房屋买卖小知识.docx

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房屋买卖小知识

房屋买卖小知识

2011年7月12日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析当前房地产市场形势，研究部署继续加强调控工作。

当前国内房地产市场仍存在大量问题，如部分城市房价上涨压力仍然较大、保障性安居工程建设进展不平衡、社会资金投入保障性住房建设的措施不完善等问题。

今年以来，国家进行大幅度宏观调控，对国内过热的房价、炒房现象进行抑制，由此导致各种各样的房地产政策的出台，各地区房地产管理局和银行内部规定的变化，使得很多业主和购房者产生了政策上的混乱与路径选择上的迷茫，本文着眼于此，对武汉市房地产市场中限购令、产权转移进行分析与归纳。

一、房屋限购令以及二套房认定标准

（一）房屋限购

根据《武汉市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知的意见》的规定，武汉市房屋限购政策分为以下两点：

1、对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、能够提供本市1年纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；

2、对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供1年本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市行政区域内向其售房。

由此可以看出，在加强限购挤压需求群体的同时，购房门槛亦被提高，新政策要求“对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍”，二套房首付标准再度被调高，将符合购房标准而能力不足的客户排除在外，进一步缩小市场购房潜在人群。

（二）“二套房”认定标准

1、住房与城乡建设部、中国人民银行、银监会“二套房”认定通知

三部委对商业房贷中“二套房”认定标准进行明确，不是以前普遍所认为的单一“认贷”或“认房”，而是更为严厉的“认房也认贷”，而且是以家庭为单位。

（1）商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。

（2）应借款人的申请或授权，直辖市、计划单列市、省会（首府）城市及其他具备查询条件的城市房地产主管部门应通过房屋登记信息系统进行借款人家庭住房登记记录查询，并出具书面查询结果。

2、根据三部委“二套房”认定标准，则以下情况可认定为二套房：

（1）借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统（含预售合同登记备案系统，下同）中其家庭已登记有一套（及以上）成套住房的;

（2）借款人已利用贷款购买过一套（及以上）住房，又申请贷款购买住房的;

（3）贷款人通过查询征信记录、面测、面谈（必要时居访）等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套（及以上）住房的;

（4）对能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按“第三条”执行差别化住房信贷政策。

3、武汉市实际操作中，对于“二套房”的认定往往遇到比较复杂的情况：

虽然国家有关部门对“二套房”的认定出台了比较明确的标准，但是一些情况仍让人有些模棱两可。

我们针对大家碰到的一些情况，请有关人士进行了解答。

（1）已有一套住房，且第一套房未贷款。

这种情况下是否一定为“二套房”不能一概而定。

申请房贷时，由于没有贷款记录，各家银行仍按照首套房贷政策执行，但如果通过房屋登记系统能查询到房产，即算“二套房”。

（2）贷款买过一套房，后来卖掉，再贷款买房。

对于已经有过房贷，但目前已还清房贷的申请者，银行一般按“二套房”政策执行。

虽然通过房屋登记系统可能查询不到房产，但在银行征信系统里能查到贷款记录。

（3）全款买过一套房，后来卖掉，再贷款买房。

如房屋登记系统查不到房产，再贷款买房，不算“二套房”。

（4）父母名下有房，自己第一次买房。

不属于“二套房”。

商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，依据拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定，父母名下房产不属于定义的“家庭”范围。

