房屋买卖知识问答.docx

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房屋买卖知识问答

房屋买卖知识问答

律师答疑——房屋综合

1、买卖双方就停车位权属发生纠纷，如何确权？

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由买卖双方通过出售、附赠或者出租等方式约定。

规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位，属于业主共有。

《物权法》第74条规定：

“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

”

建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库应按如下分配使用：

1．首先满足业主的需要

建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库，是开发商在申办房屋开发手续时，由开发商提出，规划部门批准用于建设规划区内业主停放汽车的地方，故在建成后应当首先满足业主停放车辆的需要，不得改作他用，更不得为了某种经营的需要而用于停放车辆以外的出租等用途。

2．当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定

当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定，是指对于建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应通过合同的方式进行约定，既可以出售、附赠，也可以用以出租。

这样规定体现了对当事人意思自治的尊重，同时，通过合同约定的方式，可以将规划好的车位、车库明确归于具体的业主个人所有，从而保证规划好的车位、车库所有权明晰，使用方便。

通过出售、附赠合同转移所有权的，即归某特定的业主所有，通过出租的方式予以租用的所有权仍归全体业主所共有，但在租用期内归特定的业主所使用，其出租的费用应用于特定的管理开支。

3．占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主所共有

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，是指对于占用业主共有的道路或者其他场地等不确定的共有部分用于停放汽车的车位。

对于这部分车位，上述规定确定只能由全体业主所“共有”，即只能用于出租，任何业主都可通过订立合同予以租用，取得使用权，而不能将其所有权出售于某一特定的业主。

因为这样的车位和共有道路一样，只有明确规定属于业主共有，才能保证每一个业主都享有使用公共道路停放车辆的权利，同时要在行使该权利的同时保证其他共有人也就是其他业主对共有道路的权利不受影响。

立法背景分析：

业主的建筑物区分所有权中，争议较大的是车位、车库的所有权归属问题。

这个问题涉及广大业主的切身利益，社会普遍关注。

在征求意见过程中，主要有两种意见，一种意见认为，车位、车库应当归业主共有。

主要理由是：

（1）车位、车库已经摊人建筑成本，开发商将其再次买卖或者出租，侵害了业主的利益；

（2）在房屋销售过程中，开发商处于强势，如果车位、车库的所有权以有约定的按照约定的原则确定归属，对业主不利。

另一种意见认为，车位、车库的归属，业主与开发商有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，属于业主共有。

主要理由是：

（1）从我国目前多数地方商品房销售的实际做法看，对车位、车库的归属，在商品房买卖合同中都有约定；从其他国家和地区看，车位、车库一般也归业主个人所有。

（2）车位、车库不像电梯、走廊、水箱、道路、绿地等应当共用，规定业主共有很难操作。

（3）开发商是否把车位、车库摊人成本，和商品房销售价格的高低没有必然联系，而且，也很难证明车库、车位的价值是否包括在建筑成本之中；目前对价格管理部门是否应当公开开发商的建筑成本仍有不同意见。

（4）对车位、车库的建造比例和车位、车库首先满足小区业主需要，应当做出行政管理的强制性规定，但地下车库和地面上的停车场，作为独立设施，如果不允许开发商销售或者出租，可能影响开发商建造车位、车库的积极性，对业主不利。

　　经对我国房地产市场的实际做法和存在的问题进行调查研究，并借鉴国外的通常做法，立法部门认为，属于业主共有的财产，应是那些不可分割、不宜也不可能归任何业主专有的财产，如电梯等公用设施、绿地等公用场所。

从房地产市场的情况看，一般来说、专门用来停放汽车的车库、车位的归属，是由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定归业主专有或者专用的。

这样，既容易操作，也可以避免纠纷。

如果规定车库、车位归业主共有，由于车库、车位和住宅的配套比例不同、业主之间享有的住宅面积不同、商品房销售的状况不同等原因，归业主共有很难操作，据此，本条第二款规定：

“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

”同时，对现实生活中有的开发商将车位、车库高价出售给小区外的人停放；不少小区没有车位、车库或者车位、车库严重不足，占用共有的道路或者其他场地作为车位的问题，本条第一款、第三款有针对性地规定：

“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

”“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

”

