商铺理财完全手册之商铺投资篇.docx

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商铺理财完全手册之商铺投资篇

商铺理财完全手册

商铺理财完全手册之商铺投资篇

　　一、***2005商铺投资调查

　　***每年年初都会就中国商铺投资市场的基本状况针对国内商铺投资者、经营商户及专业人士进行网上问卷调查，此次特别从2005年3月18日进行的“***2005商铺投资调查”返回的29560份问卷结果进行数据统计，结果如下：

　　1、常用理财方式

（1）、在总共票数当中，有39.47%的选择商铺投资，其次是商铺经营，占30.57%。

另外在住宅、写字楼投资和证券、基金等金融方面分别有17.0%和12.96%。

（2）、结合投资回报和投资风险两方面的因素，以及中国零售业的飞速发展，商铺经营投资成为投资人的首选。

　　2、是否投资过商铺及投资总资金规模？

　　有55.7%的被访问者曾经进行过商铺投资，在愿意填写投资金额的当中，100万以上投资额的占34.5%，100万以下的占65.5%，其中50-100万（一、二线城市一般商铺的销售总价格）的占13.8%。

　　3、是否考虑跨区域投资？

（1）、超过半数的人会考虑跨区域投资，达到了55.6%。

（2）、有鉴于此，跨区域的推广和炒做成为必要。

　　4、商铺投资类型偏好

　　在对上述各种商铺类型的投资偏好调查中，投资人对商业街的偏好最高，达到26.17%，这和商业街往往是城市商业地标、经营独立的原因有关；其次是住宅底商和社区类商铺，分别为16.0%和15.66%，这是一个发展趋势，随着商业中心的商业项目的逐步饱和，商业项目的开发逐渐往社区方向转变，和投资人的偏好无太大关系；相对纯商业类商铺而言，写字楼的吸引力非常弱，仅有11.09%；市场类商铺的比重较少，可能是由于目前市场类商铺供应较少、另外被访问人对“市场类商铺”理解比较模糊的缘故。

　　5、国内商铺投资热点地区

　　大家一致认为国内最具投资潜力的区域仍然集中在几个经济发达区域：

以上海为核心的长三角（华东）、以广州深圳为主力的珠三角（华南）。

这两个区域对投资人有比较明显的吸引力；华北、华中、渤海湾以及西南等内地区域旗鼓相当，相对均衡；另外，东北和西北的吸引力相对最弱。

　　6、感兴趣的商业经营类型

　　在被访问的会员中，经营类型所占比例比较靠前的有餐饮/酒吧、专业店、专卖店、百货（日常百货用品）等投资相对较小、需求相对较大的领域，所占比重均在10%以上，另外，表示为特许加盟的占11.53%，足以说明人们对开店经营的特别关注。

因此，投资知识和经营知识将有越来越大的需求。

二、中国商铺投资区域、城市排行榜

    当前，全国各地商铺投资、投资热度不减，但很明显不同区域、不同城市商铺投资的状况显著不同：

   1、热点商铺投资区域排行

    根据***2005商铺投资调查的结果，长三角地区依然是中国商铺投资最热点的地区，这个结果和2004年的调查结果完全相同，华东地区、珠三角、华南地区紧随其后，其次是华北地区、华中地区、东北地区和西北地区。

需要特别指出的是2004年的调查结果中，东北地区和西北地区仅排在长三角之后，可是今年却排在最后，说明市场对东北地区和西北地区的商铺投资兴趣发生了根本性变化比较谨慎；另外，2004年排在倒数第一的华北地区今年排在中间的位置，这说明商铺投资市场对包括北京在内的华北地区的商铺的关注度有了很大的提升。

   2、热点商铺投资城市排行  

    根据***2005商铺投资调查的结果，按照投资热度降低的顺序，热点商铺投资城市排行如下：

上海、温州、杭州、苏州、珠海、广州、北京、天津、武汉、沈阳、大连、西安、银川、呼和浩特、兰州等。

   3、商铺投资风险城市排行

    根据***2005商铺投资调查的结果，长三角地区、西北、东北城市商铺的售价和当地的消费水平相比较，整体偏高，换言之，这些地区城市商铺的投资风险阶段性来看，比较高；其他地区商铺价格和当地的消费水平相比较，或者属于合理，或者属于有上涨潜力。

