业主大会议事规则及管理规约.docx

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业主大会议事规则及管理规约

业主大会议事规则及管理规约

业主大会议事规则

一、业主大会名称及相应的物业管理区域

1、业主大会名称：

杨家村小区业主大会

2、物业管理区域：

二、业主委员会的职责

业主委员会应当维护全体业主的全法权益，履行下列职责：

（一）、召开业主大会或者业主代表大会，报告物业管理的实施情况；

（二）、拟定管理规约草案和业主委员会章程草案；

（三）、执行业主大会，业主代表大会先聘或者解聘物业服务企业的决定，与物业服务企业订立、变更或者解除物业管理服务合同；

（四）、审议物业服务企业提出的物业管理服务年度计划、财务预算和决算；

（五）、定期检查监督物业服务企业代管的维修基金的使用情况；

（六）、听取业主、使用人的意见和建议，监督物业服务企业的管理服务活动；

（七）、监督共用设施设备的合理使用；

（八）、业主大会或者业主代表大会赋予的其他职责。

三、业主委员会议事内容

（一）组织召集业主大会会议，向业主大会报告工作；

（十一）并办理社团登记及业主公共物权方面的诉讼事项。

四、业主大会会议召开的形式、时间和议事方式

（一）、业主大会可以选择以下任意一种形式召开

1、集体讨论的形式；

2、书面征求意见的形式；

3、业主代表讨论的形式。

（二）、召开业主大会的时间

1、业主大会会议分为定期会议和临时会议。

2、业主大会每年召开一次定期会议。

3、有下列情形之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议：

（1）、20%以上业主提议；

（2）、发生涉及全体业主共同利益事项，需要及时处理的。

（三）、业主大会的议事方式

1、由全体业主参加业主大会会议;

2、由业主推选业主代表参加会议。

五、业主投票权数的确定方法

1、业主在业主大会会议上的投票权，按下列计算方式确定：

按首次业主大会会议上投票权的规定计算；

2、业主投票权代理

业主在行使选举权时，可以书面委托代理人参加。

业主的配偶、父母、子女、法定监护人代表业主投票，可视为业主授权，不再办理书面委托手续。

六、业主代表的产生方式

可以按幢、单元、楼层等为单位推荐产生业主代表。

七、业主大会会议的表决程序

（一）发放征询意见表或表决票

（三）征询意见或投票表决

（四）回收统计意见

（五）通报大会议事决定

八、业主委员会委员的资格、人数和任期等

（一）、业委会的资格

1、本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；

2、遵守国家有关法律、法规；

3、遵守业主大会议事规则、业主规约，模范履行业主义务；

4、热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；

5、具有一定组织能力；

6、具备必要的工作时间；

（二）、业委会的人数

业主委员会设委员5-7名，其中主任1名，副主任1-2名。

主任、副主任在全体委员中选举产生。

业主委员会每届任期2年，委员可以连选连任。

九、业主委员会换届程序、补选办法等

1、业主委员会换届程序：

2、业主委员会补选办法

业主委员会委员的的缺额补选：

业主委员会委员缺额人数超过委员总数30%的，应当在3月内召开业主大会，及时完成业主委员会委员的补选工作。

有下列情况之一，业主和业委会资格自行终止：

1、因物业转让、灭失等原因不再是业主的；

2、丧失民事行为能力的；

3、依法被限制人身自由的；

4、法律、法规以及管理规约规定的其他情形。

业主委员会委员有下列情况之一的，由业主委员会三分之一以上的委员或持有20%以上的投票权数的业主提议，业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，可以决定是否终止其委员资格：

1、以书面试提出辞职请求的；

2、不履行委员职责的；

3、利用委员资格谋取私利的；

4、拒不履行业主义务的；

5、侵害他人合法权益；

6、因其他原因不宜担任业主委员会委员的。

业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章以及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。

十、业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理

业主委员会开展工作的经费来源采用下列筹集方式：

（一）由物业公司按照该物业区划内物业费营收总额的5%向业主委员会缴纳；

（二）

经费收支帐目由业委会自行管理，经费收支帐目每　月在物业管理区域内公布一次，接受业主的监督。

十一、业主大会、业主委员会印章的使用和管理。

业主委员会应当建立健全印章管理制度。

业主大会印章、业主大会财务专用章和业主委员会印章由业主委员会指定专人保管，并按印章管理制度使用。

业主、业主大会以及业主委员会均应遵守业主大会议事规则。

议事规则的修改，由业主大会决定。

第十二条本规则未规定的事项，按照有关法律法规的规定执行。

第十三条本议事规则经业主大会通过，同时报当地市房管局备案后生效。

业主大会管理规约

第一章总则

第一条根据国务院《物业管理条例》、《九江市物业管理条例》和相关法规、政策，为维护本物业管理区域全体业主、使用人的合法权益，制定本规约。

第二条本规约对物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反规约应当承担的责任等事项依法做出约定，对物业管理区域内全体业主和物业使用人均有约束力。

第二章物业基本情况

第三条本物业管理区域内物业的基本情况：

物业名称：

杨家村开放式物业小区

物业类型：

住宅物业

物业管理区域

第四条根据有关法律法规，业主享有以下物业共用部位、共用设施设备的所有权：

（一）由单幢建筑物的全体业主共有的共用部位，包括该幢建筑物的承重结构、主体结构，公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、户外墙面、屋面、等；

