三弦星街口销讲1.docx

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三弦星街口销讲1

销中心现场销售说辞

地点一（轮排接待台）：

置业顾问：

您好，欢迎参观三弦星街口，我是接待您的置业顾问×××，先生/小姐怎么称呼您呢？

客户：

×××先生/小姐。

置业顾问：

您好，×××先生/小姐，请问您是第一次来吗？

（若客户说来过，帮客户确认原业务员后，继续轮排。

若客户说没来过继续接待流程）

那您是否有打电话预约过呢？

（若客户有预约过，请帮忙确认业务员后继续轮排，若没有预约过，继续接待）

×××先生/小姐，这是我的名片（双手递名片），您这边请，我来给您介绍一下我们项目的基本情况。

”

注意动作：

如有StandBy，客户进门后，必须上前迎客并引领其至解说位

如无StandBy，客户进门后的同时，必须从接待前台起立行进至大门迎客，并引领

地点二（销售模型----区位示意图）

先生/女士，这边请，我先帮您介绍一下项目周边的区位，这是我们项目的区位图，上北下南。

我们项目案名为‘三弦星街口’，位于三鲁公路与昌林路交汇，隶属于闵行区浦江镇，毗邻前滩地区。

众所周知，浦江镇是上海市“一城九镇”规划重点打造建设的城镇之一，目前浦江镇已经逐步发展成为了上海市闵行区重要的核心生活服务区。

下面我将从交通，板块和配套三个方面为您做一个全面的介绍。

首先是交通方面，项目附近有多个公交路线，例如航大专线等，轨交方面，项目仅1500米处就有地铁八号线沈杜公路站，30分钟即可到达世纪大道枢纽站，无论是去外滩观景还是去上海其他城区游玩都是十分方便的。

请问您是自驾吗？

自驾方面更方便了，从本项目出发，10分钟不到就可以到达外环高速，到达浦东国际机场或是虹桥机场仅需要30分钟的车程，沿浦星公路北行仅25分钟就可以到达人民广场，未来还会有两条铁路通行浦江镇，四个越江隧道[银都路-芦恒路隧道，澄江路-陈行公路隧道（东面与年家浜路打通），元江路-联航路隧道（主干，东面与沈梅路打通），东川路-先新路隧道]建设在浦江镇，沟通黄浦江两岸，去往徐汇滨江等区域更加方便快捷。

总的来说，不论是乘坐公共交通还是自驾，我们项目都是非常便利的。

从板块来说，我们三弦星街口隶属于闵行浦江镇，浦江镇北接三林和前滩板块，西侧与吴泾板块隔江相望，南侧相邻杜行镇和鲁汇镇，东侧为周浦浦东板块。

目前浦江镇已经成为闵行区生活服务区的核心区域。

区域的经济发展是离不开政府的政策支持的，政府的支持无外乎几种：

财政投资，税收优惠，特殊开发区等等，在这些政策的扶持下的区域会快速发展，为什么陆家嘴会成为世界闻名的金融中心？

不就是政府的支持嘛！

那么将被打造成第二个陆家嘴的前滩板块，也同样会快速发展，世界500强企业入驻，知名品牌落座在前滩板块，目前前滩板块的售价在10万左右/平方米（晶耀前滩2月10日开盘，均价在10万/平方米，一房难求，未来预计均价会维持在15万/平方米左右）。

那么你可能会问，前滩发展的再好和我们有什么关系？

前滩板块总地块总建筑体量仅350万平方，这么小的体量入驻的企业是有限的，而我们浦江镇作为临近前滩区域最适合发展的板块，浦江镇也将受前滩板块的影响搭上前滩快速发展的列车，浦江镇辖内包括了12.38平方公里中心镇区、8.3平方公里漕河泾浦江高新科技园区、19.58平方公里现代农业园区、4.2平方公里别墅居住区、10平方公里黄浦江滨江开发预留地、以及60平方公里浦江世博森林区域。

