阳周山国际养老度假公寓项目策划书.docx
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阳周山国际养老度假公寓项目策划书
洛阳周山国际养老度假公寓
项目策划书
二〇一〇年八月
一、项目地块信息与背景
1、洛阳市基本情况
（1）历史沿革
洛阳，位于河南省西部、黄河南岸，由周公营建，建于公元前12世纪，因地处古洛水之北岸而得名，以洛阳为中心的河洛地区是华夏文明的重要发祥地。
是我国八大古都和国务院首批公布的历史文化名城之一，是中国历史上唯一被命名为“神都”的城市，拥有中国优秀旅游城市、国家园林城市、国家卫生城市、国家森林城市、2008中国青年喜爱的旅游目的地、十大城市最值得向世界推介的十大中国名城等荣誉称号。
（2）自然地理
洛阳位于暖温带南缘向北亚热带过渡地带，四季分明，气候宜人。
年平均气温14.2`Ｃ降雨量546毫米。
东邻郑州，西接三门峡，北跨黄河与焦作接壤，南与平顶山、南阳相连。
东西长约179公里，南北宽约168公里。
洛阳地势西高东低。
境内山川丘陵交错，地形复杂多样，其中山区45.51％，丘陵40.73％，平原占13.8％，周围有郁山、邙山、青要山、荆紫山、周山、樱山、龙门山、香山、万安山、首阳山、嵩山等多座山脉；境内河渠密布，分属黄河、淮河、长江三大水系，黄河、洛河、伊河、清河、磁河、铁滦河、涧河、瀍河等10余条河流蜿蜒其间，有“四面环山六水并流、八关都邑、十省通衢”之称。
由于洛阳地处中原，山川纵横，西依秦岭，出函谷是关中秦川；东临嵩岳；北靠太行且有黄河之险；南望伏牛，有宛叶之饶，“河山拱戴，形势甲于天下”。
（3）区划人口
洛阳现辖涧西、西工、老城、瀍河、洛龙区、吉利六个城市区和偃师市、孟津、新安、洛宁、宜阳、伊川、嵩县、栾川、汝阳等一市八县，总面积15208平方公里，市区面积544平方公里。
2009年末洛阳总人口约为657万人，其中城镇人口约270万人，洛阳市区人口达到170万人，是河南省第二大城市。
（4）经济建设
2009年，洛阳完成生产总值2075亿元，人均GDP超过4600美元，同比增长13%。
全市社会消费品零售总额达687.3亿元，同比增长19.1%。
城市居民人均可支配收入1.5603万元。
大中型骨干工业企业集中，是洛阳的一大特色。
现有机械电子、石油化工、冶金、建材、轻纺、食品等6大支柱产业和东方红拖拉机、洛阳浮法玻璃、大阳摩托、HJD04程控交换机、白马棉纱、牡丹铜材等一大批国际国内名牌产品。
洛阳科技实力雄厚，国家级科研院所14家，国家级企业技术中心10个，国家工程实验室1个，国家重点实验室4个，省级工程技术（企业）研究中心61个，省级重点实验室6个，省级工程实验室1个。
洛阳先后被命名为“中国制造业名城”、“新材料国家高技术产业基地”。
洛阳是航空航天领域企业的集中地，同时也是众多中央企业驻地。
其中比较著名的是中国空空导弹研究院、中航光电、中航锂电、中钢洛耐、中铝洛铜、中建洛玻、中信重工、中船重工、中硅高科、中国一拖、中集凌宇、中色科技、中油一建、中德重工、河柴重工、洛阳石化、万基控股（洛阳新电）、洛阳伊电、洛钼集团等，它们处于行业尖端水平，引领我国航空航天和中国制造业的发展。
（5）洛阳房地产市场概况
2010年上半年洛阳市商品房批售面积为130.26万平方米，比去年下半年减少11.6%。
2010年上半年洛阳市商品房销售面积为152.18万平方米（13582套），销售金额54.96亿元，这三个指标相比去年下半年有所下降，下降的比例分别是19%、19%、13%。
从销售价格看，今年上半年洛阳市商品房销售均价为3611元/平方米，同比上涨18.8%。
单从住宅市场看，在国家宏观调控背景下，洛阳住宅价格仍保持上涨态势，同比去年上半年上涨21%，比去年下半年上涨13.8%。
另外，根据洛阳市商品房的网上备案数据，今年洛阳市商品房销售面积排行前十名的大部分都是中高档楼盘，中低端楼盘只有两三个。
2、项目地理位置
（1）位置
