住房研究报告.docx
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住房研究报告
采访文案
小不小康，关键看住房。
改革开放30年以来，随着房地产业从无到有及迅速发展，广大城镇居民的住房条件得到极大的改善。
但是，由于近年来房价持续上涨，越来越多的低收入家庭以依靠市场优化途径来解决住房问题，住房消费能力亦呈现相对下降趋势。
针对住房，我们采访内容如下：
1，请问您对现在的住房满意吗？
2，您觉得周围的亲戚朋友关注住房的什么反面？
一般都抱怨什么？
3，您有意买房吗？
对于买房您最担心的是什么？
4，您所接受的房价是多少？
5，请您谈一下母亲的房价？
6，您能谈一下我国现在的住房现状吗？
7，有人说：
“人多地少造成住房问题”的说法，您是怎样看待?
8，您怎样看待政府实行经济适用房与廉价房？
您认为这能解决低收入者家庭的住房问题吗？
9,您希望政府采取怎样的措施来解决住房问题呢？
10,目前，大部分年轻人（如大学生）的住房消费观念并不理性还处于“生存型”奋斗阶段就已追求“享受型”的奢侈生活。
站在教育的角度，您是怎么看待的呢?
中国住房的真实现状及改革方向
刚刚过去的2009年﹐中国房地产市场风云变幻﹐大大出乎人们的意料。
上半年受全球金融风暴的影响还严重下滑﹐政府出台了很多政策救市﹐来扭转房地产颓势。
为了救市﹐放松信贷﹐全年信贷总量猛增到9.7万亿元﹐超过过去几年的信贷规模。
然而﹐到了下半年﹐形势突然逆转﹐楼市强烈反弹﹐房价飞涨﹐地王迭现﹐北京二手房成交量达到20多万套﹐接近前三年的总和﹐房价比年初上涨了30％以上﹐房价涨幅超GDP五倍。
一些城市房价涨幅过快﹐甚至失于理性﹐几近疯狂﹐楼市租售比达到了1比500~700﹐有些地方还出现恐慌性抢购。
2009年中国消费总额一共12万亿元﹐其中居民买房支出就花费了六亿元﹐占了一半。
全国仅新房销售额占同期GDP的比重就将超过13％。
[1]年底政府又不得不进行调控﹐在不到半个月的时间里楼市调控政策密集出台﹐以抑制投机性购房﹐遏制房价过快上涨﹐来了个180度大转弯。
而现在市场上抢购房子的人70％以上已经不是缺房﹐买房自住﹐而是投资或投机炒房﹐准备买来倒卖发财﹐买来的房子大量闲置。
一边是连夜排队买房﹐另一边则是不断上升的空置率﹐许多小区入住率都不到50％﹐造成极大浪费。
这种状况很不正常﹐是不可能持久的。
近一段时间之内﹐国内有不少经济学家对中国的资产泡沫化表示担忧。
目前房价暴涨主要是由投机性需求过热炒上去的。
京﹑沪﹑杭﹑深﹑广等热点城市都是大量的投资性购房占据市场主导﹐并正在向二三线城市蔓延。
随着房价的疯狂上涨﹐全民炒房﹐中国正面临着史上最大的资产泡沫迅速吹大的风险﹐美国知名财经杂志《福布斯》近日评选出全球七大金融泡沫﹐其中﹐中国的房地产市场名列第二。
中国社科院曹建海则说房地产市场已成了一个超级赌场。
专家呼吁﹕房价与居民购买房屋能力之间的关系在恶化﹐房地产泡沫随时可能破裂﹐已经到了不得不解决的地步了。
中国金融机构现在在房地产里的贷款（包括开发商贷款﹑土地贷款和个人住房按揭贷款）已经达到几十万亿﹐继中央政府提出“四万亿”扩大投资方案后﹐截至2008年12月19日﹐全国18个省市公布的未来1~2年的投资计划﹐总规模超过30万亿元﹐是中央“四万亿”的近八倍﹐绝大部分依靠银行贷款。
房地产正在绑架中国金融﹐并已彻底绑架了地方政府﹐绑架了老百姓。
引发了很多社会矛盾﹐包括拆迁中出现了不少恶性事件。
有些地方政府急于寻求“土地财政收入”的增长﹐急功近利地进行城市开发﹐片面追求经济效益和GDP的增长﹐忽视社会公平﹐违法拆迁﹑暴力拆迁事件层出不穷﹐甚至出现了令人怵目惊心的以命相搏的惨烈事件。