目前我们项目周边住宅均价在6万/平方米，价格上就会吸引更多人到浦江镇居住和办公。

浦江镇距前滩地区仅6公里，距人民广场直线距离为17.5公里。

浦江镇也是“一城九镇”中离市中心最近的一个镇，2003年卢浦大桥的建成通车，使浦江镇与市中心人民广场几乎连成一条直线，仅20分钟车程即可到达。

另外，浦江镇与浦东国际机场直线距离约38公里、与虹桥国际机场直线距离约21公里，距徐浦大桥约1.5公里,与昌里路商业街仅8公里。

借助这些得天独厚的区域优势，加上政府的大力支持。

价值所在，显而易见。

单从项目上说，我们三弦星街口正好处于浦江镇大型居住社区的核心位置，项目周边社区环绕，周边五公里内拥有人口近50万，例如我们项目偏东北侧的四高小区，目前大约有人口6万余人；偏东南侧谈家港社区，目前大约有人口12万人；项目西侧景江苑动迁基地目前居住人口约10万余人，项目西面整体以高端别墅区为主，例如华侨城十号院这样的高端别墅。

加上前滩辐射带来的持续人口导入，“人潮就是钱潮，”有这么大的人口基数，区域内的商业和配套也会有很大的需求，我们三弦星街口正好为周边社区和企业提供商业配套服务，这样恰好也会给我们三弦星街口带来巨大的增值机会。

我们项目本身处于浦江镇大型居住区，目前区域内教育，医疗，娱乐配套已经比较完善。

首先就是区域内4A级的旅游风景区——召家楼古镇和公园——浦江郊游公园，仅十一期间的客流量就达到十万多，这样的一个旅游环境也会带来更多的消费群体。

教育方面，项目周边有十余所幼/小/中教育资源，例如浦江第一小学，浦江第二小学都是比较知名的学校，不仅教育资源充沛，教师团队也非常雄厚。

医疗方面——复旦大学附属市第五医院和浦江镇社区卫生服务中心等医疗场所，可以满足基本的医疗需求

但是商业配套方面，整体浦江镇还是相对稀缺的，目前我们项目五公里之内仅有的几个商业综合体，例如浦江生活广场和华侨商业广场，对于整个浦江镇来说，商业配套还是不足的。

综合来说，浦江镇已经具备了一个大型居住区的基本配套，在未来完善后升值空间会更高。

接下来这边请我为您介绍下我们的项目沙盘：

地点三（销售模型----沙盘）

本案位置正在浦江镇核心区域，南面为昌林路，东临三鲁公路、西面为规划路、北侧为已建厂区内宿舍。

规划面积用地面积为17087.27平方米，总建43392平方米，地上31097.8平方米和地下12300平方米，地块呈L型。

整体共计由六幢楼体组成，其中除一幢整栋出售之外，其余皆散售。

外观风格为现代商业街风格。

其中1栋5层，2栋四层，3栋和4栋为两层，及其5栋和6栋为六层。

产品主要分为商铺和精品商业两种，商铺分布在2.3.4.和5.6的一层，面积段30-780平之间，精品商业分布在5.6栋的2-6层。

100-300平之间。

项目大多数商铺均可做重餐饮，像我们项目这样在上海市内可做重餐饮的商铺是不多的，我们项目的未来业态也非常丰富，目前已经签约的有中影电影院、麦当劳。

中影1999年成立，是全国前五的影院控股公司，拥有出色的管理经验和服务经验，和非常好的电影作品，例如08年的《长江7号》，10年的《唐山大地震》，都是由中影拍摄完成的，这样的一家大公司的电影院会吸引很多的热爱电影的人到这里观影，增加我们项目的增值空间。

还有麦当劳目前也已经完成签约确定入住，对这样一家开店标准较高的美式快餐企业，也选择了我们这里开店，可想而知他们也是非常看好我们项目未来的发展和潜力，而现在的年轻人也非常喜欢这样的快餐产品，会带来更多的人到我们这里来进行消费，也可以带动我们项目的整体客流，人潮就是钱潮，哪里有人，哪里才有发展的潜力，我们这里拥有这么多的人口基数，发展潜力不可限量，三弦星街口就是您投资的优秀的选择之一。