    需要指出的是：

上述宏观观点，并不意味着商业地产项目个案风险不存在。

三、商铺投资四步骤

1、第一步：

准确判断商铺类型商铺的类型，按照所属项目的开发形式不同可以分成以下八大类：

（1）、商业街商铺   商业街沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。

按照经营商品的类型，可以划分为专业商业街商铺和复合商业街商铺，专业商业街商铺如三里屯酒吧街商铺，复合商业街商铺如王府井商业街商铺等。

（2）、市场类商铺  “市场”是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇，有些是单层建筑，大多是多层建筑。

这类市场里面的铺位即我们所谈的市场类商铺。

按照经营商品的复合程度，可以分为专业市场商铺和综合市场商铺。

专业市场商铺如京温市场的商铺，综合市场商铺如万通新世界商品交易市场等。

（3）、社区商铺   社区商铺指位于住宅社区内的商用铺位，其经营对象主要是住宅社区的居民。

社区商铺的表现形式主要是1-3层商业楼或建筑底层商铺，有些铺面可以直接对外开门营业，但多数属于铺位形式。

（4）、住宅底层商铺   住宅底层商铺指位于住宅底层的商用铺位。

住宅底层商铺是目前市场极为关注、投资者热衷的商铺投资形式，很多房地产开发商充分认可住宅底层商铺的巨大价值，不仅避免了过去住宅底层不好卖的尴尬局面，而且获得了更大的投资收益。

（5）、百货商场、购物中心商铺   百货商场及各种类型购物中心的运营好坏对里面商铺的经营状况影响直接而深远。

目前，国内有很多这类正在运营的项目，另外也有不少大型SHOPPING MALL项目在国内多个大中城市开发建设，鉴于该类项目规模庞大，开发复杂，所以投资风险也比较高。

（6）、商务楼、写字楼商铺  商务楼、写字楼商铺指诸如酒店、商住公寓、俱乐部、会所、展览中心、写字楼等里面用于商业用途的商业空间，如北京王府饭店底下世界顶级品牌精品廊等。

（7）、交通设施商铺  交通设施商铺指位于诸如地铁站、火车站、飞机场等交通设施里面及周围的商铺，以及道路两侧各类中小型商铺。

道路两侧交通设施商铺几乎含盖包括汽车专卖店、汽车4S店等在内的各种商铺，所以内容广泛，投资选择很多。

（8）、旅游商铺  旅游商铺指旅游设施里面及周边，以旅游者为目标消费者的商铺类型，既包括传统旅游景点的各类商铺，也包括主题旅游公园的各类商铺。

旅游商铺适合经营的商品类型、商业形式明显区别于其他商铺类型。

2、第二步：

确定目标收益空间

    商铺投资收益是所有商铺投资者所关注的问题，但一般的投资者对商铺投资收益的理解仅局限在租金收益上。

实际情况是，租金收益属于商铺投资收益中常规的收益项目，属于普通意义的收益内容，而商铺价值升值收益对于像中国商业房地产这种发展中的市场来讲，无疑成为商铺投资者创造财富的重要手段。

     租金收益对于商铺投资者来讲，是很简单的概念。

租金方式回收投资也是房地产业投资回报的基本方式，对于商铺来讲也不例外。

    价值升值收益实际上是商铺二手交易实现的卖价和初始买价的差额。

实现价值升值收益对于一般的商铺投资者有不小的难度，如果选择得当，虽然租金收益率不是最高，但却可以获得买家飞涨的报价；如果选择失当，不仅商铺不好出租，而且完全有可能被迫“挥泪降价甩卖”。