房价快速上涨﹐北京﹑上海等一线城市商品住宅销售价格已超两万元﹐85％的居民已经买不起房﹐一部热播电视剧《蜗居》把社会对高房价的不满表现得淋漓尽致。
因此﹐社会各界都强烈呼吁﹕从当前我国的住房实际状况来看﹐房地产市场确实应该变革了。
一﹑当前我国的真实住房情况
中国现在有多少住房﹖当前我国的真实住房情况如何﹖还是一个谜。
2009年9月﹐庆祝建国60周年﹐国家统计局公布<以长沙市例>﹐在长沙市抽样调查总人口数为6138719人，家庭总户数为1705895户（集体户数除外）。
全市家庭平均每户拥有住房2.88间，户均住房建筑面积已达到107.47平方米，人均住房建筑面积已达到33.56平方米。
其中市、镇、县的人均住房面积分别为24.87平方米、34.26平方米、38.42平方米，根据国家制定的“城市人均建筑面积8至10平方米、农村17.8平方米”的小康标准，长沙市、镇、县住房建筑面积均已超过小康标准。
但是﹐不久﹐住房与城乡建设部政策研究中心主任陈淮发表文章说﹕根据《中国统计年鉴》和《2008年国民经济和社会发展统计公报》相关数据﹐截至2008年底﹐中国城镇实有住房建筑面积总量为124亿平方米左右﹐当年城镇常住人口6.07亿人（户籍人口加居住半年以上的常住人口）﹐2008年我国真实的城镇人均住房建筑面积仅为20.5平方米﹔户均约60平方米。
也就是说﹐目前我国城镇居民的居住总水平仅仅达到2007年国务院27号文件规定的经济适用房标准。
[3]比国家统计局公布的城镇人均住房建筑面积一下子少了十平方米﹐缩水三分之一。
怎么回事﹖
原因是我国的统计数字都是按照投资渠道由基层单位层层报上来的﹐没有正规投资渠道﹑呈报单位﹐或者隐瞒不报的就无法统计。
建设部和国家统计局公布的数字中不包括军产﹑保密产﹑外产（使领馆﹑外企等）﹑开发商未售出的住房以及农村集体所有制土地上的小产权房﹔同时一些单位的自建房﹑私人建房统计的也不完全﹐更不用提大量私搭乱建的违章建筑了。
所以统计数字远远小于实有建筑面积。
。
二﹑中国的房地产市场应该如何改革
在当前形势下﹐根据我国的真实住房状况﹐我国住房建设和房地产业将何去何从﹖这是我们需要认真研究的问题。
那么﹐中国的房地产市场应该如何改革呢﹖
当前﹐我国人民的住房条件虽然比前些年有了很大改善﹐但是苦乐不均﹐贫富差距巨大。
因此﹐从当前我国的实际住房情况来说﹐我们缺的不是房子﹐而是公平公正﹐是让进入城市的农民工能够融入城市扎下根来﹐成为新市民﹐给农民真正的公民待遇﹔让低收入家庭﹑刚毕业的大学生也能有租得起的﹑居住条件合理的住房。
我们的住房建设和住房供应必须转向重新建立完善的住房保障体系﹐覆盖所有买不起商品房的居民﹐让人人有房住。
这是政府义不容辞的责任﹐也是世界各国都在实行的国际惯例。
近年来﹐各界专家学者和人民群众不断呼吁﹐已经提出了很多建议﹕
有的要求进行第二次房改﹔有的要求修改土地法﹑取消现行征地办法和拆迁条例﹔有的要求遏止炒卖房屋﹐对投机炒房以及拥有多套住房的人课以重税﹔有的要求取消现在的开发商﹐回到1998年23号文确定的原则﹐应该由政府负责解决三分之二以上中低收入居民住房问题。
最近﹐11月27日﹐中国社科院研究员易宪容提出﹕住房市场需要二次革命﹐应该尽快制定住宅法。
对人民的呼声﹐中央最近已经作出反应﹕
2009年11月28日﹐温家宝总理在到上海考察工作时指出﹕
1:
继续大规模实施保障性安居工程。
中央财政拟安排保障性住房专项补助资金632亿元人民币，比上年增加81亿元。
建设保障性住房300万套，各类棚户区改造住房280万套。
扩大农村危房改造试点范围。
各级政府切实负起责任，严格执行年度建设计划，确保土地、资金和优惠政策落实到位。
2:
继续支持居民自住性住房消费。
增加中低价位、中小套型普通商品房用地供应，加快普通商品房项目审批和建设进度。
