11 公共维修操作指引.docx

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11公共维修操作指引

11公共维修操作指引

11.1岗位支持：

（1）统一配置工具箱或工具袋及常用的个人专用工具；

（2）配备公用工具（使用时需办理领用手续）；

（3）配备公共维修现场围蔽设施、材料；

（4）配备警示标识标牌。

11.2形象要求：

（1）仪容整洁、精神饱满；

（2）规范着装，整洁无污迹、无破损，正确佩戴工牌、穿绝缘鞋；

（3）言行举止大方、自然、得体。

11.3岗位常识：

（1）维修保养应避开使用高峰时段，有告知、有围蔽、有警示；

（2）影响业户安全的，应暂停使用；影响业户通行的，应主动避让；

（3）作业过程中，遇到业户询问，应耐心解释，表示歉意；

（4）作业结束后，应及时清理现场，恢复原状；

（5）不得随意脱掉外套，坦胸露背；

（6）不得在作业场所闲聊、抽烟等；

（7）规范操作、安全第一。

11.4服务指引：

（1）编制公共设备设施维保计划要“三分四定”：

a）分区域：

根据项目实际情况或管理需要，将设备设施划分成若干个责任区域，如按项目开发期数分区：

一期、二期、三期，或按楼栋分区，如一号楼、二号楼、三号楼

等；

b）分系统：

即设备设施所属的各专业系统（统一按国家示范项目考评标准进行划分，分为供电系统、弱电系统、消防系统、电梯系统、给排水系统、空调系统、供暖供气

系统和共用设施）；

c）分类别：

是指各专业系统的下一级别，如弱电系统中的可视对讲系统、门禁系统、

停车管理系统等；

d）定时间：

根据系统设备要求，确定维保周期；根据人员编制情况，确定具体保养时间；

e）定方法：

根据系统设备要求和人员技术水平，确定内保或外保，明确内保的工作方

法，外保的监管要求；

f）定标准：

根据系统设备要求，明确内保的工作标准，外保的考核标准；

g）定责任：

每个区域、每个系统都必须有相关的区域责任人，要落实到人，责任到心。

（2）公共设备设施日常管理要“三勤四查”：

a）勤检查：

区域责任人要定期检查每个区域、每个系统设备设施，主动发现问题，及

时解决问题；

b）勤保养：

根据设备设施维保计划，落实保养要求、符合保养标准；

c）勤维修：

计划性维修和零修急修相结合，避免设备长时间带病运行，减少异常情况

长时间存在；

d）查故障：

采用“望、闻、听、切”的方式查找故障、分析原因、快速处理，减少损失；

e）查隐患：

查设备设施自身的隐患，查设备设施对人员造成的安全隐患，查维保作业

中的操作隐患；f）查缺项：

查制度、标识、标牌是否缺项，查设备设施保养是否缺项，查维保计划执

行是否缺项。

g）查责任：

查故障、隐患、缺项产生的原因，查区域责任人是否履行职责。

拿好巡查表。

记录室内干、湿度。

检查配电柜参数。

检查消防灭火器。

检查应急灯及其他设备

并填写完善巡查情况。

图11.44配电房巡查流程图

拿好巡查表，首先记录室内干、湿度。

检查发电机润滑油位。

检查发电机畜电池补充液位置。

检查发电机畜电池电压

、电流及其他参数。

检查气体灭火器压力。

检查过滤设备。

检查消防控制箱设备状

态。

检查燃油量。

图11.45发电机巡查流程图

拿好巡查表，首先记录室内干、湿度。

检查控制柜各参数是否处正常状态。

检查水泵压力及测量电机温度。

检查水池水位是否处正常

检查压力灌压力是否有

以看、听、嗅、触四个

范围。

异常。

方法检查设备。

测试消防电话。

检查排污泵，并手动试验并填写完善巡查情况。

图11.46水泵房巡查流程图

图11.47风机房巡查流程图

检查水池水位是否处正常范围。

测试消防电话。

测试消防应急灯状态。

检查消防灭火器压力。

检查排污泵，手动试验并填写完善巡查情况。

。

图11.48消防泵房巡查流程图

拿好巡查表，首先记录

检查控制柜各参数是否

室内干、湿度。

处正常状态。

检查电梯主机是否有异

响。

检查救援设备是否完好

检查停电柜运行是否正

。

常。

测试五方通话。

图11.49电梯机房巡查流程图

接前台维修指令。

到达维修地点，做好围蔽、警示。

实施维修。

维修完毕收拾好工具，

交单到前台，以备区管

清理现场。

现场验证。

图11.50公共维修流程图

（3）电梯系统计划性维保：

a）审核外包单位维保计划，提前告知业户；

b）维保作业前检查是否放置安全围栏及检修标牌；

c）维保作业中，工作人员应随时关注维保状况；

d）维保结束，工作人员应检查并确认维保结果。

（4）电梯系统突发故障性维修：

a）立即对现场进行围蔽、放置警示标识牌；

b）维修时间较长或不确定时，应补发通知告知业户；

c）发生电梯困人时，应启动应急预案，按预案进行应对。

（5）大堂门禁系统出现故障时：

a）维修应避开业户上下班高峰期；

b）需要围蔽的，应做好适当的围蔽措施，并告知业户；

c）维修作业时，应关注人员的进出，微笑问好，主动打招呼；

d）发现不熟悉的人员进入时，应大胆、主动询问，必要时请求协助。

（6）园区照明设施计划性维修：

a）配合保洁人员定期对灯罩进行清洁；

b）定期对灯柱、灯罩进行除锈、防锈；

c）检查电线是否裸露，是否存在安全隐患；

d）维修完毕，清理现场，避免对环境造成二次污染。

（7）园区照明设施零星维修：

a）夜班工作人员应对路灯完好情况进行检查，并做好标记，转下一班进行维修；

b）存在明显安全隐患急需维修的，须在有人监护和协助的情况下进行维修。

11.8园区道路设施计划性维修：

a）制定园区道路设施维修计划；b）对园区道路设施存在安全隐患、影响使用的，自然损坏或人力损坏的，应及时

进行维修；

c）维修作业前应告知业户，现场做好围蔽，放置警示标识牌；

d）当天无法完成的，维修工具应回收，维修材料应拢成堆；

e）维修结束应及时清理现场。