接下来我带您去我们项目实地参观

地点四（项目现场）

详细内容附件

市重大工程保障性住房基地

①一号基地

基地范围西至三鲁路，东至新汇路，北至盐铁塘，南至新家河。

规划范围内总用地面积126.1公顷，居住总人口39537人，居住户数13179户，共6个街坊。

规划在各居住街坊内配建有相应的居住街坊级公共服务设施，以社区型的商业及社区服务设施与住宅配合，形成晚上的社区服务网络，另外，本居住区内教育设施配套按人口测算，内设九年一贯制学校1所、高级中学1所、初中1所和小学1所、幼托4所。

②二号基地

基地范围西至浦星公路，东至新蒲泾河道，北接规划一路，南至鲁南路。

规划范围内总用地面积为84.83公顷，居住总人口26670人，居住户数8890。

规划本居住区内设初级中学1所，小学1所，幼儿园2所，托老所与敬老院各1所，地区级体育中心1处。

③四高小区

基地范围西至三鲁公路，东至新汇路，北至机场高速，南至盐铁塘。

规划范围内总用地面积196ha（其中南汇地区42ha），居住总人口59730人，居住户数19910户，共18个街坊。

规划本居住区内设中小学各1组，九年制一贯1所，高级中学一所，规划用地面积为6.03公顷，另外，在各个居住小区中结合具体用地条件，在其中心部位分别设置社区中心，主要包括：

社区商业、文化休闲、幼托、老年活动、社区服务等。

按小区服务半径设幼儿园6所和托老所1处。

该小区预计2006年完成召楼路以西工程。

谈家港社区

谈家港社区位于沈杜公路南、先新河北、三鲁路东、新汇路西，规划总用地面积4.68平方公里，规划总人口约12万，在用地上由二大部分组成，分别是谈家港居住区和市配套商品房居住区。

谈家港居住区以姚家浜为界分为老镇区和新居住区，老镇区原为杜行镇的经济、文化、政治中心，其公建配套建设相对比较完善，规划将以街区为单位对居住环境进行逐步改善。

新居住区将安排镇农民动迁基地，创造方便、舒适、安全、优美的居住环境为目标，为当地的农民创造优美的居住空间。

东部居住片区公建布置主要以南北向的召楼路为中心轴线集中布置，贯穿各居住区，南北延伸，以扩大公建的服务面。

鲁汇社区

鲁汇社区北至规划道路、南至闸航公路、西临浦星路、东接新汇路，规划总用地面积约为4平方公里，居住人口约12万人，在用地上由三大部分组成，分别是鲁汇居住区、休闲居住区和市配套商品房居住区。

鲁汇社区规划原则主要充分利用周围条件和丰富的水系自然资源，去创造良好的居住环境和优美的景观环境，营造亲切自然的生态住区。

同时,也将充分考虑周围便利的交通条件和周围居民区的公建配套，设置本社区的公建设施，以期为本社区的居民提供一个便利和舒适的生活环境。

两大动迁安置基地

上海六大保障性住房基地中占地面积最大的一块位于浦江镇中心城镇，规划总占地面积232公顷，总建筑面积约218万平方米。

其中住宅面积约174万平方米，公建配套约44万平方米，规划总人口7.32万人，规划户数2.71万户。

①浦江世博家园

世博会居民定向安置基地位于浦江镇新规划的中心城区东南面，主要用于集中安置黄浦区和卢湾区的动迁居民。

世博家园东面到浦新公路，南面到沈庄塘，西面到浦景路，北面到淮南河，它是有两条路、两条河围合起来的。

规划总用地面积1.5平方公里，拟建总建筑面积约112万平方米，绿化覆盖率超过百分之40，规划人口约2.5万人，共分15个街坊，其中住宅面积87万平方米，公建面积25万平方米，停车位配备规划近期目标是一户0.5个，远期目标是一户0.7个。