规范发展二手房市场，倡导住房租赁消费。
盘活住房租赁市场。
3:
抑制投机性购房。
加大差别化信贷、税收政策执行力度。
完善商品房预售制度。
4:
大力整顿和规范房地产市场秩序。
完善土地收入管理使用办法，抑制土地价格过快上涨。
加大对圈地不建、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度。
外国政府如何解决住房问题
要想彻底改革中国的房地产业﹐我们建议﹕
第一﹐必须认真总结30年来我国房地产业的成败得失﹐反思存在的问题和失误。
30年来﹐我国住房由国家最沉重的负担变成了政府最大的财源﹔由职工享受的最大福利变成了最大的负担﹐从一个极端走到了另一个极端﹐利益机制发生了巨大扭曲﹐应该认真反思。
保证“人人享有适当的住房”﹐解决全体居民特别是中低收入家庭的住房问题是政府义不容辞的责任﹐中央政府现在已经开始意识到住房完全市场化的模式是无法实现的﹐要改变前些年把住房全部推向商品房市场的做法﹐建立符合我国国情的完善的住房保障制度。
中低收入家庭的住房问题必须靠公共住房来解决﹐通过建立健全住房保障机制﹐为困难家庭的基本住房需求“托底”。
因此应该全面改革我国的住房建设﹑供应体系﹐必须政府的归政府﹐市场的归市场﹐建立两个房地产市场。
第一个是政府负责的社会保障用房建设体系﹐吸取新加坡建设“组屋”的经验﹐覆盖70％以上中低收入家庭﹐回到1998年我国停止福利分房时﹐《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（23号文）对人民群众的承诺。
鉴于我国有50年的无偿分房历史﹐城镇户籍人口大部分都已经分过房改住房﹐剩下真正没房住的只是少数﹐因此覆盖面超过70％政府也已经能够承担。
至于新进入城市的农民工﹑新参加工作的年轻人﹐月收入只有一两千元﹐不要说买房﹐就是租一套普通住宅都很困难。
因此他们一进入城市﹐一参加工作就要求能买得起房﹐一结婚就要求住上一百多平米的新房是不现实的﹐政府建房应该改卖为租﹐为他们建设大量他们能够承受的公租房（经济租用房）﹐严格控制面积和标准﹐每套不超过五六十平米﹐做到面积不大功能全﹐有钱人也不会要。
同时也有利于人员流动。
据报导﹐明年（2010年）北京住房建设用地50％以上将用于建设政策性用房﹐并且将建设一批月租金在500~1000元左右比市场租金便宜20％以上的公共租赁房﹐建设标准和廉租房是一样的﹐同为全装修房﹐同为保障性租赁房﹐二者的房源未来将合二为一﹐就是一个好的变化。
[9]另外﹐充分利用现有住房资源﹐例如前些年建设的大量五六十平米一套的小户型住房﹐原有住户很多已经改买新房﹐政府可以大量收购改为面对低收入群体﹑外地农民工的廉租房﹑经济租用房等来改善他们的居住条件﹐缩小住房差距﹐化解社会矛盾﹐也是一条好的途径。
另一个则是由开发商建设的房价放开的商品房市场﹐不超过总面积的30％﹐房价甚至越高越好﹐收取的地价和税收可以用来补贴社会保障用房建设。
因为老百姓并不关心那些豪宅别墅是几百万还是几千万元一套﹐开发商不是公开声称他们没有义务给穷人盖房﹐就只给富人盖房吗﹐就让开发商专门去给那些有钱人盖房吧。
当然开发商要全面整顿﹐优胜劣汰﹐全国六万多家开发公司是不是太多了﹖
第二﹐房价问题折射出的是中国的住房制度问题﹑土地供应制度问题和金融制度问题。
在土地制度问题中﹐最主要的是解决地方政府的土地财政问题。
要改革税制﹐改革土地制度。
很多专家已经建议﹐土地属于国有﹐要彻底斩断地方政府与房地产的利益联系﹐改变土地财政的现状﹐就必须将土地收入改费为税﹐收归中央国税﹐全国统筹使用﹐不再是哪个地方政府卖地越多就越有钱﹐从而使地方政府的卖地冲动得到遏制﹐必须转向调整产业结构﹐摆脱对房地产业的财政依赖。