2、开发商迟延交房，可否以“不可抗力”而主张免责？

根据《合同法》规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

例如，地震、水灾、风暴等自然现象和战争、政变等社会现象。

《合同法》同时规定，当事人一方以不可抗力为免责抗辩理由时，应当在合理期限内向对方当事人提供发生不可抗力的证明。

开发商迟延交付如果是由于不可抗力造成的，可以根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。

不可抗力必然影响到合同的正常履行，因此，其必须发生在合同依法成立后至合同正常履行结束之前，如果在合同成立之前或当事人迟延履行之后发生不可抗力，不能援引不可抗力条款免责。

发生不可抗力后，因不可抗力影响合同继续履行的，当事人免于承担违约责任。

正常的市场价格波动不属于不可抗力，实务中可以约定哪些事情不属于不可抗力。

如约定合同甲方（售房人）不能要求免责：

（1）甲方不能及时采购本合同所列建材、设备或同类、同级产品的；

（2）市政配套工程不能与房屋同步建设、同时竣工交付的；（3）该建设工地附近有重大施工，该房屋建设不得不停止的；（4）其他不列入免责范围的事项。

3、开发商逾期交房的，违约金如何计算？

房地产开发商应当将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。

未能按期交付的，房地产开发商应承担违约责任。

当事人可以在合同中约定违约金数额也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。

违约金不以实际损害为条件，具有处罚性，当事人可以自由约定其数额。

同时违约金还具有补偿性，国家可根据实际情况要求对违约金数额支付后不能免除支付方的合同履行义务。

4、商品房楼顶及墙面广告牌的收益应当归谁享有？

商品房所在楼宇的屋面使用权（即楼顶天台）、外墙面使用权属于开发商与购房者约定的内容，即双方可以约定楼宇的屋面使用权、外墙面使用权归谁享有，使用权归谁所有其楼顶及墙面广告牌的收益就归谁所有。

（1）如果购房者和开发商约定屋面和外墙面使用权归全体业主共有，那么开发商要想在屋顶或其他的外墙面安装广告牌不能影响业主的正常生活，并且所收取的广告费的主要部分归业主委员会所有，由业主委员会统一保管、使用，开发商只能收取小部分的管理费。

但如果开发商是为本小区做宣传用的广告牌，只要征得业主委员会同意，并不影响业主的生活，是不需要向业主委员会交广告费的。

（2）如果购房者和开发商约定屋面和外墙面使用权归开发商所有，开发商安装广告牌就不需要经过业主委员会同意，只要做到不影响全体业主的正常生活，广告的内容不会降低本小区的整体形象，开发商就可以安装广告，并且所收取的广告费就全部归开发商所有了。

所以，购房者在签订合同时，一定要注意把楼宇的屋面和外墙面的使用权约定归全体业主所有，特别是对于在中心城区以内那些临街的楼宇，因为这关系到每个业主的切身利益。

但是如果双方对楼宇的屋面使用权、外墙面使用权归谁享有没有约定，该如何处理呢？

目前尚无明确规定。

不能当然地认为归开发商或者物业管理公司享有。

5、共同出资买房却无证据证明的，能被确认为房屋的共同所有人吗？

共有房屋，应当由共有人共同向房屋登记机构申请登记，以房屋登记簿上记载的所有者为房屋的共同所有人。

房屋登记机构应当根据房屋登记簿的记载，并向权利人发放房屋权属证书。

一般情况下，房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明，包括《房屋所有权证》、《房屋他项权证》等。

申请登记房屋为共有房屋的，房屋登记机构应当在房屋所有权证上注明“共有”字样。

但房屋权属证书、登记证明与房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。

如果双方或多方共同出资或以合伙经营期间的资金收益共同购买的房屋，产权经其共同申请登记的，应由出资人共同所有。

但如果一方在申请登记时放弃房屋权利的，应认定产权归登记一方所有，并由登记方退还放弃登记一方的购房款。

如果一方在登记时未明确表示放弃产权，只登记在另一方名下，但多年来双方共同居住、使用、管理，登记方既未退款又长期无异议的，发生纠纷后，可根据事实认定产权归出资方共同所有，并应将房屋所有权证更改过来。

如果一方出资购买房屋后，将产权登记为自己和他人所共有，双方又长期共同管理使用该房屋的，可视为出资方赠与他方，产权归双方共有，出资方反悔的，不予支持；如出资方因某种原因在所有权证上登记了他人的姓名，但既无赠与他方的表示，又长期不让他方知道的，多年后，他方知道并主张产权的，一般不予支持。