本案地块位于洛阳市涧西区（如图1-1所示），南侧为周山森林公园，西侧为城市主干路孙辛路，北侧为规划路长江西路及周山路沿线（正在施工中），东北方向为青岛路。
地块距离涧西区最大的商业中心及区政府约为1500米。
图1-1本案地块位置示意图
（2）面积
本案地块面积为419709.94平方米，约630亩。
（3）规划建设项目
融居住、养老、保健、养生、医疗功能为一体的现代化大型养老社区。
3、项目背景及意义
（1）我国已进入加速老龄化社会阶段
按照国际标准，当一个国家或地区65岁以上人口占总人口7%或60岁以上人口占总人口10%以上时，即为老龄化社会。
根据《2009年度中国老龄事业发展统计公报》，目前我国是世界上老年人口最多的国家，2009年，全国60岁以上老年人口达到1.6714亿，占总人口的12.5%，“十二五”期间，全国老年人口将突破2个亿，老年人口占总人口比例将超过15％，老龄化的速度将进一步加快。
我国进入老龄化社会已是不争的事实。
根据国家有关部门统计预测，到2025年，老年人将占全国总人口19.34%；到2040年，老年人将占全国总人口的27.8%，届时每三个半人口中就有一个老年人口。
另有调查显示，中国约有1000万名80岁以上的高龄老人需要照顾，而城市老人中，98%依靠自我养老。
（2）老年公寓市场潜力巨大
2009年，全国60岁以上老年人口比例为12.5%。
按此计算，洛阳60岁以上人口约为82万人。
有关资料显示，我国愿意选择机构养老的老人占总数的9%－10%，其中有支付能力的老人占总数的3%－5%。
保守估计，其中3%的老人住进老年公寓，即24600人，按人居20平米建筑面积计算，则洛阳将形成49.2万平方米的老年公寓市场，达到近10亿元的投资规模。
（3）老年人养老逐步向集中养老转移
受传统观念的影响，国内老年人养老讲究“三代同堂”，老死不离儿孙。
但随着近年居民生活水平的提高和居住观念的改变；核心家庭趋于普及，传统家庭逐渐减少，一方面下一代与老一代分居现象不断增加，另一方面家庭结构演变又表现为老少两代在居住上“分而不离，离而不远”的特点，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤单寂寞之苦，从过去不肯到养老院开始向往养老院，养老观念和居住观念正在发生根本性变化。
（4）“421家庭”催生老年住宅的产生和发展
自我国七十年代中期实行计划生育控制以来，“三口之家”现已成为社会的主力家庭结构。
许多独生子女成家之后，所面临的是每对中青年夫妇在繁忙的工作压力和残酷的生存发展竞争条件下要照料四个老人和一个孩子，时间和精力严重不足，再加之老年人多愁善感及实际上的“代沟”，由此引起了一系列没完没了的家庭烦恼及社会问题，老年公寓呼声高涨，发展潜力巨大。
（5）政府鼓励开发商进行老年人住宅地产的开发
面对我国进入老年化社会，社会各界对老龄事业发展表现出了空前的关注。
中央领导在十七大上高度重视老年人养老问题。
国家民政部及地方各级民政部门从社会各方面宣传全面关心和帮助老人，尤其是老年人养老与生活方面，并鼓励开发商从事老年人住宅的开发。
河南省人民政府2006年12月发布《关于加快发展养老服务业的意见》，政府采用养老服务机构建设用地可划拨；多项税费可减免；贷款条件放宽、利率优惠等政策鼓励开发商开发老年住宅地产。
4、策划编制依据
1、《中华人民共和国环境保护法》
2、《中华人民共和国大气污染防治实施细则》
3、《中华人民共和国环境噪声污染防治法》
4、《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》
5、国家计委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》
6、国务院办公厅转发民政部等部门《关于加快实现社会福利社会化意见的通知》国办发[2000]19号
7、国家技术监督局建设部发布《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）