（5）以未成年子女名义再购房

根据新政规定，家庭成员包括借款人、配偶及未成年子女。

如果父母有房，以未成年子女的名义申请贷款购房时，按照“二套房”政策执行。

（6）未成年时名下有房产，成年后再贷款买房。

如果不出售现有房产，再贷款购房属“二套房”。

（7）婚前一方曾贷款购房，婚后以另一方名义申请贷款购房，但两人户口没有在一起。

户口虽然没在一起，但银行审批时会要求借款人提供婚姻状况证明，已婚夫妻自然不能提供单身证明，所以，另一方再购房时也算第二套房。

（8）婚后双方共同贷款购房，离异后一方再申请贷款购房。

为规避利用假离婚购“二套房”，只要银行征信系统中能够查到房贷记录，即便离异后房产判给一方，另一方再贷款购房时也会被认定为“二套房”。

二、房屋产权转移

（一）普通住宅、豪宅

房屋产权转移中，依据不同的条件，房屋收税也有各自的规定，消费者应当根据这些不同的规定，根据自身的条件和需要制定房屋产权转移计划。

1、普通住宅（中心城区）

同时满足以下条件即为中心城区普通住宅：

（1）住宅小区容积率1.5以上；

（2）单套建筑面积在140㎡以下；

（3）单价不超过7000元/㎡（含7000元/㎡）且总价不超过100万元（含100万元）。

2、普通住宅（远城区）

同时满足以下条件即为远城区普通住宅：

（1）住宅小区建筑容积率在1.0以上；

（2）住房面积在140㎡（含140㎡）以下；

（3）单价不超过5700元/㎡，总价不超过80万元（含80万元）。

3、豪宅

以下条件任意一条满足即为豪宅：

（1）住宅小区建筑容积率在1.5（不含）以上；

（2）住房面积在140㎡（不含）以上；

（3）总价100万（不含），且评估单价7000元/㎡（不含）。

（二）商品房（一手房）买卖

1、商品房买卖税费一览

（1）契税（征收标准以购房合同签订的时间为准）

合同签订时间为

2010年10月1日及以后

合同签订时间为

2008年11月1日——2010年9月31日

类别

契税

条件

契税

条件

中心城区

别墅

4%

4%

豪宅

3%

3%

普通住房

1.5%

家庭首次购买且住房面积＞90㎡

1.5%

1%

家庭首次购买且住房面积≤90㎡

1%

个人首次购买且住房面积≤90㎡

其他

出售自有住房并在1年内重新购房者，

不再享受个税减免优惠。

（2）住房维修基金

①2008年11月1日前住宅维修基金按照2%标准交存，非住宅维修基金按照1%标准缴存。

②2008年11月1日起商品住房维修基金交存标准为：

砖混结构住宅49元/㎡；

无电梯框架结构住宅55元/㎡；

有电梯14层（含14层）以下框架结构住宅61元/㎡；

有电梯15层（含）以上框架结构住宅73元/㎡。

（3）交易手续费

住宅3元/㎡（经济适用房1.5元/㎡）；非住宅11元/㎡。

（4）房屋登记费

住宅80元/套；非住宅550元/件。

（5）其他手续费与工本费

2、商品房（一手房）买卖注意事项

（1）签订认购书

①认购书基本内容

由于协商签订《商品房买卖合同》一般都有个较长的过程，开发商为了稳住买受人，往往要求买受人签订正式的合同前先签订认购协议（认购书、预定书等），要求买受人交付一定的定金。

由于商品房开发的特点，开发商与买受人尚未取得预售许可证的项目所签订的订购协议，则具有预约签订正式合同的协议的特点，所交付定金应视为签约定金。

认购协议应包括以下基本内容：

当事人姓名、预订的房地产的座落地点、面积、价格、预订期限、定金数额及定金处理办法等。

由于认购协议系由出卖人制订，因此，买受人对认购协议内容一定要认真审核，防止出卖人在认购协议中设置对买受人不公平的条件。

如果商品房的认购、订购、预订等协议具备符合商品房买卖合同特征的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

②认购协议的定金

定金是认购协议中一个很重要的内容，也是买卖双方容易发生争议的重点问题。

出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，定金就案法律规定的没收或双倍返还处理。

但是，如果因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

认购协议中常常出现订金、押金等字眼，这些不是法律意义上的定金。

但如果认购书上载明：

双方未签订正式的商品房买卖合同，买受人违约订金、押金不退还，出卖人违约双倍返还订金、押金，那么，此时订金和押金可能会被法院或仲裁机构认定具有定金的性质。

买受人必须在合同约定的预约签订正式合同的期限内与开发商协商正式合同的内容并应留下书面记录，避免出现如因故未能签订正式合同，开发商以买受人未进行过协商或买受人因无法证明与开发商进行过协商而导致定金被没收的情形。

（2）签订商品房预售合同

签订商品房预售合同时应注意以下问题：

●                       开发商应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书。

●                       已取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证。

●                       开发商已签订前期物业管理合同。

●                       已确定竣工及交付日期。

●                       审查规划总平面图并了解该小区的规划条件。

●                       代理销售的，代理商的营业执照及资质证书及委托销售证明。

●                       到房产局调查买受人欲购买的房屋之前是否存在一房二卖或被抵押的情形。

●                       应特别注意《商品房买卖合同》范本中开发商已填上内容的空格部分，该部分的内容极易损害买受人的利益。

●                       出卖人可能会制定补充协议，买受人应仔细审查补充协议，补充协议的内容往往容易损害买受人的利益。

（2）房屋面积知情权和开发商的义务

对商品房面积计算依据，买受人有知情权，开发商也有告知义务。

开发商销售商品房时，应在售楼地点将有关房屋建筑面积计算资料或测算资料进行公式，供购房者查阅。

签署商品房预售合同时，买受人可要求面积计算表或测算表，开发商应向购房者提供《房屋建筑面积测算表》，该表中《房屋公用部位建筑面积说明》中必须将公摊的共有部位全部列明，并能与建筑平面布置图对照查核。