6、擅自出售未经共有人同意的房产的行为有效吗？

共同共有人对共有财产享有共同的权利、承担共同的义务。

在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自出售未经其他共有人同意的房产的行为无效。

买卖交易中所谓合法出售方即产权证上所有权利人，如房屋产权为多人共有，在进行交易时所有产权人必须亲自签署居间协议，该居间协议才真实有效，产权证上的任一权利人如不能亲自签署居间协议，必须有公证委托代理权限且权限明确的受托人签署居间协议。

如共有产权人未全部到场签署居间协议，而签署了居间协议，该协议只能算部分有效。

为了避免所购房产为未经共有人同意而擅自处分的房产，购房人一定要特别注意房屋产权证中的记载，如果确为共有财产，则要查明是否有其他共有人的书面同意，如果说共有权人中有因特殊情况无法签署书面同意证明的，必须有公证委托代理权限明确的受托人代为签署。

7、以夫妻名义享受优惠而取得的公房，离婚后房屋归谁所有？

以夫妻名义享受购房补贴，且优惠购得的公房在夫妻关系存续期间为双方共同居住、使用，即使房屋权属的最终取得在双方离婚后，则该房屋仍为夫妻共有财产，一方出售共同财产的所得应由两人共有。

国家将公有房屋优惠出售给职工是我国城市住房制度改革逐步推向住宅商品商品化的产物，优惠出售公有房屋产权是指企、事业单位和国家机关，按照国家有关城镇公有住房制度改革的政策精神，将原出租给单位职工的旧房或新建房屋在国家规定的建房标准价格基础上，实行一系列优惠政策，将房屋产权出售给单位职工。

公有房屋产权形式多样：

（1）职工以市场价购买的住房，产权归个人所有，可依法进入市场；

（2）职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用5年后可以依法进入市场；（3）职工以标准价购买的住房，拥有部分产权，即占有权、使用权、有限的收益权和处分权，可以继承，产权比例按售房当年标准价格占成本价的比重确定。

一般住用5年后方可依法进入市场，在同等条件下，原售房单位或房产管理部门有优先购买、租用权。

律师答疑——房屋销售

1、商品房预售广告有法律约束力吗？

商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，没有法律约束力；但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。

该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，具有法律约束力。

一般情况下，商品房预售广告和其他商业广告一样，除了纳入合同而成为合同的内容外，都属于要约邀请，在法律上有拘束力。

在实务中可按以下标准来区分哪些预售广告为要约，哪些为要约邀请：

（1）销售广告的内容属于开发商为了宣传需要所作的夸大性语言，或商品房效果图等文字和图片资料。

如：

“理想居所”“精装修”、“高档社区”、“文化居所”等，只是概括性宣传，目的是为了引起注意，增加宣传的效果，吸引客户，一般认为是一种要约邀请，没有法律上的约束力。

（2）销售广告中标明了位置、装修条件、物业及配套设施等，实际上这些广告已经构成了要约，具有法律效力，符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定的内容。

虽然些广告承诺未写入合同中，开发商也要承担责任。

（3）开发商在广告销售中的某些许诺已经写到购房合同中，那么些这就不是广告而是合同条款，具有明确规定的法律效力。

2、商品房订购协议书约定定金而发生纠纷的，应当如何处理？

出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因买方原因未能订立合同的则买方无权要求返还定金，如果因出卖人原因导致合同未订立的则出卖人应当双倍返还定金；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

相对商品房预售合同来说，订购协议是本约订立之前先行订立的预约合同。

订立预约合同的目的，是在本约订立前先行约明部分条款，将双方一致的意思表示以合同条款的形式固定下来，并约定后续谈判其他条款，直至本约订立。

预约合同的意义，是为在公平、诚信原则下继续进行磋商，最终订立正式的、条款完备的本约创造条件。

因此在继续进行的磋商中，如果一方违背公平、诚信原则，或者否认预约合同中的已决条款，或者提出令对方无法接受的不合理条件，或者拒绝继续进行磋商以订立本约，都构成对预约合同的违约，应当承担预约合同中约定的违约责任。