8、建设部、民政部《老年人建筑设计规范》
9、《城市和村镇老年服务设施规划设计规范》
10、《养老设施建筑设计标准》
11、《城市道路和建筑物无障碍设计规范》
12、《养老护理员国家职业标准》
13、河南省政府《关于加快发展养老服务业的意见》
14、《中共河南省委河南省人民政府关于贯彻落实＜中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定＞的意见》
15、《河南省老龄事业发展“十一五”规划》
16、《洛阳市老龄事业发展十一五规划》
5、规划基本思路
本老年公寓项目包括可出售型、管理型和国际交流型。
公寓建成后可容纳诸多不同社会地位的老人。
公寓集居住、理疗康复、养老、疗养、学习娱乐、商贸及民政福利企业为一体，全方位服务于老年人。
公寓的工作人员以富有爱心、怀抱感恩、竭尽职守为基本要求。
二、国外老年住宅市场状况及案例
1、国外老年住宅市场状况
欧美各国由于传统个人主义的影响注重发展社会养老设施，特别是美国迅速发展老年社区。
而在东方受到儒家思想影响下的一些已开发或开发中国家，为避免重蹈西方福利国家所经历的沉重财政负担，试图寻求维系传统的家庭伦理观念及尊老爱幼的社会风尚。
因此，为了消除现代社会生活方式的改变、家庭观念的变化和家庭结构小型化的趋势对家庭养老环境的冲击与功能的削弱，亚洲国家对维护和改善家庭养老环境及创造新的居住模式方面作了许多的努力。
（1）亚洲国家的老年住宅
日本的老年住宅
从居住模式上来说，日本为适应家庭核心化倾向，采取老少两代在生活上适度分离，而研发建造了一批供老年人与家人同居的新型住宅。
这种“两代居”形态的亲子家庭住房空间关系大致可分为：
A、同居寄宿型：
同户门、同厨房及起居室，老人居室仅附厕所或简易烹调设备。
B、同居分住型：
同户门，厨房、浴厕及起居室全部分开各自配套。
C、邻居合住型：
分户门，同起居室，浴厕及厨房分用。
D、完全邻居型：
分户门，起居室相通，浴厕及厨房分用。
随着亲子居室和辅助使用空间独立成套程度的提高，两代家庭的独立性也逐步增强，因而上述四种形式其独立性随序增加，如此可适合于不同年龄和健康状况的老年家庭使用。
从居住形式上来说，日本的老年住宅又分为：
A、国家建设地方管理的老年人住宅；
B、押金式老年人住宅；
国家建设地方管理的老年人住宅属于福利型养老机构，由民间房产主建设的专供老年人使用的集合住宅，由政府出资征用后，租给老年人居住并给予房租补贴。
押金式老年人住宅由地方住宅供给公社出资建设，专供60岁以上的老年家庭使用，并以押金方式提供使用权。
日本在老人福利与居住问题之对策上均表现了“先进”的姿态与成果。
一方面是因为人口老化较严重，而且“家庭主义”在西化、都市化的冲击下比其它亚洲地区似乎提早涣散。
日本除了社福设施网络较完善外，其最值得敬佩之处就是日本政府单位如东京都老人总合研究所，以及私人企业如积水社，均对老人居住的住宅设计花了相当的工夫，设想其设备依老人体能变化而弹性改变，以及与子孙家庭合住时，生活历程与住宅室内空间设备的弹性适应。
新加坡的老年住宅
新加坡的住宅数量以建屋发展局所建的组屋最多。
据统计，1990年已有87%的人口住在公共组屋内，而自有率达79.0%，租赁的仅8.6%。
新加坡政府透过建屋局以及众多的组屋，对于鼓励子女与老年父母合住提出了不少办法，其作用、效果不可忽视，简要说明如下：
A、多代家庭组屋办法（Multi-TierFamilyHousingScheme）：
此办法意在优先分配组屋给与父母同住之已婚子女，并给予其它各种优惠，如贷款可达售价的90%、较长的偿还期、订金额度减少、提前三年之优先权等。
B、合选组屋办法（JointSelectionScheme）：
此办法在使已婚子女与父母（或兄弟姐妹）分别申请组屋，但得一起抽签，使两家人可以住在隔壁或是同一栋或在邻近地区，亦可贷款售价之90%。
自1978年开始实施，反应甚佳。
