由业主决定以其他方式推选业主代表参加业主大会会议。
数人共有一个物业的，共有人可以推选其中一名共有人参加业主大会会议。
业主可以委托代理人参加业主大会会议。
凡需投票表决的，应当由业主本人或者其书面委托的代理人签名，每一代理人接受的委托不得超过三人。
未参与表决的，其票数如何计算，由业主大会管理规约规定。
提倡采用信息化技术，改进业主大会表决方式。
推选业主代表参加会议的，业主代表产生方式如下：
1． ；
2． ；
3． 。
第十条（业主代表的职责）业主代表应当在参加业主大会会议3日前，就业主大会拟讨论的事项书面征求所代表业主意见，并在业主大会会议上如实反映。
凡需投票表决的，应当由业主本人或者其书面委托的代理人签名，每一代理人接受的委托不得超过三人。
未参与表决的，其票数如何计算，由业主大会管理规约规定。
提倡采用信息化技术，改进业主大会表决方式。
第十一条（表决票的送达）结合本物业管理区域的实际情况，业主同意采用下列方式之一的，均作为表决票已送达：
（一）业主本人当面领取，或专人送达，交由业主签收；
（二）按照业主最近一次提供的联系地址、通讯方式发送。
若业主未提供联系方式，则投入物业所在地的该户业主信报箱或者房屋内，并由物业管理区域内两人以上的业主或者居民委员会证明，在物业管理区域内公告送达情况。
（三）。
第十二条（业主大会表决形式）业主同意业主大会采用以下第 种形式进行表决：
（一）设投票箱：
在物业管理区域内设投票箱，由业主自行将个人意见投入投票箱内，经业主委员会（换届改选小组）统计汇总，公布表决结果。
（二）专人回收意见：
由业主委员会（换届改选小组）组织有关人员回收业主意见，经业主委员会（换届改选小组）统计汇总，公布表决结果。
（三） 。
已送达的表决票，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，按下列第 项约定方式处理：
（一）视为同意，但在差额选举业主委员会委员或者差额选聘物业服务企业以及 表决事项时，该表决票视为废票。
（二）视为不同意，但在差额选举业主委员会委员或者差额选聘物业服务企业以及 等表决事项时，该表决票视为废票。
（三）视为同意已表决的多数票意见。
第十三条 （参加业主大会会议业主人数的确定）业主大会会议采用集体讨论形式召开的，与会业主以实到业主人数和接受书面委托参加会议的业主人数确定。
业主大会会议采用书面征求意见形式召开的，与会业主以表决票送达的业主人数确定。
第十四条 （业主大会会议召开形式）业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议每年召开 次，定期会议召开的时间为 。
有下列情形之一的，应当召开业主大会临时会议：
（1）经20%以上业主提议；
（二）业主委员会委员人数不足二分之一的；
（三） ；
属第一项情形的，应符合下列条件：
有明确发起人；提议事项明确，属于业主大会议事范围；随附提议人房地产权证和身份证复印件。
业主委员会应当在收到提议之日起30日内对是否召开业主大会会议作出决定，认为有必要核实的可以对签名的真实性和有效性等进行核实。
决定不召开的，应说明事实、理由和依据，并在物业管理区域内书面公告。
逾期未作出决定的，视作提议有效。
业主委员会应当在作出召开业主大会会议决定之日起15天内（未作出决定的在收到提议之日起45天内），召开业主大会会议，就提议事项征求业主意见并表决，业主大会会议讨论表决议题应与提议议题相一致。
属第二项情形的，业主委员会应在 日内召开业主大会会议，补选缺额委员。
业主委员会委员全体辞职的，乡（镇）人民政府或街道办事处应当组建业主委员会换届改选小组。
业主委员会换届改选小组应当自成立起90日内召开业主大会，选举产生新一届业主委员会。
属第三项情形的， 。
第十五条（召开业主大会会议的程序）业主大会会议按下列程序召开：
（一）筹备工作：
业主委员会（换届改选小组）做好开会前的准备工作。
根据业主的提议，草拟议案、制作表决票、核实业主情况。
（二）发布公告：
业主大会会议召开前15日，由业主委员会（换届改选小组）将会议的时间、地点、内容以书面形式向物业管理区域内的全体业主公告，同时告知业主和所在地村（居）民委员会。