反之，如果双方在公平、诚信原则下继续进行了磋商，只是基于各自利益考虑，无法就其他条款达成一致的意思表示，致使本约不能订立，则属于不可归责于双方的原因，不在预约合同所指的违约情形内。

这种情况下，预约合同应当解除，已付定金应当返还。

3、出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人订立的商品房预售合同是否有效？

商品房预售许可证是商品房预售合同生效的条件，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定为无效。

根据我国法律规定，进行商品房预售必须满足以下四个条件：

（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（2）持有建设工程规划许可证；（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（4）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。

在认定商品房预售合同的效力时，对出卖人的法定预售资格认定应只从形式上进行审查，对出卖人未取得预售许可证明签订的预售合同应认定无效，出卖人取得预售许可证明的，可以认定预售合同有效。

出卖人如在起诉前取得商品房预售许可证明的，预售合同有效。

4、双方签订了商品房认购书之后，是不是必须签订商品房预售合同？

双方签订了商品房认购书之后，是否必须签订商品房预售合同的问题，即在认购书签订以后，若一方当事人未能签订商品房预售同，是否意味着要承担违约责任的问题，此时应当视不同的情况作不同的处理。

如果双方当事人在认购中明确约定买受人应当在某一具体的时间到来时与预售方签订商品房预售合同的，则买受人就有在日后订立商品房预售合同的义务。

若买受人在规定的时间没有与预售方订立商品房预售合同，则买受人就要承担违约责任。

但是如果双方当事人只是进行了协商但未达成协议的，则不一定构成违约，或者双方就认购书之外的事未达成协议的，也不构成违约。

因为根据合同自由原则，合同的签订必须建立在双方当事人自愿协商一致的基础上，不能达成协议的，双方当事人就都不构成违约。

需要注意的是，因为认购书是预约，预约的目的是为了签订本约，所以如果说作为本约的商品房预售合同已经签订了或者因协商不成无法签订时，认购书都应终止其效力。

预购人能否将预售商品房再转让给他人？

在我国现行的法律中，并没有禁止商品房预售合同的预购人将自己所预购的商品房转让给他人的行为。

《城市房地产管理法》第46条规定，按照合同一般规定处理不施加特别限制。

如商品房是预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。

但到目前为止，国务院没有任何规定。

有关预售商品房转让的规定主要是一些地方法规和规章，但也不是完全一致，主要有三种做法：

第一，按照合同法的一般规定处理不施加特别限制。

如《上海市房地产转让办法》。

第二，不允许预购人转让其预购的商品房。

如《成都市关于加强商品房预售管理的通知》。

第三，允许预购人转让预购房屋，如《北京市城市房地产转让管理办法》第四十四条规定：

预购人在预售合同登记备案后、商品房竣工前转让其预购的商品房的，按照下列规定办理：

（一）未付清预售商品房预售合同约定的总价款的，预购人应当取得房地产开发企业同意；

（二）已付清预售商品房预售合同约定的总价款的，预购人应当将其转让预购商品房的情况书面通知房地产开发企业。

转让预购的商品房的，预购人与受让人应当签订书面合同，并在合同签订后15日内依照本办法第四十条的规定到原登记机关申请变更预售合同登记备案。

5、出卖人一房二买的应如何处理？

出卖人就同一套房屋分别与两个以上的购买人签订房屋买卖合同的，除法律另有规定，当事人另有约定外，两份合同都有效，但只有将房屋在房产管理部门登记的购买人才享有房屋的所有权。