3、第三步：

熟知12项价值因素

    影响商铺租金收益和价值升值收益的因素大约有12项，这些因素对不同类型商铺价值的影响是显著不同的。

（1） 商情因子

    指商铺所在地区商业环境、商业竞争状态及所吸引的主要客户群的规模及覆盖范围等。

（2）  客流量

   客流量对于商铺的价值至关重要。

 商情因子阐释的是商铺所在地区的“宏观”商业状况，但客流量是针对商铺价值的“微观”量化。

（3）“可视性”因子

   商铺的“可视性”指经过建筑师创造性的设计，最大限度使得尽可能多的商铺在平面、立体范围内极容易被消费者看到。

（4）  楼层

    商铺所在的楼层对商铺价值的影响力不小，一层的商铺无论是租金还是售价都要比二层、三层的商铺高出很多。

（5） 交通条件

   交通条件往往意味着可能到访客流量的潜力。

（6）  停车条件 

   具体讲就是轿车停车场。

强调停车条件的重要性，是出于中国经济强劲增长的势头。

（7） 整个项目规划设计的科学性

    规划设计必须体现市场功能的需要。

通常，开发商需要从市场的角度对项目规划设计进行调整。

（8）  硬件条件

   商铺的硬件条件具体指商铺的设计和能源状况等，包括面宽、进深、层高，及对消费者的有效引导，还有商铺的水、电、煤气、污水排放等技术性内容，以上因素对商铺的功能影响很大。

（9）  经营商品的类型 

   经营商品的类型与商铺的租金收益及价值升值收益有密切关系。

不同的商品，其利润空间显著不同 。

（10） 隶属项目的运营特点

    商铺多数隶属于某个项目，所隶属项目的类型、运营方式、运营状态、管理水平等对该商铺租金、价值的影响是无法避免的。

（11）商铺初始售价

    商铺初始售价的高低将影响商铺投资的收益。

商铺初始售价越高，投资收益率越低，资金风险也会越高。

（12）商铺周边房地产发展趋势

   商铺价值提升是一个动态的过程，商铺周边房地产发展的状况及趋势将对商铺的价值起到核心作用。

   影响商铺租金收益和价值升值收益的因素还有其他因素，商铺投资者在投资过程中需要首先熟知上述各因素。

4、第四步：

赛睿商铺投资原理 

   商铺投资者在清晰判断商铺类型、明确目标收益空间、熟知12个商铺价值因素后，需要解决的问题就是如何量化收益，这正是赛睿商铺投资原理的内容：

   商铺投资收益（Pr）包括租金收益（R）和价值升值收益（V），租金收益（R）的水平主要取决于商铺所在位置的商情因子（E）、客流量（Po）、“可视性”（Vi）、楼层（F）、交通条件（T）、停车设施（P）、商铺硬件条件（C）、整个项目规划的科学性（D）、经营商品的类型（G）、隶属项目的运营特点（M）等因素；价值升值收益的水平主要取决于商铺所在地区的商情因子（E）、原始买入价格（Pc）、整个项目规划的科学性（D）、楼层（F）、经营商品的类型（G）、隶属项目的运营特点（M）及未来周边居住、办公类、房地产及旅游房地产等的发展趋势（Re），即：

   Pr=R+V

   R=F（E，Po，Vi，F，T，P，C，D，G，M） 

   V=F（E，Pc，D，F，G，M，Re） 

   如果投资者持有商铺的时间为N年，那么静态投资回报率为：

   Ri=Pr/（N*Pc） 

   不同城市的商铺、同城市不同位置的商铺、不同市场环境的商铺、不同市场成熟度的商铺以及不同类型的商铺，只有Ri达到相应的某种水准时，商铺投资者才可以做出投资选择。

   需要指出的是商铺投资具有典型的市场化特点和市场引起的个性化特点，所以以上Ri的目标水准对于不同的城市、不同类型的商铺会有所不同。

商铺投资者在投资过程中需要逐渐建立“没有完全相同的两个商铺”的概念，以警示自己的投资直觉，用专业价值进行理性投资。

    另外，商铺投资和其他投资一样，有其特定的风险特点、收益特点，与之相对应，投资者只能选择符合其特定的个人风险承担能力、资金势力的商铺类型、项目进行投资。

四、商铺投资回报率和商铺贷款政策

1、商铺投资回报率与投资回收期计算方法  

   商铺投资回报率从严格意义上讲是一个动态的概念，投资中除了投资者的购买初始投资外，还应包括税费，贷款利息、物业管理费用、取暖费用、折旧费用，甚至还有通货膨胀带来的价格贬值和央行加息后带来的利差等方面的因素，同时还必须考虑到商铺一定的空置期，但对于普通投资者来说动态投资计算比较复杂，现介绍一种相对动态的投资分析方法，以供投资者参考使用。