同时调整营业税﹑增值税等其它税收国税地税的分成比例﹐增加地方政府的财政收入。
如果不把中央政府和地方政府的事权﹑财力划分更加对称﹐地方政府的财政过多依靠土地出让收入的话﹐高房价问题﹑住房贫富差距问题是很难解决的。
第三﹐要改变农民工“客居他乡”“候鸟式就业”的居住定式﹐给农民真正的公民待遇。
不仅是放宽城镇户口﹐而且要让进城的农民工能有稳定的就业﹐与城镇居民享受同样的社会保障﹐敢于放弃农村的责任田﹑房子和宅基地﹐同时允许他们在农村的责任田﹑房子和宅基地进入市场﹐取得合理的补偿﹐获得能够在城里安身立命的必要资本。
使他们真正能够融入城市﹐成为新市民﹐才是我国城镇化的正确途径。
建议﹕凡招收农民工的单位必须给他们提供居住条件适当的职工宿舍﹐特别是工作地点流动性大的建筑业﹑市政建设业﹔工作时间早出晚归的餐饮业﹑商业服务业等等更应该提供。
同时招收农民工原则上必须签订一年以上合同。
对已经在城市定居﹐不准备回乡的农民的房屋﹑土地可以进行赎买﹐以使他们能够得到一笔在城市的安家费﹐赎买的办法一是本村农民购买﹐二是本村集体购买重新分配。
但在一些输出劳动力多的地区﹐很多空心村十室九空﹐本村农民和村集体很难购买﹐所以三是可以允许城镇居民购买。
但更好的办法是当地政府以市价购买﹐直接转为国有土地﹐然后调整整合集中﹐作为政府土地储备﹐发展现代农业或其它发展用地﹐减少以后政府征用土地的难处﹐同时使进城农民能够得到合理的补偿。
第四﹐房地产开发模式必须改变﹐中国这种由开发商主导﹑垄断城镇住房市场的房地产开发模式在全世界是独一无二的。
它使开发商与人民群众处于尖锐对立的状态﹐声名狼藉﹐民怨极大﹐对社会不利﹐对开发商自己﹑对房地产业的发展更不利。
未来﹐中国的开发商也要与国际接轨﹐改变现在的开发模式。
现在﹐全世界都没有中国这样的开发商。
其它大多数国家的房地产开发商不过是投资商雇佣的服务中介行业﹐或者就是建筑商﹐替投资商和拥有土地的业主打工﹐利润一般只有3％左右﹐绝不是暴利行业﹐所以不像中国的开发商这样声名狼藉。
中国社科院曹建海先生发表文章说﹕我国这种开发商主导建房﹐空手套白狼﹐什么实事都不干﹐却攫取比建筑商﹑建材商﹑勘探﹑设计﹑监理企业各个干实事的行业利润加起来都多的暴利﹐举世罕见。
开发商是多余的一环﹐可有可无﹐而他们利用对住房供应的垄断﹐故意刺激商品房价格的飞涨﹐使房地产的巨大利益向地方政府和开发商倾斜﹐开发商年暴利达四千亿﹐有的年度利润甚至占房价50％。
建议中国政府应当取缔现在的开发商﹐减少中间环节。
现在广大农村农民住房比城镇居民住房多得多﹐解决得也比城市好﹐也没有用什么开发商。
开发商完全可以取消。
有些学者建议有些偏激﹐但是房地产业属于第三产业服务业﹐改变现在的开发模式﹐让中国的开发商也与国际接轨﹐回归服务业的本质﹐则是非常必要的。
今后﹐开发商应该转为只为30％富人建设高价商品房的企业﹐不能再染指普通老百姓的保障用房。
政府的归政府﹐市场的归市场﹐这也是任志强等开发商一再呼吁的。
总之﹐通过这次新一轮调控﹐彻底改变当前一方面大量房屋闲置﹐另一方面大量居民住不起房的现状已经是必由之路。
通过这次金融风暴﹑经济危机和新一轮宏观调控的洗礼。
我国房地产业和住房制度需要全面改革﹐服务于民生﹐才能够更好的解决人民群众住房问题﹐改善形象﹐为社会所接受。
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附表：
研究专题：
中国住房现状及改革方向
组长：
董如龙
组员:
董如龙周克明张方罗又红徐发艳江取新
任务分配：
资料收集：
张方罗又红
采访：
董如龙徐发艳
摄影：
江取新
资料总和整理：
周克明
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