C、与父母邻居补助办法（HousingGrantforFamily-StayingNearParents/MarriedChild）：
首次购买组屋者若想在与父母（或已婚子女）同一地区或2公里距离内购置二手组屋时，便可申请此项补助款。
建屋局有鉴于一般民众购买力增强，推出的组屋面积与房间数便愈大愈多，有四房、五房、Executive型及上下二楼型，面积约为105㎡、120㎡、145㎡、165㎡，附有二套至二套半的浴厕设备。
这些大单元均可供三代同堂家庭居住。
因为组屋价格比一般房屋市场的价格便宜很多，目前很受欢迎。
除此之外，建屋局更与政府社会福利部、社区发展部密切合作，在提供老人社区活动中心，社区老人服务及设施网络上不遗余力。
社区发展部在社区提供了以下多项老人服务项目：
交友服务、辅导与顾问服务、日间中心、餐食服务、老人俱乐部、健康教育、健康检查、家庭护理、老人优待、居住照顾
以上这些居住照顾之设施及社区服务，新加坡政府及学者专家均不断在检讨，并且对未来的需求，以及各设施、服务未来发展亦有预测，并订定相关计划。
香港的老年住宅
香港是东亚人口老化第二高的地区，一方面其经济发展蓬勃，另一方面英国社会福利制度的部分移植，亦促使其在老人问题上的应对经验仅次于日本。
二次大战后香港社会急遽变迁，随着现代化、工业化、西方文化观念的输入，中国传统的家庭主义被淡化，老人的地位低落，核心家庭愈来愈多。
而另一方面，因为政府支配了房屋市场底层的结果，存在着50%的香港老人居住于公屋内的特殊现象，公屋每个单元的居住面积仅16至33平方公尺，这样的面积大致也只能容许核心家庭居住。
香港政府在鼓励年轻人照顾长者的前提下又希望能使长者老得其所，能够在熟悉的地方安享晚年，推出下列措施：
A、提供长者更多的公屋
香港近年来兴建了一系列专为老者而设的单位，包括新式的小单位大厦
和附翼大厦，把这些大厦纳入新屋内，让长者可与他们成年的子女分别于同但不同的单位里居住。
同时进一步发展“长者住屋”大厦，这类大厦的设计可容纳多类社会服务设施，例如政府其它部门及志愿机构开办的日间社区中心及诊所。
这些房屋提供“一应俱全”的服务，可让身体壮健的长者在熟悉的环境安享晚年。
另外房屋署正积极进行一些旧型屋的重建计划，以确保所有希望留居原区的长者租户，在可行的情况下，都能在区内的特定用途大厦获得安置。
某些大厦的设计与新屋混为一体，除了配备各种服务设施外，并保留了原有社区的归属感。
B、高龄人士优先配屋计划
申请人及年老亲属成员双方必须签署一份意愿书，声明以后一同居住，照顾其年老亲属的责任。
若日后发觉违反此条款，则所获的单位会被终止租约。
1“家有长者”优先配屋计划
申请书内成员应为不少于两人的家庭组合，且其中必须包括最少一位年老亲属成员。
符合资格的家庭将提早三年获得配屋。
2
“新市乐天伦”优先配屋计划
年轻家庭可以与年老父母或受其扶养的年老亲属，以一户或两户一同或分别申请新市镇公共屋内同一栋大厦的其中两个独立单位。
符合资格的家庭将提早二年获得配屋。
另外有居屋及自置居所贷款计划，若申请人与年长亲人一并申请，优先资格将获提高。
C、提供特别服务
为照顾长者的特殊需要，主要靠志愿机构提供服务。
公屋拨出地方，供有关机构开设日间护理中心之类的设施。
此外，亦举办一个屋主联络主任计划。
房屋署的屋主联络主任会与长者保持联络，尽量了解他们的需要，并鼓励他们参与社会活动。
现在这计划已在25个长者租户较多的公共屋中推行。
另有鉴于老人服务工作已日趋专业已将长者住屋的管理工作外包专业机构或公司。
总之，香港政府与民间团体在老人服务上，前者负担经济支持，或以经费补助后者之各项服务。
虽然在亚太区域香港的安老服务设施仅次于日本，但在各项措施中，照顾孱弱老人的养护机构最缺乏。
今后如何强化老人自立生活及支持家庭照顾老人，也就是贯彻“社区、家居照顾”之政策是重要课题。
（2）欧美国家的老年住宅
与亚洲国家最大的差别是，欧美国家的老年人社区是以老年人的单独居住为设计前提的，不强调与家人的合居模式。