（三）投票表决：
采用书面征求意见形式的，业主委员会（换届改选小组）应在投票日期 日前发放表决票（选票），将业主大会议事内容在 （公告栏、门栋、宣传栏）向物业管理区域内全体业主公告。
（四）回收统计意见：
业主委员会（换届工作小组）根据第十一条的约定回收业主意见，进行意见汇总或者票数统计。
（五）通报大会议事决定：
业主委员会（换届改选小组）在 （公告栏、门栋、宣传栏）通报投票统计结果，接受业主的查询和监督。
业主委员会（换届改选小组）根据投票统计结果形成业主大会的议事决定，以书面形式在物业管理区域内公告。
业主委员会（换届改选小组）应当做好业主大会会议书面记录并存档。
第十六条（业主委托代理人的约定事项）业主可以书面委托本物业管理区域内的其他业主或者参加业主大会会议，代理人应当在参加业主大会会议3日前，就业主大会拟讨论的事项书面征求委托人的意见，并在业主大会会议上如实反映。
业主委托代理人参加业主大会会议的，应符合下列约定：
（一）业主是自然人的，可以书面委托物业管理区域内的其他业主或者 参加，但同一代理人所代理的份额不能超过物业管理区域内业主总人数的 %。
（二）业主是法人或其他组织的，可以书面委托代理人参加业主大会会议或者业主委员会。
第十七条（同一事项再次提议表决的限制）业主大会对所提议案已经依法作出决定的，业主在 月内不得以同一内容再提议召开业主大会会议进行表决。
第三章 业主委员会
第十八条（业主委员会职责）业主委员会除履行法定职责外，同时履行下列职责：
（一）执行业主大会的决定和决议；
（二）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
（三）代表业主与物业服务企业签订物业服务合同；
（四）协调业主之间、业主与物业服务企业之间的关系；
（五）督促业主履行管理规约，交纳物业服务费、专项维修资金和水电公摊费等相关费用；
（六）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督物业服务企业履行物业服务合同，并定期审核由业主分摊的公共费用；
（七）就涉及全体业主的物业管理纠纷依法参加诉讼；
（八）根据业主大会授权在金融机构开设专项维修资金和业主大会专户，并按照法律、法规以及国家和本省的有关规定使用和管理；
（九）审议业主和物业服务企业提出的维修、更新、改造物业共用部位、共用设施设备的申请；
（十）定期公布专项维修资金使用和利用共用部位、共用设施设备的经营性收支情况；
（十一）业主大会赋予的其他职责。
业主大会已成立但未选举产生业主委员会，或者业主委员会任期届满未如期换届改选的，可以由乡（镇）人民政府或者街道办事处、村（居）民委员会、建设单位、业主代表等组成临时物业管理委员会，就住宅小区共同管理事项征求业主意见，形成业主共同决定，并代为履行协调业主之间及业主与物业服务企业之间关系、督促业主履行有关交费义务、监督物业服务企业履行物业服务合同等业主委员会的职责。
业主大会选举产生业主委员会或者改选新的业主委员会后，临时物业管理委员会解散。
临时物业管理委员会产生办法由省人民政府物业管理主管部门制定，报省人民政府批准后执行。
第十九条（业主委员会委员条件）业主委员会委员应当符合下列条件：
（一）具有业主身份。
业主身份的认定以房屋产权证或者不动产权证书记载的权利人为准；尚未领取产权证的，以房屋销（预）售合同及合同备案证明记载的购房人为准。
业主可以通过书面形式，委托父母、配偶或者成年子女在委托期间代其行使全部或者部分业主权利；
（二）具有完全民事行为能力；
（三）遵纪守法；
（四）遵守管理规约或者临时管理规约；
（五）与本物业管理区域内的物业服务企业无利害关系；
（六）法律、法规、规章规定的其他条件。
业主被判处剥夺人身自由刑罚执行期未满的，或者有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、恶意欠缴物业服务费或者专项维修资金、违法出租房屋等情形且未改正的，不得担任业主委员会委员。