（二）由单幢建筑物的全体业主共有的共用设施设备，包括该幢建筑物内的给排水管道、落水管、水箱、水泵、电梯、冷暖设施、照明设施、消防设施、避雷设施等；

（三）由物业管理区域内全体业主共有的共用部位和共用设施设备,包括围墙、池井、照明设施、共用设施设备使用的房屋、物业管理用房等。

第三章物业的使用

第五条业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得妨碍其他业主正常使用物业。

第六条业主应遵守法律、法规的规定，按照有利于物业使用、安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，在供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面妥善处理与相邻业主的关系。

第七条业主应按设计用途使用物业。

因特殊情况需要改变物业设计用途的，业主应在征得相邻业主书面同意后，报有关行政主管部门批准，并告知物业服务企业。

第八条业主或物业使用人对自用部分进行装饰、装修，应当向物业服务企业登记，并与其签订装饰装修管理服务协议。

业主应按装饰装修管理服务协议的约定从事装饰装修行为，遵守装饰装修的注意事项，不得从事装饰装修的禁止行为。

第九条业主应在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾，不得擅自占用物业共用部位和公共场所。

本物业管理区域的装饰装修施工时间为8：

00-12:

00，14:

30-18:

00其他时间不得施工。

第十条因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用以及侵害相邻业主合法权益的，业主应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。

第十一条业主应按有关规定合理使用水、电、气、暖等共用设施设备，不得擅自拆改。

第十二条业主应按设计预留的位置安装空调，未预留设计位置的，应按物业服务企业指定的位置安装，并按要求做好噪音及冷凝水的处理。

第十三条在物业管理区域内行驶和停放车辆，应遵守本物业管理区域的车辆行驶和停车规则。

第十四条本物业管理区域内禁止下列行为：

（一）损坏房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋设计用途；

（二）占用或损坏物业共用部位、共用设施设备及相关场地，擅自移动物业共用设施设备；

（三）违章搭建、私设摊点；

（四）在非指定位置倾倒或抛弃垃圾、杂物；

（五）违反有关规定堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒有害物质，发出超标噪声；

（六）擅自在物业共用部位和相关场所悬挂、张贴、涂改、刻画；

（七）利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动；

（八）法律、法规禁止的其他行为。

第十五条业主和物业使用人在本物业管理区域内饲养动物不得违反有关规定。

第四章物业的维修养护

第十六条业主对物业专有部分的维修养护行为不得妨碍其他业主的合法权益。

第十七条因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时，业主或物业服务企业应事先告知相关业主，相关业主应给予必要的配合。

相关业主阻挠维修养护的进行造成物业损坏及其他损失的，应负责修复并承担赔偿责任。

第十八条发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧急情况，必须及时进入物业专有部分进行维修养护但无法通知相关业主的，物业服务企业可向相邻业主说明情况，在第三方（如所在地居委会或派出所或房地产行政主管部门）的监督下，进入相关业主的物业专有部分进行维修养护，事后应及时通知相关业主并做好善后工作。

第十九条因维修养护物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当事先征得业主委员会和物业服务企业的同意，并在约定期限内恢复原状。

第二十条物业存在安全隐患，危及公共利益或其他业主合法权益时，责任人应当及时采取措施消除隐患。

第二十一条业主应当按照下列规定筹集和使用维修资金：

（一）按照规定在购买物业时交纳专项维修资金；

（二）专项维修资金不够使用时，按照业主大会的决定续筹；

（三）专项维修资金使用和管理按照政府有关规定执行。

第五章业主的共同利益

第二十二条为维护业主的共同利益，全体业主同意在物业管理活动中授予物业服务企业以下权利：

（一）根据本规约制定物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（二）以批评、规劝、公示等必要措施制止业主、物业使用人违反本规约和规章制度的行为；

（三）按照业主大会决定组织实施物业共用部位共用设施设备的大修和更新、改造；

第二十三条本物业管理区域内，物业服务收费采取政府定价（酬金制）方式。

业主应按照物价局核准价格按时足额交纳物业服务费用。

单个业主不得以不满意物业管理服务为由拒交物业服务费用。

因物业服务企业不履行职责造成单个业主损失的，业主可以个人身份要求物业服务企业赔偿。

第二十四条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、物业服务企业的同意后，按规定办理有关手续，业主所得收益主要用于补充专项维修资金。

第六章违约责任

第二十五条业主违反本规约关于物业的使用、维护和管理的约定，妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的，其他业主和物业服务企业可依据本规约向人民法院提起诉讼。

第二十六条业主违反本规约关于业主共同利益的约定，导致全体业主的共同利益受损的，其他业主和物业服务企业可依据本规约向人民法院提起诉讼。

第七章附则

第二十七条本规约所称物业的专有部分，是指由单个业主独立使用并具有排他性的房屋、空间、场地及相关设施设备。

本规约所称物业的共用部位、共用设施设备，是指物业管理区域内单个业主专有部分以外的，属于多个或全体业主共同所有或使用的房屋、空间、场地及相关设施设备。

第二十八条业主转让或出租物业时，应提前书面通知物业服务企业，并要求物业继受人签署本规约承诺书或承租人在租赁合同中承诺遵守本规约。

第二十九条本规约经物业管理区域全体业主2/3投票权通过后生效，修改及解释权归业主大会。

第三十条本规约未规定的事项，按照有关法律法规的规定执行。

第三十一条本规约经业主大会通过，同时报当地市房管局备案后生效。