美国的老年住宅
美国人意识到银发产业带来的机会，首先是老年住房业的需求。
老年人口的增多意味着适应这一人群住房需求的增多。
1980年到1990年间，护理院、中长期照料和其它老年住房增加了24%。
辅助生活机构是老年住房市场里近期发展最快的部分。
1990年该部分的收入为125亿美元，2000年约300亿美元。
尽管这个行业的70%是以妈妈—爸爸式的运营方式运营，类似于我们目前的民办家族式养老院，排行在前的却是一些著名的房地产商。
据统计，排在前30名的辅助生活机构供应商拥有全国约24%的床位数。
1999年时排在前5位的每个辅助生活机构，在全国各州的床位数均超过了10000张。
比如排居第三的Marriott，总共拥有11603张床位分布在全国29个州150家Marriott品牌的养老院里。
美国养老住宅业作为一个产业持续发展的重要原因，是在法律上有一套鼓励、监督机制来保证养老机构的高质量服务。
该鼓励监督机制体现在两个方面：
一是一套完整和不断发展的评估体系，一是相对独立的监察员体制。
政府给老人的医疗保险和医疗补助可以支付老人们在护理院入住的部分开销，这笔费用由政府发放到护理院。
护理院想要得到政府的钱，就必须符合政府的各项规定，并且在每年的质量评估中达标。
政府的主管部门每年对养老机构进行审查，只有符合审核标准、质量评估达标的护理院才有可能得到政府的医疗保险和医疗补助。
由于联邦和州政府的钱是通过各种税收得到的，实际用的是纳税人的钱，因此每一个纳税人都有权要求政府对养老机构采取鼓励和监督措施，最终得到高质量的服务。
对辅助养老机构而言，如果要想得到某些医疗补助资助的项目，也要符合规定和标准。
大部分辅助机构，没有政府的支持，主要遵守市场竞争的原则。
一方面是政府对养老机构的直接监察监督，另一方面是政府施行美国老人法，拨款给监察员项目。
由监察员和入住养老机构的老人直接接触交流，来保护老人的合法权益，以及监督改善养老机构的服务质量。
如果老人对入住的养老机构服务质量不满意，一般来说，先在养老机构内部设法寻求解决。
如果仍然不能满意，可以在监察员那里申诉。
美国养老住宅产业是一个发展了几十年并比较成熟的行业。
产业的主体是社会的营利机构这一事实，值得我们仔细研究和探讨。
丹麦的老年住宅
丹麦为老年人提供居住和福利的基本政策有三个概念，即“居住连续性”、“自行决定”、“充分发挥自立能力”。
这种80年代初建立起来的要领被称为“老年福利三原则。
”
而丹麦的《老年人住宅法》对住户标准作了规定：
老年住宅应设有厨房、浴室、卫生间，住宅内部必须是无障碍设计，必须保证平均每户建筑面积在67平方米以上，必须有24小时紧急通讯联络装置，必要时设有公共娱乐室，方便老年人交往。
德国的老年住宅
德国的老年住宅分为两种体系。
社会住宅体系里的老年住宅，内部多为无障碍设计，政府对老人住房采取补贴措施。
在生活援助方面，老年住宅房产主与民间福利团体签订提供服务的合同。
该合同可成为房产主获得建设资金贷款的融资条件，养老院体系里的老年住宅，以生活能够自理的老人为居住对象，是一种接近住宅形式的养老院。
在规划上，设计者把社会体系的老年住宅和养老院毗邻建设，以便在设置服务网点和急救站时，两者能共用。
法国的老年住宅
人类历史上最早进入老龄化社会的就是法国，当1850年欧洲产业革命即将胜利的时候，法国60岁以上老年人已占人口的10%，进入了老龄化社会。
法国也是欧洲人口老龄化国家的典型。
特色鲜明的老年酒店式公寓是法国解决老年人住房问题的主要模式。
在这种酒店式公寓中，配套设施完全依据老年人的需要设计，如防滑设施和无障碍设施等，服务人员远远多于酒店或酒店式公寓，老年人可以根据自己的需要选择长住或短住。
2、国外老年公寓设计理念
1突出“自由”的感受，满足老人对自由感的要求；
2考虑老人可以继续在家中参与工作；
3用积极、年轻的方法对待年龄；
4随着生活质量的提高和医疗条件的改善，关注老年人在生理和心理方面的健康状况；
5对环境的可持续发展；