鼓励在村（居）民委员会中任职的业主兼任所在物业管理区域的业主委员会委员。
业主大会可以根据物业管理区域规模、业主户数等因素，选举业主委员会候补委员。
候补委员人数按照委员人数的百分之四十设置。
候补委员可以列席业主委员会会议，不具有表决权。
在个别业主委员会委员资格终止时，经业主委员会决定，从候补委员中按照得票多少依次递补，并在本物业管理区域内醒目位置予以公告。
第二十条（业主委员会组成和任期）业主委员会设委员
名，其中主任1名，副主任 名。
主任、副主任由全体业委会委员推选产生。
业主委员会每届任期 年，委员可以连选连任。
第二十一条（业主委员会会议）业主委员会会议应当按下列规则召开：
（1）业主委员会每季度召开一次例会，经三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当及时召开业主委员会会议。
（二）会议由主任负责召集，主任因故不能召集的，由副主任负责召集。
主任、副主任均因故不能召集的，由三分之一以上的委员联合召集，也可以由居（村）民委员会指定一名委员召集。
（三）委员因故不能参加会议的，应当提前1日向业主委员会召集人作出说明。
（四）业委会会议召集人应当提前7日将会议通知及有关材料送达每位委员。
（五）会议应当有过半数委员出席，作出决定须经全体委员人数过半数以上同意。
（六）做好会议书面记录，由出席会议的委员签字后存档。
业主委员会做出的决定，应当在作出之日起三日内在物业管理区域内醒目位置公告，公告日期应当不少于十五日，并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主。
第二十二条 （业主委员会委员的资格终止）业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格自行终止：
（一）任期届满的；
（二）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；
（三）因疾病等原因丧失民事行为能力的；
（四）被判处剥夺人身自由刑罚的；
（五）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职并获批准的；
（六）无正当理由连续三次不参加业主委员会会议的。
业委会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其委员资格终止，业主大会或者业主委员会不做处理决定的，乡（镇）人民政府或者街道办事处应当予以督促：
（一）利用职务之便谋取不正当利益，以及其他损害业主共同利益；
（二）拒不履行委员职责因疾病；
（三）欠交物业服务费和专项维修资金的；
（四）损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌的；
（五）擅自改变物业使用性质、违法出租房屋等情形且未改正的；
（六）拒不履行业主义务的；
（七） 。
部分业委会委员提出书面辞职的，业主委员会应将委员辞职情况及时在物业管理区域内公告，并在下一次业主大会召开时补选委员。
业主委员会委员人数不足二分之一的或无法正常运作的，在新一届业主委员会选举产生之前，由居（村）民委员会代为履行职责。
业主委员会委员全体书面辞职的，在新一届业主委员会选举产生之前，原业主委员会继续履行职责，由于不履行职责造成损失的，由相关责任人承担。
原业委会不履行职责的，由居（村）民委员会代为履行职责。
第二十三条（业主委员会主任、副主任不履行职责和资格终止的处理）业主委员会主任或者副主任的委员资格终止的，业主委员会应及时召开会议，重新选举产生业主委员会主任或者副主任。
业主委员会主任、副主任应当依法履行业主大会、业主委员会的决定，因拒不履行决定造成损失的，由责任人承担。
第二十四条（业主小组议事程序）物业管理区域内以（幢/单元/楼层）为单位成立业主小组，业主小组由该（幢/单元/楼层）的全体业主组成。
业主小组履行下列职责：
（1）讨论业主大会拟讨论的事项；
（2）推选本小组的业主代表参加业主大会会议，表达本小组业主的意愿；