②景江苑

位于浦秀路的浦江镇中心城区动迁安置房由同济大学设计，用地规模15.75公顷，容积率1.21，总建筑面积190375平方米，公建面积3600平方米，住宅面积186775平方米。

首期的景江苑已有600多户居民入住，但近期内不能上市交易。

浦江镇是上海市区域面积最大的一个镇，总面积102.1平方公里，根据市“一城九镇”规划编制的要求，按照“合理充分利用土地资源、科学确定区域功能、促进经济和城镇建设同步协调发展”的原则，已确定了浦江镇总体规划。

其总体布局分为四大区域：

中心城区：

浦星公路以西至滨江路、沈庄塘以北至芦恒路，总面积9.6平方公里。

休闲别墅区：

浦星公路以西至黄浦江、大治河以北至东盐铁塘，总面积4.2平方公里。

工业园区：

浦星公路以东至新汇路、立跃路以南至沈杜路，总面积6.2平方公里。

作为浦江镇“一城九镇”建设的重要组成部分，已列为市级工业区。

园区内将首期开放1平方公里，主要吸引高新技术产业，形成以电子、通讯、生物等主体的产业结构。

现代农业园区：

姚家浜以南、三鲁路以东至南汇和奉贤交界，总面积19.58平方公里。

是上海市政府决定建设的市级现代农业园区之一。

园区的水系完整、地势平坦、土地肥沃、宜农宜林；交通便利、水电配套、地下渠道密布。

园区内现有大型现代化农场3个，有万头猪场和鹿场各一个。

以本项目为中心，五公里内常住人口可达到近50万人，而人流就是钱流。

另外浦江镇的交通网络四通八达，会带来更多的人到浦江镇游玩定居。

交通配套包括越江隧道、铁路、道路交通和距离本案仅1500米的八号线地铁站沈杜公路。

越江隧道

银都路-芦恒路隧道，澄江路-陈行公路隧道（东面与年家浜路打通），元江路-联航路隧道（主干，东面与沈梅路打通），东川路-先新路隧道（此四条隧道均已确定规划）

铁路

1、机场快线：

连接两大机场。

浦东机场出发，沿着外环到林海公路，再稍微往南沿着芦恒路附近走向，过黄浦江，直奔虹桥机场，会在浦江北部设一个站；

2、铁路东西联络线（又称闵浦线）：

预计2020年后开建，连接上海东站以及松江火车站。

在浦江境内是沿着S32（申嘉湖高速）走向。

浦西部分是改造吴泾货运铁路，改造客运化后变成城铁组成部分。

南北走向大动脉

高架：

浦星公路、林海公路高架化疑似可能到S32（申嘉湖高速）；

浦业路：

以浦业路为主干，一直打通到世博大道，可能接林浦路、耀龙路穿越前滩；

浦锦路：

打通到前滩，疑似和杨思路、杨思西路接上（T字型）；

浦江东部：

上南路-苏召路-汇驰路全面打通，长青路三鲁公路。

项目周边五公里之内还有浦江郊游公园和召稼楼古镇等旅游风景区。

浦江郊游公园

浦江郊野公园是一座近郊秋景公园，位于上海闵行区浦星公路（大治河北侧），总面积15.29平方公里，一期启动区位于郊野公园东北角，北至昌林路（新建），南至联跃路，东至浦星公路，西至浦锦路，申嘉湖高速将其分为南北两块。

召稼楼古镇

召稼楼位于闵行区浦江镇的召稼楼古镇（浦江镇革新村内），是上海最早垦荒种地的地区，召稼楼文化是上海农耕文化的起源。

召稼楼源起于元朝初期，横跨元明清三个朝代，现面积达150亩之广，散落着不少清代建筑，目前规模较大、保存较完整的有“礼耕堂”、“梅园”等。

“召楼三宝”有召楼大曲、召楼羊肉、召楼拆蹄（手撕走油红烧蹄膀）。