（特别提示：

目前开发商提供的投资回报率的算法各异，基本都是比较静态的计算方式，但这种静态计算方式得出来的投资回报率通常要比实际收益高很多，很容易给投资者造成假象，投资型买家在购买商业地产时应注意。

）

（1）年投资回报率

   一次性购买：

公式：

（税后月租金－每月物业管理费）×12/（购买房屋总价+契税+印花税）

   按揭贷款：

公式：

（税后月租金－按揭月供款-每月物业管理费）×12／（首期房款+契税+印花税+律师费+保险费）

   注：

商铺投资合理的年投资回报率一般为8%-12%。

（2）投资回收期

    一次性付款：

计算公式：

（购买房屋总价+契税+印花税）/（税后月租金－每月物业管理费）×12

   按揭贷款：

计算公式：

（首期房款+契税+印花税+律师费+保险费）/（税后月租金－按揭月供款-每月物业管理费）×12

   注：

商铺投资合理的回收期限一般为8-12年。

2、商铺贷款政策 

   自2005年3月17日，央行再次调高个人住房贷款利率，即通过“遏制过热的房地产投资和投机行为，达到调控全国各地目前出现的房价快速上涨的目的。

”，此次贷款利率的调整也必然影响到商铺贷款利率。

有关商铺投资的即时报道，敬请关注“***”关于利率的系列报道。

（注：

以上信息仅供参考。

）

五、商铺投资10大典型失误

1、因为“一铺养三代”，所以忽视个案投资风险

   “一铺养三代”的古训说明商铺属于良好的投资理财品种。

严格讲，可以“一铺养三代”的商铺应该是具备成功经营基础的商铺，如果开发商非专业化操作，那么这样的商铺非但不能养三代，相反会损失惨重，甚至血本无归。

2、关注开发商承诺，忽视项目的专业素质  

   不同的商业地产开发商因为不同的专业水平，所以操作思路决然不同：

专业的开发商关注踏踏实实解决项目的定位、招商及管理等专业问题，炒做思想严重的开发商似乎只关注回租、回购、担保等承诺。

商业地产项目的营销并非不需要，但专业问题的有效解决是项目成败的关键。

商铺投资风险靠开发商的承诺去抵御是错误的，因为中国投资市场的变数实在太多。

3、对商铺投资的收益目标不清楚 

   商铺的投资价值在于租金收益和升值收益，在中国商业地产发展的初期，鉴于中国经济成长的良好空间和趋势，升值收益是重要的收益内容，但升值空间比较大的商铺，初期的租金收益往往比较低，甚至最初还满足不了按揭月供的需要，这种状况要求投资者必须清楚收益目标，并对自身资金状况的适合性做出判断，避免目标收益、目标不清楚导致的投资困局。

4、混淆商铺投资和投机的概念 

   投资就意味着长期性，投机必须是短期性操作，如果把商铺投资和商铺投机混淆的话，必然会出现投资风险。

上海房地产价格竞升，商铺也不例外，过去几年在上海炒商铺暴富的人不在少数，他们的共同特点是“投机短炒”，而不是“长期投资”，因为靠租金是不可能有如此高的收益的，这是不成熟商铺市场的共同特点；如果商铺市场趋于成熟，这种投机短炒将会出现巨大风险，长期投资思维将会主导市场。

5、忽视“不同类型商铺不同的收益能力问题” 

   不同类型的商铺其收益能力截然不同。

在广大商铺投资者心目中有良好投资形象的综合商业街，其租金收益在全国绝大多数城市都普遍比较低；投资者谨慎参与、商铺售价不高的家居建材专业市场，不少项目租金收益却表现良好……在进行商铺投资的时候，对商铺类型的专业划分，有助于较高商铺投资收益的实现。