6有度假及护理功能的老年公寓；
7可以有多处居所，方便外出旅游。
国家
产品特点
借鉴之处
美国
建筑规模大，有各种各样的俱乐部，开设的课程和组织的活动超过80种以上。
代表楼盘：
太阳城中心、凤凰城。
完善的配套设施与功能区划分
日本
日本的老龄人的生活质量是在良好的社会保险保障体系的基础上实现的。
提供无障碍设施的老龄人住宅产品、具有看护性质的老龄人住宅产品、能和家人共同生活（二代居）的住宅产品。
代表楼盘：
港北新城。
老年人住宅产品与其他租售性质的住宅产品混合设计在一个生活社区内，突出自助自理。
欧洲
国家政策倾向于让老年人居住在独立的公寓中。
建筑将三种元素结合在一起：
城市意味、社区功能和生态目标。
代表楼盘：
荷兰弗莱德利克斯堡老年人公寓。
建筑元素的集合处理，让老年公寓不显孤独。
新加坡
一般兴建在成熟的社区中。
公寓户型一般分为35平方米和45平方米，为一位或两位老年人提供生活空间。
住宅的户型设计及内部结构设计标准的特殊化考虑。
在设计过程中，设计师会根据老年人对设施的多样化要求提供现代化的配套设施，满足老年人日常生活和个人护理的需要，在某种意义上，生活环境的设计非常重要，应该与设计方案融为一体。
同时，也应考虑到设计发挥老人余热的环境，鼓励老人充分发挥自己的余热，使其尽享每天生活的乐趣。
3、国外经典老年公寓项目简介
（1）美国太阳城中心
美国太阳城中心是美国较大的老年社区之一。
太阳城中心从1961年开始开发建设，从一开始就规划成为佛罗里达乃至全美最好的老年社区。
入住这里的居民必须是55岁以上的老人，18岁以下的陪同人士一年居住不能超过30天。
社区内设计建造了独立家庭别墅、连体别墅、辅助照料式住宅和家庭护理机构、出租的独立居住公寓等以适应不同类型老人的要求。
社区有专为老年人考虑的建筑规划，小区内实现无障碍设计：
无障碍步行道、无障碍防滑坡道，低按键、高插座设置，社区住宅以低层建筑为主。
同时，社区内的空间导向性被强调：
对方位感、交通的安全性、道路的可达性均做了安排，实施严格的人车分流。
在太阳城中心，老人们享受的康乐设施包括室内和室外游泳池、网球的推圆盘游戏场、草地保龄球、健身和娱乐中心、会议室和一个1万平方英尺的剧场。
还有各种各样的俱乐部，开设的课程和组织的活动超过80种以上。
根据美国一项调查表明，生活在这样环境的老年社区中，老年人的平均寿命要延长十岁。
（2）日本港北新城
日本的老龄人的生活质量是在良好的社会保险保障体系的基础上实现的。
由于日本的人工费贵，日本住宅的技术和电器化程度很高。
这特别体现在老龄人住宅和为老龄人提供的公用设施上，使得老龄人能够在生活中充分实现自助和自理。
比如，提供无障碍设施的老龄人住宅产品、提供具有看护性质的老龄人住宅产品、提供能和家人共同生活的（二代居）住宅产品。
通过这三种老龄住宅产品在社区内的共存，才可以形成满足各类型老龄人基本生活需求的老龄人生活社区。
当然，在社区内还需要提供完善的配套设施，用于满足老年人在健康和精神方面的需求。
老年人的日常生活相对单调，使得他们在精神方面的需求和满足显得十分重要。
日本港北新城把老年人住宅产品与其他租售性质的住宅产品混合设计在一个生活社区内，使老年人的生活更加活泼多彩。
（3）荷兰弗莱德利克斯堡老年人公寓
荷兰弗莱德利克斯堡老年人公寓较好地处理了独立居住与方便交流的矛盾：
老人虽然居住在独立的公寓中，但从整个建筑空间处理来讲，他们感到和睦相处的融洽。
这座建筑将三种元素结合在一起：
建筑的城市意味、社区功能和生态目标。
从外观上体现老年公寓的安逸、宁静和对自然的回归。
比如：
曲面屋顶朝南一侧安装的太阳能集热器体现了对绿色环境的热爱。
此外，通过通风系统将建筑排出的热气进行回收利用，雨水也被收集储存在卫生间中使用。
整个老年人公寓包括22个相互连接的独立单元。
在主楼的顶层是一个公共活动区，包括有洗衣室、休息室、室内游泳
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