另一购买人可以要求出卖人返还购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

在我国不动产物权的变动采取意思主义与登记主义相结合的形式。

即不动产物权的变动，仅双方合同的表示一致，达成合同是不够的；还必须在房地产管理部门进行登记，才能符合法律的生效要件。

6、出售公房承租人有优先购买权吗？

出售出租公有房屋的，承租人可以优先购买。

优先购买权是指在相同的价格、支付方式、期限等同等条件下优先于他人购买的权利。

享有优先购买权的人包括房屋共有人和房屋承租人。

房屋的共有人在出卖自己共有房屋份额时，应先征得其他共有人的同意，在同等条件下，其他共有人有优先购买的权利。

当其他共有人表示不愿意购买或不愿按同等条件购买时，共有人可将房屋出卖给他人。

否则，其他共有人可以请求撤销该房屋买卖合同和赔偿损失。

房屋所有人出卖出租房屋，应当提前15日通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买的权利。

房屋所有人未按此规定出卖房屋的，承租人可请求法院宣告该买卖合同无效。

如果房中屋的共有人和承租人同时主张优先权的，应首先由共有人购买。

当共有人表示不买时，可由承租人优先购买。

但是，具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：

（一）房屋共有人行使优先购买权的；

（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

律师答疑——购房贷款及价格

1、因开发商原因不能办理银行按揭贷款，可以解除房屋预售合同吗？

商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，后因开发商原因不能办理银行按揭贷款并导致商品房买卖合同不能继续履行的，购房人可以解除房屋预售合同。

如果双方在预售合同中明确约定由房产开发商办理按揭贷款，且在事实上房产商已与银行就按揭贷款签订过协议，并明确规定了贷款比例。

那么，客观上按揭贷款成功与否直接关系到商品房预售合同的履行。

因此在此种情况下，如未办成按揭贷款而导致购房者无法履行付款义务的，房产商应当承担责任，购房者可以请求解除合同和赔偿损失。

2、申请公积金贷款购房一般遵循哪些步骤？

第一步：

到贷款银行提出借款申请。

第二步：

银行审核。

第三步：

到贷款银行签订借款合同。

第四步：

到产权部门办理贷款担保手续。

第五步：

办理住房抵押保险手续。

第六步：

签订还款协议和划款。

第七步：

银行划款。

3、商品房预售合同签订后，开发商还能要求增加房款吗？

预售房的价格，除了国家规定的“微利房”、“解困房”等必须执行国家定价以外，合同双方根据房地产市场行情约定的价格受法律保护，预售合同签订后，开发商不能随便要求增加房款。

若开发商以政府调整与房地产有关的税费为由要求变更合同价格的，可以予以支持。

但是如果开发商仅仅以建筑材料或商品房市场价格变化等因素要求变更合同约定的价格或解除合同的，一般而论不予支持。

这是正常的商业风险，由当事人自行承担。

胡礼新答疑——房屋面积测算

1、如何计算商品房的销售面积？

商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公共建筑面积；

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积；

分摊的公共建筑面积=公共建筑面积分摊系数x套内建筑面积。

注意：

凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。

作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。

2、商品房交付面积与合同约定面积有差异应如何处理？

根据《合同法》第一百零七条规定：

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

那么是不是只要有面积差异就属于违约并承担违约责任呢？

这要根据具体情况而定，如果有约定依双方的约定处理，没有约定就根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：

出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；

（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。

买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

为了更好地保护您的权益，建议在合同中明确约定面积出现差异的处理方法。

3、共用分摊面积增加，购房者需要承担增加部分的房款吗？

共用分摊面积增加，购房者是否需要承担增加部分的房款，主要看当事人之间是如何约定的。

根据《商品房销售管理办法》第二十一条规定：

按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。

胡礼新答疑——验收与质量保证

1、房屋交付时，用户有哪些注意事项？

房屋交付时，用户应注意以下事项：

（1）开发商在向用户交付销售的新建商品房时，必须同时提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

《住宅质量保证书》对销售房屋的结构、部件、设施、配套、维修等方面向购房者做出质量保证和承诺。

《住宅质量保证书》必须作为购房合同的附件，与购房合同具有同等的效力。

《住宅使用说明书》应对建筑结构特点和各种设施容量、配置、性能、标准等做出使用说明和提出注意事项；

（2）开发商交付房屋时，若未向购房人提供上述两项文件的，购房人有权拒绝接收此房屋，由此产生的延期交房的责任由开发商承担。

入住时用户还应注意：

（1）购房人持合同就可以到物业管理公司拿钥匙，拿钥匙之前，要求签订物业管理公约，公约规定的内容不应当侵害业主权利；

（2）在签约前，购房者要对公约仔细研究，充分了解自己应享受的权利和承担的义务，如果不属于买卖合同中规定的义务，业主有权拒绝。

2、商品房交付使用后，购买人可否以质量不合格而要求退房？

在商品房存在质量问题时，预购人并非在任何情况下都可以要求解除合同，关键在于这种质量问题是否足以影响正常的居住使用。

房屋主体结构质量不合格的，或是因房屋质量问题严重影响正常