6、居然以“地段、地段，还是地段”进行商铺投资 

   不少商铺投资者在进行商铺投资的时候，居然也按照“地段、地段，还是地段”的原则进行商铺投资，这种原则并不适合于商铺投资。

比如，北京沙子口办公文具批发市场，该区域无论是位置、交通条件，还是环境都并非传统意义上的“地段”价值型区域，但这里的商铺价值却相当高，所以进行商铺投资的时候必须重新评价“地段”价值对商铺价值的影响。

7、盲目进行产权商铺的投资 

   产权商铺在当前的商铺投资市场有不小的供应量，但其风险性值得投资者全面关注。

产权商铺并非不可以投资：

各类市场里面的产权商铺投资的风险就比购物中心里面的产权商铺投资风险小，因为前者对保证良好经营环境所要求的统一经营管理的要求比较低；购物中心里面的产权商铺不是不可以投资，但投资的前提是开发商必须在购物中心项目的定位、招商及统一管理方面搭建足够专业的框架，否则开业后的经营困局会直接导致经营风险。

8、忽视城市扩张推动的商铺价值 

   商铺因为和商业密不可分的协同关系，所以和其他地产有所区别的是：

商业地产的发展和经济的增长之间保持着最大程度的线形相似关系，中国的经济增长又必然和城市的扩张存在协同性，所以城市扩张和商业地产发展之间的协同性必然带动商铺的价值空间。

   商铺投资者如果能够充分理解城市扩张对商铺价值的带动，那么商铺的投资收益将会在比较低的风险度下良性进行。

大家可以设想：

中国70-80%的人口在农村，20-30%的人口在城市，中国经济发展带动的人口在农村和城市的比例关系即使达不到美国的20%：

80%，城市人口扩张的空间显然会异常推动商业地产的发展，带动商铺价值的提升。

   投资者需要关注到中国城市扩张对商铺投资的价值推动。

9、对商铺投机诱惑缺乏克制力  

   当前中国商铺市场的的确确处在发展初期，所以存在明显的投机特点—投机就意味着潜在的巨大利润和潜在的巨大风险。

潜在的巨大利润源自行业发展太过初级和中国经济持续的成长能力，潜在的巨大风险也源自行业发展太过初级，所以商业地产的开发普遍存在的低专业化水平运做的问题，直接导致个案风险及行业风险。

   在利润和风险之间徘徊的普通商铺投资者需要有克制商铺投机诱惑的意识，以长期投资的理念进行商铺的选择和操作，关注商业地产项目专业化运做的水平，并以此作为投资选择的标准。

   就仿佛股市里的短线高手少之又少一样，能够获得商铺投机利益的人也是少之又少。

可以捕捉商铺投机利益的人需要有良好的投资水平、冷静的投资心态和比较雄厚的资金势力，绝大多数投资者不具备商铺投机的素质，这些投资者需要对商铺投机有良好的克制力。

10、忽视商铺的功能性     

   因为商铺最终是由经营商户使用，所以商铺的规划设计、硬件条件等是否可以满足未来的经营需要必然成为商铺投资者关注的重要因素，但是许多投资者却因为对商业经营不熟悉，选择的商铺因为功能的缺陷导致投资风险。

   现在很多大城市都对住宅底商的经营有功能性限制，比如在北京，住宅底商限制餐饮、歌舞娱乐、洗浴及网吧等的经营，这样的话，大量大面积住宅底商的出租就存在问题；有些独立商铺做餐饮虽然没有行政限制，但诸如进深、面宽设计的缺陷也会导致出租风险。

   对商铺功能性要求比较高的商业业态有各类大卖场、电影及高科技娱乐及餐饮等，功能性涉及到载荷、面积、面宽及进深等。

六、投资分析

1、购物中心商铺投资分析

    购物中心的开发无疑是中国商业地产市场的热点投资类型，全国各地热炒的大型购物中心就属于这样的投资品种。

客观地看，针对大众日常消费的商业地产类型，购物中心是属于可以创造最大租金收益的品种，但购物中心商铺的投资却需要投资者关注以下问题：

（1）、只有专业化操作的、成功的购物中心才可以创造最大租金收益；

（2）、规模庞大的SHOPPING MALL的投资风险因为开发商专业化操作（定位、招商及管理等）能力的制约，其产权商铺的投资风险比较大；（3）、绝大多数购物中心都存在市场培育的问题，所以购物中心产权商铺的前期租金收益率比较低；