（3）房屋面积差异处理

商品房买卖合同中没有对面积误差进行规定的或规定不明的，按一下原则处理：

出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

①面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；

②面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。

买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

（4）按揭付款的风险

①注意合同中是否有不按时办理按揭的买受人应向开发商支付违约金的条款。

②注意合同中是否有因买受人的责任导致无法办理按揭的，如双方无法就改变付款方式达成一致而买受人要求解除合同的，则买受人应向开发商支付违约金的条款。

（5）对开发商违反诚信原则的惩罚

出现下列几种情况并导致合同无效或被撤销、解除的，买受人可请求返还购房款及利息、赔偿损失，并可请求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

①开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；

②开发商故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；

③开发商故意隐瞒所售房屋已经出售给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实；

④商品房买卖合同订立后，开发商未告知买受人又将该房屋抵押、出卖给第三人的。

（三）二手房买卖

1、二手房买卖税费一览

（1）契税（买方承担）

个人购买非普通住房的（别墅类和联体别墅住房除外）契税税率为3%，个人购买普通住房的契税为1.5%。

而对于个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率为1%。

个人出售家庭唯一住房，重新购置住房的，原有住房已纳契税在重新购房应纳契税税额中抵减。

类别

契税

条件

中心城区

别墅

4%

豪宅

3%

普通住房

1.5%

家庭首次购买且住房面积＞90㎡

1%

家庭首次购买且住房面积≤90㎡

其他

出售自有住房并在1年内重新购房者，

不再享受个税减免优惠。

首次购买90平米及以下普通住房优惠已经有微调，如两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。

（3）营业税（卖方承担）

税率收取标准为5.8%

个人购买不足5年的非普通住房对外销售

全额征收营业税

个人购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的

按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税

个人购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的

免征营业税

（4）个人所得税（卖方承担）

①对住房转让的个人，能够提供完整、准确的有关凭证，能够正确计算应纳税额的，应采取查帐征收，依应纳税所得额的20%计征个人所得税;

②对纳税人未能提供完整、准确的有关凭证，不能正确计算应纳税额的，应采取核定征收，税率暂定为计税价格的1%。

个人重新购房金额大余或等于原有住房销售额的，可向所在区地税部门申请全额退还原来缴纳的个人所得税，购房金额小于原自有住房销售额时，按照现购房金额占原售房金额比例，向区地税部门申请同比例退税。

③出售自用房屋已经超过五年、并且是唯一家庭生活用房取得的净收入，不缴纳个人所得税。

④出售的住房是无偿受赠的，在缴纳个人所得税时，以卖房人收取全部房款减除受赠、出售住房过程中缴纳的税款及有关合理费用后的余额，按20％的税率计算缴纳个人所得税，此种情况，一律不按1％税率缴纳个人所得税，必须严格按照税法规定据实缴纳。

⑤在出售唯一住房前后1年内又以产权人（房屋产权证上名称）、产权人配偶名义或产权人夫妻双方名义按市场价重新购房的，如果新购房价款高于或等于原出售住房价款，免缴出售住房应缴纳的个人所得税，如果新购房价款低于原出售住房价款，以重新购房价款占出售住房价款的比例减免个人所得税。

（5）交易手续费（买卖双方各半）

　　个人首次购买90平方米及以下普通住房的交易手续费减半征收。

●       综合服务费：

普通住宅5元/平方米（房屋建筑面积）;非住宅11元/平方米

●       产权登记费：

住宅80元/户;非住宅550元/户

●       土地登记费：

35元/套

●       交易评估费：

评估价的0.3%

●       工本费：

38元

●       测绘费：

建筑面积*1.36元

●       调档费：

20元

●       土地收益金：

按地段等级收费标准×土地分摊面积

2、二手房买卖注意事项

①房屋手续齐全　

　　房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。

房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。

所以最好选择有房产证的房屋进行交易。

　　②房屋产权明晰

　　有些房屋有多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。

如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是效力待定的，必须在得到其他房屋所有权人的追认才能有效。

　　③交易房屋无其他权利负担

　　房屋是否已被抵押，是否已被租赁都是必须弄清的。

可以到房管局查询是否有相关登记备案。

如果不注意这些，极有可能买受人遭受抵押权人的权利请求，对房屋行使抵押权；或者买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。

我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。

这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。

　　④土地情况必须明晰

●           二手房中买受人应注意土地的使用性质，是划拨还是出让。

划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回；出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；

●           可以到武汉市规划局查询所买房屋所在片区的规划情况，若该房屋在几年后要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，这些都会影响采光、价格等，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。

　　⑤单位房屋是否侵权

　　一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。

再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。

买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。

　　⑥物管费用是否拖欠

　　有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。

　　⑦中介公司是否违规

　　有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。

如果被银行发现，所有的责任都要由买受人承担。

　　⑧合同约定是否明确

二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：

合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。