（3）决定本小组范围内涉及的共有部分、共用设施设备的维修、更新。
业主小组议事由该业主小组产生的业主代表主持，按照业主大会表决规则进行表决，业主小组作出的决定不得与业主大会作出的决定相抵触。
业主小组依法作出的决定应当及时告知业主委员会，业主委员会和相关业主应当及时履行。
未经业主小组成员同意，业主代表不得委托代理人代表本业主小组参加业主大会会议。
第二十五条（印章的使用管理）业主委员会应当建立健全印章管理制度。
业主委员会印章、业主大会财务专用章分别由 、 保管，实行使用登记制度。
经业主委员会表决通过后，印章保管人方可盖章，存档保管。
业主委员会的所有印章使用，均不得超越业主委员会的职责范围。
第二十六条（信息公告）下列事项应当在 日内在物业管理区域内公告：
（1）业主委员会的决定；
（二）业主大会会议的决定；
（三）业委会成员资格终止情况；
（四） ；
（五） 。
第二十七条（业主大会档案资料管理）业主委员会应当建立档案资料管理制度。
业主大会档案资料，由业主委员会指定专人保管。
第二十八条（资料和财物移交）业主委员会应当自换届改选小组成立之日起10日内，将其保管的有关财务凭证、业主清册、会议纪要等档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好交接工作。
逾期不移交的，新一届业主委员会可以请求乡（镇）人民政府或者街道办事处督促移交。
第二十九条（业务学习培训）业主委员会委员应当加强相关法律法规及业务知识学习，参加相关部门组织的业务培训，不断提高依法履职的能力。
第三十条（业主委员会活动经费）业主委员会活动经费用于下列开支：
（1）业主大会、业主委员会会议开支，计 元/年；
（二）必要的日常办公等费用，计 元/月；
（三）有关人员津贴，共计费用 元/月，具体支付对象如下：
1、 ，费用 ；
2、 ，费用 ；
3、 ，费用 。
业主委员会开展工作的经费来源采用下列第 种筹集方式：
（1）共有部分、共用设施设备经营收益的 %合计 元；
（二）每户业主每月交纳 元；
（三） 。
经费收支账目由 （社会中介机构名称/物业服务企业名称/其他请列明）代为管理，经费收支账目每 月在物业管理区域内公布一次，接受业主的监督。
第四章 业主委员会的换届改选
第三十一条（换届改选原则）全体业主自觉接受街道办事处或者乡（镇）人民政府、居（村）民委员会和相关行政管理部门的指导，依法有序开展业主委员会换届改选工作。
第三十二条（启动换届程序）业主委员会任期届满前三个月，应当书面报告街道办事处或者乡（镇）人民政府，并积极配合做好换届改选工作。
换届改选小组由业主代表，街道办事处或者乡（镇）人民政府代表，居（村）民委员会代表组成。
第三十三条（业主委员会候选人的产生）业主委员会委员候选人由换届改选小组通过召开业主代表、部分业主会议，直接听取业主意见，或者采用业主推荐等方式产生，并按规定在物业管理区域内公示、公告。
第三十四条（业主委员会不能及时换届改选的处理）业主委员会在规定时间内不组织换届选举的，物业所在地的乡（镇）人民政府或者街道办事处应当责令其限期组织换届选举；逾期仍不组织的，由物业所在地的乡（镇）人民政府或者街道办事处在村（居）民委员会的协助下，组织换届选举工作。
因物业管理区域调整等原因需要解散业主大会的，由业主委员会、业主监事会、物业服务企业、村（居）民委员会组成清算组，在乡（镇）人民政府或者街道办事处监督下，做好物业管理区域内业主共同财产清算工作
业主委员会不能正常开展工作的，在所在地物业管理主管部门指导下，由乡（镇）人民政府或者街道办事处组织，村（居）民委员会协助，召开业主大会临时会议，对业主委员会进行改选、换届，选举产生新的业主委员会。
第五章 附 则
第三十五条 （业主大会议事规则的修改和补充）本议事规则由业主委员会根据业主大会的决议进行修改。
修改后的规约自 年 月 日业主大会会议讨论通过之日起生效。
本议事规则未尽事项由业主大会补充。
业主大会通过的有关本议事规则的决定为本议事规则的组成部分。
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