（4）、购物中心独立铺面的投资风险比里面的铺位低；

（5）、购物中心餐饮店铺的投资风险相对比较低；

（6）、购物中心休闲娱乐设施的投资虽然高，但投资收益潜力需要关注；

（7）、购物中心商铺价值和周边商家的品牌度存在正相关关系；

（8）、没有经过科学定位、没有主力商家进驻、不采取统一招商的购物中心原则上要谨慎投资。

2、商业街商铺投资分析

    在2005***商铺投资调查中，商业街商铺成为商铺投资者最偏好的投资类型，原因首先在于商业街商铺主要是铺面，投资风险比较低。

关于商业街商铺的投资，以下问题需要关注：

（1）、商业街商铺的低风险，同时意味着较低的投资收益；

（2）、复合商业街的投资风险普遍比较高；

（3）、专业商业街的投资价值要优于复合商业街；

（4）、社区商业形成的商业街更多体现的是社区商业的特点，其商铺投资价值需要用底商、社区商铺的影响因素评价；

（5）、规模庞大、500米以上长度的商业街市场风险会比较大；

（6）、成功的商业街也需要主力店带动市场；

（7）、批发类型的商业街具有比较高的投资价值。

3、专业市场投资分析

    专业市场和综合市场之间的显著区别在于前者进行了市场细分，这种市场细分缩短了经营成熟的周期，而且商铺价值得到了显著提升。

关于专业市场的投资，需要关注以下内容：

（1）、专业批发市场商铺是产业商业中可以创造租金收益最大化的商铺品种；

（2）、专业市场商铺的价值和经营产品的附加值相关，经营产品的附加值越高，商铺的价值越高；

（3）、专业市场商铺出售，对商铺价值的影响比较小；

（4）、专业市场规模太大，存在经营风险；

（5）、专业市场的细分会更加深入，值得长期关注。

4、社区商业及住宅底商投资分析 

    社区商业和住宅底商具有良好的投资空间，最值得关注的问题是规模问题，如果开发商盲目进行开发，不有效控制开发规模，市场风险会相当大。

如果规模比较大，就必须主力商家带动市场。

    社区商业和住宅底商的开发应该关注餐饮及其他服务业的需要，换言之，餐饮及其他服务业商铺的市场承接力度会很强，在策划过程中需要特别关注。

商铺理财完全手册之商业经营篇

　　我们把商铺理财分为成商铺投资和商业经营，完全是因为商铺投资和商业经营存在明显的联系，甚至密不可分。

根据***的行业调查，目前大约30%的商铺投资者也同时从事商业经营，伴随商业地产及商业的长期发展，这个比重会更大，如何为商铺投资和商业经营提供更加复合的服务自然成为***的服务方向。

　　一、教你开店

　　大家手里有了钱，绝大多数人都会很容易想到开店。

很多人都会认为开店是小儿科，没什么难度，所以我们身边有不少店就是这样“速效”开起来的—当然这些“速效”开起来的店，的确有不少是“速效”关门的。

很显然，开店的财富效应因为开店的随意性，表现出很大的随机性。

　　1、如何开店

　　如果你开始开店，从开店第一天开始你就成了老板。

如何成功地开店呢？

　　A、行业选择

（1）、对自己资源（人际关系、资金等）、能力的状况进行检讨；

（2）、判断什么是自己最优势的资源、能力；

　　（3）、根据自己的优势资源、能力，初选适合自己的行业；

　　（4）、对初选的目标行业进行市场调查；

　　（5）、对初选的目标行业的发展阶段及发展潜力进行判断；

　　（6）、初定有良好发展潜力、市场已经初步形成的行业作为要开店的行业；

　　（7）、再次检讨自己的优势对初定开店行业的掌控能力；

　　（8）、选择自己（资源、能力）优势可以发挥、市场空间比较大、自己能够掌控的目标行业。

　　B、开店实施

（1）、研究选定行业及行业中的品牌个案，对行业的市场状况、发展趋势等有足够了解，对品牌个案进行从产品到